ترافیک خروج از بازار مسکن

- دنیای اقتصاد نوشت: دومین پایش اولیه از شرایط بازار معاملات مسکن در آبان ماه امسال، نشان دهنده شکل‌گیری ترافیک در خروجی این بازار است. بررسی‌ها و تحقیقات میدانی از شرایط فعلی بازار معاملات مسکن حاکی است در حالی داده‌های اولیه مبتنی بر اطلاعات خام ثبت شده در سامانه رهگیری مسکن مربوط به معاملات خرید وفروش واحد‌های مسکونی در ۲۵ روز اول آبان ماه از کاهش سرعت رشد قیمت مسکن از یک سو و افت محسوس حجم معاملات خرید آپارتمان در تهران از سوی دیگر حکایت دارد، که براساس اطلاعات اولیه، تحولات بیرونی ناشی از کاهش ریسک‌های غیراقتصادی و افت انتظارات تورمی، بازار معاملات مسکن را نیز مانند سایر بازار‌ها تحت تاثیر قرار داده است.

در حالی‌که بازار‌های موازی بازار مسکن دست‌کم طی یک سال و نیم گذشته بیشترین نقش را در تحولات قیمتی، تغییرات حجم و جنس معاملات مسکن داشتند هم‌اکنون تحت تاثیر کاهش انتظارات تورمی و همچنین کاهش ریسک‌های غیراقتصادی، این بازار‌ها نیز دچار افت بازدهی، ریزش و سقوط شده‌اند و داده‌های اولیه از وضعیت بازار معاملات مسکن در آبان ماه نیز نشان از سرایت افت بازدهی این بازار‌ها به بازار مسکن دارد.

تحولات بازار معاملات سهام در حالی به‌عنوان مهم‌ترین بازی‌گردان بازار مسکن در نیمه اول سال جاری منجر به افزایش خرید‌های سرمایه‌ای در بازار ملک و اثرگذاری بر سطح قیمت وتداوم تورم مسکن شد که در میانه تابستان با افت بازدهی در این بازار، اثرگذاری بورسی بر بازار مسکن کاهش یافت.

با این حال در فاصله کمی از این رویداد، نوسانات شدید ارزی، بازار مسکن وسطح انتظارات تورمی در این بازار را تحت تاثیر قرار داده و بازار ارز به‌عنوان مهم‌ترین شارژ‌کننده انتظارات تورمی بازار ملک، وارد عمل شد.

اما تحت تاثیر کاهش ریسک‌های غیراقتصادی طی یک ماه گذشته، آبان ماه را می‌توان به‌عنوان ماه شگفتی‌ساز بازار‌های اقتصادی یا بازار‌های موازی بازار مسکن معرفی کرد.

بازدهی سه بازار مهم اقتصادی که نوسانات قیمتی بازار معاملات مسکن دست‌کم از ابتدای سال تاکنون مهمترین عامل تداوم جهش قیمت واحد‌های مسکونی بود، در آبان ماه به میزان قابل توجهی کاهش یافت و منفی شد.

بازدهی بازار معاملات سهام در آبان ماه ۵‌درصد ریزش کرد. در بازار ارز نرخ‌ها با کاهش ۹ درصدی مواجه و بازار سکه نیز با سقوط ۱۷ درصدی همراه شد.

در واقع آبان ماه را می‌توان به‌عنوان ماه ریزش، تخلیه حباب قیمتی یا ماه بازگشت بازار‌ها از مسیر اضافه پرش معرفی کرد. بررسی‌ها حاکی است روندی که دست‌کم طی یکسال گذشته به دنبال افزایش ریسک‌های غیراقتصادی در کنار رشد قابل توجه نقدینگی آغاز شده بود، بازار‌ها را تحت تاثیر قرار داده بود و منجر به افزایش تقاضای سفته‌بازی و سرمایه‌ای و در نتیجه بروز و تشدید التهاب قیمتی در بازار‌ها شده بود، هم‌اکنون تغییر کرده و متوقف شده است.

این روند که به خصوص تا قبل از آبان ماه وبه ویژه در نیمه اول سال جاری، منجر به بروز شوک‌های پی در پی در بازار‌ها شده بود در آبان ماه با کاهش بازدهی در بازار معاملات سهام، ریزش نرخ ارز و سقوط قیمت سکه، متوقف شد و روند کاهشی طی کرد. هر چند همان‌گونه که گفته شد بازار معاملات سهام از نیمه تابستان در این شرایط قرار گرفته وافت بازدهی را تجربه کرد، اما آبان ماه را می‌توان به‌عنوان ماه سقوط بزرگ بازار‌ها که در آن هر سه بازار معاملات سهام، سکه وارز با افت قابل توجه نرخ وسطح بازدهی مواجه شد، معرفی کرد.

اما در حالی‌که هنوز آمار‌های رسمی تغییر و تحولات مربوط به قیمت وحجم معاملات مسکن شهر تهران در آبان ماه از سوی بانک مرکزی اعلام نشده است، جمع‌بندی داده‌های اولیه وخام مربوط به اطلاعات ثبت شده در سامانه رهگیری مسکن درباره معاملات مسکن صورت گرفته در آبان ماه در پایتخت از اثر سقوط سایر بازار‌ها بر بازار مسکن نیز حکایت دارد. این در حالی است که در پایش اولیه شرایط بازار معاملات مسکن مربوط به ۱۵ روز اول آبان ماه که در نیمه ماه گذشته انجام شد، سه تغییر رفتار در بازار معاملات مسکن در این ماه رصد شد.

مهم‌ترین تغییر رصد شده در ۱۵ روز اول آبان ماه در بازار معاملات مسکن، کاهش متوسط ۱۵ درصدی قیمت‌های پیشنهادی فروش مسکن اعلام شده از سوی مالکان بود.

همزمان با کاهش ریسک‌های غیراقتصادی و انتظارات تورمی در نیمه اول آبان ماه، گروهی از عرضه‌کنندگان مسکن سطح قیمت‌های پیشنهادی خود را تعدیل کردند و به‌طور نسبی حجم عرضه فایل از سوی مالکان به بازار فروش افزایش یافت.

از سوی دیگر حجم تقاضای خرید مسکن در این بازه زمانی از سوی متقاضیان سرمایه‌ای که پیش‌تر عمده خرید‌های مسکن از سوی آن‌ها انجام می‌شد کاهش یافت ودر واقع ورودی جدید به بازار مسکن از این ناحیه افت کرد. این در حالی است که تقاضای مصرفی و به خصوص خانه‌اولی‌ها از ماه‌های قبل تحت تاثیر تداوم جهش قیمت مسکن، از بازار خارج شده بودند.

تحقیقات میدانی همچنین نشان‌دهنده شکل‌گیری ترافیک در خروجی بازار مسکن از سوی فروشنده‌های آپارتمان است. عمده این افراد سرمایه‌گذارانی هستند که پیش‌تر و به دنبال انتظارات تورمی وارد بازار مسکن شده بودند، اما هم‌اکنون با کاهش ریسک‌های غیراقتصادی، کاهش انتظارات تورمی، مشاهده سقوط و ریزش نرخ در سایر بازار‌ها و... به صف متقاضیان فروش واحد‌های مسکونی پیوسته‌اند.

تحقیقات میدانی نشان می‌دهد در روز‌های اخیر در برخی بنگاه‌های مسکن فعال در بعضی از مناطق و محلات شهر تهران حجم فایل‌های فروش مسکن تا ۴ برابر نیز افزایش یافته است. اما در مقابل در سمت تقاضا هنوز نشانه‌ای مبنی بر افزایش ورودی به بازار برای خرید مسکن نیست. همین شرایط موجب شده است واسطه‌ها وفعالان بازار مسکن، ایجاد شرایط رکود تورمی برای ماه‌های پیش‌رو را پیش‌بینی کنند.

در حالی که هنوز آمار رسمی مربوط به حجم و قیمت واحد‌های مسکونی معامله شده در آبان ماه تا زمان تنظیم این گزارش- عصر دیروز- اعلام نشده است، اما نتایج دومین پایش از شرایط بازار معاملات مسکن در آبان ماه از سقوط قابل توجه تورم ماهانه مسکن در شهر تهران در میانه پاییز خبر می‌دهد. تحقیقات میدانی انجام شده و استخراج آمار اولیه از سامانه ثبت مبایعه‌نامه‌های ملکی نشان می‌دهد در آبان ماه سرعت رشد تورم مسکن در مقایسه با مهرماه کاهش یافته است. این آمار اولیه که از داده‌های خام و پایش نشده مربوط به معاملات مسکن انجام شده وثبت شده در سامانه رهگیری مسکن در ۲۵ روز اول آبان ماه، به دست آمده است چند ویژگی و تفاوت عمده با آمار رسمی دارد.

اولین تفاوت آن است که آمار رسمی که به زودی از سوی بانک مرکزی منتشر می‌شود تحولات بازار مسکن شهر تهران مربوط به یک دوره ۳۰ روزه را بررسی و اعلام می‌کند، اما این آمار‌های اولیه مربوط به داده‌های بازار مسکن در ۲۵ روز اول آبان ماه است. دومین تفاوت این آمار‌ها با آمار‌های رسمی در آن است که اطلاعات و داد‌ه‌های اولیه از مجموع داده‌های خالص وناخالص مربوط به همه مبایعه نامه‌های ثبت شده در سامانه رهگیری مسکن در آبان ماه استخراج شده است، اما در داده‌ها وآمار‌های رسمی کارشناسان، آمار‌های خام را مورد پایش قرار می‌دهند.

در گزارش‌های رسمی، کارشناسان اطلاعات نامتعارف را از سایر فایل‌ها حذف می‌کنند. در واقع با در نظر گرفتن یک کف و سقف متعارف قیمتی برای هر منطقه، اطلاعات فایل‌هایی که به لحاظ قیمتی با عرف منطقه همخوانی نداشته باشند وسطح قیمتی آن‌ها با کف و سقف قیمت در آن منطقه فاصله زیادی داشته باشد را از سایر اطلاعات موجود حذف می‌کنند.

در واقع فایل‌هایی که با سطح قیمتی نامتعارف در سامانه ثبت شده باشند در محاسبات مربوط به میانگین قیمت مسکن شهر تهران و همچنین حجم کل معاملات صورت گرفته در پایتخت طی یک ماه لحاظ نمی‌شوند.

اما داده‌های اولیه که براساس آن دومین پایش از شرایط بازار معاملات مسکن در آبان ماه صورت گرفته است حاوی اطلاعات خالص وناخالص همه فایل‌های ثبت شده در سامانه رهگیری مسکن بدون تعیین کف وسقف قیمتی و حذف مشخصات برخی از فایل‌هاست.

براساس داده‌های اولیه مربوط به معاملات انجام شده و ثبت شده در سامانه رهگیری مسکن مربوط به ۲۵ روز اول آبان ماه، برآورد‌ها درخصوص حجم معاملات صورت گرفته در این ماه نشان می‌دهد در آبان ماه حول و حوش ۳هزار و۵۰۰ فقره معامله خرید مسکن در شهر تهران انجام شده است که این میزان در مقایسه با ماه قبل حدود ۶۰ درصد کاهش یافته است.

آنچه بر مبنای داده‌های اولیه قابل محاسبه است آنکه با توجه به اطلاعات اولیه، میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در شهر تهران نیز حول و حوش ۳ درصد رشد کرده است که این موضوع در صورت انعکاس در آمار‌های رسمی مربوط به اطلاعات رسمی بازار مسکن در آبان ماه به معنای عبور بازار مسکن از مرحله ابرنوسان قیمتی به دوره رشد خفیف قیمت آپارتمان در آبان ماه است.

با توجه به شرایط تجربه شده در ماه‌های گذشته تورم ماهانه ۳ درصدی نوعی تورم خفیف محسوب می‌شود. به‌طور متوسط در نیمه اول سال جاری، تورم ماهانه ۸ تا ۱۰ درصدی در بازار مسکن تجربه شد. در مهرماه نیز تورم ماهانه مسکن معادل ۳/ ۱۰ درصد به ثبت رسید. حال با تک رقمی شدن تورم ماهانه و کاهش محسوس آن در مقایسه با ماه‌های قبل، به نظر می‌رسد بازار معاملات مسکن نیز مانند سایر بازار‌های اقتصادی از فاز ابر تورمی عبور کرده و در مسیر ثبات قرار گرفته است.

برآورد‌های اولیه از میانگین قیمت مسکن شهر تهران در آبان ماه نیز نشان می‌دهد براساس داد‌ه‌های خام، میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در این ماه به حول و حوش۲۷ میلیون و ۴۰۰ هزار تومان رسیده است. این میزان در ماه گذشته معادل ۲۶ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان بود.

اطلاعات اولیه نشان می‌دهد، در میانه پاییز که ماه ریزش نرخ و افت بازدهی در سایر بازار‌های اقتصادی بوده است، سرعت رشد قیمت مسکن نیز معادل یک سوم سرعت رشد قیمت ملک در ابتدای این فصل شده است. در صورت انعکاس این اطلاعات در آمار‌های رسمی، بازار مسکن از فاز ابرنوسان قیمتی وارد فاز ریزنوسان یا نوسان خفیف شده است وانتظار می‌رود حتی در ماه‌های پیش‌رو در مسیر کاهش قیمت نیز قرار بگیرد.

این در حالی است که تورم عمومی در آبان ماه ۲/ ۵ درصد گزارش شد که در صورت انعکاس آمار اولیه در آمار رسمی بازار مسکن عملا در آبان ماه قیمت واقعی مسکن کاهشی بوده است. براساس آمار‌های اولیه در آبان ماه میانگین قیمت مسکن در دو منطقه بیش از ۵ درصد کاهش یافته است. در ۳ منطقه بیش از ۵ درصد افزایش داشته است ودر ۳ منطقه نیز تورم ماهانه مسکن حول و حوش یک درصد بوده است. در یکی از مناطق شمالی شهر تهران هم در آمار اولیه، کاهش میانگین قیمت مسکن مشاهده می‌شود.

از آنجا که عملا سرعت تغییر و تحولات در بازار مسکن معمولا کندتر از سایر بازارهاست، کاهش سرعت رشد قیمت مسکن در ماه سقوط بازدهی سایر بازار‌ها به معنای اثرپذیری بازار مسکن از تحولات سایر بازار‌ها و همچنین کاهش انتظارات غیرتورمی ناشی از تحولات غیراقتصادی است. این در حالی است که در میانه این ماه، دو صاحبنظر ارشد بازار مسکن نیز تشدید شرایط رکود تورمی، کاهش قیمت مسکن و حجم معاملات خرید آپارتمان را برای آینده پیش‌روی بازار مسکن پیش‌بینی کردند.