بازار مسکن سوار بر موج آرام تخلیه حباب قیمتی

_ روزنامه همشهری نوشت: میانگین قیمت مسکن تهران با رشد آرام و متوالی در ماه‌های اخیر از ۳۲ میلیون تومان گذشته، اما همچنان تورم این بازار کمتر از تورم مصرف‌کننده است و به‌نوعی فرایند تخلیه حباب قیمتی در این بازار باوجود صعودی بودن نرخ‌ها ادامه دارد.

اطلاعاتی که بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن شهر تهران در آبان امسال منتشر کرده نشان می‌دهد در این ماه، تعداد معاملات با ۳۳.۵ درصد افزایش نسبت به مهرماه به ۷ هزار و ۳۰۴ مورد رسیده که نسبت به آبان پارسال نیز ۶۳.۵ درصد افزایش دارد. همزمان، میانگین قیمت مسکن در این معاملات با رشد ۱.۲ درصدی نسبت به‌ماه قبل، به بی‌سابقه‌ترین رقم تاریخ بازار مسکن تهران رسیده و ۳۲ میلیون و ۹ هزار تومان ثبت شده است.

تاوان رشد‌های ۱۰۰ درصدی مسکن

در ۴ سال اخیر یعنی از آبان ۱۳۹۶ تا آبان ۱۴۰۰ میانگین قیمت یک مترمربع زیربنای مسکونی شهر تهران ۷۰۰ درصد رشد کرده و از محدوده ۴.۵ میلیون تومان به بیش از ۳۲ میلیون تومان برای هر متر رسیده است. همزمان تورم عمومی، در این بازه زمانی، ۲۴۰ درصد رشد کرده است. به‌عبارت‌دیگر میزان رشد قیمت مسکن در این ۴ سال ۳ برابر میزان رشد تورم بوده که دلیل آن نیز اثرپذیری بالای این بازار از قیمت ارز است. نکته اینجاست که قیمت ارز نیز در این بازه ۴ ساله ۶۰۰ درصد رشد کرده و همچنان قیمت مسکن در مقایسه با قیمت دلار نیز یک‌هفتم بیشتر رشد کرده است.

البته عوامل متعددی نظیر وضعیت تقاضا، روند تولید، کسری مسکن، قیمت زمین شهری و... بر تغییر قیمت مسکن اثرگذار است که در این مجال نمی‌توان به آن‌ها پرداخت، اما هم‌سنجی قیمت فعلی مسکن با این شاخص‌ها نیز قادر نیست حباب قیمتی مسکن در مقایسه با واقعیت‌های اقتصادی را کتمان کند. در این وضعیت، به‌واسطه چسبندگی شدید قیمت مسکن در اقتصاد ایران که آن‌هم دلایل متعددی دارد، کاهش قابل‌توجهی برای قیمت این کالای سرمایه‌ای متصور نیست؛ اما تخلیه حباب قیمتی آن از طریق رکود بلندمدت و افزایش نیافتن همپای نرخ تورم کل، سناریوی بسیار محتملی است که در دوره‌های قبلی نظیر ابتدای دهه ۹۰ نیز تجربه شده است. در شرایط فعلی نیز آنچه از تحولات بازار مسکن به‌نظر می‌رسد، ادامه همین روند تخلیه حباب قیمتی از طریق ثبات نسبی قیمت آن است.

بررسی‌ها نشان می‌دهد تورم نقطه‌به‌نقطه مسکن تهران در آبان امسال نسبت به آبان سال قبل فقط ۱۷.۷ درصد است درحالی‌که این شاخص در آبان ۹۹ نسبت به سال قبل از آن معادل ۱۱۸.۲ درصد بوده است. به‌عبارت‌دیگر، شیب رشد تورم نقطه‌به‌نقطه در بازار مسکن تهران به‌شدت کاهش پیدا کرده آن‌هم در شرایطی که نرخ تورم نقطه‌به‌نقطه مصرف‌کننده در آبان امسال ۳۵.۷ درصد یعنی ۲ برابر این شاخص در بازار مسکن تهران بوده است. به بیانی ساده‌تر، آهنگ رشد قیمت مسکن در ماه‌های اخیر کمتر از آهنگ رشد سایر کالاهاست و از این مسیر، بازار مسکن تاوان رشد‌های ۱۰۰ درصدی در ۴ سال اخیر را پس می‌دهد و بخشی از حباب قیمتی آن تخلیه می‌شود.

رکوردداران مسکن تهران در آبان

در‌ماه گذشته، ۳۲ درصد از مجموع ۷ هزار و ۳۰۴ معامله انجام شده در بازار مسکن تهران به واحد‌های نوساز تا ۵ سال اختصاص داشته است. این سهم نسبت به آبان سال قبل ۶ درصد و نسبت به آبان سال ۹۰ معادل ۲۷ درصد کاهش نشان می‌دهد. این کاهش نشانه کاهش شدید تولید و همچنین کاهش استقبال متقاضیان از واحد‌های نوساز به‌دلیل کاهش شدید قدرت خرید آن‌هاست. نکته دیگر اینکه در این‌ماه مطابق معمول، بیشترین سهم از تعداد معاملات مسکن (معادل ۱۳.۸ درصد) به منطقه ۵ تهران اختصاص داشته و مناطق ۱۰ و ۲ به‌ترتیب با سهم‌های ۹ و ۸.۳ درصدی در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند. رتبه‌بندی مناطق ۲۲ گانه تهران از منظر میانگین قیمت نیز حاکی از این است که مطابق معمول، بالاترین میانگین قیمت معادل ۷۲ میلیون و ۷۵۰ هزار تومان به منطقه یک اختصاص دارد و کمترین میانگین قیمت معادل ۱۴ میلیون و ۵۲۰ هزار تومان در منطقه ۱۸ به ثبت رسیده است.

نقشه توزیع معاملات

در آبان امسال ۶۱.۶ درصد واحد‌های مسکونی با قیمتی کمتر از متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی شهر تهران معامله شده‌اند و واحد‌های مسکونی در دامنه قیمتی ۱۵ تا ۲۰ میلیون تومان با سهم ۱۷.۲ درصد، بیشترین فراوانی را داشته‌اند. همچنین در این‌ماه ۵۹ درصد از معاملات به واحد‌های مسکونی با سطح زیربنای کمتر از ۸۰ مترمربع اختصاص داشته و بیشترین فراوانی از این منظر مربوط به واحد‌های مسکونی با زیربنای ۵۰ تا ۶۰ مترمربع با سهم ۱۶.۱ درصد بوده است. از سوی دیگر در آبان امسال، ۵۱.۳ درصد از معاملات به واحد‌های مسکونی با ارزش کمتر از ۲ میلیارد تومان اختصاص داشته و در میان دامنه‌های قیمتی مورد بررسی، واحد‌های مسکونی با ارزش یک تا ۱.۵ میلیارد تومان با سهم ۱۸.۹ درصد، بیشترین سهم از معاملات انجام شده را به‌خود اختصاص داده‌اند.

افزایش تورم در بازار اجاره

در ۴ سالی که از آغاز دوره جدید تنش قیمتی در بازار مسکن می‌گذرد و به تورم ۷۰۰ درصدی این بازار منجر شده، بازار اجاره نیز زیر ضرب تورم قرار داشته و به‌تدریج بخش قابل‌توجهی از این تورم در قیمت اجاره تخلیه شده است؛ اما هم به‌واسطه مصوبه ستاد کرونا در ۲ سال اخیر مبنی بر تمدید خودکار قرارداد‌های اجاره با قیمت مشخص و هم به‌واسطه توافقی بودن قیمت در بخش قابل‌توجهی از قرارداد‌های اجاره، همواره تخلیه تورم مسکن در بازار اجاره با تأخیر مواجه است. بر همین اساس، در شرایطی که رشد قیمت مسکن ماه‌هاست که از شتاب افتاده و این بازار با تورم نقطه‌به‌نقطه ۱۷.۷ درصدی در رکود سنگین به سر می‌برد، تورم بازار اجاره همچنان در حال تاختن است. به‌گونه‌ای که شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و کل مناطق شهری در آبان امسال به‌ترتیب معادل ۵۱.۶ و ۵۴.۹ درصد نسبت به‌ماه مشابه سال قبل رشد کرده است.

به‌عبارت‌دیگر، مستأجران تهرانی در آبان امسال برای اجاره یک واحد آپارتمان یکسان به‌طور میانگین ۵۱.۶ درصد پول بیشتری نسبت به آبان پارسال پرداخته‌اند و این رقم برای مستأجران کل مناطق شهری ایران به‌طور میانگین ۵۴.۹ درصد بوده است.