فریب تبلیغات «پیش فروش ساختمان» را نخورید

به گزارش ، حسین معصوم در خصوص درج آگهی‌های دعوت به مشارکت در ساخت در رسانه‌ها به جای آگهی پیش‌فروش ساختمان با هدف دور زدن قانون پیش‌فروش املاک و مستغلات اظهار کرد: این ادعا از دو منظر قابل بررسی است؛ یکی اینکه واقعا دعوت به مشارکت در ساخت برای تأمین مالی ساخت و ساز باشد که سازنده افرادی را که در این تأمین مالی مشارکت داشته‌اند به عنوان شریک خود محسوب کرده و در نهایت پس از فروش واحدهای ساخته شده، اصل و سود شریک را مسترد می‌کند. بنابراین نمی‌تواند این کار پیش‌فروش باشد.

مشاور و نماینده تام‌الاختیار وزیر راه و شهرسازی در «شورای حفظ حقوق بیت‌المال در اراضی و منابع طبیعی» ادامه داد: اما نوع دیگری از این آگهی‌ها هم وجود دارند که واقعا با هدف دور زدن قانون پیش‌فروش املاک و ساختمان در رسانه‌ها درج می‌شود و افراد با نام «دعوت به مشارکت در ساخت»، اقدام به پیش‌فروش واحدهای مسکونی یا اداری تجاری ساختمان مورد نظر می‌کنند.

معصوم تأکید کرد: این کار در واقع همان پیش‌فروش است که باید شرایط خاص پیش‌فروش طی شده باشد؛ در غیر این صورت این کار نقض قانون خواهد بود و مردم باید مراقب باشند که آنچه در متن قراردادها آمده معتبر است نه آنچه در عنوان یا اسم لحاظ شده است.

مشاور حقوقی وزیر راه و شهرسازی با بیان اینکه در مشارکت در ساخت، مشارکت‌کننده پول مالکیت عرصه را به سازنده می‌دهد ولی در پیش‌فروش، پیش‌خریدار پول مالکیت اعیانی را به پیش‌سازنده می‌دهد، گفت: در ماده ۱ قانون پیش‌فروش ساختمان آمده است که هر قراردادی که در آن ذکر شود که فردی پولی به فرد دیگری برای ساخت هر نوع ملکی بدهد که بر اساس آن مالک تمام یا بخشی از اعیانی شود، مشمول این قانون است؛ بنابراین نیاز نیست که عینا عبارت «پیش‌فروش ساختمان» در آگهی پیش‌فروش درج شود بلکه باید متن قرارداد را بررسی کرد که مشمول قانون پیش‌فروش می‌شود یا خیر.

به گفته این کارشناس حقوقی املاک و مستغلات در هنگام تدوین پیش‌نویس قانون پیش‌فروش ساختمان در مجلس شورای اسلامی، برخی از حقوقدانان می‌گفتند پیش‌فروش نوعی بیع است و برخی نظرشان این بود که پیش‌فروش تعهد به بیع است؛ اما از نظر من با استفاده از روح حاکم بر حقوق می‌توان این نتیجه را گرفت که پیش‌فروش «مالکیت تدریجی» است.

وی درباره اهمیت صدور پیش‌سند توضیح داد: به این معنا که اصول حاکم بر این نوع قراردادها مالکیت تدریجی را برای پیش‌خریدار به رسمیت می‌شناسد و فرد پیش‌خریدار هر چه قدر که در طول قرارداد به تدریج پول به پیش‌فروشنده می‌دهد، همان مقدار از ملک را مالک می‌شود و به همین دلیل است که در هنگام انعقاد قرارداد، «پیش‌سند» صادر می‌شود نه خودِ سند مالکیت؛ البته اهمیت پیش‌سند در این است که حدود و قصور دقیق واحد پیش‌فروش شده در آن ذکر می‌شود.

معصوم افزود:‌ اهمیت دیگر پیش‌سند این است که دارنده آن می‌تواند با استفاده از آن معارض‌ها و دیگر مدعیان واحد پیش‌خریداری‌شده را کنار بزند و اگر پیش‌فروشنده به تعهداتش عمل نکرد، پیش‌خریدار می‌تواند با استناد به پیش‌سند از پیش‌فروشنده شکایت کند. در حالی که پیش از اجرایی شدن قانون پیش‌فروش ساختمان پیش‌خریداران هیچ سند معتبری برای شکایت از پیش‌فروشنده در محاکم قضایی در دست نداشتند و می‌دیدیم که یک واحد به چند نفر فروخته می‌شد و همه مدعی مالکیت آن بودند، اما با وجود پیش‌سند دیگر نمی‌توان این کار را انجام داد.

این حقوقدان خاطرنشان کرد: هر فرد حقیقی یا حقوقی که می‌خواهد ساختمانی را پیش‌فروش کند، باید حتما از وزارت راه و شهرسازی مجوز بگیرد؛ این وزارت نیز مجوز را تنها به افرادی می‌دهد که سند شش‌دانگ مالکیت و پروانه معتبر ساختمانی که تاریخ انقضای آن نگذشته باشد، را در هنگام دریافت مجوز ارائه دهد. ضمن اینکه تبلیغات رسانه‌ای پیش‌فروش ساختمان نیز نیاز به اخذ مجوز دارد.

معصوم اظهار کرد: بر اساس قانون پیش‌فروش ساختمان، از دیگر شرایط دریافت مجوز پیش‌فروش ساختمان این است که پیش‌فروشنده باید بخشی از مراحل ساخت و ساز مانند پی‌ریزی ساختمان (فونداسیون) را اجرایی و مهندس ناظر ساخت و ساز نیز صحت اجرای عملیات ساختمانی را تأیید کرده باشد. بعد بر اساس آن پیش‌فروش آغاز می‌شود.

وی با بیان اینکه نباید هیچ ابهامی در پیش‌فروش واحد پیش‌خریداری شده وجود داشته باشد، تاکید کرد: پیش‌فروشنده باید در هنگام عقد قرارداد و ثبت پیش‌سند دقیقا واحد پیش‌فروش شده را با ذکر طبقه ملک مورد نظر، شماره واحد، غربی یا شرقی بودن آن، متراژ واحد و ... در پیش‌سند ذکر کند و نباید واحد پیش‌فروش شده به صورت کلی‌گویی به اطلاع پیش‌خریداران برسد.

به گفته این کارشناس حقوقی حوزه املاک و مستغلات، وزارت راه و شهرسازی می‌تواند نقش تعیین‌کننده‌ای در قیمت واحدهای پیش‌فروش‌شده داشته باشد.