اقدامات دستگاه قضایی برای اعتباربخشی به اسناد رسمی در راستای منافع مردم و کاهش دعاوی حقوقی/ ایجاد تحولی اساسی در زمینه تثبیت مالکیت‌ها و پیشگیری از جرائمی نظیر کلاهبرداری
- یکی از سیاست‌های قوه قضاییه در دوره تحول و تعالی برای خدمت‌رسانی مطلوب‌تر به مردم، جایگزینی «اسناد رسمی» بجای «اسناد عادی» است.
اعتبار دادن به اسناد رسمی، مالکیت را تثبیت و دعاوی را کاهش می‌دهد و جلوی سوءاستفاده افراد را می‌گیرد؛ لذا هدف دستگاه قضایی آن است که اسناد غیررسمی به اسناد رسمی تبدیل شوند.
اهمیت موضوع اعتباربخشی به اسناد رسمی
حجت‌الاسلام والمسلمین محسنی اژه‌ای، رئیس قوه قضاییه در جریان سفر اخیرش به استان گلستان در دیدار با قضات و کارکنان دستگاه قضایی این استان با اشاره به اهمیت موضوع اعتباربخشی به اسناد رسمی گفت: تلاش‌های مجدانه‌ای برای اعتباربخشی به اسناد رسمی در قوه قضاییه صورت گرفته است و در این راستا رایزنی‌های زیادی با مقامات و مسئولان ذی‌ربط انجام شده و برای آنها مشکلات عدیده ناشی از استفاده و بکارگیری از اسناد عادی در بخش‌های مختلف کشور تبیین و تشریح شده است.
وضع فعلی ناظر بر اعتبار داشتن اسناد عادی عوارض بیشماری دارد
رئیس عدلیه در ادامه با اشاره به مشکلات و معضلاتی که از ناحیه اعتبار داشتن اسناد عادی متوجه قوه قضاییه و مردم می‌شود، گفت: ما در دستگاه قضایی مجدانه به دنبال اعتبار بخشی به اسناد رسمی و رفع اعتبار از اسناد عادی هستیم و در این رابطه نیز با مقام معظم رهبری صحبت کرده‌ایم؛ همچنین با شورای نگهبان و علمای قم و متخصصین امر هم رایزنی‌ها و بحث‌هایی را در این باره داشته‌ایم و به آنها تاکید کرده‌ایم که وضع فعلی ناظر بر اعتبار داشتن اسناد عادی عوارض بیشماری دارد.
حجت‌الاسلام والمسلمین محسنی اژه‌ای تصریح کرد: ما اعلام کردیم که اگر شورای نگهبان نیز رفع اعتبار از اسناد عادی را خلاف شرع قلمداد کند، مجلس مصوبه‌ای در راستای زدودن اعتبار از اسناد عادی ارائه دهد و این موضوع برای اتخاذ تصمیم نهایی به مجمع تشخیص مصلحت نظام برود؛ علی‌ایحال این موضوع در دست پیگیری است و امیدواریم نتیجه لازم حاصل شود.
رونق و ترویج اسناد رسمی ؛ یکی از محورهای طرح تحول قوه قضاییه
اما یکی از محورهای طرح تحول قوه قضاییه نیز رونق و ترویج اسناد رسمی است. از راهبردهای ۳۰ گانه نشانه‌گذاری شده در سند ارتقاء یافته تحول قضایی، ترغیب اشخاص به تبدیل معاملات عادی به اسناد رسمی است.
از جمله تدابیر اندیشیده شده در سند تحول قضایی برای ترغیب اشخاص به تبدیل معاملات عادی به اسناد رسمی عبارت است از:
- تسهیل فرایند ثبت رسمی معاملات املاک با استانداردسازی قراردادها در «سامانه ثبت آنی» و ایجاد دسترسی مشاوران املاک و عموم مردم به این سامانه برای انعقاد قرارداد و همچنین ایجاد زیرساخت انجام بعضی اَعمال حقوقی مهم نظیر پیش‌فروش ساختمان و مشارکت در ساخت در این سامانه با اصلاح قوانین و مقررات مرتبط.
- عدم ارائه خدمات قضایی و ثبتی به دعاوی مرتبط با اَعمال حقوقی ثبت نشده در دفاتر املاک الکترونیک با تعیین موعد مقرر از پیش اعلام شده و تعیین تکلیف حقوق مکتسبه و ثبت نشده قبلی ادعاهای عادی با تعیین دوره زمانی مشخص.
- جبران خسارت متضرران ناشی از خطا در عملیات ثبتی املاک با فراهمسازی زمینه تشکیل صندوق جبران خسارات توسط دفاتر اسناد رسمی با اصلاح قوانین و مقررات مرتبط.
مزایای اسناد رسمی؛ از کاهش دعوی حقوقی تا متقن بودن سند و کاهش هزینه‌های ثبتی
اما علت تاکید بر جایگزینی «اسناد رسمی» بجای «اسناد عادی» که در زمره محورهای تحولی در دستگاه قضایی است، مزایایی است که اسناد رسمی دارند که از جمله آنها می‌توان به کاهش اختلافات و دعاوی در نتیجه بهره‌گیری از اسناد رسمی، اشاره کرد.
به طور کلی، سندهای رسمی کمترین میزان دعاوی را دارند در حالی که سندهای عادی بیشترین دعاوی را دارند. جرایمی مانند کلاهبرداری، فرار مالیاتی و فروش مال غیر، از جمله جرایمی هستند که در اسناد عادی صورت می‌گیرد.
از سویی دیگر، سران دفاتر اسناد رسمی در مقابل اسنادی که در دفاترشان به ثبت می‌رسد، دارای مسئولیت‌های کیفری،مدنی و اداری هستند؛ همین امر سبب می‌شود تا در تنظیم و ثبت اسناد مورد اشاره، بیشترین میزان دقت را بکار ببرند که نتیجه این امر اتقان اسناد رسمی می‌شود.
بخش عمده‌ای از دعاوی حقوقی به اسناد عادی مرتبط است؛ در واقع منشأ این دعاوی حقوقی، اسناد عادی است؛ بر همین اساس، در سند تحول تاکید شده که دادگاه‌ها و محاکم، اعتبار قانونی را صرفاً برای اسناد رسمی قائل باشند نه اسناد عادی.
اما یکی دیگر از مزایای اسناد رسمی، کاهش هزینه‌هاست؛ اگر چه در حال حاضر نیز هزینه انجام اعمال مرتبط با اسناد رسمی کم می‌باشد، اما برنامه دستگاه قضایی و سازمان ثبت اسناد، همچنان در راستای کمتر کردن هزینه‌های اعمال مرتبط با اسناد رسمی است؛ امری که با الکترونیکی کردن و هوشمندسازی هر چه بیشتر فرآیندهای ثبت، تحقق بیشتری می‌یابد و رغبت مردم را برای بهره‌گیری از اسناد رسمی بجای اسناد عادی، دوچندان می‌کند.
در دسترس بودن دفاتر اسناد رسمی و افزایش تعداد این دفاتر از دیگر موضوعاتی است که در ترغیب مردم به استفاده از اسناد رسمی تاثیرگذار است و مورد توجه دستگاه قضایی و سازمان ثبت اسناد نیز می‌باشد.
اعتباربخشی به اسناد رسمی و جایگزینی آنها با اسناد عادی از وقوع بسیاری از جرایم پیشگیری می‌کند
سید مهران ریاضی‌مند، وکیل پایه یک دادگستری در گفتگو با میزان و با تشریح مزایای استفاده از اسناد رسمی به‌جای اسناد عادی اظهار کرد: در خصوص اموال غیرمنقول مواد ۲۳، ۴۶ و ۴۷ قانون ثبت و ماده ۶۲ قانون احکام دائمی برنامه‌های توسعه کشور را داریم. در این قوانین نوشته شده است که هر گونه عقدی اعم از بیع، صلح، هبه و واگذاری باید از طریق سند رسمی باشد؛ اما این بدان معنا نیست که اگر با سند عادی صورت گیرد، دارای اعتبار نیست.
این وکیل دادگستری با بیان اینکه سند عادی هر چیزی است که سند رسمی نباشد، خاطرنشان کرد: سند، نوشته‌ای است که در مقام اثبات دعوی و یا طرح دعوی مورد استناد قرار می‌گیرد. اسناد رسمی دارای سه ویژگی است و هر سندی که این سه ویژگی را داشته باشد، سند رسمی محسوب می‌شود.
وی با تشریح ویژگی‌های سند رسمی گفت: سند رسمی سندی است که توسط مامور رسمی صادر شده باشد، دومین ویژگی این است که سند رسمی در حیطه صلاحیت مامور رسمی صادر شده باشد، سومین ویژگی این است که در چارچوب قوانین و مقررات صادر شده باشد.
ریاضی‌مند عنوان کرد: قوانین مصوباتی هستند که توسط مجلس تصویب می‌شوند و مقررات، آیین‌نامه‌ها و بخشنامه‌هایی هستند که دولت در چارچوب ابلاغی به سازمان‌های مربوطه خود صادر می‌کند.
این وکیل دادگستری ادامه داد: هر چیزی که این سه ویژگی را داشته باشد، سند رسمی محسوب می‌شود و هر چیزی که این سه ویژگی را نداشته باشد، سند عادی محسوب می‌شود.
وی با اشاره به مزایای استفاده از سند رسمی و با اینکه سند، در مقام اثبات دعوی مورد استفاده قرار می‌گیرد، گفت: در مرحله ثبوت، حقی ایجاد شده، اما برای اینکه نشان دهیم که این حق ایجاد شده، به‌ناچار باید وارد مرحله اثبات شویم و یکی از ادله اثباتی ما سند است؛ بنابراین سند ذاتا در مقام اثبات دعوی مورد استفاده قرار می‌گیرد.
ریاضی‌مند خاطرنشان کرد: اسناد عادی مطابق ماده ۲۱۷، ۲۱۸ و ۲۱۹ قانون آیین دادرسی مدنی در محاکم می‌توانند مورد انکار، تردید و جعل قرار گیرند. از طرفی؛ مطابق ماده ۶۲ قانون احکام دائمی برنامه‌های توسعه کشور، اسناد عادی در مقابل اشخاص ثالث غیرقابل استناد هستند.
این وکیل دادگستری تصریح کرد: در خصوص اسناد رسمی نمی‌توان اظهار انکار و تردید کرد و صرفا می‌توان ادعای جعل کرد؛ بنابراین سند رسمی، دارای اعتبار بیشتری در محاکم است؛ البته محاکم قضایی موظفند که سند عادی را مورد قبول قرار دهند مگر اینکه آن سند از طرف خوانده مورد انکار، تردید و یا جعل قرار گیرد.
ریاضی‌مند در پایان عنوان کرد: اگر از اسناد عادی اعتبارزدایی شود و به اسناد رسمی اعتبار محض بخشید شود، این امر می‌تواند از وقوع بسیاری از جرایم پیشگیری کند؛ اما باید توجه داشت که اجرایی کردن این امر در مقام عمل دارای دشواری‌هایی است که باید مورد توجه قرار گیرد.
با الزامی شدن ثبت اسناد رسمی، حدود ۸۰ درصد از دعاوی ملکی کاهش پیدا می‌کند
سمیرا مقدسی، وکیل پایه یک دادگستری در گفتگو با میزان با اشاره به تاکیدات حجت‌الاسلام والمسلمین محسنی اژه‌ای رئیس قوه قضاییه در راستای اعتباربخشی به اسناد رسمی و زدودن اعتبار از اسناد عادی بواسطه آسیب‌ها و جرائمی که از ناحیه اسناد عادی ایجاد می‌گردد، گفت: با الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، حدود ۸۰ درصد از دعاوی ملکی کاهش پیدا می‌کند و از بسیاری از سوءاستفاده‌ها و جرائم در حوزه‌های مختلف پیشگیری می‌شود.
وی در ادامه با تشریح فرآیندهای مجرمانه‌ای که در نتیجه کثرت استفاده و اعتبار اسناد عادی به وقوع می‌پیوندند، بیان داشت: یکی از اقدامات مجرمانه رایج بواسطه اعتبار داشتن اسناد عادی مربوط به کلاهبرداری‌ها در حوزه پیش‌فروش‌های ساختمانی و نقل و انتقالات ملکی است؛ در نتیجه این فرآیند، به کرات مشاهده می‌شود که افراد مجرم و کلاهبردار با تنظیم اسنادی عادی نظیر مبایعه‌نامه، یک ملک را به چندین نفر می‌فروشند.
این وکیل پایه یک دادگستری افزود: در نمونه‌های دیگری، بواسطه معتبر بودن اسناد عادی، شاهد وقوع متکثر و پردامنه جرائمی نظیر انتقال مال غیر، جعل امضا و اثرانگشت و انتقال اراضی کشاورزی و باغات در روستا‌ها و مناطق حاشیه شهری هستیم که بدون تردید با تصویب طرح ناظر بر اعتباربخشی به اسناد رسمی و اعتبارزدایی از اسناد عادی که تحت عنوان طرح «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» از آن یاد می‌شود، از وقوع بسیاری از این جرائم پیشگیری می‌شود.
مقدسی با اشاره به مفاد مهم طرح «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» گفت: در یکی از مواد طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول قید شده که تمام نقل و انتقالات مالکیتی با هر عنوانی اعم از صلح، هبه و مبایعه‌نامه باید در سامانه ثبت اسناد که توسط سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تعبیه می‌شود مندرج شوند و حتی پیش‌فروش‌های آپارتمانی نیز که بسیار جرم‌خیز هستند، رهن‌ها و تمامی انتقال منافع‌ها باید در سامانه مزبور درج شوند و چنانچه این امر محقق نشود، نقل و نتقالات صورت گرفته باطل محسوب شده و فاقد اعتبار حقوقی و اداری هستند.
این وکیل پایه یک دادگستری تصریح کرد: همچنین در یکی دیگر از مواد طرح «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» درج شده که ظرف مدت دو سال تمام اشخاصی که دارای ادعایی پیرامون املاک فاقد سابقه ثبتی هستند در سامانه‌ای که تعبیه می‌شود، به طرح و ثبت ادله ادعای خود مبادرت ورزند و پس از آن طی یک مدت مقرر دیگر، دعاوی خود را ناظر بر مالکیت آن ملک فاقد سابقه ثبتی در دادگستری اثبات کنند.
مقدسی تاکید کرد: بدون تردید، تصویب طرح «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» و دو ماده مورد اشاره از آن، تحولی اساسی در زمینه تثبیت مالکیت و پیشگیری از جرائمی نظیر کلاهبرداری ایجاد می‌کند.