چه روش‌هایی برای گرفتن حکم تخلیه منزل وجود دارد؟
رابطه موجر ومستاجر هنگامی که طرفین حاضر به انجام تعهدات قراردادی یا قانونی خود نیستندیا هنگامیکه با موضوعیت عین مستاجره با یکدیگر اختلاف پیدا می‌کنند موضوع دعاوی متعددی در دادگاه‌ها میشود.
خبرگزاری میزان - 
به گزارش خبرنگار گروه حقوقی و قضایی ، رابطه موجر ومستاجر هنگامی که طرفین حاضر به انجام تعهدات قراردادی یا قانونی خود نیستندیا هنگامیکه با موضوعیت عین مستاجره با یکدیگر اختلاف پیدا می‌کنند موضوع دعاوی متعددی در دادگاه‌های میشود که…نحوه طرح و دفاع از دعاوی روابط موجر و مستاجر را بشناسیم.
۱-تخلیه وتحویل عین مستاجره به لحاظ انقضاء مدت اجاره
منضمات:۱-سند مالکیت ۲-اجاره نامه
خواهان توضیح می‌دهد که بموجب سند مالکیت مالک…می باشد و بموجب اجاره نامه عادی مورخ… یا سند اجاره رسمی …به خوانده از تاریخ… تا تاریخ … اجاره داده است که منقضی شده وتمدید نشده است واحیانا قید می‌کند تذکر به خوانده داده و خوانده از تخلیه و تحویل عین مستاجره مستنکف است مستند به مادتین ۱ و ۱۵ قانون ۱۳۶۲ ویا مادتین ۱ و ۳ قانون ۱۳۷۶ وماده ۴۹۴ قانون مدنی درخواست صدور حکم به تخلیه مورداجاره را دارد؛ و با تقدیم دادخواست تخلیه عدم رضایت موجر برادامه رابطه استیجاری و استیفای منفعت مستاجر را اعلام می‌دارد.
بر مبنای شرایط قانون حاکم بر روابط موجر ومستاجر سال ۱۳۶۲ باید توجه داشت که اگر اجرای حکم منجر به اعمال عسروحرج شود قبل از تخلیه به تجویز ماده ۹ قانون ۱۳۶۲ مستاجر حق درخواست تاخیر را دارد.
معمولا اظهار نامه‌ای نیز از سوی موجر برای مستاجر ارسال میشود که مکلف به پرداخت اجاره می‌باشد و در صورت عدم پرداخت نسبت به طرح دعوی اقدام خواهد شد.
۲- الزام خوانده به پرداخت اجور معوقه معادل…ریال
منضمات:۱- سند مالکیت ۲-اجاره نامه ۳- عندالزوم معاینه تحقیق محلی
خواهان پس از شرح مالکیتش و رابطه استیجاری با خوانده ابراز می‌دارد که…را به اجاره به خوانده داده است مستاجر اجور متعلقه به عین مستاجره را از تاریخ…تا تاریخ…معادل…راعلیرغم تعهدات قراردادی و استیفای منفعت پرداخت نکرده است و صدور حکم به پردخت اجور معوقه را دارد؛ و اگر سند اجاره رسمی است اظهار می‌کند به دفترخانه مراجعه نموده است و طی…فقره اخطاریه شماره…مطالبه اجور را خواسته که به وی ابلاغ شده است و یا گر سند اجاره عادی است اظهارنامه ارسال کرده است. گاهی تقاضای تخلیه به لحاظ عدم پرداخت اجاره بها هم خواسته میشود.
۳- مطالبه اجرت المثل
منضمات:۱-اجاره نامه ۲-سندمالکیت ۳-قرار ارجاع امر به کارشناسی
خواهان توضیح می‌دهد که خوانده بموجب قرارداد اجاره مورخ…مستاجر وی از تاریخ…الی تاریخ…می باشد که مدت اجاره در تاریخ …منقضی شده است واجاره تمدید نشده است فلذا مستاجر بدون اذن و رضایت در آن تصرف دارد علی هذا مستند به ماده ۴۹۴ قانون مدنی تقاضای صدور حکم به پرداخت اجرات المثل را مطابق نظر کارشناسی دارد.
۴-تقاضای صدور قرار تامین دلیل
منضمات:۱-سندمالکیت ۲-سنداجاره ۳-ارجاع امر به کارشناس
خواهان در این درخواست ضمن توضیح خواسته خود و شرح آن دلایل خود را برای درخواست تامین دلیل و عدم امکان استفاده از دلایل در آینده را تئضیح می‌دهد.
مثلا خوانده مستاجره تغییر شغل داده است. ویا اقدامات تخریبی در عین مستاجره انجام که سبب تخریب است جون اضافه نمودن انباری به داخل مورد اجاره یا حذف برخی از ستون‌های داخل که در این ضمیمه در خواست کارشناسی را دارد؛ و یا مثلا بموجب قرارداد شفاهی به اجاره داده است که مستاجر در مورد اجاره تصرف دارد و برای احراز رابطه استیجاری و تصرف ایشان و استماع اظهارات شهود و مطلعین رادارد.
۵- تقاضای الزام به تعمیرات اساسی مورد اجاره:
منضمات:۱-اظهارنامه ۲-اجاره نامه ۳-استعلام ثبتی ۴-جلب نظر کارشناس
خواهان توضیح می‌دهد که طبق اجاره نامه مستاجر است که مورد اجاره در اثر مرور زمان تخریب شده واحتیاج مبرم وضروری به تعمیرات اساسی دارد که در اجاره نامه منعقده فی ما بین خوانده که موجر است متعهد آن است متاسفانه با مراجعات مکرر و حتی با ارسال اظهارنامه‌ای ارسالی به شماره‌های …تاریخ…وی به هیچ وجه حاضر به تعمیرات اساسی نمی‌باشد و مورد اجاره در معرض خرابی و تخریب است که به استناد مواد ۲۰ و ۲۱ قانون ۱۳۵۶ ویا ماده ۱۰ قانون ۱۳۶۲ تقاضای صدور حکم را دارد.
انجام تعمیرات اساسی وکلی که مربوط به اصل بنا یا تاسیسات عمده منصوبه ان بعهده موجر است ودادگاه حکم به انجام تعمیرات مزبور وفق نظر کارشناس می‌کند و تادر مهلت مورد نظر دادگاه انجام دهد و الا مستاجر حق خواهد داشت تحت نظارت دایره اجرا مطابق شرایط مقرره کارشناسی انجام وهزینه آنرا وصول نماید.
۶-تقاضای تامین دلیل تخلیه وتحویل ملک مورد اجاره به علت انقضای مدت
منضمات:۱-اجاره نامه ۲-معاینه محل
خواهان توضیح می‌دهد که بموجب اجاره نامه…خوانده موجر ومالک می‌باشد که مورد اجاره را به وی اجاره داده است و مدت اجاره منقضی شده است و یا به علت فسخ بقیه مدت اجاره و موجر از تحویل گرفتن عین مستاجره امتناع مینماید که لهذا با تقدیم درخواست تقاضای تامین دلیل را دارد از لحاظ تخلیه بودن وتحویل گرفتن کلید قفل مورد اجاره تخلیه شده و تقاضای معاینه محل وتایید تخلیه را دارد.
۷-صدور حکم بر تخلیه و تحویل مورد اجاره به لحاظ مرکز فساد قراردادن آن
منضمات:۱-اجاره نامه ۲-سند مالکیت ۳-استشهادیه
خواهان توضیح می‌دهد که بموجب…مالک است و خوانده بموجب…مستاجر است خوانده مح مورد اجاره را مرکز فساد قرار داده است که با گواهی گواهان و بشرح اسشتهادیه پیوست و بامعاینه محلی و انجام تحقیق محلی از سوی دادگاه که مورد درخواست وی است این امر ثابت است.
۸- تقاضای تخلیه به لحاظ تاخیر در پرداخت اجاره بهاو یا عدم پرداخت اجاره بها مستندا به تبصره ۱ ماده ۱۴ قانون ۱۳۵۶
منضمات:۱-اجاره نامه ۲-سند مالکیت ۳- اظهارنامه ۴-اخطاریه دفتر خانه ابلاغ شده به خوانده
خواهان توضیح می‌دهد که بموجب…مالک است و بموجب …خوانده مستاجر نظر به اینکه خوانده دعوی ظرف یکسال سه بار با ابلاغ اظهارنامه اگر سند اجاره عادی است و در مورد اسناد رسمی اخطاریه دفترخانه اجاره بها را پرداخت نکرده است و به این ترتیب مکررا مرتکب تخلف و تاخیر در پرداخت اجاره بها کرده است مستندا به تبصره ۱ ماده ۱۴ قانون ۱۳۵۶ با حصول شرایط ماده مزبور رسیدگی را خواستار است.
در موردی که سند اجاره رسمی است موجر به دفترخانه مراجعه و برای مستاجر ۳ بار اخطار صادر میشود و در صورت عدم پرداخت اجرایه صادر میشود در این مورد مستاجر می‌تواند در جریان اقدامات اجرای اجاره بها را پرداخت و تامانع عملیات اجرای تخلیه شود در این مورد موجر به دادگاه مراجعه و دادخواست مزبور را می‌دهد و استناد می‌کند که شریط تبصره بند مزبور حاصل شده است واینچنین تخلیه را می‌خواهد.
۹-تقاضای تخلیه به علت تعدی و تفریط خوانده مستاجر
منضمات:۱-سند مالکیت ۲-تحقیق و معاینه محل ۳- اجاره نامه ۴-ارجاع امر به کارشناس ۵- استعلام ثبتی ۶-تامین دلیل
خواهان توضیح می‌دهد که بموجب…مالک است وطی اجاره نامه …اجاره داده است نظر به اینکه خوانده دعوی با احداث بالکن و حفر چاه و ایجاد زیرزمین در عین مستاجره بدون اذن واجازه مرتکب تعدی و تفریط شده است ویا اظهار می‌دارد مستاجر با شکافتن پنجره مشرف به خیابان و برداشتن قسمتی از دیوار خارجی وامثال این اعمال که موجب تعدی و تفریط است ویا با اجرای قرارتامین دلیل اظهار می‌دارد بر اثر تعدی و تفریط ارزش ملک کاسته شده است یا موجب پایین آمدن مقاومت استحکام ودوام بناوبالتبع کاهش ارزش عین مستاجره شده است و مستند به شق ۸ ماده ۱۴ قانون ۱۳۵۶ صدور حکم تخلیه را خواستار است.
باید توجه داشت در مواردی دیده میشود که کارشناس اقدامات مستاجر را برای استفاده بهتر کردن از عین مستاجره می‌داند و با اوضاع واحوال مباین می‌داند ویا با استناد به اینکه منطقا بنظر نمی‌رسد مستاجر بدون اذن موجر اقدام به خریب عین مستاجره قدیمی و احداث بنا نماید دعوا را رد می‌کند.
۱۰-تقاضای تخلیه به منظور نوسازی و یا تعمیرات اساسی
منضمات:۱-سند اجاره ۲-سندمالکیت ۳-پروانه شهرداری دایر برصدور مجوز احداث بنا یا همان پروانه ساختمانی ۴-استعلام ثبتی ۵-ارجاع امر به کارشناسی
خواهان در این دعوی توضیح می‌دهد به موجب…مالک است که ملک مزبور یا قسمتی ازآنرا شامل…به خوانده اجاره داده است با لحاظ آنکه قصد تخریب و نوسازی عین مستاجره را دارد و پروانه ساختمانی ار دریافت کرده است و احیانا به این اشاره می‌کند که مدت ا. جاره نیز منقضی شده است مستنداًبه شق ۱ ازماده ۱۵ قانون ۱۳۵۶ صدور حکم تخلیه پس از جلب نظر کارشناس که مورد تقاضای وی می‌باشد را دارد. موجر در این دعوا باید برای تجدید بنا از شهرداری پروانه در یافت نماید و یا گواهی در یافت نماید که تایید کننده اقدامات موجر در تجدید بنا باشد.
۱۱-تقاضای تخلیه به علت انتقال به غیر بدون مجوز مورد اجاره
منضمات:۱-سند مالکیت ۲-سند اجاره ۳-معاینه و تحقیق محلی (برای اثبات انتقال به غیر) ۴-ارجاع امر به کارشناسی ۵-قرارتامین دلیل (برای حفظ دلایل این انتقال غیر مجاز وضبط دلایل و احراز چگونگی تصرفات منتقل الیه) ۶-استعلام ثبتی
خواهان در این دعوا توضیح می‌دهد که به موجب…مالک است که بموجب … به خوانده اجاره داده است که در آن به شغل…اشتغال داشته است با توجه به اینکه در اجاره نامه حق انتقال به غیر از مستاجر سلب شده است یا در اجاره نامه مسکوت گذارده است و این امر با توجه به ماده ۱۰ قانون ۱۳۵۶ محمول بر سلب حق انتقال به غیر از مستاجر است مستاجر بدون اذن واجازه وی و احتمالا بدون اطلاعش به غیر منتقل کرده است که ثالث در آن مکان مشغول بکار است و این امرآنکه تجاوز از حقوق مصرحه در قرارداد است که مستند به شق ۱ از ماده ۱۴ قانون ۱۳۵۶ صدور حکم را تقاضا دارد.
در این دعوا به لحاظ تخلف مستاجر از شرایط قرارداد اجاره به لحاظ انتقال به غیر محقق گردیده است و این امر تخلفی از تعهدات قراردادی است قدر مسلم این است که مورد اجاره به این جهت به مستاجر اجاره داده شده است که وی شخصاًدر آن به فعالیت بپردازد و موجر بدون آنکه تمایل داشته باشد به مستاجر جدید رویرو و مواجه شده است.
در این موارد باید توجه داشت که نصف حق کسب و پیشه وتجارت به مستاجر تعلق می‌گیرد و در خواست کارشناسی برای این امر است تبصره ۱ ماده ۱۹ و ۲۷ قانون ۱۳۵۶ ٫ گاهی این دعوا بهمراه تقاضای تخلیه به لحاظ تغییر شغل مطرح میشود.
البته باید توجه شود گاهی مستاجر مدعی صدور مجوز انتقال به غیر یا تغییر شغل است که وی باید این امر را ثابت کند. الا خود اظهار وی اقرار به انتقال یا تغیر شغل محسوب میشود.
۱۲-تقاضای تخلیه به علت تغییر شغل یا تغیر نحوه استفاده از عین مستاجره
منضمات:۱-سند اجاره اعم از عادی یا رسمی ۲-سند مالکیت ۳-تحقیق ومعاینه محل ۴-ارجاع امر به کارشناس ۵-استعلام ثبتی ۶-تامین دلیل
خوهان در این دعوی توضیح می‌دهد که مالک…است بموجب…که ملک مزبور به صورت یکدستگاه آپارتما ن. یا یکباب مغازه و.. است که بموجب اجاره نامه…به خوانده اجاره داده شده است نظر بر اینکه در بند …. یا در سند اجاره تصریح شده است که محل برای شغل…اجاره داده شده است و احیانا ذکر می‌کند براساس قراردادمنعقده مستاجر از تغییر شغل ممنوع بوده است وحق نداشته است بدون اذن وی شغل وخود را در مورد اجاره تغییر دهد خوانده بدون اذن و یا اجازه محل را به…تبدیل کرده است که مصداق بارز تخلف وی و تجاوز از تعهدات قرار داد‌ی است و یا شغل جدید عرفاً مشابه شغل قبلی نمی‌باشد مستندا به شق ۷ ماده ۱۴ قانون ۱۳۵۶ رسیدگی و صدور حکم نخلیه را دارد
اگر مستاجر در مراجعی سوابقی دارد که می‌تواند این ادعا را ثابت کند مانند تعزیرات حکومتی و یا اتحادیه ومراجع مربوط به صدور جواز کسب و…رجوع به آن‌ها و تامین دلیل آنهانیز موثر است
در یک مورد دیده‌ی شود که دادگاه با استناد به اظهارات طرفین ومعاینه محل نظر داده است که تغییر شغل در سال…بعمل آمده و محل سکونت موجر د. رمجاورت آن بوده و پس از این تغییر و تبدیل کاملا مطلع بوده است و سکوت وی را در عرض …سال و عدم تعرض از طریق اظهارنامه و تامین دلیل و…کاشف از رضایت وی است
۱۳-تقاضای صدور حکم بر تخلیه و تحویل مورد اجاره به لحاظ احتیاج شخصی
منضمات:۱-سند مالکیت ۲-اجاره نامه ۳- جلب نظر کارشناسی ۴-معاینه وتحقیق محل ۵-مدارکی دال بر تغییر وضع شغلی و مالی مالک و یا حکم بازنشستگی ویا عقدنامه پسر مالک و یا حکم انتقال فرزندان از شهردیگر به آن شهر
خواهان توضیح می‌دهد که به استناد اجاره نامه …به اجاره داده است که با لحاظ انقضای مدت و نیاز شخصی صدور حکم مستند به شق ۳ از ماده ۱۵ قانون ۱۳۵۶ را تقاضا می‌کندوتوضیح می‌دهد برای سکونت نیاز مبرم دارد
و یا اگر مورد اجاره تجاری است اشاره می‌کند که به لحاظ بازنشستگی و با لحاظ اینکه حقوق دوران بازنشستگی کفایت امرار معاشش را نمیکند تخلیه مورد اجاره رابرای اشتغال خودش به شغل…می خواهدویا امکان اداره مالی خود را ندارد از لحاظ پرداخت حقوق سرقفلی پس از جلب نظر کارشناسی که مورد تقاضای وی است وفق نظر دادگاه اقدام می‌کند.
۱۴-تقاضای فسخ اجاره و تخلیه و تحویل مورد اجاره به لحاظ انتقال قطعی
منضمات:۱-سند مالکیت ۲-اجاره نامه ۳-سند انتقال قطعی مورد اجاره ۴-عندالزوم معاینه وتحقیق محلی
خواهان توضیح می‌دهد که خوانده به موجب…مستاجر است که با توجه به شرط مندرج در اجاره نامه مزبور مبنی بر حق فسخ برای موجر یا قائم مقام موجر در زمان یا بعد از انتقال قطعی شماره…مورخ…دفتر اسنادر سمی…مبین انتقال ملک مورد اجاره به وی است که موید تحقق شرط فسخ سند اجاره است تقاضای صدور حکم به این شرح را دارد.
۱۵-تقاضای صدور حکم بر الزام خوانده به تخلیه و تحویل مورد اجاره به لحاظ عسروحرج
منضمات:۱-برگ اجرایه تخلیه وتحویل ۲-استشهادیه محلی
خواهان توضیح می‌دهد که وی بموجب برگ اجراییه…ناشی از دادنامه قطعی…محکوم به تخلیه و تحویل محل سکونت خود شده است با التفات به گواهی شهود به شرح استشهادیه مبنی برایجاد موجبات عسر و حرج برای وی تقاضای صدور حکم به الزام فوری خوانده را با توجه به نیاز وی به تخلیه وتحویل مورد اجاره را دارد.
۱۶-استمهال از… ویا تقاضای مهلت برای تخلیه وتحویل مورد اجاره به لحاظ عسروحرج
منضمات:۱-برگ اجرایه تخلیه وتحویل ۲-گواهی دبیرستان واز این قبیل …۳-استشهادیه محلی
خواهان توضیح می‌دهد که با عنایت به برگ اجرای …ناشی از دادنامه …باید مورد اجاره…را حداکثر تا تاریخ مورد ذکر در برگ اجرای تخلیه و تحویل نماید از طرفی با بقاء سال تحصیلی جاری فرزندش و گواهی شهود از دادگاه استمهال متناسب با عسر و حرج در تحویل عین مستاجره را دارد. این دادخواست هنگامی داده میشود که بر اساس قانون ۱۳۶۲ حکم به تخلیه و تحویل کل ششدانگ …محلی صادر شده است
۱۷- صدور حکم مبنی بر افزایش ما الاجاره
۱۹-تقاضای الزام به تنظیم اجاره نامه رسمی یا حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی اجاره
منضمات:۱-سندمالکیت ۲-ارجاع امر به کارشناس ۳-عنداللزوم استعلام ثبتی
خواهان توضیح می‌دهد که بموجب …مالک است و مستاجر بموجب…مستاجر که ملک مزبور به موجب سند عادی و یا سند رسمی …به خواند ه. اجاره داده شده است نظر به اینکه مدت اجاره نامه منقضی شده است و ضرورت تنظیم اجاره نامه وعدم تمکین خوانده به تنظیم اجاره نامه مستندا به ماده ۷ قانون الزام خوانده به حضور در دفتر خانه و تنظیم اجاره نامه رسمی را دارد.
بموجب مواد ۴۶ و ۴۷ قانون ثبت ثبت کلیه اسناد مربوط به انتقال منافع وعین …املاک غیر منقول باید به ثبت رسمی برسد به همین لحاظ بر اساس قانون ۵۶ مواد ۷ و ۸ و ۹ قانون حکم به تنظیم سند رسمی اجاره میشود.
۲۰-تقاضای تعیین اجار بها به مبلغ…ریال و الزام خوانده به تنظیم سند رسمی اجاره و جبران مابه التفاوت با جلب نظر کارشناس
منضمات:۱-سندمالکیت ۲-ارجاع امر به کارشناس ۳-عنداللزوم استعلام ثبتی
خواهان توضیح می‌دهد که بموجب…مالک است و خوانده در …از ملک مزبور استیلای ید و تصرف تجاری دارد نظر به اینکه اجاره بهای مورد اجاره بین طرفین معلوم نشده است و ضمنا اجاره نامه تنظیم نشده است تقاضا دارد با ارجاع این موضوع به کارشناس وسپس با مشخص شدن میزان آن تعیین اجاره بها وجبران ما به التفاوت آن الزام خوانده را به تنظیم اجاره دارد.
۲۱-تقاضای تخلیه مورد اجاره به لحاظ امتناع مستاجر از حضور در دفتر خانه جهت تنظیم سند رسمی اجاره
منضمات:۱-گواهی دفتر خانه اسناد رسمی که مقرر بوده سند اجاره در انجن تنظیم شوددایر بر عدم حضر خریدار ۲-اخطاریه دفتر ددادگاه و ابلاغ به مستاجر جهت تنیم سند رسمی ۳-پرونده کلاسه…که براساس آن حکم به تنظیم سند رسمی اجاره صادر شده است
خواهان در این دعوا توضیح می‌دهد که طی پرونده کلاسه…طی دادنامه…حکم به تنظیم سند اجاره صادر شده است و رونوشت حکم به محکوم علیه مستاجر و دفترخانه.. ابلاغ شده است و دفتر طی اخطار…به وی ابلاغ نموده است که در تاریخ…جهت تنظیم سند اجاره در دفترخانه حضور یابد و مستاجر علاوه بر ابلاغ دفتر دادگاه در مدت ۱۵ روز مقرر در ماده ۹ قانون ۱۳۵۶ امتناع از حضور و تنظیم سند رسمی نموده است که تقاضای صدور حکم به تخلیه را دارد
۲۲-الزام موجر به تنظیم سند رسمی اجاره
منضمات:ا-سند اجاره اعم از عادی یا رسمی ۲۰ عند للزوم معاینه وتحقیق محلی (در موردی که اجاره نامه تنظیم نشده است) ۳-عندللزوم پرونده ثبتی کلاسه…
خواهان توضیح می‌دهد که بموجب سند رسمی یا سند عادی یا توافق شفاهی اینجانب…مستاجر…واقع در…هستم نطر به اینکه مدت اجاره منقضی شده است و خوانده حاضر به تنظیم سند رسمی اجاره نمی‌باشد مستندا به ماده ۷ قانون ۱۳۵۶ الزام خوانده را به تنظیم اجاره نامه رسمی دارد.
۲۳-الزام به تنظیم سند رسمی اجاره
۱-صلح نامه قطعی سرقفلی ۲-اظهار نامه
خواهان توضیح می‌دهد که تمامی حقوق مستاجر قبلی اجاره نامه …تنظیمی در دفتر اسناد …طی موافقتنامه خوانده صورت پذیرفته است و کل آنرا در تصرف دارد لهذا با صدور حکم به محکومیت خوانده به تنظیم اجاره نامه رسمی طبق سند اولی را دارد.
در این دعوا خواهان مستاجر جدید است و خوانده موجر اصحاب دعوا هستند.
۲۴-تقاضای الزام به تنظیم سند انتقال سرقفلی (حق کسب و پیشه یا تجارت) و یا الزام خوانده به حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی حقوق سرقفلی
خواهان توضیح می‌دهد که بموجب صلحنامه عادی مورخ… کلیه حقوق در مورد حق کسب و پیشه و یا تجارت (سرقفلی) …استیجاری به موجب سند رسمی وبا رضایت موجر از سوی خوانده (مستاجر قدیم) که بموجب سند…مستاجر مورد بحث بوده به وی مصالحه قطعی شده است که خوانده ضمن صلحنامه مزبور متعهد به تنظیم و امضاء سند رسمی شده است که با وجود ابلاغ اظهار نامه تاکنون اقدامی بعمل نیاورده است … ویا بموجب قولنامه مورخ… خوانده اقدام به فروش سرقفلی مورد اجاره و با پرداخت ثمن از تاریخ معاله در آن مستقر گردیده است که به این وسیله تقاضای محکومیت خوانده را مطابق خواسته دارد
در این دعوا خواهان مستاجر جدید است و خوانده مستاجر قدیم اصحاب دعوا هستند.
۲۵-تقاضای الزام خوانده به تجویز انتقال منافع و حق کسب وپیشه وتجارت ویا تجویز انتقال منافع مورد اجاره به ثالث
منضمات:۱-سند اجاره ۲-تحقیق و معاینه محل وقتی اجاره نامه‌ای در بین نباشد ۳-ارجاع امر به کارشناس
خواهان توضیح می‌دهد که به موجب سند اجاره عادی…یا سند اجاره رسمی…یا توافق شفاهی…مستاجر…واقع در…ملکی خوانده می‌باشد نظر به اینکه در قرار داد اجاره حق انتقال از وی سلب شده است قصد انتقال حق کسب وپیشه وتجارتومنافع عین مستاجره را به غیردارد وموجر موافق این امر نمی‌باش و یا اضافه می‌کند مالک مزبور نیز حاضر به پرداخت حوق کسبی وی نمی‌باشد وبدینوسیله مستندا به ماده ۱۹ قانون ۱۳۵۶ رسیدگی را خواستار وتقاضای محکومیت خوانده را به تجویز انتقال منافع عین مستاجره را بغیرو تنظیم سند رسمی انتقال با منتقل الیه اجاره را دارد؛ و یا اضافه می‌کند خود خوانده اگر حاضر به تادیه حقوق ناشی از رابطه استیجاری و کسبی وی است با ارجاع امر به کارشناس وی حاضر به دریافت است. ثالث جدید از هرحیث نسبت به تمام شرایط اجاره، چون شغل و سایر شرایط قائم مقام مستاجر سابق می‌باشد در صوتیکه در ظرف ۶ ماه منافع مورد اجاره با سند رسمی به مستاجر جدیدی انتقال داده نشود حکم دادگاه در این خصوص باطل میشود.
۲۶-تقاضای الزام به تحویل و تنظیم سند رسمی انتقال حقوق ناشی از کسب و پیشه و تحویل مغازه
منضمات:۱-قرارداد ۲-اجاره نامه ۳-تحقیق ومعاینه محل ۴- ارجاع امر به کارشناس
خواهان توضیح می‌دهد که به استناد قرارداد مورخ …خوانده که مستاجر و صاحب حق کسب وپیشه و تجارت ملک…است کلیه حقوق خود را با اختیار حاصله از شرط…سند اجاره به وی واگذار شده است و مقرر شده است ظرف…روز تشریفات رسمی انتقال را انجام دهد که هم اکنون امتناع از این امر مینماید که الزام وی را به تحویل و تنظیم سند رسمی ا. نتقال حقوق ناشی از کسب و پیشه و تحویل مغازه در ازای مبلغ…ریال دارد. اگرخواهان براساس تبصره ۱ ماده ۶ قانون ۱۳۷۶ موجرسرقفلی نگرفته باشد مستاجر حق گرفتن سرقفلی را ندارد واگر چنین دعوای طرح شود محکوم به ردخواهد بود. در این دعوا مستاجر اول خوانده و منتقل الیه مستاجردوم خواهان است.
۲۷-تقاضای الزام خوانده به تنظیم سند رسمی و به مراه تعیین اجاره بها
منضمات:۱- سندعادی اجاره در صورت وجود ۲-ارجاع امر به کارشناسی ۳-عندالزوم معاینه وتحقیق محلی ۴-استعلام ثبتی ۵-گواهی گواهان
خواهان توضیح می‌دهد خوانده موجر و وی بموجب توافق شفاهی مستاجر … است که میزان اجاره بها مسکوت مانده است و وی منکر این توافق است و حاضر به قبول مبلغ و اجرای این توافق نمی‌باشد و از تنظیم سند رسمی اجاره استنکاف مینماید نظر به ماده ۷ قانون ۱۳۵۶ رسیدگی و صدور حکم را خواستار است. در این دعوا خواهان مستاجر است و خوانده موجر اصحاب دعوا هستند
تذکرات مربوط به این گام:
قانون مخفف قانون روابط موجر و مستاجر می‌باشد.
در موردی که تقاضای تخلیه مثلا به لحاظ تخلف از شروط قرارداد اجاره است مانندتغییر شغل یا تغییر نحوه استفاده یا عدم تادیه مال الاجاره داخل در مدت ا. جاره است باید به استناد تقاضای فسخ اجاره و تخلیه وتحویل مورد اجاره بعمل آید.
دلیل مالکیت باید ارایه شود معمولا اجاره نامه رسمی نیازی به سند مالکیت ندارد.
وقتی سند اجاره عادی است قید تاریخ آن کافی است.
در صورتی که مستاجر نسبت به پرداخت اجور معوقه اقدام نکرده باشد می‌توان بهمراه طرح این دعاوی دعوی مطالبه اجور معوقه را نیز درخواست نمود.
اگر مستاجر فوت نموده باشد دعوا به طرفیت وراث مستاجر به قائم مقامی وی مطرح میشود.
به گزارش خبرنگار گروه حقوقی و قضایی ، رابطه موجر ومستاجر هنگامی که طرفین حاضر به انجام تعهدات قراردادی یا قانونی خود نیستندیا هنگامیکه با موضوعیت عین مستاجره با یکدیگر اختلاف پیدا می‌کنند موضوع دعاوی متعددی در دادگاه‌های میشود که…نحوه طرح و دفاع از دعاوی روابط موجر و مستاجر را بشناسیم.۱-تخلیه وتحویل عین مستاجره به لحاظ انقضاء مدت اجاره
منضمات:۱-سند مالکیت ۲-اجاره نامه
خواهان توضیح می‌دهد که بموجب سند مالکیت مالک…می باشد و بموجب اجاره نامه عادی مورخ… یا سند اجاره رسمی …به خوانده از تاریخ… تا تاریخ … اجاره داده است که منقضی شده وتمدید نشده است واحیانا قید می‌کند تذکر به خوانده داده و خوانده از تخلیه و تحویل عین مستاجره مستنکف است مستند به مادتین ۱ و ۱۵ قانون ۱۳۶۲ ویا مادتین ۱ و ۳ قانون ۱۳۷۶ وماده ۴۹۴ قانون مدنی درخواست صدور حکم به تخلیه مورداجاره را دارد؛ و با تقدیم دادخواست تخلیه عدم رضایت موجر برادامه رابطه استیجاری و استیفای منفعت مستاجر را اعلام می‌دارد.
بر مبنای شرایط قانون حاکم بر روابط موجر ومستاجر سال ۱۳۶۲ باید توجه داشت که اگر اجرای حکم منجر به اعمال عسروحرج شود قبل از تخلیه به تجویز ماده ۹ قانون ۱۳۶۲ مستاجر حق درخواست تاخیر را دارد.
معمولا اظهار نامه‌ای نیز از سوی موجر برای مستاجر ارسال میشود که مکلف به پرداخت اجاره می‌باشد و در صورت عدم پرداخت نسبت به طرح دعوی اقدام خواهد شد.
۲- الزام خوانده به پرداخت اجور معوقه معادل…ریال
منضمات:۱- سند مالکیت ۲-اجاره نامه ۳- عندالزوم معاینه تحقیق محلی
خواهان پس از شرح مالکیتش و رابطه استیجاری با خوانده ابراز می‌دارد که…را به اجاره به خوانده داده است مستاجر اجور متعلقه به عین مستاجره را از تاریخ…تا تاریخ…معادل…راعلیرغم تعهدات قراردادی و استیفای منفعت پرداخت نکرده است و صدور حکم به پردخت اجور معوقه را دارد؛ و اگر سند اجاره رسمی است اظهار می‌کند به دفترخانه مراجعه نموده است و طی…فقره اخطاریه شماره…مطالبه اجور را خواسته که به وی ابلاغ شده است و یا گر سند اجاره عادی است اظهارنامه ارسال کرده است. گاهی تقاضای تخلیه به لحاظ عدم پرداخت اجاره بها هم خواسته میشود.
۳- مطالبه اجرت المثل
منضمات:۱-اجاره نامه ۲-سندمالکیت ۳-قرار ارجاع امر به کارشناسی
خواهان توضیح می‌دهد که خوانده بموجب قرارداد اجاره مورخ…مستاجر وی از تاریخ…الی تاریخ…می باشد که مدت اجاره در تاریخ …منقضی شده است واجاره تمدید نشده است فلذا مستاجر بدون اذن و رضایت در آن تصرف دارد علی هذا مستند به ماده ۴۹۴ قانون مدنی تقاضای صدور حکم به پرداخت اجرات المثل را مطابق نظر کارشناسی دارد.
۴-تقاضای صدور قرار تامین دلیل
منضمات:۱-سندمالکیت ۲-سنداجاره ۳-ارجاع امر به کارشناس
خواهان در این درخواست ضمن توضیح خواسته خود و شرح آن دلایل خود را برای درخواست تامین دلیل و عدم امکان استفاده از دلایل در آینده را تئضیح می‌دهد.
مثلا خوانده مستاجره تغییر شغل داده است. ویا اقدامات تخریبی در عین مستاجره انجام که سبب تخریب است جون اضافه نمودن انباری به داخل مورد اجاره یا حذف برخی از ستون‌های داخل که در این ضمیمه در خواست کارشناسی را دارد؛ و یا مثلا بموجب قرارداد شفاهی به اجاره داده است که مستاجر در مورد اجاره تصرف دارد و برای احراز رابطه استیجاری و تصرف ایشان و استماع اظهارات شهود و مطلعین رادارد.
۵- تقاضای الزام به تعمیرات اساسی مورد اجاره:
منضمات:۱-اظهارنامه ۲-اجاره نامه ۳-استعلام ثبتی ۴-جلب نظر کارشناس
خواهان توضیح می‌دهد که طبق اجاره نامه مستاجر است که مورد اجاره در اثر مرور زمان تخریب شده واحتیاج مبرم وضروری به تعمیرات اساسی دارد که در اجاره نامه منعقده فی ما بین خوانده که موجر است متعهد آن است متاسفانه با مراجعات مکرر و حتی با ارسال اظهارنامه‌ای ارسالی به شماره‌های …تاریخ…وی به هیچ وجه حاضر به تعمیرات اساسی نمی‌باشد و مورد اجاره در معرض خرابی و تخریب است که به استناد مواد ۲۰ و ۲۱ قانون ۱۳۵۶ ویا ماده ۱۰ قانون ۱۳۶۲ تقاضای صدور حکم را دارد.
انجام تعمیرات اساسی وکلی که مربوط به اصل بنا یا تاسیسات عمده منصوبه ان بعهده موجر است ودادگاه حکم به انجام تعمیرات مزبور وفق نظر کارشناس می‌کند و تادر مهلت مورد نظر دادگاه انجام دهد و الا مستاجر حق خواهد داشت تحت نظارت دایره اجرا مطابق شرایط مقرره کارشناسی انجام وهزینه آنرا وصول نماید.
۶-تقاضای تامین دلیل تخلیه وتحویل ملک مورد اجاره به علت انقضای مدت
منضمات:۱-اجاره نامه ۲-معاینه محل
خواهان توضیح می‌دهد که بموجب اجاره نامه…خوانده موجر ومالک می‌باشد که مورد اجاره را به وی اجاره داده است و مدت اجاره منقضی شده است و یا به علت فسخ بقیه مدت اجاره و موجر از تحویل گرفتن عین مستاجره امتناع مینماید که لهذا با تقدیم درخواست تقاضای تامین دلیل را دارد از لحاظ تخلیه بودن وتحویل گرفتن کلید قفل مورد اجاره تخلیه شده و تقاضای معاینه محل وتایید تخلیه را دارد.
۷-صدور حکم بر تخلیه و تحویل مورد اجاره به لحاظ مرکز فساد قراردادن آن
منضمات:۱-اجاره نامه ۲-سند مالکیت ۳-استشهادیه
خواهان توضیح می‌دهد که بموجب…مالک است و خوانده بموجب…مستاجر است خوانده مح مورد اجاره را مرکز فساد قرار داده است که با گواهی گواهان و بشرح اسشتهادیه پیوست و بامعاینه محلی و انجام تحقیق محلی از سوی دادگاه که مورد درخواست وی است این امر ثابت است.
۸- تقاضای تخلیه به لحاظ تاخیر در پرداخت اجاره بهاو یا عدم پرداخت اجاره بها مستندا به تبصره ۱ ماده ۱۴ قانون ۱۳۵۶
منضمات:۱-اجاره نامه ۲-سند مالکیت ۳- اظهارنامه ۴-اخطاریه دفتر خانه ابلاغ شده به خوانده
خواهان توضیح می‌دهد که بموجب…مالک است و بموجب …خوانده مستاجر نظر به اینکه خوانده دعوی ظرف یکسال سه بار با ابلاغ اظهارنامه اگر سند اجاره عادی است و در مورد اسناد رسمی اخطاریه دفترخانه اجاره بها را پرداخت نکرده است و به این ترتیب مکررا مرتکب تخلف و تاخیر در پرداخت اجاره بها کرده است مستندا به تبصره ۱ ماده ۱۴ قانون ۱۳۵۶ با حصول شرایط ماده مزبور رسیدگی را خواستار است.
در موردی که سند اجاره رسمی است موجر به دفترخانه مراجعه و برای مستاجر ۳ بار اخطار صادر میشود و در صورت عدم پرداخت اجرایه صادر میشود در این مورد مستاجر می‌تواند در جریان اقدامات اجرای اجاره بها را پرداخت و تامانع عملیات اجرای تخلیه شود در این مورد موجر به دادگاه مراجعه و دادخواست مزبور را می‌دهد و استناد می‌کند که شریط تبصره بند مزبور حاصل شده است واینچنین تخلیه را می‌خواهد.
۹-تقاضای تخلیه به علت تعدی و تفریط خوانده مستاجر
منضمات:۱-سند مالکیت ۲-تحقیق و معاینه محل ۳- اجاره نامه ۴-ارجاع امر به کارشناس ۵- استعلام ثبتی ۶-تامین دلیل
خواهان توضیح می‌دهد که بموجب…مالک است وطی اجاره نامه …اجاره داده است نظر به اینکه خوانده دعوی با احداث بالکن و حفر چاه و ایجاد زیرزمین در عین مستاجره بدون اذن واجازه مرتکب تعدی و تفریط شده است ویا اظهار می‌دارد مستاجر با شکافتن پنجره مشرف به خیابان و برداشتن قسمتی از دیوار خارجی وامثال این اعمال که موجب تعدی و تفریط است ویا با اجرای قرارتامین دلیل اظهار می‌دارد بر اثر تعدی و تفریط ارزش ملک کاسته شده است یا موجب پایین آمدن مقاومت استحکام ودوام بناوبالتبع کاهش ارزش عین مستاجره شده است و مستند به شق ۸ ماده ۱۴ قانون ۱۳۵۶ صدور حکم تخلیه را خواستار است.
باید توجه داشت در مواردی دیده میشود که کارشناس اقدامات مستاجر را برای استفاده بهتر کردن از عین مستاجره می‌داند و با اوضاع واحوال مباین می‌داند ویا با استناد به اینکه منطقا بنظر نمی‌رسد مستاجر بدون اذن موجر اقدام به خریب عین مستاجره قدیمی و احداث بنا نماید دعوا را رد می‌کند.
۱۰-تقاضای تخلیه به منظور نوسازی و یا تعمیرات اساسی
منضمات:۱-سند اجاره ۲-سندمالکیت ۳-پروانه شهرداری دایر برصدور مجوز احداث بنا یا همان پروانه ساختمانی ۴-استعلام ثبتی ۵-ارجاع امر به کارشناسی
خواهان در این دعوی توضیح می‌دهد به موجب…مالک است که ملک مزبور یا قسمتی ازآنرا شامل…به خوانده اجاره داده است با لحاظ آنکه قصد تخریب و نوسازی عین مستاجره را دارد و پروانه ساختمانی ار دریافت کرده است و احیانا به این اشاره می‌کند که مدت ا. جاره نیز منقضی شده است مستنداًبه شق ۱ ازماده ۱۵ قانون ۱۳۵۶ صدور حکم تخلیه پس از جلب نظر کارشناس که مورد تقاضای وی می‌باشد را دارد. موجر در این دعوا باید برای تجدید بنا از شهرداری پروانه در یافت نماید و یا گواهی در یافت نماید که تایید کننده اقدامات موجر در تجدید بنا باشد.
۱۱-تقاضای تخلیه به علت انتقال به غیر بدون مجوز مورد اجاره
منضمات:۱-سند مالکیت ۲-سند اجاره ۳-معاینه و تحقیق محلی (برای اثبات انتقال به غیر) ۴-ارجاع امر به کارشناسی ۵-قرارتامین دلیل (برای حفظ دلایل این انتقال غیر مجاز وضبط دلایل و احراز چگونگی تصرفات منتقل الیه) ۶-استعلام ثبتی
خواهان در این دعوا توضیح می‌دهد که به موجب…مالک است که بموجب … به خوانده اجاره داده است که در آن به شغل…اشتغال داشته است با توجه به اینکه در اجاره نامه حق انتقال به غیر از مستاجر سلب شده است یا در اجاره نامه مسکوت گذارده است و این امر با توجه به ماده ۱۰ قانون ۱۳۵۶ محمول بر سلب حق انتقال به غیر از مستاجر است مستاجر بدون اذن واجازه وی و احتمالا بدون اطلاعش به غیر منتقل کرده است که ثالث در آن مکان مشغول بکار است و این امرآنکه تجاوز از حقوق مصرحه در قرارداد است که مستند به شق ۱ از ماده ۱۴ قانون ۱۳۵۶ صدور حکم را تقاضا دارد.
در این دعوا به لحاظ تخلف مستاجر از شرایط قرارداد اجاره به لحاظ انتقال به غیر محقق گردیده است و این امر تخلفی از تعهدات قراردادی است قدر مسلم این است که مورد اجاره به این جهت به مستاجر اجاره داده شده است که وی شخصاًدر آن به فعالیت بپردازد و موجر بدون آنکه تمایل داشته باشد به مستاجر جدید رویرو و مواجه شده است.
در این موارد باید توجه داشت که نصف حق کسب و پیشه وتجارت به مستاجر تعلق می‌گیرد و در خواست کارشناسی برای این امر است تبصره ۱ ماده ۱۹ و ۲۷ قانون ۱۳۵۶ ٫ گاهی این دعوا بهمراه تقاضای تخلیه به لحاظ تغییر شغل مطرح میشود.
البته باید توجه شود گاهی مستاجر مدعی صدور مجوز انتقال به غیر یا تغییر شغل است که وی باید این امر را ثابت کند. الا خود اظهار وی اقرار به انتقال یا تغیر شغل محسوب میشود.
۱۲-تقاضای تخلیه به علت تغییر شغل یا تغیر نحوه استفاده از عین مستاجره
منضمات:۱-سند اجاره اعم از عادی یا رسمی ۲-سند مالکیت ۳-تحقیق ومعاینه محل ۴-ارجاع امر به کارشناس ۵-استعلام ثبتی ۶-تامین دلیل
خوهان در این دعوی توضیح می‌دهد که مالک…است بموجب…که ملک مزبور به صورت یکدستگاه آپارتما ن. یا یکباب مغازه و.. است که بموجب اجاره نامه…به خوانده اجاره داده شده است نظر بر اینکه در بند …. یا در سند اجاره تصریح شده است که محل برای شغل…اجاره داده شده است و احیانا ذکر می‌کند براساس قراردادمنعقده مستاجر از تغییر شغل ممنوع بوده است وحق نداشته است بدون اذن وی شغل وخود را در مورد اجاره تغییر دهد خوانده بدون اذن و یا اجازه محل را به…تبدیل کرده است که مصداق بارز تخلف وی و تجاوز از تعهدات قرار داد‌ی است و یا شغل جدید عرفاً مشابه شغل قبلی نمی‌باشد مستندا به شق ۷ ماده ۱۴ قانون ۱۳۵۶ رسیدگی و صدور حکم نخلیه را دارد
اگر مستاجر در مراجعی سوابقی دارد که می‌تواند این ادعا را ثابت کند مانند تعزیرات حکومتی و یا اتحادیه ومراجع مربوط به صدور جواز کسب و…رجوع به آن‌ها و تامین دلیل آنهانیز موثر است
در یک مورد دیده‌ی شود که دادگاه با استناد به اظهارات طرفین ومعاینه محل نظر داده است که تغییر شغل در سال…بعمل آمده و محل سکونت موجر د. رمجاورت آن بوده و پس از این تغییر و تبدیل کاملا مطلع بوده است و سکوت وی را در عرض …سال و عدم تعرض از طریق اظهارنامه و تامین دلیل و…کاشف از رضایت وی است
۱۳-تقاضای صدور حکم بر تخلیه و تحویل مورد اجاره به لحاظ احتیاج شخصی
منضمات:۱-سند مالکیت ۲-اجاره نامه ۳- جلب نظر کارشناسی ۴-معاینه وتحقیق محل ۵-مدارکی دال بر تغییر وضع شغلی و مالی مالک و یا حکم بازنشستگی ویا عقدنامه پسر مالک و یا حکم انتقال فرزندان از شهردیگر به آن شهر
خواهان توضیح می‌دهد که به استناد اجاره نامه …به اجاره داده است که با لحاظ انقضای مدت و نیاز شخصی صدور حکم مستند به شق ۳ از ماده ۱۵ قانون ۱۳۵۶ را تقاضا می‌کندوتوضیح می‌دهد برای سکونت نیاز مبرم دارد
و یا اگر مورد اجاره تجاری است اشاره می‌کند که به لحاظ بازنشستگی و با لحاظ اینکه حقوق دوران بازنشستگی کفایت امرار معاشش را نمیکند تخلیه مورد اجاره رابرای اشتغال خودش به شغل…می خواهدویا امکان اداره مالی خود را ندارد از لحاظ پرداخت حقوق سرقفلی پس از جلب نظر کارشناسی که مورد تقاضای وی است وفق نظر دادگاه اقدام می‌کند.
۱۴-تقاضای فسخ اجاره و تخلیه و تحویل مورد اجاره به لحاظ انتقال قطعی
منضمات:۱-سند مالکیت ۲-اجاره نامه ۳-سند انتقال قطعی مورد اجاره ۴-عندالزوم معاینه وتحقیق محلی
خواهان توضیح می‌دهد که خوانده به موجب…مستاجر است که با توجه به شرط مندرج در اجاره نامه مزبور مبنی بر حق فسخ برای موجر یا قائم مقام موجر در زمان یا بعد از انتقال قطعی شماره…مورخ…دفتر اسنادر سمی…مبین انتقال ملک مورد اجاره به وی است که موید تحقق شرط فسخ سند اجاره است تقاضای صدور حکم به این شرح را دارد.
۱۵-تقاضای صدور حکم بر الزام خوانده به تخلیه و تحویل مورد اجاره به لحاظ عسروحرج
منضمات:۱-برگ اجرایه تخلیه وتحویل ۲-استشهادیه محلی
خواهان توضیح می‌دهد که وی بموجب برگ اجراییه…ناشی از دادنامه قطعی…محکوم به تخلیه و تحویل محل سکونت خود شده است با التفات به گواهی شهود به شرح استشهادیه مبنی برایجاد موجبات عسر و حرج برای وی تقاضای صدور حکم به الزام فوری خوانده را با توجه به نیاز وی به تخلیه وتحویل مورد اجاره را دارد.
۱۶-استمهال از… ویا تقاضای مهلت برای تخلیه وتحویل مورد اجاره به لحاظ عسروحرج
منضمات:۱-برگ اجرایه تخلیه وتحویل ۲-گواهی دبیرستان واز این قبیل …۳-استشهادیه محلی
خواهان توضیح می‌دهد که با عنایت به برگ اجرای …ناشی از دادنامه …باید مورد اجاره…را حداکثر تا تاریخ مورد ذکر در برگ اجرای تخلیه و تحویل نماید از طرفی با بقاء سال تحصیلی جاری فرزندش و گواهی شهود از دادگاه استمهال متناسب با عسر و حرج در تحویل عین مستاجره را دارد. این دادخواست هنگامی داده میشود که بر اساس قانون ۱۳۶۲ حکم به تخلیه و تحویل کل ششدانگ …محلی صادر شده است
۱۷- صدور حکم مبنی بر افزایش ما الاجاره
از تاریخ …به مبلغ…در هر ماه تا روز تخلیه و تحویل مورد اجاره ویا تقاضای تعدیل اجاره بها (تعیین اجاره بهای عادله عین مستاجره) از مبلغ…ریال به مبلغ…ریال و مابه التفاوت آن از تاریخ تقدیم دادخواست تا زمان صدور حکم
منضمات:۱-سند اجاره ۲-سند مالکیت ۳-اظهارنامه ۴-حکم تعذیل اجاره بها قبلی ۵-جلب نظر کارشناس
خواهان توضیح می‌دهد که بموجب اجاره نامه …خوانده…را اجاره نموده است نظر باینکه مدت اجاره منقضی شده است از تاریخ استفاده مستاجر از عین مستاجره یا از تاریخ مقرر در حکم قطعی شماره…صادره از دادگاه…که به تعدیل اجاره بها صادر شده است سه سال تمام گذشته است علی هذا با تقدیم این دادخواست به استناده ترقی هزینه‌های زندگی تقاضای تعدیل اجاره ماهیانه ازتاریخ…با جلب نظر کارشناس به نررخ عادله روز و ماهیانه حداقل به میزان مبلغ …ریال را دارد
معمولا در خواست تعدیل از تاریخ تقدیم دادخواست خواسته میشود
دادگاه به استناد ماده ۵ و ۴ و ۳ و ۱۳ قانون ۵۶ حکم به ازدیاد اجاره بها از مبلغ…ریال به مبلغ… ریال در هر ماه و مابالتفاوت اجاره بها سابق از تاریخ تقدیم دادخواست تاکنون و هزینه حق الزحمه کارشناس و…صادر می‌کند و نسبت به خواسته اضافی زائد بر حکم به لحاظ عدم ثبوت وفقد دلیل محکوم به بطلان مینماید
۱۸- تقاضای صدور حکم برابطال اجرائیه دائر بر تخلیه ملک مورد اجاره
خواهان توضیح می‌دهد که بموجب اجاره نامه…اجاره نموده است و اجرائیه به لحاظ…صادر شده است که به لحاظ… صدور حکم تخلیه غیرقانونی بوده است و صدور حکم به شرح خواسته را دارد.
مثلا در یک مورد دیده میشود حکم به تخلیه مورد اجاره که به یک پزشک اجاره داده شده است به لحاظ انقضا مدت به استناد مواد ۴۹۴ و ۵۰۱ قانون مدنی صادر شده است خواهان به این استناد که بر اساس قانون الحاق یک بندبه عنوان بندجو دو تبصره به ماده ۲ قانون سال ۱۳۶۲ که ملک جهت طبابت را از شمول مقررات مالک ومستاجر ۱۳۶۲ وقانون مدنی خارج نموده است ابطال اجرایه را خواستار شده است که دادگاه نیز با بررسی واحراز این رابطه استیجاری استناد نموده هر چند وجهی بعنوان سرقفلی پرداخت نشده است و تعلق حق کسب و پیشه مردود است لکن جون در مقررات روابط موجرومستاجر ۱۳۵۶ از حیث جهت وعلل و اسباب تخلیه بر رابطه استیجاری فی ما بین این قانون حکومت دارد حق درخواست تخلیه به علت پایان مدت صرفا پیش بینی نشده است اجرائیه صادره بر مبنای مقررات حاکم پیش بینی نشده است و آثاری بر حکم صادره نمی‌باشد حکم بر ابطال اجرائیه صادر شده است.
منضمات:۱-سند اجاره ۲-سند مالکیت ۳-اظهارنامه ۴-حکم تعذیل اجاره بها قبلی ۵-جلب نظر کارشناس
خواهان توضیح می‌دهد که بموجب اجاره نامه …خوانده…را اجاره نموده است نظر باینکه مدت اجاره منقضی شده است از تاریخ استفاده مستاجر از عین مستاجره یا از تاریخ مقرر در حکم قطعی شماره…صادره از دادگاه…که به تعدیل اجاره بها صادر شده است سه سال تمام گذشته است علی هذا با تقدیم این دادخواست به استناده ترقی هزینه‌های زندگی تقاضای تعدیل اجاره ماهیانه ازتاریخ…با جلب نظر کارشناس به نررخ عادله روز و ماهیانه حداقل به میزان مبلغ …ریال را دارد
معمولا در خواست تعدیل از تاریخ تقدیم دادخواست خواسته میشود
دادگاه به استناد ماده ۵ و ۴ و ۳ و ۱۳ قانون ۵۶ حکم به ازدیاد اجاره بها از مبلغ…ریال به مبلغ… ریال در هر ماه و مابالتفاوت اجاره بها سابق از تاریخ تقدیم دادخواست تاکنون و هزینه حق الزحمه کارشناس و…صادر می‌کند و نسبت به خواسته اضافی زائد بر حکم به لحاظ عدم ثبوت وفقد دلیل محکوم به بطلان مینماید
۱۸- تقاضای صدور حکم برابطال اجرائیه دائر بر تخلیه ملک مورد اجاره
خواهان توضیح می‌دهد که بموجب اجاره نامه…اجاره نموده است و اجرائیه به لحاظ…صادر شده است که به لحاظ… صدور حکم تخلیه غیرقانونی بوده است و صدور حکم به شرح خواسته را دارد.
مثلا در یک مورد دیده میشود حکم به تخلیه مورد اجاره که به یک پزشک اجاره داده شده است به لحاظ انقضا مدت به استناد مواد ۴۹۴ و ۵۰۱ قانون مدنی صادر شده است خواهان به این استناد که بر اساس قانون الحاق یک بندبه عنوان بندجو دو تبصره به ماده ۲ قانون سال ۱۳۶۲ که ملک جهت طبابت را از شمول مقررات مالک ومستاجر ۱۳۶۲ وقانون مدنی خارج نموده است ابطال اجرایه را خواستار شده است که دادگاه نیز با بررسی واحراز این رابطه استیجاری استناد نموده هر چند وجهی بعنوان سرقفلی پرداخت نشده است و تعلق حق کسب و پیشه مردود است لکن جون در مقررات روابط موجرومستاجر ۱۳۵۶ از حیث جهت وعلل و اسباب تخلیه بر رابطه استیجاری فی ما بین این قانون حکومت دارد حق درخواست تخلیه به علت پایان مدت صرفا پیش بینی نشده است اجرائیه صادره بر مبنای مقررات حاکم پیش بینی نشده است و آثاری بر حکم صادره نمی‌باشد حکم بر ابطال اجرائیه صادر شده است.
۱۹-تقاضای الزام به تنظیم اجاره نامه رسمی یا حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی اجاره
منضمات:۱-سندمالکیت ۲-ارجاع امر به کارشناس ۳-عنداللزوم استعلام ثبتی
خواهان توضیح می‌دهد که بموجب …مالک است و مستاجر بموجب…مستاجر که ملک مزبور به موجب سند عادی و یا سند رسمی …به خواند ه. اجاره داده شده است نظر به اینکه مدت اجاره نامه منقضی شده است و ضرورت تنظیم اجاره نامه وعدم تمکین خوانده به تنظیم اجاره نامه مستندا به ماده ۷ قانون الزام خوانده به حضور در دفتر خانه و تنظیم اجاره نامه رسمی را دارد.
بموجب مواد ۴۶ و ۴۷ قانون ثبت ثبت کلیه اسناد مربوط به انتقال منافع وعین …املاک غیر منقول باید به ثبت رسمی برسد به همین لحاظ بر اساس قانون ۵۶ مواد ۷ و ۸ و ۹ قانون حکم به تنظیم سند رسمی اجاره میشود.
۲۰-تقاضای تعیین اجار بها به مبلغ…ریال و الزام خوانده به تنظیم سند رسمی اجاره و جبران مابه التفاوت با جلب نظر کارشناس
منضمات:۱-سندمالکیت ۲-ارجاع امر به کارشناس ۳-عنداللزوم استعلام ثبتی
خواهان توضیح می‌دهد که بموجب…مالک است و خوانده در …از ملک مزبور استیلای ید و تصرف تجاری دارد نظر به اینکه اجاره بهای مورد اجاره بین طرفین معلوم نشده است و ضمنا اجاره نامه تنظیم نشده است تقاضا دارد با ارجاع این موضوع به کارشناس وسپس با مشخص شدن میزان آن تعیین اجاره بها وجبران ما به التفاوت آن الزام خوانده را به تنظیم اجاره دارد.
۲۱-تقاضای تخلیه مورد اجاره به لحاظ امتناع مستاجر از حضور در دفتر خانه جهت تنظیم سند رسمی اجاره
منضمات:۱-گواهی دفتر خانه اسناد رسمی که مقرر بوده سند اجاره در انجن تنظیم شوددایر بر عدم حضر خریدار ۲-اخطاریه دفتر ددادگاه و ابلاغ به مستاجر جهت تنیم سند رسمی ۳-پرونده کلاسه…که براساس آن حکم به تنظیم سند رسمی اجاره صادر شده است
خواهان در این دعوا توضیح می‌دهد که طی پرونده کلاسه…طی دادنامه…حکم به تنظیم سند اجاره صادر شده است و رونوشت حکم به محکوم علیه مستاجر و دفترخانه.. ابلاغ شده است و دفتر طی اخطار…به وی ابلاغ نموده است که در تاریخ…جهت تنظیم سند اجاره در دفترخانه حضور یابد و مستاجر علاوه بر ابلاغ دفتر دادگاه در مدت ۱۵ روز مقرر در ماده ۹ قانون ۱۳۵۶ امتناع از حضور و تنظیم سند رسمی نموده است که تقاضای صدور حکم به تخلیه را دارد
۲۲-الزام موجر به تنظیم سند رسمی اجاره
منضمات:ا-سند اجاره اعم از عادی یا رسمی ۲۰ عند للزوم معاینه وتحقیق محلی (در موردی که اجاره نامه تنظیم نشده است) ۳-عندللزوم پرونده ثبتی کلاسه…
خواهان توضیح می‌دهد که بموجب سند رسمی یا سند عادی یا توافق شفاهی اینجانب…مستاجر…واقع در…هستم نطر به اینکه مدت اجاره منقضی شده است و خوانده حاضر به تنظیم سند رسمی اجاره نمی‌باشد مستندا به ماده ۷ قانون ۱۳۵۶ الزام خوانده را به تنظیم اجاره نامه رسمی دارد.
۲۳-الزام به تنظیم سند رسمی اجاره
۱-صلح نامه قطعی سرقفلی ۲-اظهار نامه
خواهان توضیح می‌دهد که تمامی حقوق مستاجر قبلی اجاره نامه …تنظیمی در دفتر اسناد …طی موافقتنامه خوانده صورت پذیرفته است و کل آنرا در تصرف دارد لهذا با صدور حکم به محکومیت خوانده به تنظیم اجاره نامه رسمی طبق سند اولی را دارد.
در این دعوا خواهان مستاجر جدید است و خوانده موجر اصحاب دعوا هستند.
۲۴-تقاضای الزام به تنظیم سند انتقال سرقفلی (حق کسب و پیشه یا تجارت) و یا الزام خوانده به حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی حقوق سرقفلی
خواهان توضیح می‌دهد که بموجب صلحنامه عادی مورخ… کلیه حقوق در مورد حق کسب و پیشه و یا تجارت (سرقفلی) …استیجاری به موجب سند رسمی وبا رضایت موجر از سوی خوانده (مستاجر قدیم) که بموجب سند…مستاجر مورد بحث بوده به وی مصالحه قطعی شده است که خوانده ضمن صلحنامه مزبور متعهد به تنظیم و امضاء سند رسمی شده است که با وجود ابلاغ اظهار نامه تاکنون اقدامی بعمل نیاورده است … ویا بموجب قولنامه مورخ… خوانده اقدام به فروش سرقفلی مورد اجاره و با پرداخت ثمن از تاریخ معاله در آن مستقر گردیده است که به این وسیله تقاضای محکومیت خوانده را مطابق خواسته دارد
در این دعوا خواهان مستاجر جدید است و خوانده مستاجر قدیم اصحاب دعوا هستند.
۲۵-تقاضای الزام خوانده به تجویز انتقال منافع و حق کسب وپیشه وتجارت ویا تجویز انتقال منافع مورد اجاره به ثالث
منضمات:۱-سند اجاره ۲-تحقیق و معاینه محل وقتی اجاره نامه‌ای در بین نباشد ۳-ارجاع امر به کارشناس
خواهان توضیح می‌دهد که به موجب سند اجاره عادی…یا سند اجاره رسمی…یا توافق شفاهی…مستاجر…واقع در…ملکی خوانده می‌باشد نظر به اینکه در قرار داد اجاره حق انتقال از وی سلب شده است قصد انتقال حق کسب وپیشه وتجارتومنافع عین مستاجره را به غیردارد وموجر موافق این امر نمی‌باش و یا اضافه می‌کند مالک مزبور نیز حاضر به پرداخت حوق کسبی وی نمی‌باشد وبدینوسیله مستندا به ماده ۱۹ قانون ۱۳۵۶ رسیدگی را خواستار وتقاضای محکومیت خوانده را به تجویز انتقال منافع عین مستاجره را بغیرو تنظیم سند رسمی انتقال با منتقل الیه اجاره را دارد؛ و یا اضافه می‌کند خود خوانده اگر حاضر به تادیه حقوق ناشی از رابطه استیجاری و کسبی وی است با ارجاع امر به کارشناس وی حاضر به دریافت است. ثالث جدید از هرحیث نسبت به تمام شرایط اجاره، چون شغل و سایر شرایط قائم مقام مستاجر سابق می‌باشد در صوتیکه در ظرف ۶ ماه منافع مورد اجاره با سند رسمی به مستاجر جدیدی انتقال داده نشود حکم دادگاه در این خصوص باطل میشود.
۲۶-تقاضای الزام به تحویل و تنظیم سند رسمی انتقال حقوق ناشی از کسب و پیشه و تحویل مغازه
منضمات:۱-قرارداد ۲-اجاره نامه ۳-تحقیق ومعاینه محل ۴- ارجاع امر به کارشناس
خواهان توضیح می‌دهد که به استناد قرارداد مورخ …خوانده که مستاجر و صاحب حق کسب وپیشه و تجارت ملک…است کلیه حقوق خود را با اختیار حاصله از شرط…سند اجاره به وی واگذار شده است و مقرر شده است ظرف…روز تشریفات رسمی انتقال را انجام دهد که هم اکنون امتناع از این امر مینماید که الزام وی را به تحویل و تنظیم سند رسمی ا. نتقال حقوق ناشی از کسب و پیشه و تحویل مغازه در ازای مبلغ…ریال دارد. اگرخواهان براساس تبصره ۱ ماده ۶ قانون ۱۳۷۶ موجرسرقفلی نگرفته باشد مستاجر حق گرفتن سرقفلی را ندارد واگر چنین دعوای طرح شود محکوم به ردخواهد بود. در این دعوا مستاجر اول خوانده و منتقل الیه مستاجردوم خواهان است.
۲۷-تقاضای الزام خوانده به تنظیم سند رسمی و به مراه تعیین اجاره بها
منضمات:۱- سندعادی اجاره در صورت وجود ۲-ارجاع امر به کارشناسی ۳-عندالزوم معاینه وتحقیق محلی ۴-استعلام ثبتی ۵-گواهی گواهان
خواهان توضیح می‌دهد خوانده موجر و وی بموجب توافق شفاهی مستاجر … است که میزان اجاره بها مسکوت مانده است و وی منکر این توافق است و حاضر به قبول مبلغ و اجرای این توافق نمی‌باشد و از تنظیم سند رسمی اجاره استنکاف مینماید نظر به ماده ۷ قانون ۱۳۵۶ رسیدگی و صدور حکم را خواستار است. در این دعوا خواهان مستاجر است و خوانده موجر اصحاب دعوا هستند
تذکرات مربوط به این گام:
قانون مخفف قانون روابط موجر و مستاجر می‌باشد.
در موردی که تقاضای تخلیه مثلا به لحاظ تخلف از شروط قرارداد اجاره است مانندتغییر شغل یا تغییر نحوه استفاده یا عدم تادیه مال الاجاره داخل در مدت ا. جاره است باید به استناد تقاضای فسخ اجاره و تخلیه وتحویل مورد اجاره بعمل آید.
دلیل مالکیت باید ارایه شود معمولا اجاره نامه رسمی نیازی به سند مالکیت ندارد.
وقتی سند اجاره عادی است قید تاریخ آن کافی است.
در صورتی که مستاجر نسبت به پرداخت اجور معوقه اقدام نکرده باشد می‌توان بهمراه طرح این دعاوی دعوی مطالبه اجور معوقه را نیز درخواست نمود.
اگر مستاجر فوت نموده باشد دعوا به طرفیت وراث مستاجر به قائم مقامی وی مطرح میشود.
ارسال دیدگاه
دیدگاهتان را بنویسید
نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *