بازار مسکن و بازی دلال‌ها
- روزنامه همشهری نوشت: نبض بازار مسکن در تهران این روز‌ها متفاوت می‌زند و درحالی‌که فروشندگان واقعی اقدام به عرضه خانه خود به بازار کرده‌اند و مصرف‌کنندگان هم درحال گرفتن مظنه قیمت‌ها و یافتن خانه مطلوبشان هستند اتفاق تازه ممکن است معادلات را برهم بزند؛ چراکه به‌گفته فعالان بازار مسکن این روز‌ها در سایه افت تعداد معاملات، دلال‌ها با هدف کسب سود در کوتاه‌مدت وارد بازار شده‌اند، این اتفاق ممکن است طرف عرضه و تقاضا را به سمت سوداگری سوق دهد.
به‌گواهی مشاوران املاک شهر تهران، در شرایط فعلی خریدوفروش عمومی و مصرفی مسکن تقریباً متوقف است و همین تعداد پایین معاملات نیز عمدتاً به خریدوفروش‌های دلالی مربوط می‌شود. امیر رضایی، فعال و کارشناس بازار مسکن با اشاره به اینکه برخی از دلالان ملکی برخلاف جریان آب شنا می‌کنند، به همشهری می‌گوید: در بازار فعلی که فروشنده‌های واقعی در کف قیمت هم حاضر به فروش می‌شوند، برخی از دلال‌ها فعال هستند و با خرید این املاک و فروش‌شان با قیمت متوسط به دلالان دیگر یا معدود متقاضیان واقعی سود می‌کنند.
به‌گفته رضایی، برخی از این دلالان نیز واحد‌ها را در کف قیمت برای سرمایه‌گذاری میان‌مدت خریداری می‌کنند و حتی‌الامکان تنظیم سند نهایی مالکیت را به زمانی موکول می‌کنند که قادر به فروش آن باشند. او با اشاره به اینکه در رکود مسکن حتی اگر قیمت‌ها متعادل شود، باز هم خریداران کمی پای معامله می‌آیند، می‌افزاید: مردم وقتی خریدار مسکن هستند که دورنمای قیمتی آن افزایشی باشد و برخی از دلالان واحد‌های کف قیمت را برای فروش در دوره‌های مقطعی رونق خریداری می‌کنند و زمانی که مردم در صف خرید مسکن هستند، با سود‌های قابل‌توجه آن را می‌فروشند.
مردم در انتظار آغاز نهضت ساخت مسکن
تکلیف دولت در ساخت ۴ میلیون واحد مسکونی تا چشم‌انداز ۱۴۰۴ درصورت اجرای کامل می‌تواند ۴ میلیون خانوار فاقد مسکن را خانه‌دار کند و این موضوع حداقل برای اقشار کم‌درآمد که امید خانه‌دار شدن آن‌ها در بازار معمولی نزدیک به صفر است، فرصت خوبی محسوب می‌شود، اما شواهد حاکی از این است که حتی درصورت موفقیت دولت در ساخت ۴ میلیون واحد مسکونی، اثرگذاری آن بر بازار مسکن شهری و رفع مشکلات ریشه‌ای این بازار شرط و شروطی دارد و نیازمند اتفاق بزرگی است که باید در ساختار اقتصاد ایران رخ دهد.
از زمان آغاز به‌کار سامانه ثمن برای نام‌نویسی متقاضیان مسکن دولتی، تقریباً روزانه ۱۰۰ هزار نفر در نهضت ملی مسکن ثبت‌نام کرده‌اند و برآورد می‌شود تا ۲۸ آبان که مهلت ثبت‌نام به پایان می‌رسد، قریب به ۳ میلیون نفر در این سامانه ثبت‌نام کنند. در این وضعیت، گزارش میدانی همشهری از مشاوران املاک و فعالان بازار مسکن حاکی از این است که حداقل ثبت‌نام این واحد‌ها تأثیری بر بازار مسکن نداشته باشد و شرایط با همین رکودی که ناشی از تحولات کلان اقتصاد سیاسی و سردرگمی سرمایه‌گذاران است، ادامه پیدا کند.
لزوم پرهیز از محدودیت‌های رانت‌زا
رئیس اتحادیه مشاوران املاک معتقد است: ارائه هرگونه امتیاز و تسهیلات اثراتی بر بازار دارد و همین‌قدر که ثبت‌نام مسکن دولتی نیز آغاز شود، اتفاق خوبی است، اما در مقطع فعلی نمی‌توان انتظار داشت که با ثبت‌نام مسکن دولتی بازار مسکن شهر تغییر قابل‌توجهی داشته باشد؛ ضمن اینکه اعمال هرگونه محدودیت برای ثبت‌نام نیازمندان مسکن در این طرح ایراد بزرگی است که تبعات بدی به همراه دارد.
مصطفی قلی‌خسروی نسبت به رواج امتیازفروشی مسکن دولتی هشدار می‌دهد و می‌افزاید: از همین الان دولت باید تمهیداتی بیندیشد که تا ۴ سال آینده هرکسی نیازمند واقعی مسکن بود بتواند ثبت‌نام کند؛ در غیر این صورت به‌زودی مسئولان مجبور می‌شوند در مصاحبه‌های خود به‌دنبال متهمانی برای داغ شدن بازار فروش امتیاز مسکن بگردند. نکته دیگری که خسروی بر آن تأکید دارد، استفاده از ظرفیت بخش خصوصی در احداث مسکن دولتی است و می‌گوید: سپردن پروژه‌های بزرگ مسکن دولتی به بنیاد‌ها و نهاد‌ها اتفاق مثبتی برای اقتصاد ایران نیست و دولت باید بخش خصوصی را به بازی بگیرد تا ثمرات نهضت ملی مسکن به جامعه برسد.
شرط اثرگذاری مسکن دولتی بر بازار
هر بازار در واکنش به افزایش عرضه با قیمت مناسب، تا حدودی متعادل می‌شود و اگر عرضه‌ها قادر به متناسب‌سازی رابطه عرضه و تقاضا باشند، می‌توان به آرامش موقتی آن بازار امیدوار بود. این موضوع شامل حال ساخت و عرضه مسکن دولتی نیز می‌شود، اما فعالان بازار مسکن می‌گویند رکود فعلی بازار مسکن ناشی از تحولات کلان اقتصادی و ابهام در چشم‌انداز سرمایه‌گذاران است؛ نه شروع ثبت‌نام ۴ میلیون مسکن دولتی. از سوی دیگر معتقدند که اثرگذاری برای بازار‌های مسکن برجسته کشور نظیر بازار مسکن تهران و کلانشهرها، فقط با ساخت مسکن دولتی در متن شهر‌ها امکان‌پذیر بوده و شرط اول ساماندهی بازار مسکن با اجرای نهضت ملی مسکن استفاده از اراضی دولتی داخل بافت شهری برای ساخت مسکن ارزان و یارانه‌ای است.
امیر رضایی، فعال و کارشناس بازار مسکن با اشاره به تجربه مسکن مهر، می‌گوید: در طرح مسکن مهر قرار بود احداث مسکن دولتی به خانه‌دار شدن اقشار ضعیف منجر شود و سطح زندگی آن‌ها را ارتقا دهد، اما از یک‌سو بخشی از واحد‌ها به کسانی رسید که از نظر اقتصادی اصلاً به مسکن یارانه‌ای نیاز نداشتند، بخشی به‌دست دلالان افتاد و بخشی نیز تا همین امروز تکمیل نشده یا به‌دلیل نبود امکانات و زیرساخت‌های جانبی، مناسب زندگی نیست.
رضایی با مهم قلمداد کردن جانمایی احداث پروژه‌های مسکن دولتی می‌افزاید: در طرح مسکن مهر، به‌خصوص در تهران، مکان‌های ساخت مسکن مهر در جا‌هایی بود که تأثیری در قیمت مسکن شهر تهران نداشت و اکنون نیز ساخت مسکن دولتی به شرطی می‌تواند بازار شهری را تحت‌تأثیر قرار دهد که مسکن در بافت شهر و در اراضی شهری دولتی احداث شود وگرنه ساختمان‌سازی در حومه و بیابان عملاً تأثیر زیادی در قیمت درون‌شهری نخواهد داشت. البته او بر این نکته نیز تأکید می‌کند که مسکن دولتی، امید اقشار ضعیف برای خانه‌دار شدن را زنده می‌کند و از این منظر برای بخشی از جامعه مفید است؛ هرچند با جانمایی درست طرح، می‌توان امیدوار بود که این طرح برکات بیشتری داشته باشد.
جنس متفاوت تقاضای مسکن دولتی
حامد قیصری، کارشناس بازار مسکن نیز، اما و اگر‌های زیادی برای اثرگذاری مسکن دولتی بر بازار مسکن شهری به‌خصوص در شهر تهران مطرح می‌کند،می‌گوید: تقاضای بالقوه مسکن در ایران بیش از ۶ میلیون واحد مسکونی است و اگر قرار باشد به همه کسانی که مستأجر هستند و مسکن ملی ندارند، یک واحد مسکونی مرغوب اهدا شود، این تعداد خانوار حائز دریافت این واحد‌ها هستند، اما تقاضای بالفعل در بازار مسکن تهران که قدرت مالی خرید مسکن در شرایط امروز بازار را دارد، به‌مراتب کمتر از این رقم است.
قیصری با اشاره به تفاوت ماهیتی مسکن دولتی و مسکن شهری در کلانشهرها می‌افزاید: وقتی مسکن ارزان‌قیمت در بافت حومه‌ای شهر احداث می‌شود، عملاً قادر به جذب تقاضای مؤثر و بالفعل بازار نیست؛ چراکه این افراد به‌دنبال تأمین مسکن در متن شهر هستند. در مقابل اقشار کم‌درآمد و کسانی که دوره انتظار آن‌ها برای خرید خانه به بیش از ۱۰۰ سال رسیده، تنها راه خود برای خانه‌دار شدن را خرید همین مسکن دولتی در شهرک‌های حاشیه‌ای می‌بینند، اما مسئله اینجاست که خارج شدن این افراد از بازار مسکن شهری فقط اندکی به کاهش تقاضای بازار اجاره منجر می‌شود و اثر کلانی بر قیمت مسکن شهری ندارد.
او با اشاره به اینکه به‌دنبال جهش قیمت مسکن، بازار اجاره به‌شدت متشنج شده، ابراز امیدواری می‌کند با احداث و تحویل مسکن دولتی حتی در شهر‌های حومه‌ای تهران و کلانشهرها، بخشی از مستأجران تضعیف‌شده در تنش اخیر اقتصادی مفری پیدا می‌کنند و هزینه زندگی آن‌ها تعدیل می‌شود، اما معتقد است به‌واسطه رشد هزینه تولید مسکن و تورم مستمر نهاده‌های ساختمانی، حتی احداث مسکن دولتی در متن شهر نیز قدرتی برای کاهش قیمت مسکن ندارد؛ مگر اینکه قواعد مؤثر بر هزینه تولید مسکن نظیر زمین، عوارض و قیمت نهاده‌ها تعدیل شود و شاخص‌های کلان اقتصادی نیز به ساحل آرامش برسد تا نقدینگی برای در امان ماندن از تورم به بازار کالا‌های سرمایه‌ای ازجمله مسکن هجوم نبرد.
رضایی، کارشناس بازار مسکن نیز این موضوع را تأیید می‌کند و می‌گوید: قیمت زمین، عوارض، دستمزد نیروی کار و مصالح ساختمانی، اجزای اصلی تولید مسکن هستند و وقتی این ۴ عامل با تورم قابل‌توجه روبه‌رو باشد، چندان نمی‌توان چشم‌انداز خوش‌بینانه‌ای برای کاهش قیمت مسکن متصور بود.