۵ پیشنهاد فوری و بلند مدت برای حل مشکل اجاره‌بها

_ روزنامه کیهان نوشت: تابستان ۱۴۰۰ هم از راه رسید و فصل جابجایی‌ها آغاز شد. امسال همزمان با گرمای کم سابقه، نرخ‌های بی‌سابقه اجاره مسکن هم بیش از هر وقت دیگری برای مردم مشکل‌ساز شده تا مستاجران بیش از دمای هوا، از گرمای سوزان اجاره‌ها کلافه شوند.

 

یکی از همکاران روزنامه به دلیل افزایش اجاره‌ها ناچار به تعویض خانه شده و چند روزی است در مرخصی به سر می‌برد، اما هنوز نتوانسته با پول خود در منطقه اسلامشهر در جنوب تهران واحد مناسبی پیدا کند.

 

در شهرستان‌ها نیز وضع به همین منوال است. به گزارش خبرگزاری مهر، اجاره‌بهای منازل مسکونی در بجنورد بدون هیچ قید و بندی رشد داشته که این مسئله باعث سرگردانی مستاجران شده است؛ این در حالی است که هیچ نظارتی بر روی افزایش قیمت‌ها وجود ندارد.

 

همچنین خبر می‌رسد در سایه نبود نظارت و بی‌تدبیری متولیان، نرخ رهن و اجاره‌بهای مسکن در دزفول افزایش چشمگیری یافته و این در حالی است که بسیاری از مستأجران توانایی پرداخت چنین اجاره‌هایی را ندارند.

 

در این بین یکی از راهکار‌های مقطعی برای حل مشکل مستاجران، اعطای وام اجاره است که سال گذشته از سوی ستاد ملی مبارزه با کرونا تصویب و امسال هم تجدید شد. هر‌چند مبلغ وام تا حدودی مشکل مردم را رفع می‌کند، اما باز هم مشکلات قدیمی وام‌هایی از این دست برقرار است؛ از جمله فرآیند طولانی اخذ وام و یا نیاز به ضامن و اقساط سنگین، خصوصا در مواردی که متقاضی باید قسط اصل و سود را با هم بپردازد، به افراد فشار می‌آورد.

 

در این بین درد دیگری هم به درد‌های مستاجران اضافه شده، چرا که به نظر می‌رسد حتی مصوبه حمایتی ستاد کرونا درباره تمدید اجاره‌نامه‌ها تأثیر چندانی بر عدم افزایش اجاره‌بها نداشته است.

 

سال گذشته ستاد ملی کرونا مصوبه‌ای داشت مبنی بر این که قرارداد‌های اجاره با نرخ حداکثر ۲۵ درصد در کلانشهر‌ها تمدید شوند. با ادامه یافتن وضعیت بحرانی کرونا در سال جاری این بخشنامه تمدید شد. بر اساس این بخشنامه مالکان نمی‌توانند مستاجران خود را مجبور به تخلیه خانه کنند و سیستم قضایی نیز هیچ حکم تخلیه صادر نمی‌کند.

 

با این حال خبر‌هایی که از مستاجران در نقاط مختلف کشور به گوش می‌رسد، نشان می‌دهد این مصوبه ضمانت اجرایی محکمی ندارد.

 

یکی از مخاطبان روزنامه از فولادشهر اصفهان اظهار داشت صاحبخانه او اجاره را به شدت افزایش داده و حاضر به پذیرش نرخ افزایش مصوب ستاد مقابله با کرونا برای تمدید خودکار قرارداد‌های اجاره نیست و پس از اقدام به شکایت، با اینکه هیچ تأخیری در پرداخت اجاره و شارژ ماهیانه نداشتم، رای به تخلیه خانه گرفته است. او می‌افزاید که با مراجعه به دادگستری به مصوبه ستاد اشاره کردم، ولی در پاسخ گفتند چیزی به ما ابلاغ نشده و برو حق خود را از صدا و سیما بگیر که این اطلاعیه‌ها را منتشر کرده است! گفتنی است این مشکل از سوی بسیاری دیگر از مردم نیز اظهار می‌گردد.

 

از سوی دیگر، آمار‌های رسمی از افزایش نرخ اجاره‌بها نشان می‌دهد این بخشنامه نتوانسته سدی در برای افزایش نرخ اجاره باشد و درکف بازار بیشتر اجاره‌نامه‌ها بیش از سقف تعیین شده تنظیم شده است.

 

در همین حال معاون دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی درباره نرخ افزایش اجاره بها مدعی است امسال میزان افزایش اجاره‌‎بها در تهران ۲۵ درصد، کلانشهر‌ها ۲۰ درصد و سایر شهر‌ها ۱۵ درصد است.

 

این درصد‌ها در حالی است که براساس آمار‌های سال ۹۵، حدود ۵۰ درصد هزینه‌های مردم تهران صرف بخش مسکن می‌شد و این آمار برای اقشار ضعیف، حتی به ۷۰ درصد هم می‌رسید.

 

به گزارش اقتصادنیوز، علی قائدی همچنین توضیح داد: در شرایطی که موجر قصد ساخت یا فروش واحد مسکونی خود را داشته باشد یا واحد مسکونی را برای فرزند خود که تشکیل خانواده داده است بخواهد، همچنین اگر مستاجر برای چند ماه اجاره‌بها را پرداخت نکرده باشد، امکان صدور حکم تخلیه وجود دارد.

 

افشین عزیزی، حقوقدان هم دراین رابطه معتقد است: «نقش ستاد ملی کرونا و جایگاه قانونی آن شفاف نیست. در موضوع قانونگذاری و اجرا، جایگاه مجلس، هیئت وزیران، دیوان عدالت اداری مشخص است، اما ستاد ملی کرونا که مصوباتش قانون محسوب می‌شود جایگاهی فراقانونی دارد و برخی معتقدند برخی مصوبات این ستاد بیش از حدود اختیاراتش است.»

 

به گفته این کارشناس مسائل حقوقی «در ستاد ملی کرونا نماینده قوه قضائیه و دادستان کل کشور حضور دارند و بنابراین مصوباتی مانند تمدید اجاره‌نامه و عدم صدور حکم تخلیه از سوی قوه قضائیه اجرایی می‌شود. اما همچنان وجود این ستاد دارای خلأ قانونی است».

 

به نظر می‌رسد باید مسئولان مختلف اعم از مجلس، دولت و بویژه دستگاه قضا که در این سال‌ها مایه امیدواری مردم بوده است، فکری به حال نقص‌های قانونی کنند چرا که مستاجران ناچار به پذیرش شرایط اعمال شده از سوی موجران هستند و پناهی جز خدا و دستاویزی جز قانون ندارند.

 

از سوی دیگر، چندی پیش محمد اسلامی وزیر راه و شهرسازی به تأثیر تورم بازار‌های موازی بر بازار مسکن اشاره کرد و درباره راهکار‌های در دست اقدام بیان کرد: طرح اقدام مسکن ملی یکی از این طرح‌هاست که آن را در جهت نهضت خانه‌سازی آغاز کرده‌ایم.

 

تأکید وزیر بر نهضت خانه‌سازی، هم امید بخش بود و هم از یک غفلت فاجعه‌بار هشت ساله حکایت داشت. دولت تدبیر و امید در این سال‌ها فرصت داشت بخشی از مسکن مورد نیاز کشور را تأمین کند تا افزایش قیمت‌ها هر سال بدتر از سال قبل نشود و مردم را از پای در نیاورد.

 

با این حال وزارت راه و شهرسازی دولت روحانی به مدت بیش از پنج سال در دست عباس آخوندی بود که اعتقادی به ساخت مسکن نداشت و اعلام می‌کرد که افتخار می‌کنم حتی یک مسکن هم افتتاح نکرده‌ام!

 

نتیجه آن کج‌دهنی‌ها به مهم‌ترین دغدغه معیشتی مردم این روز‌ها در اخبار مربوط به بی‌سرپناهی مردم، اجاره‌های نجومی، پشت بام خوابی و این اواخر، کانتینرخوابی نمود پیدا کرده است.

 

اینکه وزیر فعلی بر ضرورت سیاست نهضت خانه سازی تأکید می‌کند، نشان می‌دهد سیاست قبلی غلط بوده، بنابراین کسانی که افتخار می‌کردند یک خانه هم نساخته‌اند، باید جوابگوی وضعیت امروز مردم باشد، زیرا یکی از عوامل اصلی بروز چنین وضعیت نابهنجاری همان افراد هستند.

 

به هرحال باوجودی که یک عامل اصلی وضعیت امروز بازار مسکن، ترک فعل ۸ ساله دولت بوده است، با این حال هنوز هم راه‌هایی برای کاستن از عمق فاجعه وجود دارد.

 

یک راهکار برای دوره کوتاه مدت، فشار به محتکران مسکن برای عرضه واحد‌های خود از طریق اعمال مالیات بر خانه‌های خالی است. در بسیاری از کشور‌های دنیا از جمله اکثر کشور‌های اروپایی و آمریکایی، با اخذ مالیات از خانه‌های خالی به مقابله با احتکار مسکن می‌پردازند.

 

با توجه به اهمیت این موضوع، قانون مالیات بر خانه‌های خالی در قالب قانون اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم، سال‌ها در راهرو‌های دولت و مجلس سرگردان بود تا اینکه پس از کوتاهی عباس آخوندی، نهایتا در مردادماه ۹۹، سامانه املاک و اسکان کشور توسط وزارت راه و شهرسازی راه‌اندازی شد. همزمان با این موضوع و در ماه‌های ابتدایی آغاز به کار مجلس یازدهم، نمایندگان مجلس قانون مالیات بر خانه‌های خالی را اصلاح کردند و این مصوبه مجلس در دی ماه پارسال به تایید شورای نگهبان رسید و تبدیل به قانون شد.

 

با این حال متأسفانه در مرحله اجرا نیز این موضوع بین دستگاه‌ها پاسکاری می‌شود. وزارت راه و شهرسازی از ارسال اطلاعات خانه‌های خالی به سامانه املاک خبر می‌دهد، ولی سازمان امور مالیاتی در این اطلاعات تشکیک می‌کند با این وصف بعید است با این پاسکاری دستگاه‌های دولتی در یک ماه باقی مانده از دولت روحانی راهکار اخذ مالیات از خانه‌های خالی راه به جایی ببرد.

 

اگر دولت سیزدهم این قانون را به صورت جدی اجرایی کند، انتظار می‌رود شاهد کاهش قیمت مسکن ملکی و استیجاری و سوداگری‌های بخش مسکن باشیم و همچنین زمینه لازم برای هدایت نقدینگی موجود در جامعه به سمت بازار‌های مولد اقتصادی فراهم گردد.

 

درباره سایر راهکار‌ها برای کنترل اجاره بها هم خبرگزاری فارس طی گزارشی نوشت:دولت می‌تواند با استفاده از سازوکارهایی، هم زمینه ساخت مسکن به صورت گسترده را فراهم سازد و هم قیمت تمام شده مسکن را کاهش دهد تا خیلی از خانوارها، صاحب خانه شوند. سایر راهکار‌ها عبارتند از:

 

اختصاص زمین رایگان: در شهر‌های بزرگ، قیمت زمین ۶۰ درصد کل قیمت مسکن را تشکیل می‌دهد. دولت می‌تواند زمین را به صورت بلندمدت (۹۹ ساله) به مردم اجاره دهد.

 

پرداخت هزینه زمین در بازه طولانی: در شرایطی که امکان اجرای راهکار «الف» نیست، دولت می‌تواند هزینه زمین را بعد از ساخت مسکن و با اقساط طولانی مدت، از صاحبخانه دریافت نماید.

 

اعطای تسهیلات بلند مدت ساخت مسکن: در این حالت، سازندگان مسکن، وام را دریافت می‌کنند تا سریعتر خانه‌ها را بسازند و سپس مردم که خانه را از سازندگان، خریداری می‌کنند، اقساط این وام را خواهند پرداخت.

 

ساماندهی تقاضای مسکن: دولت می‌تواند با اولویت‌بندی اقشار نیازمند مسکن مثلا زوج‌های جوان، جلوی ورود افرادی که نیت سوداگری دارند را به این بازار بگیرد. ضمنا دولت با اخذ مالیات بر خانه‌های خالی که پیشتر ذکر شد، می‌تواند افرادی که خانه‌های خود را با نیت سوداگری، خالی نگه داشتند، جریمه نماید تا شاهد افزایش عرضه مسکن باشیم.

 

براساس آمارها، در سال ۹۵، حدود ۵۰ درصد هزینه‌های مردم تهران صرف بخش مسکن می‌شد و این آمار برای اقشار ضعیف، حتی به ۷۰ درصد هم می‌رسید.