نمای بازار مسکن در فروردین ۱۴۰۰

- روزنامه همشهری نوشت: تازه‌ترین آمار‌های رسمی از ناکامی بازار مسکن در حفظ میانگین قیمت ۳۰ میلیون تومانی حکایت دارد؛ در فروردین امسال، میانگین قیمت مسکن شهر تهران با ۳.۱ درصد کاهش نسبت به ماه قبل روی رقم ۲۹ میلیون و ۳۲۲ هزار تومان ایستاده است. البته این قیمت همچنان ۹۱.۷ درصد بالاتر از فروردین سال قبل است.

بازار مسکن در زمستان گذشته، برخلاف واقعیت‌های اقتصادی و فقط با اتکا به انتظارات تورمی برخاسته از بودجه سال ۱۴۰۰ در روند صعودی باقی ماند و با شکستن سقف قیمتی ۳۰ میلیون تومان در اسفندماه، عنوان تنها بازار مثبت اقتصاد ایران در پایان سال ۱۳۹۹ را به‌خود اختصاص داد. این رشد قیمت در حالی بود که فعالان بازار مسکن از کسادی بی‌سابقه معاملات این بازار و همچنین عقب‌نشستن خریداران مصرفی و سرمایه‌گذاری خبر می‌دادند.

نمای بازار مسکن در فروردین ۱۴۰۰

تازه‌ترین گزارش تحولات بازار مسکن شهر تهران که از سوی اداره بررسی‌ها و سیاست‌های اقتصادی بانک مرکزی تهیه و منتشر شده است، نشان می‌دهد در فروردین‌ماه ۱۴۰۰، قرارداد خریدوفروش ۲ هزار و ۹۴ واحد مسکونی در شهر تهران به ثبت رسیده است که نسبت به ماه قبل ۶۰.۳ درصد کاهش و نسبت به ماه مشابه سال قبل ۶۸.۵ درصد افزایش نشان می‌دهد.

با توجه به اینکه صنف مشاوران املاک هم در فروردین ۱۳۹۹ و هم در فروردین ۱۴۰۰ شرایط یکسانی در مورد محدودیت‌های کرونا داشته‌اند، افزایش ۶۸.۵ درصد تعداد معاملات مسکن در فروردین امسال حاکی از این است که تکاپو در این بازار همچنان ادامه دارد و احتمال شگفتی‌آفرینی در اردیبهشت‌ماه دور از انتظار نیست.

البته براساس آمار‌های بانک مرکزی، میانگین قیمت مسکن در فروردین امسال نیز با افت ۳.۱ درصدی نسبت به اسفند ۹۹ مواجه شده و به ۲۹ میلیون و ۳۲۲ هزار تومان برای هر مترمربع رسیده است. گرچه کاهش قیمت مسکن در نخستین‌ماه از سال اتفاق نادری نیست، اما در فروردین امسال می‌تواند نشانه‌ای از تردید معامله‌گران مسکن در مورد آینده قیمتی این بازار باشد؛ به‌خصوص که در صورت احیای برجام و رفع تحریم‌های اقتصادی، احتمال رکود بازار مسکن تا دور بعدی شوک ارزی و جهش تورم وجود دارد و در این صورت، تخلیه بخشی از حباب قیمتی مسکن از طریق ثابت‌ماندن قیمت و خواب سرمایه خریداران در این دوره نسبتاً طولانی دور از انتظار نیست.

افت تولید؛ محرک تورم مسکن

بررسی توزیع تعداد واحد‌های مسکونی معامله‌شده در شهر تهران به تفکیک عمر بنا حاکی از این است که از مجموع ۲ هزار و ۹۴ واحد مسکونی معامله‌شده در فروردین‌ماه ۱۴۰۰، سهم واحد‌های نوساز و تا ۵ سال ساخت فقط ۳۵.۱ درصد بوده که این رقم ۶.۵ درصد کمتر از فروردین پارسال و ۳۲.۵ درصد کمتر از فروردین سال ۱۳۹۲ است. این مسئله، مستقیماً از افت محسوس تولید مسکن و کاهش شدید عرضه مسکن جدید در بازار حکایت دارد که با به هم زدن رابطه عرضه و تقاضا، عملاً به تداوم رکود تورمی بازار مسکن کمک می‌کند. در این میان، اثرات تورمی رشد دنباله‌دار قیمت نهاده‌های ساختمانی و افزایش متواتر هزینه تولید مسکن نیز با ضرایبی بالاتر از واقعیت در قیمت فروش مسکن تخلیه می‌شود.

بالانس معاملات منطقه‌ای

یکی از نکات قابل‌تأمل در معاملات بازار مسکن شهر تهران در فروردین‌ماه ۱۴۰۰ این است که در این ماه تحولات نقطه‌ای بازار به حداقل رسیده و شواهدی از اینکه معاملات چند منطقه خاص از شهر تهران محرک رشد یا افت قیمت شده باشند وجود ندارد. این در حالی است که در بسیاری از ماه‌های قبل، حتی با وجود منفی بودن فضای بازار و اختلاف شدید میان تورم مناطق ۲۲ گانه، همواره چند منطقه شمالی و عمدتاً گران‌قیمت پایتخت تعیین‌کننده تغییرات بودند و این مناطق همواره به‌عنوان لنگری برای تعیین جهت تورم بازار عمل می‌کردند. در فروردین‌ماه اما، باوجود پابرجا ماندن اختلاف تورم مسکن در مناطق ۲۲ گانه پایتخت، وضعیت متعادل‌تری در بازار حاکم بوده است.

در این ماه بازار مسکن منطقه ۱۸ با رشد ۱۰.۸ درصدی میانگین قیمت رکورد بالاترین رشد را شکسته و در مقابل بازار مسکن منطقه ۲۰ با سقوط ۱۶.۱ درصدی میانگین قیمت، بیشترین تورم منفی را به نام خود ثبت کرده است. البته بخش قابل‌توجهی از اینگونه اختلاف تورمی میان مناطق مختلف، اغلب ناشی از تغییر نوع واحد‌های مسکونی معامله شده و کیفیت، عمر و جانمایی بناهاست. بررسی تغییرات قیمت مسکن در مناطق ۲۲ گانه تهران حاکی از این است که درصورت بهبود چشم‌انداز اقتصاد به‌خصوص تعیین تکلیف مذاکرات احیای برجام، بازار مسکن آماده قرمزپوش شدن و اجرای سناریوی تخلیه و کاهش حباب قیمت است.

تحولات اجاره‌بهای مسکن

بر اساس گزارش منتشرشده از سوی بانک مرکزی، بررسی شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران در فروردین‌ماه سال ۱۴۰۰ نشان‌دهنده رشد ۳۲.۳ درصدی نسبت به فروردین سال قبل است. این شاخص در کل مناطق شهری با رشد ۳۶.۱ درصدی نسبت به ماه مشابه سال قبل مواجه بوده است. ثبت این رکورد‌های جدید برای شاخص اجاره‌بهای مسکونی در حالی است که در یک سال گذشته، همه قرارداد‌های اجاره سررسیدشده، مشمول مصوبه ستاد مقابله با کرونا مبنی بر تمدید خودکار با سقف نرخ ۲۵ درصد در تهران، ۲۰ درصد در کلانشهر‌ها و ۱۵ درصد در سایر نقاط شهری بوده‌اند. به‌عبارت‌دیگر، اثرات تورمی رشد حدود ۹۱.۷ درصد قیمت مسکن در یک سال منتهی به فروردین ۱۴۰۰ به‌قدری بوده است که حتی مصوبه تمدید اجباری قرارداد اجاره نیز نتوانسته جهش تورمی بازار اجاره را مهار کند. البته ناگفته نماند که اگر این مصوبه نبود، احتمالاً رشد شاخص اجاره‌بها به ارقامی بسیار بالاتر می‌رسید؛ مسئله‌ای که احتمالاً وقوع آن در پساکرونا دور از انتظار نیست.