علت فاصله چشمگیر ساخت و فروش مسکن چیست؟
_ روزنامه ایران نوشت: سازندگان قیمت متوسط ساخت هر متر آپارتمان را ۸ میلیون برآورد می‌کنند با توجه به متوسط قیمت ۲۷ میلیون و ۳۰۰ هزارتومانی فروش هر متر آپارتمان در شهر تهران در دیماه امسال، قیمت فروش یک متر آپارتمان حدود ۲۳۷ درصد بیشتر از هزینه ساخت آن است.
هزینه ساخت مسکن به عوامل مختلفی وابسته است و در نقاط مختلف کشور هزینه ساخت مسکن متفاوت است. عوامل اصلی و مؤثر در هزینه ساخت و تولید مسکن، زمین، مصالح، دستمزد و بسته‌های خدماتی است. از میان این عوامل زمین نقش تعیین‌کننده‌ای در هزینه ساخت دارد. براساس آمار سهم زمین از هزینه ساخت در حال حاضر به ۷۰ درصد رسیده است.
هزینه ساخت
با توجه به اختلاف قیمتی ارزش زمین در مناطق مختلف، هزینه ساخت هم متفاوت است. مطابق آخرین اعلام مرکز آمار، قیمت هر متر زمین کلنگی در تهران در تابستان امسال ۳۴ میلیون و ۷۹۳ هزار تومان بوده که در مقایسه با تابستان سال گذشته ۸۶ درصد رشد نشان می‌دهد. بهروز سرآبندی، رئیس مرکز توسعه صنعتی ساختمان هزینه ساخت واحد مسکونی مصرفی در شهر تهران را بدون احتساب هزینه زمین حدود متری ۸ میلیون تومان اعلام کرد. بر اساس اعلام بانک مرکزی متوسط قیمت هر متر آپارتمان در شهر تهران در دیماه امسال ۲۷ میلیون و ۳۰۰ هزار تومان بود. میانگین مساحت هر واحد مسکونی معامله شده در در شهر تهران در ماه‌های گذشته ۸۸ متر بوده است. اگر متوسط هزینه ساخت بدون احتساب قیمت زمین را متری ۸ میلیون در نظر بگیریم، قیمت ساخت یک واحد ۸۸ متری حدود ۷۰۴ میلیون تومان است که هزینه‌های خدمات، مانند انشعابات، صدور پروانه، نظام مهندسی. به این هزینه‌ها اضافه می‌شود.
به گفته کارشناسان هزینه خدمات کمتر از ۱۰۰ میلیون تومان و به‌طور متوسط حدود ۵۰ تا ۷۰ میلیون تومان است. حال اگر متوسط قیمت مسکن در تهران را ۲۷ میلیون و ۳۰۰ هزار تومان در نظر بگیریم قیمت فروش یک آپارتمان ۸۸ متری حدود ۲ میلیارد و ۴۰۰ میلیون تومان است. این قیمت، تفاوت چشمگیری با هزینه ساخت دارد و تفاوت آن بیش از دو برابر و قیمت فروش حدود ۲۳۷ درصد بیشتر از قیمت ساخت است.
البته محمود محمودزاده، معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی تفاوت قیمت ساخت و فروش مسکن را حدود ۵۰۰ درصد اعلام کرده که به این ترتیب گاهی هزینه فروش ۵ برابر بیشتر از هزینه ساخت است. محمودزاده این تفاوت قیمتی را تفاوتی دانسته که «قابل تفسیر» نیست. او «تن‌ها دلیل فاصله زیاد قیمت ساخت و فروش مسکن، را برخورد سرمایه‌ای با مسکن» می‌داند.
برخی فعالان بازار مسکن با تأیید این موضوع که افزایش قیمت زمین عامل مهمی در افزایش هزینه ساخت و قیمت نهایی مسکن است، می‌گویند با توجه به اینکه در سال‌های اخیر بیشتر ساخت و ساز‌های انبوه با تأمین زمین از طرف دولت بوده است و ساخت و ساز‌های خصوصی و غیر انبوه هم بیشتر به‌صورت مشارکتی بوده، یعنی زمین از سوی مالک تأمین می‌شده و سازنده آن را می‌سازد، بنابراین در بسیاری از ساخت‌و‌سازها، سازندگان فقط هزینه ساخت را می‌پردازند و هزینه تأمین زمین بردوش آن‌ها نیست، اما در عین حال قیمت فروش این واحد‌ها تفاوتی با واحد‌های دیگر ندارد و سودجویی در فروش مسکن حرف اول را می‌زند.
هزینه ساخت با احتساب هزینه زمین
بر اساس آمار مرکزآمار، متوسط مساحت زمین هر پروژه ساختمانی ۲۱۰ متر است. تعداد واحد مسکونی در پروانه‌های ساختمانی صادره در بهار امسال هم ۷.۶ واحد بوده است. بر اساس گزارشی که ایسنا منتشر کرده اگر متوسط متراژ زمین هر پروژه یعنی ۲۱۰ متر را در متوسط قیمت زمین ساختمان کلنگی یعنی ۳۴ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان ضرب کنیم و رقم به دست آورده را در ۷.۶ تقسیم کنیم، سهم هر واحد ۸۸ متری از هزینه زمین، با توجه به میانگین مساحت معاملات مسکن، مساحت معاملات زمین، هزینه فروش زمین و میانگین تعداد واحد‌ها در پروژه ۹۶۱ میلیون تومان می‌شود که با هزینه ساخت (متری ۸ میلیون تومان) هزینه تمام شده ساخت یک واحد ۸۸ متری در تهران یک میلیارد و ۷۳۹ میلیون تومان می‌شود.
به این ترتیب با احتساب قیمت زمین در هزینه ساخت یک واحد ۸۸ متری، سود فروش این واحد براساس متوسط قیمت هر متر ۲۷ میلیون و ۳۰۰ هزار تومان، حدود ۶۶۱ میلیون تومان است.
سود تولیدکننده
با اینکه تورم و افزایش هزینه‌های مختلف در سال‌های اخیر موجب افزایش هزینه ساخت شده است، اما آمار رسمی نشان می‌هد در همین شرایط هم سود تولید مسکن بیش از ۵۰ درصد برای سرمایه‌گذاران است.
به‌عنوان مثال بر اساس اطلاعات آمار منتشر شده در بانک مرکزی در گزارش فعالیت‌های بخش خصوصی سال ۱۳۹۵، سود تولید مسکن از ۷۰ درصد به ۱۲۰ درصد رسیده است و این موضوع منجر به رشد ۵۰ درصدی سرمایه‌گذاری با یک تأخیر زمانی در سال ۱۳۹۶ شده است. همچنین براساس گزارش وزارت راه وشهرسازی میزان سود تولید مسکن برای سرمایه‌گذاران در سال ۹۰ معادل ۱۱۶ درصد است. این سود به ترتیب از سال ۹۱ تا ۹۸ معادل، ۱۱۰، ۷۳، ۷۳، ۷۰، ۱۲۰، ۱۵۹، ۶۴ و ۶۰ درصد است.
به این ترتیب در زمانی که هزینه‌های ساخت مسکن به‌خاطر شرایط حاکم بر اقتصاد، افزایش قیمت دارد، اما در همین سال‌ها هم سود تولید مسکن بیش از ۵۰ درصد است.
سود بیشتر به‌خاطر خواب سرمایه
رئیس مرکز توسعه صنعتی ساختمان، علت افزایش غیرمتعارف قیمت فروش ساختمان نسبت به هزینه ساخت را ناشی از توقف سرمایه سازندگان حداقل به مدت ۲ سال می‌داند. او با اشاره به افزایش قیمت هزینه ساخت از قیمت زمین تا عواملی مانند افزایش دستمزد، افزایش قیمت مصالح ساختمانی، افزایش هزینه صدور پروانه و بسیاری افزایش هزینه‌های دیگر، گفت: وقتی در نهایت سازنده به مرحله فروش می‌رسد نمی‌تواند با توجه به نرخ تورم، جایگزین محصول فروش رفته را پر کند به همین دلیل قیمتی را که برای فروش واحد پیشنهاد می‌کند بیش از اندازه متصور است.
او افزایش قیمت فروش نسبت به هزینه ساخت را علاوه بر توقف سرمایه به دلیل رشد سالانه تورم دانست و گفت: سازنده سعی می‌کند در موقع فروش، حاشیه اطمینان را در نظر بگیرد تا بتواند حداقل محصول اولیه را جایگزین کند. یعنی با فروش واحد مسکونی سازنده باید بتواند برای تولید دوباره، زمین و عوامل دیگر ساخت را با توجه به نرخ تورم برای خود تأمین کند.
او گفت: برای اطمینان از قیمت هزینه ساخت و قیمت فروش باید مسأله تورم در اقتصاد را حل کرد، چون تا وقتی که رشد نرخ تورم سالانه را داریم نمی‌توان قیمت فروش ساختمان را با هزینه ساخت آن مقایسه کرد.
همچنین فرشید پورحاجت، نایب رئیس انجمن انبوه سازان با اشاره به عوامل مؤثر در هزینه ساخت گفت: باید ببینیم سهم هر کدام از این عوامل در هزینه ساخت چقدر است. به نظر می‌رسد سهم زمین بازیگر اصلی در قیمت تمام شده مسکن است.
او گفت: سازنده‌ها هم از افزایش هزینه‌های ساخت گله دارند، اما زمین مالکیت شخصی دارد و مردم قیمت آن را با توجه به شرایط حاکم براقتصاد تعیین می‌کنند. اما اگر بتوان قیمت زمین را کنترل کرد مسکن با قیمت مناسب‌تری به دست مصرف کننده می‌رسد.
به گفته پورحاجت شهرداری‌ها، دولت‌ها و همچنین بانک‌های عامل به‌خاطر اجرای سیاست‌های غلط موجب افزایش قیمت زمین در طول دهه‌های اخیر بوده‌اند. در حال حاضر سود سازنده برای ساخت یک واحد در ۲ سال ۱۵ درصد در هر سال است، اما سود وام بانکی ۱۸ درصد است. به همین خاطر عوامل دیگری باعث تفاوت قیمتی هزینه ساخت و قیمت فروش مسکن است که اگر این عوامل کنترل شود قطعاً مسکن با قیمت کمتری به بازار عرضه می‌شود.