معمای بزرگ «رکود سنگین ساخت مسکن ارزان»

- روزنامه دنیای اقتصاد نوشت: معمای بزرگ «رکود سنگین ساخت مسکن ارزان در مناطق مستعد پایتخت به‌رغم بسته محرک سرمایه‌گذاری»، رمزگشایی شد. بررسی‌ها درباره فرار سازنده‌ها از مناطقی که هزینه ساخت در آنجا دست‌کم ۷ درصد کمتر از شمال شهر است، نشان می‌دهد سه شرط گران و نامتعارف برای صدور مجوز ساخت (نوسازی) در این مناطق (بافت‌فرسوده) جلوی پای سازنده‌ها قرار داده شده که بدترین آن، «اجبار به بزرگ‌سازی» به رغم تقاضای شدید برای خرید و اجاره آپارتمان‌های کوچک است.

نوسازی بافت‌های حاشیه شهر به کما رفت. کاهش انگیزه سرمایه‌گذاران در مقابل عطش مالکان واحد‌های مسکونی واقع در بافت فرسوده با سیاست‌های به ظاهر زیبا، اما در باطن غیرآراسته باعث کاهش قابل توجه حجم ساخت‌وساز و تمایل سرمایه‌گذاران برای ورود به این مناطق شده است. ساخت‌وساز‌هایی که حتی با علم به «اسم رمز» آن در بافت‌های ناکارآمد شهری، بعضا با سیاست‌های تعیین‌شده در تضاد است.

بسته‌های تشویقی برای سازندگان از حدود دو سال پیش اهالی مناطق بافت‌های ناکارآمد شهری (بافت فرسوده) را امیدوار کرد؛ در عین حال بسیاری از سازندگان برای ورود به عرصه ساخت‌وساز در این مناطق خیز برداشتند. بسته‌هایی که حاوی تخفیف، معافیت و مشوق‌هایی برای سازندگان بود. در حوزه معافیت‌ها صفر بودن نرخ عوارض ساخت، در حوزه مشوق‌ها پرداخت کمک هزینه طراحی‌نما و در بخش خدمات فنی و مهندسی نیز ارائه انشعابات رایگان تاسیسات زیربنایی (آب، برق و گاز) پیش‌بینی شده بود.

هدف از پیش‌بینی بسته‌های حمایت از نوسازی بافت فرسوده، این بود تا دو بازیگر اصلی نوسازی این بافت‌ها یعنی سازندگان و مالکان از بابت کاهش هزینه‌ها برای ورود به این عرصه ترغیب شوند و عرضه مسکن در مناطقی که استعداد تولید ملک ارزان در آن وجود دارد، افزایش یابد. از سوی دیگر با توجه به اینکه اهالی نیمه جنوبی پایتخت به‌عنوان دهک‌های پایین درآمدی، تامین مسکن در این مناطق را سهل الوصول‌تر می‌دانند، انتظار می‌رود طبیعتا سیاست‌گذار به بسته حمایت از نوسازی در این مناطق پایبند باشد.

اما با وجود گذشت بیش از دو سال از ارائه این بسته‌های تشویقی، بررسی‌ها و تحقیقات میدانی نشان می‌دهد انگیزه سرمایه‌گذاران و سازندگان برای ورود به عرصه نوسازی در این مناطق کاهش پیدا کرده است. در این شرایط، حداقل یک سوال مهم به ذهن متبادر می‌شود مبنی بر اینکه چرا به رغم تدوین یک بسته حمایتی به ظاهر جذاب از جمله تخفیف ۱۰۰ درصدی عوارض، ارائه انشعابات رایگان و پرداخت کمک هزینه نما و خدمات فنی و مهندسی، شاهد رکود و افت ساخت‌وساز در مناطق نیمه جنوبی پایتخت هستیم؟

نکته مهم اینکه بررسی‌ها نشان می‌دهد مجموعه معافیت‌ها، تخفیف‌ها و مشوق‌هایی که اعمال شده است، هزینه ساخت در مناطق بافت فرسوده را برای سازندگان نسبت به سایر مناطق شهری کاهش می‌دهد؛ بنابراین به رغم اینکه بسته تشویقی باید سازندگان و سرمایه‌گذاران را به مناطق بافت فرسوده هدایت کند، اما شاهد افت تولید ملک در این مناطق هستیم. افت تقاضای ساخت در بافت فرسوده شهر تهران در شرایطی است که دو مزیت دیگر در مناطق جنوبی می‌توانست در کنار بسته‌های تشویقی سیاست‌گذار، سرمایه‌گذاران را برای نوسازی این مناطق جذب کند؛ نخست هدایت تقاضای خرید ملک به نیمه جنوبی پایتخت و دیگری مزیت نسبی قیمت زمین در این مناطق نسبت به مناطق میانی و شمالی تهران است.

آنچه آمار‌ها روایت می‌کنند، اعمال بسته‌های تشویقی نوسازی بافت فرسوده در کنار هدایت تقاضای خرید ملک به مناطق نیمه جنوبی و قیمت کمتر زمین در این مناطق هم نتوانسته رونق را به بافت‌های فرسوده برگرداند.

بررسی‌های آماری حکایت از آن دارد که ساخت‌وساز در بافت فرسوده شهر تهران طی ماه‌های گذشته از سال جاری به طور میانگین معادل یک‌چهارم ساخت‌وساز در دوره قبل از ورود به دوران رکود مسکن، یعنی اوایل دهه ۹۰ بوده است.

به استناد آمارها، در سال جاری ماهانه به‌طور متوسط ۷۰۰ واحد مسکونی در مناطق بافت فرسوده شهر تهران ساخت شده است. این در حالی است که در اوایل دهه ۹۰ (قبل از دوره رکود) به‌طور متوسط ماهانه ۲ هزار و ۶۰۰ واحد مسکونی در پایتخت ساخته می‌شد.

اسم رمز دریافت مشوق نوسازی

همه این آمار‌ها حاکی از آن است که بازار عرضه مسکن در مناطق مستعد پایتخت (بافت فرسوده) سه‌قفله شده که مهم‌ترین علت آن شروط نامتعارف برای صدور جواز ساخت است. به این معنا که اگر سازنده‌ای بخواهد مجوز ساخت دریافت کند باید اسم رمز ساخت مسکن ارزان را بداند. اسم رمزی که به راحتی پیدا کردن آن در بسته‌های تشویقی مدیریت شهری نمایان نیست.

اما اسم رمز صدور جواز ساخت چیست؟ بر اساس آنچه از سوی مدیریت شهری پایتخت رسما اعلام شده است، میانگین مساحت واحد مسکونی از سوی سازنده باید ۷۵ مترمربع باشد، این شرط نامتعارف برای مساحت ملک، در حالی است که تقاضای غالب خرید مسکن در پایتخت طی بیش از ۵ سال گذشته به کمتر از ۶۰ مترمربع رسیده است.

در عین حال مدیریت شهری پایتخت مدتی است روی سناریوی ۵۰ مترمربع به‌عنوان الگوی ساخت مطالعه می‌کند. علاوه بر این در طرح جامع شهر تهران حداکثر مساحت برای ساخت مسکن ۷۵ مترمربع در نظر گرفته شده است. به رغم همه این مستندات که نشان می‌دهد تاریخ مصرف ساخت‌وساز‌های بزرگ متراژ سال‌ها است که منقضی شده، اما مدیریت شهری تهران پرداخت تسهیلات کمک هزینه خدمات مهندسی را منوط به برخورداری از میانگین ۷۵ مترمربعی ساخت واحد‌های مسکونی در بافت فرسوده کرده است!

اما اسم رمز دیگر مربوط به تعداد پلاک‌های تجمیعی برای نوسازی در بافت فرسوده است؛ به این معنا که برای دریافت برخی مشوق‌ها باید حداقل ۴ پلاک تجمیع شوند و سازنده برای بهره‌مندی از مشوق‌ها باید بتواند مالکان ۴ ملک را برای تخریب و نوسازی راضی کند. سازندگان معتقدند این شرط نامتعارف مانع بسیار بزرگی برای سرمایه‌گذار است.

از دیگر شروطی که سازندگان باید به‌عنوان اسم رمز دریافت بسته‌های تشویقی نوسازی به آن آگاه باشند این است که برای دریافت بخش قابل توجهی از تخفیف‌ها و مشوق‌ها باید معماران مورد تایید شهرداری در پروژه‌ها به کار گرفته شوند؛ در غیر این صورت امکان بهره‌مندی از بخش عمده‌ای از مشوق‌های نوسازی در بافت فرسوده از آن‌ها سلب می‌شود.

در شرایطی مدیریت شهری تهران دریافت بخش عمده‌ای از مشوق‌های نوسازی را منوط به استخدام معمار مورد تایید شهرداری کرده که این موضوع با اصل رقابت که به خودی خود می‌تواند به کاهش هزینه ساخت‌وساز نیز منجر شود، در تضاد است.

اما قفل دوم عرضه مسکن در مناطق مستعد پایتخت که همان بافت‌های ناکارآمد شهری هستند، به برخی قوانین و موانع دست و پاگیر برمی‌گردد. در این بین برخی از محلات برای دریافت سطح اشغال یک بسته تشویقی خاص دارند که به‌دلیل سیستمی بودن، عملا دریافت بسته تشویقی خاص برای این محلات امکان‌پذیر نیست. به‌عنوان مثال در محله تختی منطقه ۱۲ که بیشترین ساخت‌وساز منطقه در این محله انجام می‌گیرد، سطح اشغال بیش از ۵۰ درصد مجاز است؛ اما عملا تاکنون امکان استفاده از این بسته تشویقی فراهم نشده است.

قفل سوم هم به حاشیه سود پایین سازندگان برای نوسازی در بافت فرسوده برمی‌گردد به این ترتیب که بسیاری از سرمایه‌گذاران بر این باورند با نرخ دلار فعلی حاشیه سود آن‌ها بسیار پایین است و این سود زمانی توجیه دارد که نرخ هر دلار به کمتر از ۱۵ هزار تومان برسد. به گفته سازندگان، حاشیه سود ساخت در حال حاضر پس از دو سال پایان دوره ساخت ۲۵ درصد است که از سود سپرده‌گذاری در بانک هم کمتر است.

دولت از بازآفرینی تهران استعفا داد؟

یکی از سیاست‌های دولت در عرصه حمایت از ساخت‌وساز، توسعه و بهسازی بافت فرسوده بود. در این زمینه طی دو سال گذشته با تاکید رئیس‌جمهوری بسیاری از مدیران ذی‌ربط در حوزه نوسازی بافت‌های ناکارآمد شهری برای نوسازی این مناطق تحریک به حمایت و تسهیل شدند؛ اما در شرایطی که نیمه جنوبی پایتخت مقاومت به نسبت پایین‌تری در برابر زلزله دارد، ظاهرا حساسیت دولت به حمایت از بازآفرینی شهری کاهش پیدا کرده است.

یکی از مصادیق آن این است که به گفته بسیاری از سازندگان در محلات مختلف واقع‌شده در بافت فرسوده، باید هزینه انشعابات را پرداخت کنند. این در حالی است که فقط در صورت حذف این هزینه‌ها، هزینه ساخت در بافت فرسوده برای سازندگان ۳درصد نسبت به سایر مناطق شهری پایتخت کاهش می‌یابد.