حذف زمین‌های کشاورزی ساری از حریم شهری

به گزارش ، شوراي عالي شهرسازي و معماري طرح جامع شهرساري را مورد بررسي قرار داد و مقرر كرد: اراضي با كاربري پارك و فضاي سبز و تفريحي- گردشگري واقع در جنوب شهر واقع در حاشيه رود تجن، حدفاصل رودخانه و بافت كالبدي شهر با توجه به زراعي بودن از محدوده شهر خارج وبه عنوان پهنه كشاورزي، سبز و گردشگري طبيعي در حريم شهر تثبيت شود.

شوراي عالي شهرسازي و معماري در جلسه مورخ 8/4/94 پيرو مباحث جلسات مورخ 18/12/93 و 25/12/93، طرح جامع شهرساري را مورد بررسي قرار داد و به شرح زير اتخاذ تصميم كرد:

ضمن تائيد محاسبات مشاور در خصوص پيش بيني جمعيت طرح جامع ،مقرر شد افق طرح به سال 1405 افزايش يافته و به تبع آن جمعيت افق با نرخ رشد 1.9 درصد افزايش يابد و مبناي محاسبات قرار گيرد .در محاسبه جمعيت شهر صرفا جمعيت پيش بيني شده طرح هادي مصوب روستاهاي مورد توافق جهت الحاق مدنظرقرارگيرد.

جمعيت پايه در همه محاسبات مشاور جمعيت سرشماري رسمي سال 90 در نظر گرفته شود.

كليه اراضي زراعي- باغي كه در شرق شهر به محدوده مصوب قبلي اضافه و به عنوان كاربري هاي شهري پيشنهاد شده اند، از محدوده خارج و با حفظ عملكرد زراعي در حريم تثبيت شوند و خط محدوده در اين قسمت بر حريم خط فشار قوي انتقال نيرو منطبق شود و اراضي حد فاصل خط انتقال مذكور و سكونتگاه¬هاي روستايي ذغال چال و هولا به عنوان اراضي زراعي در محدوده تثبيت و به عنوان اساس طرح در ضوابط و مقررات قيد شود.

كليه اراضي زراعي و باغي كه با همين كاربري به محدوده شهر افزوده شده اند، در تمام قسمتهاي شهر از محدوده خارج و در حريم تثبيت شوند. آن دسته از اراضي زراعي و باغي داخل بافت كه امكان خروج ندارند، به عنوان اساس طرح تثبيت و هر گونه تغيير در آنها مغايرت اساسي محسوب ‌شود. بديهي است هرگونه ساخت وساز و تفكيك اينگونه اراضي تنها با رعايت دستورالعمل ماده 14 قانون زمين شهري و قانون حفظ وگسترش فضاي سبزدرشهرها(مصوب 1359 واصلاحيه هاي بعدي آن) امكان پذير است.

اراضي مجاور انبارهاي نفت واقع در شرق، با توجه به زراعي بودن از محدوده شهر خارج و در حريم شهر به عنوان پهنه زراعي تثبيت شود.

عناوين كاربري‌ها در سند كاربري اراضي پيشنهادي مطابق عناوين بيست¬گانه مصوب شورايعالي اصلاح و رنگها و جداول متناظر با اين عناوين ارائه شود.

در اجراي مفاد قانون انتقال پادگانها، بر تملك كامل اراضي پادگان ساري توسط شهرداري و تخصيص و تثبيت آن به عنوان فضاي سبز عمومي بدون امكان تغيير كاربري مجدد تاكيد مي‌شود.

مقرر مي شود طرح تفصيلي بافت با ارزش مركزي شهر با مشاركت اداره كل راه و شهرسازي استان ، اداره كل ميراث فرهنگي، صنايع دستي و گردشگري و شهرداري ساري با تاكيد بر حفظ زندگي و ارزشهاي كالبدي محدوده تاريخي مركز و تعديل و كاهش تراكم ساختماني و نحوه اختلاط كاربري به نفع افزايش ضريب سكونت تهيه وپس از بررسي و تائيد در كميته تخصصي شورايعالي (كميته 3)جهت اجرا ابلاغ ‌شود.

كنار گذر پيشنهادي شمالي شهر با توجه به عبور از اراضي زراعي مرغوب و احتمال تعرض به اراضي ما بين آن و محدوده شهر، حذف ‌شود. 

با توجه به مفاد قانون تعاريف محدوده و حريم شهر و ... و به جهت رعايت مرز تقسيمات سياسي، مرز حريم در شمال، منطبق بر مرز بخش رود پي مورد تائيد است. هر گونه تغيير در اين بند منوط به اصلاح تقسيمات سياسي خواهد بود. 

با توجه به ساخت و ساز گسترده و خارج از برنامه در محور خزر آباد، لزوم اتخاذ تدابير ويژه توسط استانداري مازندران و اداره كل جهاد كشاورزي استان جهت نظارت بر پهنه هاي حد فاصل حريم شهر ساري تا ساحل دريا در اين محور مورد تاكيد است.

سند پهنه بندي حريم با محوريت پهنه هاي زراعي و باغي و جنگلي و حفاظت، ارائه و نقاط سكونتي مجاز موجود بهمراه عملكردهاي مجاز مد نظر طرح بصورت نقطه اي و در قالب ضوابط مجاز ، مشروط و ممنوع ارائه ‌شود. ضمن اينكه تخصيص كاربري در حريم صرفا محدود به فعاليتهاي يازده گانه مجاز به استقرار در حريم طبق مصوبه تدقيق سرانه ها و تعاريف كاربري هاي شهري بوده و غير آن مجاز نیست.

موضوع مقابله با سوانح طبيعي ومطالعات پدافند غيرعامل در طرح بررسي و پيشنهادات لازم در اين خصوص با ارائه نقشه پدافند غيرعامل به اسناد نهائي طرح افزوده ‌شود.

ضوابط و مقررات طرح در چهارچوب مصوبات شورايعالي و هماهنگ با محور هاي تعيين شده در صورتجلسه مورخ 5/11/93كميته فني مجدداً تدوين و ظرف مدت يكماه به دبيرخانه شورايعالي شهرسازي و معماري جهت بررسي نهايي ارائه و پس از تائيد، توسط دبيرشورا ابلاغ ‌شود.

اهتمام اداره كل راه و شهرسازي استان در ارسال به موقع ضوابط مورد تأكيد و انتظار شورايعالي شهرسازي و معماري است. 

محورهاي اصلاحي ضوابط و مقررات طرح مطابق مصوبه مورخ 5/11/93 كميته فني به شرح زير است:

مقياس ضوابط ومقررات طرح جامع رعايت نشد ه است.(در خيلي از موارد ضوابط در مقياس تفصيلي ارائه شده است)

پيشنهاد واگذاري اختيار تائيد و تغيير كاربري ها به كميته فني كميسيون ماده 5 ويا ايجاد صندوق توسعه وعمران وغيره(به جهت صدور مجوزهاي لازم) فاقد وجهه قانوني است و بايد از مجموعه ضوابط و مقررات حذف ‌شود. 

پيشنهادات در مورد اراضي زراعي وباغات با قوانين مرتبط در اين خصوص مغايرت دارد. لذا مي بايست ضوابط و مقررات طرح با ملاحظات دو قانون مربوطه در محدوده وحريم شهر ارائه شوند.(دستورالعمل ماده 14 در محدوده شهر وقانون حفظ اراضي زراعي وباغات در حريم شهر)

دربخش اول گزارش به تعاريف غيرمتعارف وغير ضروري پرداخته شده است ازجمله تعاريف خاص، كه مي بايد از گزارش حذف شوند.

ضوابط مربوط به بلند مرتبه سازي مي بايد براساس رابطه منطقي ميان فضاي باز، سطح اشغال وتعداد طبقات ، تراكم ساختماني حداقل ساخت وحدنصاب تفكيك وبا ملاحظات مصوبه بلندمرتبه سازي شوراي عالي شهرسازي ومعماري ايران مورخ 25/12/93 – موضوع بخشنامه شماره 300/732 مورخ 17/1/94 تدوين شوند.

پيشنهاد ظرفيت جمعيت پذيري طرح با توجه به تراكم هاي ساختماني پيشنهادي 1445698 نفر و با فرض تحقق تنها 30 درصد تراكم ساختماني مسكوني ،كه فاقد هرگونه منطق كارشناسي و شهرسازي بوده و مغاير باپيش بيني هاي جمعيتي طرح در افق آن مي‌باشد حذف شود . لذا لازم است نسبت به تعديل تراكم ساختماني پيشنهادي در پهنه هاي كم ،متوسط و زياد و همچنين مختلط و بلند مرتبه سازي اقدام شود به نحويكه تناسب بين ظرفيت جمعيت پذيري و جمعيت افق طرح منطقي ‌شود.

درمجلد ضوابط ومقررات مي بايست به ضوابط حريم شهر پرداخته شود.

مطالعات مالي وتراز فيزيكي – مالي اجراي طرح جامع ارائه ‌شود.

اساس طرح و آستانه هاي مغايرت هاي اساسي بر اساس آخرين مصوبه شوراي عالي و با توجه به محور هاي زير اصلاح و ارائه شود :

تعيين هر گونه تغيير در كاربري مقياس شهري و فراشهري به عنوان مغايرت اساسي تعيين شود.

حذف موارد مربوط به محدوده بافت فرسوده و مصوبات كلان كميسيون ماده 5 به عنوان مغايرت اساسي

حذف افزايش تا حد10 درصدي براي تغيير مرز حريم 

حذف كليه احكامي كه مستند به قوانين مصوب مي‌باشد و قطعا مغايرت اساسي يا غير اساسي در خصوص آن وارد نيست.

اراضي زراعي و باغي ساخته نشده ساري از محدوده هاي الحاقي كسر مي‌شود

بنابر اين گزارش در ادامه جلسه مورخ 8/4/94 ، پيرو بازديد اعضاي منتخب شوراي عالي شهرسازي و معماري از محدوده و حريم شهر ساري و ارائه گزارش به شوراي عالي درخصوص موارد زير اتخاذ تصميم شد:

اراضي با كاربري پارك و فضاي سبز و تفريحي- گردشگري واقع در جنوب شهر (در حاشيه رود تجن، حدفاصل رودخانه و بافت كالبدي شهر) با توجه به زراعي بودن از محدوده شهر خارج وبه عنوان پهنه كشاورزي، سبز و گردشگري طبيعي در حريم شهر تثبيت شود. ضمنا هرگونه طرح مدنظر مديريت شهري در اراضي مذكور در صورت اخذ مصوبات استاني در شورايعالي شهرسازي و معماري بررسي خواهد شد.

با پيشنهاد شوراي برنامه ريزي و توسعه استان مبني بر الحاق روستاهاي واقع در شمال غرب شهر (قرق و شريف آباد)مشروط به رعايت موارد ذيل موافقت می شود:

الحاق، حداكثر در حد محدوده طرح هاي هادي مصوب روستاها انجام ‌شود.

خدمات مورد نياز در مقياس متناسب در طرح تفصيلي لحاظ شود.

اراضي زراعي و باغي ساخته نشده از محدوده هاي الحاقي كسر و با حفظ كاربري زراعي- باغي در حريم شهر تثبيت شود .

در اراضي ما بين محدوده شهر و دو روستاي مذكور (قرق و شريف آباد) ساخت و ساز هاي غير مجاز در حجم وسيع و تراكم زياد (بعضا 5 طبقه) در سطحي بالغ بر 80 هكتار صورت گرفته است كه بدون هر گونه ضابطه و نظارت فني و قانوني توسط شهرداري و اداره كل جهاد كشاورزي ساري انجام شده است. شوراي عالي مقرر نمود ؛ساخت و ساز در اين محدوده در حد وضع موجود در حريم تثبيت و تدابير شديد حفاظتي جهت جلوگيري از گسترش آن توسط شهرداري و اداره كل جهاد كشاورزي استان تحت نظارت و با مسئوليت استانداري مازندران اتخاذ ‌شود.

پارك جنگلي سكو تپه مطابق مصوبه شوراي برنامه ريزي و توسعه استان، منوط به حفظ ماهيت جنگلي ويكپارچگي كالبدي با عرصه جنگلي مجاور و پرهيز از هر گونه ساخت و ساز شهري (مگر درحد تاسيسات ضروري مرتبط ) در حريم شهر تثبيت و هرگونه تغيير كاربري و عملكرد آن مشمول ضوابط مغايرت هاي اساسي مي‌شود.

در خصوص تداخل مسير بزرگراه هفت تن با بافت كالبدي روستاهاي بالادزا و پائين دزا ، مقرر شد مسير بزرگراه مذكور در اين قسمت اصلاح و دو روستا به محدوده شهر الحاق ‌شود. اصلاح مسير در اين قسمت به نحوي انجام شودكه تداخل حداقلي با عرصه ها و اراضي جنگلي و كشاورزي و باغي و سكونتگاه هاي روستايي به وجود آيد.