«صندوق املاک و مستغلات» از بازار اجاره شکل می‌گیرد؟
- روزنامه دنیای اقتصاد نوشت: کارشناسان و پژوهشگران حوزه مسکن و بازار سرمایه که پیش از این با برگزاری یک سمینار مجازی به تشریح نقش صندوق‌های املاک و مستغلات (Real Estate Investment Trusts) در تامین مالی مسکن کمدرآمدها پرداخته و سازوکار مربوط به این شیوه تامین مالی از طریق اتصال بازار مسکن به بازار سرمایه را توضیح دادند، در سمینار دیگری که اخیرا از سوی گروه پیشگامان دنیای مالی وابسته به دانشکده اقتصاد دانشگاه امام‌صادق (ع) برگزار شد، نسخه بومی راه‌اندازی این صندوق‌ها برای کمک به تامین مالی مسکن کمدرآمدها در ایران را به سیاست‌گذار بخش مسکن ارائه کردند.
محمد آیینی، کارشناس مسکن و عضو هیات‌مدیره شرکت بازآفرینی شهری ایران به همراه محمد جلیلی و علی سعیدی؛ دو تن از کارشناسان برجسته حوزه مالی در این سمینار مجازی، با اشاره به تجارب دیگر کشور‌ها در تامین مالی مسکن کمدرآمدها از محل ریت‌ها، دستیابی به سه هدف عمده با راه‌اندازی صندوق‌ها یا شرکت‌های املاک و مستغلات در ایران و اتصال بازار سرمایه و بازار مسکن از این طریق را تشریح کردند.
در این سمینار مجازی، راه‌اندازی ریت‌ها در حوزه تامین‌مالی مسکن به‌خصوص با هدف تامین‌مالی مسکن کمدرآمدها به منزله اصابت یک تیر به سه هدف یا یک تیر و سه هدف راه‌اندازی ریت‌ها در بخش مسکن، مورد بررسی قرار گرفت.
صندوق املاک و مستغلات با جذب سرمایه‌های خرد - از جمله تقاضای مصرفی- نسبت به خرید ساختمان به قصد اجاره‌داری اقدام می‌کند. در نتیجه ارزش سرمایه دارندگان یونیت‌ها متناسب با تورم مسکن، افزایش می‌یابد و در نهایت -بعد از تامین قدرت خرید مسکن به‌واسطه خرید تدریجی یونیت- بودجه خرید فراهم می‌شود.
در قالب این صندوق‌ها، هر فرد با هر سطح درآمد و پس‌انداز می‌تواند اقدام به خرید یونیت‌های سرمایه‌ای کند. هم‌زمان با بهره‌مندی یونیت‌داران از سود سرمایه‌گذاری در بازه‌های زمانی مشخص از آنجا که هرکدام از آن‌ها به تناسب ارزش سرمایه‌گذاری خود، در فهرست مالکان ساختمان موردنظر قرار دارند به مرور زمان و همگام با تورم مسکن مشمول افزایش سرمایه می‌شوند. در واقع با این اقدام گروه‌های کم‌درآمد که در بسیاری موارد حتی تا آخر عمر قادر به خرید مسکن نیستند بر روی موج تورمی مسکن سوار شده و شانس خانه‌دار شدن آن‌ها افزایش می‌یابد. از سوی دیگر این اقدام منجر به ایجاد انگیزه در گروه‌های فاقد مسکن برای پس‌انداز با هدف خانه‌دار شدن خواهد شد.
کارشناسان حاضر در این سمینار مجازی کمک به خانه‌دار شدن گروه‌ها و افراد فاقد مسکن به‌خصوص کمدرآمدها را یکی از اهداف و دستاورد‌های راه‌اندازی ریت‌ها می‌دانند؛ در حالیکه تجارب کشور‌های موفق دنیا نشان می‌دهد ریت‌ها دست‌کم به تحقق دو هدف دیگر نیز کمک خواهند کرد.
از این‌رو می‌توان با راه‌اندازی ریت‌ها دست‌کم با یک تیر سه نشان را هدف قرار داد. یکی از مهم‌ترین اهدافی که می‌توان به واسطه راه‌اندازی صندوق‌های املاک و مستغلات به آن‌ها دست یافت و در کشور‌های موفق دنیا در این زمینه همچون آمریکا تجارب موفقی از این اقدام مشاهده می‌شود، کمک به بانک‌ها برای رهایی از دارایی‌های سمی یا همان املاک مازاد در اختیار برای عرضه آن‌ها به بازار مسکن است.
هم‌اکنون حجم گسترده‌ای از املاک مازاد در تملک بانک‌ها و سازمان‌های دولتی و شبه‌دولتی قرار دارد که با توجه به رکود فعلی بازار مسکن، رهایی از آن‌ها با دشواری‌های خاص خود همراه است. با راه‌اندازی ریت‌ها می‌توان دست‌کم بخش قابل‌توجهی از این املاک مازاد را به بازار مسکن عرضه کرد و از آن‌ها به نفع تامین مسکن کمدرآمدها بهره برد.
تجربه کشور آمریکا در این زمینه موید این موضوع است. انگیزه اولیه برای راه‌اندازی ریت‌ها در سال ۱۹۶۰ به همین موضوع برمی‌گردد. بانک‌های آمریکایی در آن زمان در فروش حجم گسترده‌ای از املاک مصادره‌شده ناشی از نکول در وام‌های رهنی مواجه شدند و به دلیل عظیم بودن حجم سرمایه‌های موردنیاز برای خرید این املاک عملا سرمایه‌گذاران سنتی قادر به خرید این املاک نبودند؛ در نتیجه ریت‌ها در آمریکا در آن زمان با هدف یک تیر و دونشان یعنی فراهم کردن فرصت سرمایه‌گذاری در املاک برای دارندگان منابع سرمایه‌ای خرد و فروش املاک بانک‌ها تاسیس شدند. در آن زمان ریت‌ها از طریق ایجاد جذابیت برای سرمایه‌گذاران یعنی برقراری معافیت مالیاتی منجر به تغییر چشم‌انداز سرمایه‌گذاری آمریکا و فراهم‌کردن حجم عظیم منابع مالی برای سازندگان و مالکان املاک مسکونی شدند.
به‌تدریج دامنه فعالیت ریت‌های فعال در بخش مسکن در این کشور گسترده شد. هم‌اکنون بیش از ۲۰۰ ریت در آمریکا فعالند که ۲۱ درصد از آن‌ها ماهیت مسکونی دارند، ماموریت آن‌ها نیز کمک به مردم کم‌درآمد از طریق واگذاری سهام املاک اجارهای در استطاعت به آنهاست. در سال ۲۰۱۲ نیز اولین ریت تخصصی در حوزه مسکن کمدرآمدها در آمریکا تاسیس شد و با مشارکت ۱۲ سازنده اولیه با سرمایه اولیه ۱۰۰ میلیون دلاری فعالیت خود در این زمینه را آغاز کرد. تجارب دیگر کشور‌های موفق دنیا در این زمینه همچنین نشان می‌دهد ریت‌ها علاوه بر کمک به تامین مالی مسکن کمدرآمدها از یک‌سو و همچنین کمک به ملاکان بزرگ حقوقی برای سبک‌سازی دارایی‌های سمی و املاک مازاد، می‌تواند در حوزه بازسازی واحد‌های مسکونی فرسوده و همچنین ساماندهی سکونتگاه‌های غیررسمی نیز موثر واقع شوند و از این طریق یک معضل و دغدغه پیش‌روی سیاست‌گذار بخش مسکن را نیز برطرف کنند. در کشور کانادا در حالی هم‌اکنون سه سازمان مستقل برای تاسیس ریت‌های مسکن در استطاعت فعالیت دارند که هدف آن‌ها خرید املاک اجارهای متوسط چند‌خانواره است که نیازمند بازسازی هستند.
همچنین از دیگر اهداف آن‌ها خرید املاک اجارهای در استطاعت در سکونتگاه‌های غیررسمی و از سوی دیگر خرید آپارتمان‌های کوچک دارای امکانات اشتراکی است که پیش از این مدیریتی ضعیف و غیرحرفه‌ای داشتند. در کشور انگستان نیز ریت‌های مسکن با کاهش قیمت تمام‌شده مسکن و فراهم‌کردن یک صندوق سالم و اخلاقی برای سرمایه‌گذاران، اقدام به عرضه سهام مسکن اجتماعی از طریق مالکان مسکن اجتماعی و دولت‌های محلی می‌کنند و از این طریق نسبت به تامین مالی مسکن کمدرآمدها اقدام می‌کنند.
این کارشناسان معتقدند می‌توان نسخه بومی‌سازی شده ریت‌های مسکونی را در ایران با سه هدف عمده سبک‌سازی دارایی‌های سمی (املاک‌مازاد) بانک‌ها، بازسازی واحد‌های مسکونی فرسوده و همچنین کمک به تامین مالی مسکن کمدرآمدها پیاده‌سازی کرد.
ضمن آنکه با این اقدام می‌توان زمینه راه‌اندازی بازار اجاره‌داری حرفه‌ای در ایران به‌عنوان یکی از ضرورت‌های مهم بازار مسکن در شرایط کنونی را بعد از سال‌ها غفلت از این امر مهم ایجاد کرد. با راه‌اندازی ریت‌ها نه‌تن‌ها زمینه بازسازی واحد‌های فرسوده فراهم می‌شود بلکه گروه‌های کم‌درآمد فاقد مسکن که یونیت‌داران ریت‌ها هستند، می‌توانند در ازای عدم دریافت سود، بدون پرداخت اجاره‌بها در این واحد‌ها ساکن شوند و هم‌زمان با سوار شدن بر روی موج تورم ملکی انگیزه لازم برای پس‌انداز به منظور خرید مسکن در سال‌های بعد را به‌دست آورند. یکی دیگر از کاربرد‌های مهم راه‌اندازی ریت‌ها، اتصال ریت‌ها یا صندوق‌های املاک و مستغلات به صندوق‌های زمین و ساختمان است که با هدف تامین مالی پروژه‌های ساخت واحد‌های مسکونی تاسیس می‌شوند. تجربه راه‌اندازی صندوق‌های زمین و ساختمان در سال‌های اخیر در ایران وجود دارد؛ می‌توان با راه‌اندازی ریت‌ها و اتصال آن‌ها به صندوق‌های زمین و ساختمان، سرمایه‌های خرد را جذب فرآیند‌های ساخت مسکن در استطاعت از طریق صندوق‌های زمین و ساختمان کرد.
با این سازوکار که در اتمام فرآیند ساخت و در حالیکه به دلیل شرایط رکودی صندوق‌ها عمدتا با مشکل فروش واحد‌ها مواجه می‌شوند از طریق اتصال این صندوق‌ها به ریت‌ها، اصل و سود سرمایه یونیت‌داران صندوق‌های زمین و ساختمان تامین و به آن‌ها پرداخت شود و در مقابل واحد‌های تازه‌ساز در قالب ریت و به‌نفع تامین مالی مسکن کمدرآمدها، به بازار سرمایه عرضه شود. این در حالی است که بر اساس مصوبه هیات‌مدیره سازمان بورس و اوراق بهادار در مردادماه ۹۸، در اجرای تکلیف ماده ۲۳ آیین‌نامه اجرایی ماده۱۴ قانون ساماندهی مسکن پیش‌نویس اساسنامه و امیدنامه صندوق املاک و مستغلات تهیه شده و به‌نظر می‌رسد تا پایان امسال به تصویب سازمان بورس برسد.