ضرر مستاجران از سقف اجاره ۲۵ درصدی

_ روزنامه ایران نوشت: در یکی از بنگاه‌های املاک، صاحب‌خانه که ۱۸ درصد قرارداد اجاره را افزایش داده بود پس از اعلام سقف ۲۵ درصدی اجاره‌بها، از مستأجرش خواسته به بنگاه بیاید تا با پشت‌نویسی قرارداد اجاره، ۷ درصد به آن اضافه شود.

 

تعیین سقف ۲۵ درصدی برای اجاره‌بها که از سال گذشته و پس از شیوع کرونا، با هدف حمایت از مستأجران، در ستاد مقابله با کرونا تصویب شد و دولت آن را ابلاغ کرد، نارضایتی مستأجران را در پی داشته است، اما مسئولان وزارت راه و شهرسازی اعلام کرده‌اند که این قانون امسال هم اجرا می‌شود. مستأجران می‌گویند پیش از این مصوبه می‌توانستند در مورد میزان افزایش اجاره‌بها چانه‌زنی کنند، اما اکنون مالکان می‌گویند دولت سقف اجاره را مشخص کرده و حاضر نیستند اجاره را کمتر از این رقم بالا ببرند.

 

خرداد تا شهریور هر سال، زمان بیشترین جابه‌جایی‌ها در بازار مسکن است. سال گذشته به‌خاطر شیوع کرونا، ستاد ملی کرونا به پیشنهاد وزارت راه و شهرسازی دستورالعملی را در فصل جابه‌جایی‌ها ابلاغ کرد که بر‌اساس آن مالکان در‌صورت درخواست مستأجر، ملزم به تمدید قرارداد اجاره شدند و برای تمدید قرارداد هم عدد‌هایی تعیین شد که صاحب‌خانه‌ها مجاز بودند اجاره را تا سقف تعیین‌شده افزایش دهند و در غیر این‌صورت مستأجران می‌توانستند از مالک شکایت کنند. حداکثر افزایش میزان اجاره‌بها بر‌اساس دستورالعمل ستاد کرونا در تهران تا ۲۵ درصد، کلانشهر‌ها تا ۲۰ درصد و در سایر شهر‌ها تا ۱۵ درصد تعیین شد. اکنون وزارت راه اعلام کرده که مصوبه ستاد کرونا درباره قرارداد‌های اجاره امسال هم قابل اجرا است.

 

بر این اساس اگر مالکان، اجاره‌بها را بیش از سقف ستاد کرونا افزایش دهند، مستأجر نباید بپذیرد و صاحبخانه موظف است تا سه ماه پس از اعلام رسمی پایان کرونا قرارداد مستأجر را تمدید کند. به این ترتیب اجرای مصوبه هشتم تیرماه ۱۳۹۹ ستاد ملی کرونا درباره قرارداد‌های اجاره در سال ۱۴۰۰ و تا سه ماه پس از اعلام رسمی پایان کرونا اجباری است. اما اینکه میزان سقف اجاره‌بها امسال هم مانند سال گذشته خواهد بود یا خیر مسئولان وزارت راه و شهرسازی توضیح دقیقی نمی‌دهند. در حالی که پروانه اصلانی، رئیس دفتر اقتصاد مسکن از پیشنهادات جدید وزارت راه و شهرسازی برای تعیین عدد سقف اجاره‌بها خبر داده و اعلام کرده این پیشنهاد در ستاد کرونا در حال بررسی است، اما معاون او علی قائدی، اظهار داشته که سقف اجاره‌بها امسال هم مانند سال گذشته است.

 

قرارداد اجاره قراردادی شخصی است که به‌صورت عرف و بر‌اساس توافق میان مالک و مستأجر ثبت می‌شود. اما با تعیین سقف اجاره که از سال گذشته اجرا شد، فعالان بازار مسکن این اقدام را دخالت دولت در بازار مسکن می‌دانند. مستأجران هم می‌گویند با اینکه این تصمیم برای حمایت از مستأجران بود، اما قدرت چانه‌زنی را از آنان گرفته است و مالکانی که سال‌های پیش اجاره‌بها را با رقمی کمتر از ۲۵ درصد تمدید می‌کردند با این مصوبه مصر به افزایش ۲۵ درصدی اجاره‌بها هستند.

 

آمار رسمی هم نشان می‌دهد متوسط رشد اجاره‌بها در کشور و در شهر تهران در ماه‌های سال گذشته بیشتر از سقف تعیین‌شده است بنابراین مصوبه ستاد کرونا علاوه بر اینکه نتوانسته سقف معینی برای افزایش اجاره تعیین کند بلکه در بسیاری موارد رقم قرارداد اجاره را که در سال‌های قبل در حد ۲۰ درصد یا کمتر از آن تمدید می‌شد. افزایش داده و به ۲۵ درصد رسانده است.

 

غلامعلی فرجادی، استاد اقتصاد دانشگاه علامه طباطبایی با اشاره به این موضوع که در ایران مستأجران عموماً از طبقه متوسط به پایین و اکثر آن‌ها کارگر و حقوق‌بگیر هستند، گفت: افزایش ۲۵ درصدی اجاره‌بها برای قشر حقوق‌بگیر با توجه به شرایط اقتصادی و کاهش درآمد‌ها و کاهش ارزش پول ملی، زیاد است و مشخص نیست متولیان این عدد را بر چه اساسی تعیین کرده‌اند. او افزود: تعیین سقف ۲۵ درصدی برای اجاره‌بها بیشتر از اینکه به نفع مستأجر باشد به نفع صاحبخانه‌ها است و آن‌ها با خیال راحت و با استناد به مصوبه قانونی نرخ اجاره‌بها را افزایش می‌دهند.

 

اشکال دیگری که فعالان بازار مسکن در‌مورد سقف تعیین‌شده برای اجاره‌بها مطرح می‌کنند، این است که افزایش ۲۵ درصدی برای تمام قرارداد‌ها است درحالی که ممکن است ارزش واحدی از نظر امکانات کمتر از این عدد برای نرخ اجاره باشد  یا ارزش واحدی بسیار بیشتر از این عدد باشد؛ بنابراین مالکانی که ملک آن‌ها از نظر امکانات ارزش بالایی دارد، به هیچ‌وجه زیربار رقم ۲۵ درصد نمی‌روند، مالکانی هم که ارزش ملک اجاری آن‌ها کمتر از عدد ۲۵ درصد است، اما می‌گویند، چون دولت تصویب کرده پس نرخ اجاره باید ۲۵ درصد افزایش یابد.

 

مشاوران املاک در مناطق مختلف تهران تأکید می‌کنند که قرارداد اجاره‌ای که در بنگاه‌ها ثبت می‌شود معمولاً با گفتگو و توافق مالک و مستأجر است و در اکثر موارد این مصوبه اجرا نشده و قرارداد‌ها بر‌اساس توافق دو طرف منعقد می‌شود. این مصوبه بیشتر موجب دلخوری و بروز اختلاف است مثلاً در یکی از بنگاه‌های املاک، صاحبخانه که ۱۸ درصد قرارداد اجاره را افزایش داده بود پس از اعلام سقف ۲۵ درصدی اجاره‌بها، از مستأجرش خواسته به بنگاه بیاید تا با پشت‌نویسی قرارداد اجاره، ۷ درصد به آن اضافه شود. به گفته مشاوران املاک، اگر مستأجر از نرخ اجاره راضی نباشد حاضر به شکایت نیست و او ترجیح می‌دهد جابه‌جا شود تا اینکه کار به دادگاه بکشد و از کسی که قرار است در خانه او اجاره‌نشین باشد، شکایت کند.

 

مصطفی قلی خسروی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک نیز تأکید می‌کند که دولت در مواردی نمی‌تواند در قیمت‌گذاری دخالت کند و مالکیت نیز جزو همین موارد است. او گفت: ما به دولت هم اعلام کردیم که تعیین سقف اجاره نتوانسته مشکلات این بازار را حل کند و تجربه موفقی نبود، اما گویا دولت امسال هم می‌خواهد آن قانون را اجرا کند. به گفته خسروی این قانون باعث درگیری‌های بین مالک و مستأجر می‌شود در‌حالی که بسیاری از مالکان منصف هستند و شرایط اقتصادی را درک می‌کنند و تمایلی ندارند که در این شرایط مستأجر خود را تحت فشار بگذارند.

 

خسروی گفت: قوانین و مصوبات باید مالک و مستأجر را به هم نزدیک کند نه اینکه باعث اختلاف‌افکنی باشد.

 

مهدی روانشادنیا، کارشناس اقتصاد مسکن نیز با اشاره به قیمت‌گذاری در بازار اجاره می‌گوید: سابقه قیمت‌گذاری در هر بخش و حوزه‌ای سابقه موفقی نبوده است. نرخ‌گذاری ۲۵ درصدی برای اجاره‌بها، در شرایط کرونا اعلام شده است، اما ممکن است این نرخ در سال‌های آتی هم به نرخ ثابت تبدیل شود و هیچ مالکی حاضر نباشد نرخ افزایش اجاره‌بها را کمتر از ۲۵ درصد تعیین کند.

 

او افزود: برای کنترل بازار اجاره و حمایت از مستأجران باید مدل‌های جدید را امتحان کنیم. در دنیا مدل‌های مختلفی برای حمایت از مستأجران اجرا شده است که موفق هم بوده است. ما نیز باید به دنبال راهکار‌های جدید باشیم نه اینکه با قیمت‌گذاری بخواهیم بازار را کنترل کنیم که قطعاً ناموفق است. برای مثال برنامه اجاره‌داری حرفه‌ای یا اخد مالیات از مالکان چندین واحد که در دنیا اجرا شده و بسیار هم موفق بوده است می‌تواند برنامه‌ای بلندمدت برای کنترل بازار اجاره باشد. اجرای روش‌هایی که در بازار اجاره جواب مثبت پس نداده است نمی‌تواند راهکار مناسبی حتی در زمان کرونا باشد.