تزریق شفافیت به معاملات مسکن از کانال بورس

- روزنامه همشهری نوشت: چند ماهی از انتقال بخشی از معاملات املاک حقوقی و وابسته به نهاد‌های دولتی به بورس‌کالا می‌گذرد و حالا محمود محمودزاده، معاون وزیر راه و شهرسازی با سودمند دانستن این اتفاق، به ورود املاک اشخاص حقیقی به این سازوکار نیز چراغ سبز نشان می‌دهد و آن را در کنار طرح فروش مسکن متری، ازجمله عوامل زمینه‌ساز برای کشف واقعی قیمت و نظام‌مند شدن بازار مسکن عنوان می‌کند.

هنوز طرح تأمین مالی حوزه مسکن از طریق انتشار اوراق سلف موازی استاندارد یا همان فروش متری مسکن در انتظار اعمال تغییراتی در دستورالعمل سلف موازی استاندارد به‌سر می‌برد و عملاً هیچ حرکت مثبتی با این طرح در جهت ساماندهی بازار مسکن انجام نشده است.

از سوی دیگر فروش املاک حقوقی و دولتی در بورس‌کالا نیز تاکنون توانسته جایگزین مدرن‌تری برای مزایده‌های قدیمی باشد و هنوز آن‌قدر گسترش پیدا نکرده که بتوان آن را برای کلیت بازار مسکن و املاک بااهمیت قلمداد کرد. با این تفاسیر، گفته‌های محمودزاده گرچه روی کاغذ درست و قابل توجه است، اما در عمل، چیزی جز نوعی گفتاردرمانی بی‌اثر برای بازار مسکن و املاک نیست.

فروش املاک حقیقی در بورس

معاملات املاک اشخاص حقوقی و وابسته به نهاد‌های دولتی در بورس‌کالا یکی از برنامه‌های مهمی بوده که وزارت راه و شهرسازی در یک سال گذشته از آن حمایت کرده است و همچنان مسئولان این وزارتخانه می‌گویند که توسعه معاملات مسکن اشخاص حقیقی و حقوقی در بورس‌کالا از برنامه‌های مهم آنهاست. معاون وزیر راه و شهرسازی در این زمینه می‌گوید: ساختاری که در بورس‌کالا فراهم شده تا املاک نهاد‌های مختلف به‌جای فروش از طریق مزایده در بورس‌کالا عرضه شود، قدرت رقابت بالاتری ایجاد می‌کند و شفافیت در معاملات آن‌ها فراهم می‌شود. محمودزاده حتی ورود املاک اشخاص حقیقی به بورس‌کالا را نیز بلامانع می‌داند و معتقد است در این حوزه باید مقیاسی نیز برای معاملات پرحجم مسکن اشخاص حقیقی در بورس درنظر گرفته شود.

او معتقد است: اگر اقداماتی برای توسعه معاملات املاک اشخاص حقیقی در کنار حقوقی‌ها در بورس‌کالا انجام شود، اشخاص حقیقی نیز می‌توانند املاک خود را از طریق بورس‌کالا به فروش برسانند و این مسئله به نظام‌مند شدن بازار مسکن کمک کند. البته آنگونه که معاون توسعه بازار و مطالعات اقتصادی بورس‌کالا می‌گوید: براساس دستورالعمل معاملات املاک و مستغلات در بورس‌کالا، قابلیت عرضه املاک اشخاص حقیقی نیز وجود دارد و بستر‌های فنی آن نیز موجود است. به گفته علیرضا ناصرپور، در اواخر سال گذشته نیز یک ملک متعلق به بخش خصوصی در بورس‌کالا مورد پذیرش قرار گرفته و امکان ادامه این کار وجود دارد.

تعبیر رؤیای مسکن با فروش متری

انتشار اوراق سلف موازی مسکن که به فروش متری مسکن شهرت یافته یکی از طرح‌هایی است که از پیوند بازار سرمایه و صنعت ساختمان ایجاد شده و به متقاضیان فاقد قدرت تأمین مالی یک واحد کامل، امکان می‌دهد طی چند مرحله این کار را انجام دهند و هر بار با تبدیل سرمایه ناکافی خود به بخشی از یک واحد مسکونی، ارزش و قدرت خرید آن در بازار مسکن را حفظ کنند؛ به عبارت دیگر افراد می‌توانند از طریق اوراق سلف و با خرید متراژی از یک واحد مسکونی، سرمایه خود را به ارزش روز حفظ کنند و از این طریق در صورت ایجاد تورم یا افزایش قیمت، دیگر قدرت خرید خود را از دست نمی‌دهند. البته اجرای این طرح همچنان معطل برخی اصلاحات و اقدامات است و از دی‌ماه ۹۸ که همشهری در گفتگو با علیرضا ناصرپور، معاون توسعه بازار بورس‌کالای ایران، از انتظار این طرح برای اعمال تغییراتی در دستورالعمل سلف موازی استاندارد خبر داد، اتفاق ملموسی در مورد آن رخ نداده است.

در آن زمان معاون توسعه بازار بورس‌کالای ایران از قرار گرفتن اصلاح دستورالعمل سلف موازی استاندارد در دستور کار سازمان بورس خبر داده و گفته بود: یک شرکت انبوه‌ساز برای پیش‌فروش ۲ بلوک از یک پروژه مسکونی خود در قالب این طرح اعلام آمادگی کرده و منتظر اجرایی شدن طرح است. با این تفاصیل، به‌نظر می‌رسد حتی ایفای نقش طرح فروش متری مسکن در قالب یک گفتاردرمانی برای بازار آشفته مسکن نیز منتفی است و همچنان باید برای تغییر مناسبات بازار مسکن و تزریق شفافیت بورسی به معادلات آن منتظر ماند.

معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی می‌گوید: بسیاری از اتفاقاتی که در حوزه اقتصاد ایجاد می‌شود ناشی از اطلاعات غیررسمی و رقابت‌های غیرشفاف است، اما با برقراری پیوند بازار مسکن و بازار سرمایه، به‌واسطه ایجاد شفافیت و رقابت در معاملات و آمارها، مردم می‌توانند با اطلاع و اطمینان بیشتری دست به معامله بزنند و قدرت رقابت برابری ایجاد کنند.

منبع قابل‌اتکا برای تأمین مالی مسکن

تازه‌ترین طرح‌هایی که برای پیوند زدن میان بازار سرمایه و مسکن در دستور کار قرار گرفته، می‌تواند بستر شفاف و مدرنی برای ورود سرمایه‌های خرد و کلان به صنعت ساختمان و بازار مسکن فراهم آورد. معاون وزیر راه و شهرسازی می‌گوید: بازار سرمایه یکی از روش‌هایی است که از سوی وزارت راه و شهرسازی به‌عنوان منبعی قابل اتکا برای تأمین مالی طرح‌های مسکن و رشد تولید مورد توجه قرار گرفته است و از یک‌سو با رونق معاملات املاک در بورس‌کالا، همه املاکی که قرار است به مزایده گذاشته شود از طریق مکانیسم بورس عرضه خواهد شد که به‌طور حتم در ایجاد یک رقابت سالم تأثیرگذار است و از سوی دیگر با فروش مسکن متری، راه جدیدی برای متقاضیان مصرفی مسکن در کشور باز می‌شود که نتیجه آن تسهیل روند خانه‌دار شدن مردم و همچنین زمینه‌ساز حضور انبوه‌سازان در بازار سرمایه و تأمین مالی آسان آنهاست. به عقیده محمودزاده، باید سبد‌های متنوعی برای جذب سرمایه به بخش تولید مسکن در بازار سرمایه ایجاد شود، زیرا افراد متقاضی مسکن در کشور متنوع هستند و در این حوزه می‌توان موضوع سرمایه‌گذاری میان‌مدت و چند دوره‌ای روی مسکن نیز مدنظر قرار گیرد.

تأمین مواداولیه و مصالح ساختمانی و همچنین فروش املاک در بورس، ۲ شیوه‌ای است که در شرایط فعلی در دسترس انبوه‌سازان قرار دارد، اما ابزار‌های دیگری نظیر انتشار اوراق خرید دین، اوراق سلف مسکن و همچنین فروش واحد‌های سرمایه‌گذاری صندوق‌های املاک و مستغلات و زمین و ساختمان در بازار سرمایه نیز ازجمله ابزار‌هایی هستند که می‌توانند به توسعه بخش مسکن و صنعت ساختمان کمک کنند.