سخنگوی سازمان ثبت: هدف قانون الزام به ثبت رسمی اسناد ساماندهی نقل و انتقالات اموال غیرمنقول در کشور است

خبرگزاری میزان - صفدر کشاورز، سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور امروز چهارشنبه ۲ آبان ماه در نشست خبری با اصحاب رسانه، با موضوع ارائه آخرین تحولات سازمان ثبت در حوزه قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، اجرای قانون جامع حدنگار و خدمات الکترونیک ثبتی، گفت: قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول به عنوان قانونی است که اخیرا تصویب و ابلاغ شده است و تکالیف بسیاری را برای سازمان ثبت اسناد و دستگاه‌های اجرایی حوزه دولت و تکالیفی را برای مردم تعیین کرده است، بنابراین برای آشنایی با این تکالیف می‌طلبد که مطالب را به صورت شفاف و ساده برای مردم بیان کنیم تا اهمیت و ضرورت شناخت آن بیش از پیش برای مردم تبیین شود.

وی افزود: تصویب و ابلاغ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول چند هدف داشته است از جمله این اهداف، ساماندهی نقل و انتقالات اموال غیرمنقول در کشور است به این نحو که قانون‌گذار در این قانون پیش بینی کرده پس از یک مقطعی تمام نقل و انتقال باید به صورت رسمی در کشور انجام شود. مطابق ماده ۱۰ این قانون، سازمان ثبت اسناد پس از ابلاغ قانون ظرف یک سال باید سامانه‌ای تحت عنوان سامانه ساماندهی به اسناد عادی راه‌اندازی کند و پس از یکسال از راه‌اندازی آن، هر گونه نقل و انتقال در کشور به طور رسمی انجام خواهد گرفت.

کشاورز ادامه داد: هدف دیگر موضوع ساماندهی مشاوران املاک است و با عنایت به اینکه مشاوران املاک مبدا و آغازگر تنظیم اسناد عادی در کشور محسوب می‌شوند مطابق این قانون پس از یکسال از راه‌اندازی سامانه مشاوران املاک نسبت به نقل و انتقال دیگر قرارداد جدیدی تنظیم نخواهند کرد بلکه پیش نویس تفاهمی که میان خریدار و فروشنده اتفاق افتاده را وارد سامانه ثبت الکترونیک اسناد می‌کنند و برای تنظیم سند به دفاتر اسناد رسمی ارسال خواهند کرد، بنابراین سند در دفاتر اسناد رسمی و به صورت رسمی تنظیم خواهد شد.

سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور بیان کرد: هدف دیگر در این قانون رفع موانع و تسهیل در صدور اسناد مالکیت است به این نحو که قبل از تصویب این قانون برای صدور اسناد مالکیت به ویژه در اراضی کشاورزی با توجه به قوانینی که وجود داشت از جمله قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی، قانون حفظ کاربری اراضی زراعی، قانون گسترش کشاورزی در قطب‌های کشاورزی امکان صدور سند مالکیت برای اراضی زراعی زیر حد نصاب وجود نداشت که در این قانون برابر تبصره ۹ ماده ۱۰ این قانون آن موانع برطرف شده و امکان صدور سند مالکیت برای کلیه اراضی زراعی که با تصویب این قانون به صورت مفروز درآمده باشند با قید کاربری کشاورزی به شرطی که متقاضی یا افراد تحت تکفل مالک قطعات مجاور نباشند با هر مساحتی سند مالکیت صادر خواهد شد.

وی افزود: نکته دیگر که در این بخش وجود داشت بحث پایان کار‌ها بود، شاهد بودیم تا قبل از تصویب این قانون در مواردی که پس از احداث بنا به واسطه جرایمی که وجود داشت یا اصلاحاتی که باید در ساختمان انجام می‌شد و صورت نگرفته بود، پایان کار صادر نمی‌شود. با توجه به اینکه پایان کار صادر نمی‌شود امکان تنظیم صورت مجلس تفکیکی هم وجود نداشت. مطابق آن سند مالکیت برای واحد‌های مسکونی نیز صادر نمی‌شود در این قانون مطابق تبصره ۶ ماده ۱۰ پیش بینی شده در مواردی که پس از ساخت به واسطه وجود جرایم و یا اصلاحاتی که باید انجام می‌گرفت و جرایم و اصلاحات انجام نگرفت شهرداری‌ها و دهیاری‌ها با ذکر موضوع پایان کار را صادر کنند و ادارات ثبت براساس پایان کار صادره اسناد مالکیت واحد‌ها را صادر کنند.

کشاورز اظهار کرد: هدف دیگر تسهیل در تنظیم اسناد بود برابر تبصره ۲ ماده ۳ پس از وصول شرایطی از جمله تهیه تیپ یکسان قرارداد با شروط ثابت و ایجاد زیرساخت استعلام برخط توسط دستگاه‌هایی است که بایستی نسبت به اموال غیرمنقول پاسخ را صادر کنند، اگر شرایط فراهم شود، از آن پس می‌شود اعمال حقوقی و قرارداد‌ها توسط اشخاص بدون مراجعه به دفاتر و مشاوران املاک تهیه و تنظیم شود، در مرحله آخر مطابق آیین نامه موضوع ماده ۳ که اخیرا تصویب و ابلاغ شد در نهایت سردفتر بحث حقوق دولتی و استعلام‌ها را چک نهایی و تایید نهایی خواهد کرد و عقد انجام می‌گیرد.

وی ادامه داد: هدف دیگر قانون گذار از این قانون بحث تعیین تکلیف نقل و انتقالاتی است که تا قبل از راه‌اندازی سامانه موضوع ماده ۱۰ انجام شده و هنوز فاقد سند هستند که باتوجه به ماده ۱۰ اینگونه افراد پس از راه‌اندازی سامانه ماده ۱۰ مکلف هستند ادعای خود را با مستندات در سامانه بارگذاری کنند و ظرف دوسال پیگیری برای تعیین تکلیف کنند امیدواریم با تصویب و اجرای صحیح و دقیق این قانون و مشارکت تمام دستگاه‌ها و اداراتی که در این قانون تکالیفی دارند و سازمان ثبت اسناد و املاک شاهد ساماندهی خوبی در عرصه املاک کشور باشیم.

سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور گفت: برای اجرای این قانون مطابق قانون الزام، ۱۴ آیین نامه باید تهیه و ابلاغ شود که ۶ آیین نامه به تصویب رئیس قوه قضاییه می‌رسد و ۸ آیین نامه به تصویب هیئت وزیران خواهد رسید در خصوص آیین نامه‌هایی که باید به تصویب قوه قضاییه برسد سازمان ثبت اسناد به کمک معاونت حقوقی قوه قضاییه آیین نامه‌های مربوطه را تهیه کرده و تقدیم معاون اول قوه قضاییه شده است.

وی افزود: در این ارتباط آیین نامه موضوع ماده ۳ که تقریبا یکی از مهم‌ترین آیین نامه‌ها و نحو اتصال مشاوران املاک به سامانه ثبت الکترونیک اسناد است، بررسی نهایی انجام گرفت و در ۲۱ مهر ماه تصویب و ابلاغ شد. آیین نامه‌های دیگر از جمله آیین‌نامه تبصره ۳ ماده ۱ تعرفه مشاوران املاک، آیین نامه ماده ۷ دریافت حقوق دولتی، آیین نامه ماده ۱۰ سامانه ثبت ادعا‌ها یا سامانه ساماندهی اسناد عادی و تبصره ۱ و تبصره ۲ ماده ۱۰ نحوه ثبت نام متقاضیان در این سامانه، تبصره ۳ ماده ۱۰ نحوی شناسایی، تهیه مدارک و تهیه نقشه توسط سازمان امور اراضی در حوزه اراضی کشاورزی، بنیاد مسکن در بافت مسکونی روستایی و همچنین تبصره ۶ ماده ۱۰ نحوه صدور اسناد مالکیت بر روی پایان کار‌هایی که با ذکر جریمه و ذکر اصلاحات باید صادر شود و نهایتا تبصره ۳ ماده ۱۴ بحث دستور نقشه امکان تنظیم صورت مجلس تفکیکی برای دستور نقشه و تنظیم سند تقسیم نامه پیش نویس‌ها تهیه شده و تقدیم معاون اول قوه قضاییه شده که در حال بررسی و نهایی شدن است که به محض نهایی شدن و ابلاغ اطلاع رسانی لازم به عمل خواهد آمد.

سخنگوی سازمان ثبت درباره رتبه بندی دفاتر اسناد رسمی گفت: مطابق ماده ۵۸ آیین نامه دفاتر اسناد رسمی سازمان ثبت اسناد مکلف شده است که با تعیین شاخص‌هایی بتواند دفاتر اسناد رسمی را از حیث عملکرد رتبه بندی کند در تعیین شاخص‌ها و درصد شاخص‌ها باتوجه به دستورالعملی که سازمان تهیه کرده است مواردی پیش بینی شده است تا بتوانیم سران دفاتر و دفاتر اسناد رسمی را رتبه‌بندی کنیم.

وی افزود: شاخص‌هایی در این دستورالعمل دیده شده، ولی هنوز تصویب و ابلاغ نشده است. بحث رضایتمندی مراجعان یکی از شاخص‌های اصلی در این رتبه بندی است. تخلفات انتظامی، انضباط اداری، برخورد شایسته، رعایت قوانین و مقررات از جمله شاخصه‌هایی است که در رتبه‌بندی دفاتر اسناد رسمی تاثیرگذار خواهد بود؛ که دستورالعمل مربوطه تهیه و تقدیم رئیس سازمان ثبت اسناد شده و به محض تصویب و ابلاغ جزئیات ارائه خواهد شد.

حل مشکل پیش فروش ساختمان‌ها با قانون الزام به ثبت رسمی

سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور گفت: در این قانون مطابق تبصره ۳ ماده ۱۴ و  ماده ۱۴ نسبت به واحد‌های مسکونی که می‌خواهد به صورت پیش فروش تهیه شود ضوابطی مشخص شده است. در قانون پیش فروش ساختمان برای اینکه سازنده بتواند واحد مسکونی را قبل از احداث پیش فروش کند ضوابطی تعریف شده بود از جمله اینکه باید حتماً ۳۰ درصد پیشرفت فیزیکی داشته باشد، حتما قبل از فروش باید آگهی کند و در صورت اختلاف باید موضوع به داوری ارجاع شود. همچنین بحث شناسنامه فنی برای هر واحد ضروری بود.

وی افزود:اما بنابر پیچیدگی‌هایی که در پیش فروش ساختمان وجود داشت مخصوصاً شناسنامه فنی، امکان پیش فروش ساختمان و تنظیم سند رسمی برای آن‌ها مقدور نشده بود بنابراین در همین قانون مطابق ماده ۱۵ اصلاحاتی در قانون پیش فروش ساختمان انجام گرفت و مواردی از جمله آگهی، داوری و شناسنامه فنی حذف شد و ماده۱ قانون پیش فروش ساختمان نیز اصلاح شد و دامنه آن توسعه پیدا کرد در حال حاضر نقشه‌ای که توسط شهرداری‌ها صادر می‌شود امکان تنظیم سند رسمی وجود دارد و برای متقاضیانی که می‌خواهند از این ظرفیت استفاده کنند پس از دستور نقشه‌ای که صادر شد امکان تنظیم صورت مجلس تفکیکی فراهم و امکان انتقال رسمی نیز ایجاد می‌شود. 

کشاورز بیان کرد: توصیه می‌شود مردم از ظرفیت ماده ۱۴ و همچنین ماده ۱۵ قانون الزام استفاده کنند و اسناد را به صورت رسمی تنظیم کنند تا مشکلی ایجاد نشود.

وی در خصوص هزینه نقشه برداری توسط مهندسان نقشه برداری اظهار کرد: هزینه نقشه برداری توسط نقشه‌بردارانی که بیرون در دفتر نقشه برداری کار می‌کنند هزینه آنها توسط کمیته‌ای که در استانداری‌ها تشکیل می‌شود تعرفه تعیین و ابلاغ می‌شود و متناسب با آن هزینه‌ها دریافت می‌شود، اما تهیه نقشه توسط سازمان ثبت اسناد و همکاران هزینه‌ای ندارد.

سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در رابطه با تکالیف سازمان ثبت و شهرداری‌ها درخصوص پایان کار صادره و دستور نقشه و ارتباط سرویس میان این دو دستگاه گفت: در دو موضوع یکی تبصره ۶ ماده ۱۰ و ماده ۱۴ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات، قانونگذار تکالیفی را بر عهده سازمان ثبت و شهرداری‌ها گذاشته است. در بخش اول تبصره ۶ ماده ۱۰ قبل از تصویب این قانون به واسطه وجود جرایم و اصلاحاتی که باید انجام می‌گرفت پایان کاری صادر نمی‌شد و چون پایان کار صادر نمی‌شد امکان تفکیک و تنظیم صورتمجلس تفکیکی و سپس صدور سند هم وجود نداشت، ولی در این قانون مطابق تبصره ۶ ماده ۱۰ پیش بینی شده، پایان کار با ذکر میزان جریمه در بخش اختصاصی و مشترکات صادر شود.

وی ادامه داد: پس از صدور پایان کار با ذکر موضوع، اسناد مالکیت صادر خواهد شد. ارتباط میان ثبت و شهرداری‌ها و دهیاری‌ها در این بخش به صورت سرویس، ارسال پایان‌کار در قالب سرویس و تنظیم صورتمجلس تفکیکی، صدور سند و نتیجه نهایی به شهرداری‌ها باید اعلام شود. 

کشاورز گفت: در این قانون پیش بینی شده است که کلیه دستورات تهیه نقشه و همچنین پایان کار باید از طریق سرویس بر خط میان شهرداری‌ها و سازمان ثبت که ایجاد می‌شود، ارسال شود و از قبول صورت مجالس تفکیکی یا دستور نقشه خارج از چهارچوب الکترونیکی پرهیز شود. در این ارتباط با جلساتی که با وزارت کشور برگزار کرده‌ایم آیین نامه مربوطه را در تبصره ۶ ماده ۱۰ و هم ماده ۱۴ در حال تدوین هستیم که با تصویب هیئت وزیران ارتباط الکترونیکی میان سازمان ثبت و شهرداری‌ها برای اجرای تبصره ۶ ماده ۱۰ و ماده ۱۴ فراهم خواهد شد.

سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در پاسخ به سوالی درباره اینکه با توجه به تعداد سامانه‌ها برای پیشنویس قرارداد توسط مشاوران املاک آیا قرار است که یکپارچگی در سامانه‌ها ایجاد شود، گفت: در ارتباط با اجرای قانون و اینکه از چه سامانه‌هایی باید استفاده شود، مطابق قانون سازمان ثبت اسناد مکلف است سامانه‌ای را تحت عنوان موضوع ماده ۱۰ یا سامانه ساماندهی اسناد عادی ایجاد کند. یک سال پس از راه‌اندازی این سامانه هرگونه نقل و انتقال در کشور باید به صورت رسمی انجام گیرد. این سامانه موضوع ماده ۱۰ هنوز راه‌اندازی نشده و امیدواریم که تا پایان سال راه‌اندازی شود. 

وی افزود: طبق تبصره ۴ ماده ۱ این قانون اسناد حدنگاری که پس از لازم‌الاجرا شدن این قانون صادر می‌شوند اگر بخواهند نقل و انتقال انجام شود باید به صورت رسمی تنظیم شود. سازمان ثبت اسناد برای اینکه بتواند زمینه اجرای این کار را فراهم کند مطابق قانون، سه راهکار پیش بینی و اعلام کرده است. یکی ماده ۲ این قانون است. دفاتر اسناد رسمی تا قبل از تصویب و ابلاغ این قانون، اسناد رسمی را باید در قالب تیپ‌های تعریف شده‌ای که از سال ۹۲ تهیه و در سامانه ثبت الکترونیک اسناد نسخه گذاری شده بود، تنظیم می‌کردند.  بالغ بر ۸۹ تیپ قرارداد تعریف شده است که دفاتر در تنظیم اسناد رسمی با انتخاب نوع سند، اسناد را به صورت الکترونیک تنظیم می‌کردند.

کشاورز ادامه داد: ماده ۲ این قانون به دفاتر اسناد رسمی تکلیف کرد که بتوانند قرارداد‌های خصوصی اشخاص از قبیل بیع، تعهد به بیع و قولنامه را تنظیم کنند. ابتدا سازمان ثبت اسناد با تهیه پیش‌نویس اینگونه قرارداد‌ها و نسخه‌گذاری در دفاتر اسناد رسمی این شرایط را برای مردم به وجود آورد تا بتوانند قرارداد‌های خود را به صورت رسمی، اما در چهارچوب قولنامه، تعهد به بیع یا بیع‌نامه تهیه و تنظیم کنند. این شرایط از تیر ماه سال جاری در کلیه دفاتر اسناد رسمی فراهم شد. 

سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور گفت: بحث دوم بحث پیشنویس قرارداد‌ها بود که راجع به اسناد مالکیتی بود که پس از لازم‌الاجرا شدن قانون توسط مشاوران املاک تهیه می‌شد. در این ارتباط نیز از ۱۵ شهریور ماه این شرایط در کلیه مشاوران املاک به وجود آمده که با اتصال آن‌ها به سامانه ثبت الکترونیک اسناد می‌توانند پیشنویس قرارداد‌ها را تهیه و برای تنظیم سند به دفاتر اسناد رسمی ارسال کنند.

وی افزود: راهکار سوم بحث تبصره ۲ ماده ۳ است که با وصول شرایطی امکان تنظیم سند به صورت خودکاربری و بدون مراجعه به دفاتر اسناد رسمی و مشاوران املاک ایجاد می‌شود که هنوز شرایط آن فراهم نشده است.در بخش ماده ۳ این قانون گفته شده که پیشنویس باید تهیه و برای دفاتر اسناد رسمی ارسال شود. قبل از تصویب و ابلاغ این قانون وزارت راه و شهرسازی سامانه‌ای را با نام تجاری خودنویس تهیه کرده بود که مشاوران املاک برای تنظیم قرارداد اجاره وارد این سامانه می‌شدند و اجاره خود را در این سامانه ثبت می‌کردند. ضمن اینکه این سامانه امکان ثبت قرارداد به صورت خودکاربری را نیز داشت افراد برای تنظیم اجاره بدون مراجعه به مشاوران املاک می‌توانستند قرارداد‌های اجاره خود را تنظیم کنند.

کشاورز بیان کرد: با تصویب این قانون، وزارت راه و شهرسازی سامانه خودنویس را ارتقا داد. امکان تنظیم قرارداد‌های عادی را برای آن دسته از اسنادی که قبل از لازم الاجرا شدن این قانون صادر شده بود را فراهم کرده است. به موازات آن سازمان ثبت به عنوان متولی اجرای این قانون و متولی ایجاد سامانه‌ها از سال گذشته سامانه کاتب را ایجاد کرده است. 

کشاورز اظهار کرد: مردم می‌توانند برای قرارداد‌های اسناد مالکیت پس از لازم الاجرا شدن قانون به مشاوران املاک مراجعه کنند در آنجا پیشنویس تهیه و به دفترخانه‌ها ارسال می‌شود و نسبت به اسناد صادره قبل از لازم الاجرا شدن قانون می‌توانند به مشاوران املاک، خودنویس و کاتب مراجعه کنند و این شرایط یک سال پس از راه‌اندازی سامانه پایدار خواهد بود. از زمان راه‌اندازی سامانه و یک سال پس از آن اسناد فقط در سامانه ثبت الکترونیک تنظیم می‌شود.

 از زمان لازم الاجرا شدن قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول تاکنون یک میلیون و ۳۵۰ هزار جلد سند مالکیت به صورت حدنگاری صادر شده است

کشاورز در پاسخ به سوالی درباره اینکه چه تعداد پیشنویس توسط مشاوران املاک ثبت شده است و اینکه چه تعداد سند پس از الزامی شدن این قانون صادر شده است، گفت: از زمان لازم الاجرا شدن قانون تاکنون یک میلیون و ۳۵۰ هزار جلد سند مالکیت به صورت حدنگاری صادر شده است. این اسناد به رنگ سبز صادر می‌شود که قابلیت متمایز با اسناد قبل از لازم الاجرا شدن این قانون دارد و هرگونه نقل و انتقال نسبت به این گونه اسناد باید به صورت رسمی باشد. اگر معاملات نقل و انتقال با اسناد عادی انجام شود و مورد اختلاف قرار گیرد نزد محاکم قضایی مورد پذیرش نخواهد بود و قابل استماع نیست بنابراین فاقد اعتبار است.

سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در پاسخ به سوالی درباره اینکه آیا دولت در خصوص تدوین و تهیه آیین نامه‌ها با سازمان ثبت اسناد همکاری دارد، گفت: آیین نامه‌هایی که مرتبط به هیئت وزیران است مطابق قانون توسط سازمان ثبت و مشارکت وزارتخانه‌ها و دستگاه‌های متولی و مربوطه تهیه و برای تصویب به هیئت وزیران ارسال می‌شود. در ارتباط با آیین نامه‌های مصوب هیئت وزیران، تاکنون تبصره ۳ ماده ۱ که بحث تعرفه مشاوران املاک است پیش نویس آن تهیه شده و با کمک وزارت صمت و راه و شهرسازی برای بررسی ارسال شده و در حال بررسی در هیئت دولت است.

وی افزود: تبصره۳ ماده ۱۰ که بحث وظایف جهاد کشاورزی و همچنین بنیاد مسکن در خصوص متصرفان اراضی کشاورزی و ساختمان‌های داخل محدوده بافت مسکونی روستا، جمع آوری مدارک و تهیه نقشه، آیین نامه مربوطه و پیشنویس آن توسط سازمان تهیه و هم اکنون جلسات مشترک با وزارت جهاد کشاورزی و بنیاد در حال برگزاری است که انشالله پس از جمع‌بندی جهت اعلام نظر به دولت تقدیم خواهد شد.

وی افزود: اتصال مشاوران املاک به سامانه ثبت الکترونیک اسناد از طریق سکوی کاتب انجام می‌گیرد. یعنی مشاوران املاک به سکوی کاتب مراجعه می‌کنند و با وارد کردن شماره ملی و شماره همراه خود به سامانه متصل می‌شوند و به آن‌ها دسترسی داده می‌شود تا پیش نویس قرارداد را برای تنظیم سند دفاتر اسناد رسمی ارسال کنند. 

کشاورز بیان کرد: در این ارتباط در مجموع در کل کشور ۱۷۵ هزار مشاور دارای پروانه کسب داریم که از این تعداد ۱۴۷ هزار مشاور دارای پروانه کسب معتبر هستند و طبق قانون موظفیم به مشاوران دارای پروانه کسب معتبر سرویس دهیم از ۱۴۷ هزار مشاور املاک دارای پروانه کسب تاکنون ۴۰ هزار از این مشاورین به سکوی کاتب وصل شده‌اند و توانستند در آن پیشنویس وارد کنند. همچنین تاکنون ۱۱۰ هزار پیشنویس توسط این مشاوران تهیه شده است که آمار آن را به صورت هفتگی در روز‌های شنبه در جلسات معاون اول قوه قضاییه ارائه می‌کنیم.

سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور گفت: با توجه به اینکه قانونگذار امکان تنظیم قرارداد عادی برای اسناد قبل از لازم الاجرا شدن این قانون را مجاز دانسته و امکان تنظیم قرارداد عادی است. سازمان ثبت اسناد با دو شرط یکی اینکه آنجایی که مالی می‌خواهد نقل و انتقال شود باید حتما دارای سند مالکیت اعم از سند دفترچه‌ای و سند حدنگاری قبل از لازم الاجرا شدن قانون باشد و شرط دوم استعلام اصالت سند و احراز هویت است با این دو شرط امکان عقد قرارداد برای مشاوران در کاتب فراهم شده است که در این ارتباط قریب به ۱۴۶ هزار قرارداد توسط مشاوران املاک در کاتب ثبت شده است.

در حال تکمیل...