افزایش یا کاهش قیمت؛ بازار مسکن کدام مسیر را انتخاب می‌کند؟
- باشگاه خبرنگاران نوشت: این روز‌ها با نزدیک شدن به روز‌های پایانی سال بسیاری از افرادی که قصد خرید ملک داشتند به فکر افتاده اند چرا که تصور می‌کنند ممکن است در سال آینده قیمت‌ها چندین برابر شود و همان مشکلی که برای بسیاری از خریداران در سال گذشته رخ داد باز هم تکرار شود.
براساس این گزارش افزایش تعداد متقاضیان در بازار خرید از یک سو و کاهش تعداد واحد‌های مسکونی در بازار به ویژه در محلات پر جمعیت از سوی دیگر باعث شده که این بازار به سمت افزایش قیمت حرکت کند.
به گفته بسیاری از کارشناسان و مسئولان تنها راهکار برای کنترل قیمت در بخش مسکن نوسازی بافت فرسوده است، اما متاسفانه در این دوره به این شیوه هیچ توجه‌ای نشده و کلا این موضوع به فراموشی سپرده شده است.
از سوی دیگر افزایش قیمت مصالح ساختمانی، رشد هزینه قیمت تمام شده ساخت مسکن و نبود اعتماد ببین مالک و سازنده برای ساخت باعث شده که مالکان این واحد‌ها انگیزه‌ای برای نوسازی واحد‌های خود نداشته باشند.
وعده احداث ۱۴۵ هزار مسکن ملی در بافت‌های فرسوده
وزارت راه و شهرسازی برنامه ریزی کرده تا ۱۴۵ هزار واحد مسکونی را در بافت‌های ناکارآمد و فرسوده احداث کند، از این تعداد ۱۰۰ هزار واحد توسط مردم و ۴۵ هزار واحد قرار است توسط شرکت بازآفرینی شهری ایران به عنوان یک مجموعه دولتی احداث شود، اما شواهد و قرائن حاکی از آن است که برنامه طی یک سال گذشته آنطور که باید و شاید پیش نرفته است.
کند بودن روند نوسازی و بهسازی را می‌توان به خوبی از تعداد فقره تسهیلات اختصاص یافته به بافت‌های ناکارآمد مشاهده کرد. آنطور که مدیر امور اعتباری بانک مسکن آمار داده از ابتدای سال ۱۳۹۸ تا ۱۵ مرداد ۱۳۹۹ فقط ۱۳ هزار و ۳۹۹ فقره تسهیلات در بافت‌های فرسوده به مرحله امضا رسیده است.
نوسازی بافت‌های فرسوده با وجود آنکه آمار دقیقی از آن طی سال‌های گذشته ارائه نشده، بنا به اذعان مهدی عبوری، مدیرعامل شرکت بازآفرینی شهری به دلیل تغییرات و نوسان‌های شاخص‌های کلان و رکود بی سابقه بازار مسکن و ساختمان، کند پیش رفته است.
طرح نوسازی و بهسازی سالیانه ۱۰ درصد از بافت‌های ناکارآمد در برنامه‌های پنج ساله توسعه کشور گنجانده شده، اما آن طور که باید و شاید طی حدود ۱۵ سال گذشته پیش نرفته است. قرار بود سالیانه ۱۰۰ هزار واحد مسکونی در بافت‌های ناکارآمد نوسازی و بهسازی شود که البته آنچه به اجرا رسید فاصله زیادی با اهداف دارد.
مهمترین اقدامی که دولت‌های گذشته برای دستیابی به این هدف انجام داده‌اند هر از گاهی افزایش رقم تسهیلات بافت فرسوده بوده که هم اکنون سقف آن به ۲۵۰ میلیون تومان برای سازندگان حرفه‌ای به ازای هر واحد رسیده، اما فقط ۵۰ میلیون تومان آن با یارانه دولت و نرخ سوده ۹ درصد است و مابقی این مبلغ با سود ۱۸ درصد پرداخت میشود.
این در حالی است که طبق آخرین وعده‌های که مهدی عبوری معاون وزیر راه وشهرسازی ارائه کرده تا کنون ۳۵۰ محله در بافت‌های فرسوده کشور بازسازی شده است.
او بیان کرد: حدود ۶۱۴ پروژه در زمینه بافت فرسوده و سکونتگاه‌های غیررسمی در کل کشور در دست احداث است و تمام تلاش ما این است که با تخصیص اعتبارات تا پایان دولت دوازدهم این پروژه‌ها را تحویل دهیم.
عبوری با بیان اینکه برای نوسازی خانه‌ها در بافت‌های فرسوده ۱۰۰ هزار فقره تسهیلات تبصره‌ای به صورت خود مالکی در نظر گرفته شده که بعد از معرفی متقاضیان از سوی وزارت راه و شهرسازی به بانک تخصصی بخش مسکن، قابلیت دریافت دارد، تصریح کرد: ۵۰ درصد هزینه پروانه ساخت در بافت‌های فرسوده بر عهده دولت است و قرار شده تا ۵۰ درصد باقی مانده را نیز شهرداری‌ها تقبل کنند.
عبوری تأکید کرد: بنابراین ۱۰۰ درصد هزینه صدور پروانه در بافت‌های فرسوده برای متقاضیان رایگان شده است.
مدیرعامل شرکت بازآفرینی شهری اظهار کرد: در حال حاضر از هزار و ۵۰ سکونت‌گاه غیر رسمی کشور حدود ۳۵۰ محله در دست اقدام است.
احیای کمتر از ۳ در صد از بافت فرسوده
ایرج رهبر دبیر انجمن انبوه سازان مسکن استان تهران در گفتگو با خبرنگار اقتصادی باشگاه خبرنگاران جوان با اشاره به اینکه سالانه باید حدود ۱ میلیون واحد مسکونی در کشور تولید شود افزود: متاسفانه بیشترین رقم تولید مسکن در کشور تنها ۴۰۰ هزار واحد بود بنابراین هر ساله با کمبود ۷۰۰ هزار واحد مسکونی مواجه بودیم که این میزان کمبود تولید زمینه ساز رشد چشم گیر قیمت‌ها شده است.
رهبر بیان کرد: بازار مسکن در حال حاضر در شرایط رکود تورمی به سر می‌برد که این خود نیازمند ورود هرچه سریعتر دولت به این بازار برای ایجاد رونق تولید است.
او ادامه داد: دولت با کمک بخش خصوصی می‌تواند بازار مسکن را به سمت رونق همراه با ثبات قیمتی هدایت کند.
دبیر انجمن انبوه سازان مسکن با بیان اینکه طبق مصوبه قانون مجلس باید سالانه ۱۰ درصد از بافت‌های فر سوده نوسازی شود، افزود: متاسفانه با وجود این مصوبه قانونی طرح بافت فرسوده عقیم مانده و پیچیدگی بسیار خاصی دارد که متاسفانه هنوز سازندگان نتوانسته اند به اجرای این طرح‌ها بپردازند.
رهبر بیان کرد: ۷۰ هزار هکتار بافت فرسوده در کشور وجود دارد که ۱۴ هزار هکتار آن در اولویت برنامه‌های دولت قرار دارد و از این تعداد هم حدود ۳ هزارهکتار ضروری است که متاسفانه هیچ کدام از آن‌ها به مرحله اجرایی نرسیده است.
او توضیح داد: از ۷۰ هزار هکتار بافت فرسوده در کشور هنوز ۵ درصد هم انجام نشده و یکی از اصلی‌ترین دلایل اجرایی نشدن آن تملک املاک و نداشتن انگیزه از سوی سازندگان و مالکان برای اجرایی شدن آن‌ها است.
قیمت تمام شده ساخت مسکن انگیزه‌ای برای سازندگان باقی نگذاشت
براساس این گزارش حسینی یکی از مالکان در بافت‌های فرسوده در رابطه با نوسازی گفت: متاسفانه با توجه به مشکلاتی که در حوزه ساخت وساز وجود دارد نه سازندگان و نه هیچ کدام از مالکان انگیزه‌ای برای نوسازی بافت‌های فرسوده ندارد.
او ادامه داد: افزایش قیمت مصالح ساختمانی و افزایش نرخ‌های اجاره خود باعث شده که سازندگان و همچنین مالکان این واحد‌ها ریسکی برای نوسازی انجام نمی‌دهند.
این مالکان توضیح داد: در گذشته شاید نوسازی بافت فرسوده برای سازندگان و یا حتی مالکان به صرفه بود، اما دراین سال‌های اخیر به دلیل آنکه قیمت تمام شده ساخت مسکن بسیار افزایش یافته و از طرف دیگر مدت زمان ساخت مسکن در گذدشته شاید یک سال و یا یک سال ونیم تمام می‌شد، اما با توجه به افزایش قیمت تمام شده ساخت مسکن مدت زمان ساخت مسکن بیش از دو سال به طول می‌انجامد.
یکی از مهمترین معضلات شهر‌ها بافت‌های ناکارآمد و فرسوده شهری است. مشکلات عدیده‌ای که فرسودگی بافـت در ابعاد مختلف برای مدیریت شهری و مسوولان پیش آورده، ابتدا از نظر فرسودگی کالبدی و نارسایی ابتدایی‌ترین زیرساخت‌های شهری ناشی میشود.
جابجایی جمعیت و جایگزین شدن جمعیت مهاجر و ناهمگن، و به طور کلی جایگزین شدن اقشار نازل اجتماعی در این محله‌ها که گسترش ناهنجاری‌های مختلفی از قبیل ناهنجاری‌های اجتماعی، مشکلات فرهنگی و گاه مشکلات سیاسی، از پیامد‌های عمده‌ای هستند که همگی در فرسودگی و ناکارآمدی بافت‌های فرسوده شهری ریشه دارند. بی توجهی چندین ساله به این محله‌ها زمینه ساز بروز مشکلات بسیاری شده است.
دامنه فرسودگی برخی از این محله‌ها به گونه‌ای است که با وقوع یک زلزله متوسط، وقوع فاجعه دور از انتظار نیست. بافت‌های فرسوده نوعی بیماری در ساختار مناطق شهری محسوب می‌شوند و عوامل زیادی در آن‌ها دخیل اند که از آن میان می‌توان به عدم پیروی از یک برنامه منسجم، عوامل کالبدی، عملکردی، زیست محیطی، اقتصادی، اجتماعی، فرهنگی و ... اشاره کرد. تاثیر مخرب هر یک از عوامل سبب کاهش ارزش‌های کمی و کیفی محیط زیست در محدوده‌هایی از شهر میشود و با کاهش ارزش‌های سکونتی عملکردی در این قبیل محدوده ها، امر بهسازی و نوسازی متوقف و فرسودگی و ناکارآمدی افزایش می‌یابد.
حال با وجود تاکیدات بسیار زیاد مقامات مختلف از جمله مقام معظم رهبری و حتی رئیس جمهور بر نوسازی بافت‌های فرسوده متاسفانه تاکنون با وجود افزایش تسهیلات هنوز نتوانسته جذابیت لازم را برای مالکان و سازندگان به دست بیاورد.