پیش اجاره مسکن در پایتخت/ رکود نسبی در بازار اجاره‌بها
به گزارش خبرنگار گروه فضای مجازی ، معاملات پیش‌اجاره مسکن در بازار املاک تهران شیوع پیدا کرد. تحقیقات میدانی از آخرین وضعیت بازار اجاره نشینی در پایتخت نشان می‌دهد گروهی از موجران که قرارداد آن‌ها با مستاجر فعلی یک تا دو ماه آینده به اتمام می‌رسد و قصد خاتمه سکونت در آن آپارتمان را دارند، هم‌اکنون آپارتمان خود را پیش‌اجاره می‌دهند. این اقدام که در برخی مناطق پرتقاضا شروع شده، در سمت تقاضای اجاره‌نشینی با استقبال کسانی که «آماده ازدواج» هستند روبه‌رو شده است. پیش‌اجاره مسکن که همچون پیش‌خرید آپارتمان، بازار دوم معاملات ملک محسوب می‌شود، تحت‌تاثیر دو عامل شکل گرفته است. این مدل جدید اجاره، از یکسو «جبران ضعف نقدینگی موجر برای تسویه حساب با مستاجر اولی» و از سوی دیگر «برد زوج‌های جدید از بابت انعقاد اجاره‌نامه ۹۸ با نرخ ۹۷» را به همراه دارد. قرارداد‌هایی که طی یک ماه اخیر برای اجاره آپارتمان منعقد شده هم به شکل رهن کامل بوده و هم ترکیب رهن و اجاره داشته است. مبالغ درج شده در اجاره نامه‌ها نیز مطابق داده‌های سامانه رهگیری املاک مشخص می‌کند متوسط بهای اجاره آپارتمان در مناطقی از تهران نسبت به پاییز افزایش پیدا کرده است.
بازار دوم معاملات اجاره مسکن در تهران شکل گرفت. مشاهدات میدانی حاکی از این است که بازار مذکور از حدود یک ماه پیش توسط موجران به راه افتاده و با استقبال نسبی مستاجران روبه‌رو شده است. در این بازار موجر و مستاجر برای سکونت در آپارتمان در سال آینده، از هم‌اکنون با یکدیگر توافق می‌کنند. در بازار دوم معاملات اجاره مسکن برخلاف عرف بازار اول اجاره‌بها، قرارداد‌های اجاره ملک در یک مرحله منعقد نمی‌شود، بلکه این قرارداد‌ها دو مرحله‌ای است؛ به این معنا که در مرحله اول توافق صورت گرفته و پیش‌قرارداد منعقد می‌شود که به واسطه آن موجر تعهد می‌کند ملک را در زمان مشخصی که عموما بین یک تا دو ماه آینده است، به مستاجر تحویل دهد و در مقابل مستاجر نیز متعهد می‌شود پرداخت ودیعه توافق شده را در آن زمان کامل کند تا به این ترتیب کلید تحویل وی شود. در مرحله دوم نیز که مرحله سکونت است، طرفین به تعهدات خود عمل می‌کنند و با ثبت پرداختی دوم مستاجر، قرارداد نهایی می‌شود.
علت اول و اصلی شکل‌گیری این بازار به تمایل موجران باز می‌گردد. طبعا اگر موجران املاک آماده اجاره از حدود دو ماه بعد را در بازار عرضه نکنند، اصلا بازار دومی برای معاملات اجاره شکل نمی‌گیرد و این یعنی عامل مهم شکل‌گیری این بازار، موجران هستند. موجرانی که با ورود زودهنگام به بازار اجاره‌بها به چنین بازاری سر و شکل داده‌اند، عمدتا از جنس کسانی هستند که ودیعه دریافتی از مستاجر قبلی خود را که تا زمان سررسید قرارداد در یکی دو ماه آینده در آپارتمان اجاری وی سکونت دارد، خرج کرده یا در جایی سرمایه‌گذاری کرده‌اند که دیرنقدشونده است. برخی از آن‌ها نیز ودیعه دریافتی را به دارایی‌های دیگری تبدیل کرده‌اند که قصد فروش آن‌ها را ندارند. این گروه با توجه به شرایط ویژه خود قدری زودتر از مستاجر فعلی درباره ادامه سکونت در ملک پرس‌و‌جو می‌کنند و در صورت شنیدن پاسخ منفی بلافاصله آپارتمان خود را نزد بنگاه‌ها فایل می‌کنند. این گروه از موجران به خوبی می‌دانند که اگر رفتاری به جز این در پیش بگیرند، احتمال اینکه نتوانند در زمان سررسید قرارداد فعلی ودیعه مستاجر در حال نقل و انتقال خود را به وی پرداخت کنند، کم نیست. عموما در قرارداد‌های اجاره ضرر و زیان برای عدم ایفای تعهدات هم برای موجر و هم برای مستاجر تعریف شده و موجرانی که نتوانند به تعهد خود عمل کنند، مشمول پرداخت ضرر و زیان خواهند شد؛ بنابراین طبیعی است که با توجه به مشکل در تامین نقدینگی برای پرداخت ودیعه، قدری زودتر نسبت به عرضه ملک خود در بازار و یافتن مستاجر جایگزین اقدام می‌کنند. در واقع این گروه از موجران آمادگی پیش‌اجاره املاک خود را دارند.
در ماه‌های اخیر تعداد موجرانی که نتوانسته‌اند وجه ودیعه مستاجر قبلی خود را طبق تعهد و به موقع پرداخت کنند، کم نبوده است. در واقع رکود نسبی در بازار اجاره‌بها در نیمه دوم سال سبب شده موجران با یکی از دو چالش «خالی ماندن آپارتمان اجاری برای چند ماه پیاپی» و «عدم تامین به موقع ودیعه مستاجر قبلی در زمان سررسید قرارداد» روبه‌رو شوند. در این میان موجران برای رویارویی با چالش دوم راهکار پیش‌اجاره را انتخاب کرده‌اند. روش پیش‌اجاره عموما به این صورت است که موجر از مستاجر جدید رقمی به‌عنوان «پیش‌اجاره» دریافت می‌کند و ملک را طی یک تا دو ماه آینده در زمان تخلیه از سوی مستاجر قبلی به وی تحویل می‌دهد. مشاهدات میدانی از بازار حاکی است در این پیش‌قرارداد‌های اجاره عموما ۱۰ درصد از ودیعه ملک به موجر پرداخت می‌شود و در زمان تحویل ملک، این رقم از کل ودیعه کسر خواهد شد و الباقی از سوی مستاجر پرداخت می‌شود.
علت دوم استقبال از بازار پیش‌اجاره مسکن به امتیاز قیمتی ویژه آن باز می‌گردد که مستاجران را ترغیب به ورود به این بازار کرده است. طبیعی است مستاجرانی که در دو ماه پایانی سال به این بازار ورود کرده و آپارتمان اجاری مطلوب خود را برای تحویل در یکی از ماه‌های فصل بهار سال آینده بیابند، مشمول انعقاد قرارداد با تعرفه سال ۹۷ می‌شوند و این یعنی از هرگونه رشد احتمالی بهای رهن و اجاره آپارتمان در سال آینده تحت تاثیر تغییر احتمالی در نرخ تورم یا دیگر عوامل توصیف‌کننده وضعیت اقتصادی که ممکن است روی بازار اجاره اثرگذار باشد، در امان خواهند ماند. در پیش‌قرارداد‌های منعقد شده هرگونه فسخ و اصطلاحا دبه از سوی موجر مشمول پرداخت ضرر و زیان می‌شود و این خود اطمینانی برای مستاجر ایجاد می‌کند که از ادامه جست‌وجو برای یافتن آپارتمان صرف‌نظر و به همین قرارداد حاضر اکتفا کند. از طرفی پیش‌قرارداد اجاره هیچ هزینه مضاعفی به مستاجر تحمیل نمی‌کند و وجهی که به این عنوان پرداخت می‌کند در واقع بخشی از ودیعه نهایی متناسب با ارزش ملک است؛ بنابراین بازار دوم معاملات اجاره هم برای موجران و هم برای مستاجران منفعت دارد و به همین خاطر در ماه‌های پایانی سال رونق گرفته است.
عمده مستاجران مشتری این بازار را گروه آماده ازدواج شامل افرادی که به زودی مراسم عروسی آن‌ها برگزار می‌شود و به‌عنوان زوج جدید تلقی می‌شوند، تشکیل داده‌اند که طبعا از اینکه خیالشان از بابت نهایی شدن آپارتمان محل سکونت، قدری زودتر راحت شود، استقبال می‌کنند. از طرفی از آنجا که بازار معاملات مسکن در سال آینده رکودی پیش‌بینی می‌شود، این ماجرا به افزایش تقاضا برای اجاره در سال آینده دامن خواهد زد و در نتیجه جست‌وجوی آپارتمان برای متقاضیان اجاره ممکن است قدری سخت‌تر از امسال باشد. البته احتمال رشد تقاضای اجاره تحت تاثیر رکود معاملات به هیچ وجه به معنای رشد اجاره‌بها نیست، چراکه هم واسطه‌های ملکی و هم کارشناسان بر این باورند که جهش اجاره‌بها در سال جاری سبب شده اجاره‌ها به بالاترین حد ممکن برسد و با توجه به نرخ تورم و شرایط اقتصادی سال جاری و ناتوانی مستاجران از پرداخت اجاره‌های افزایش یافته پیشنهادی موجران، همین ارقام نیز فراتر از قدرت اجاره مستاجران برآورد می‌شود و در نتیجه جایی برای رشد محسوس اجاره‌بها در سال آینده وجود ندارد. با این حال هرچه بر تعداد متقاضیان بازار اجاره افزوده شود، جست‌وجوی آپارتمان مناسب دشوارتر می‌شود و از این بابت منفعت مستاجران در پیش‌اجاره است. آمار رسمی از وضعیت بازار اجاره‌بها در پاییز امسال حکایت از آن دارد که میانگین اجاره‌بها در این فصل در تهران (بدون دریافت ودیعه) مترمربعی ۳۴ هزار تومان بوده است. این در حالی است که تحقیقات میدانی از بازار اجاره در حال حاضر و بررسی بهای رهن و اجاره قطعی آپارتمان‌های اجاره رفته در بهمن و اسفند نشان می‌دهد این نرخ در حال حاضر به حول و حوش ۴۰ هزار تومان رسیده است. البته رقم مذکور برآورد حاصل از میانگین اجاره‌بهای ۱۰۰ آپارتمان عمدتا ۵۰ تا ۱۰۰ مترمربعی اجاره رفته در مناطق مختلف شهر در چند هفته اخیر بوده و نرخ نهایی محسوب نمی‌شود؛ بنابراین طبیعتا بهای اعلام شده از این میانگین‌گیری ممکن است در آمار‌های رسمی از زمستان توسط نهاد‌های متولی انتشار آمار قدری تغییر کند، چراکه تعداد قرارداد‌های اجاره بسیار بیش از این تعداد است.
تازه‌ترین گزارش از بازار مسکن در بهمن
در روز‌های اخیر گزارش بانک مرکزی از وضعیت بازار معاملات و اجاره مسکن در بهمن منتشر شد. بر اساس این گزارش شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و در کل مناطق شهری در بهمن امسال نسبت به ماه مشابه سال گذشته ۴/ ۲۰ درصد افزایش یافته است. همچنین نرخ پیشنهادی اجاره‌بها در بهمن نسبت به دی ماه ۵/ ۱۷ درصد رشد داشته است. این رشد ماهانه تحت تاثیر افزایش دمای معاملات بازار مسکن در ایام شب عید رخ داده است. افزایش اجاره‌بهای پیشنهادی پس از جهش این نرخ در نیمه اول سال جاری علت اصلی ناتوانی مستاجران از یافتن فایل مناسب و در نتیجه رسوب طولانی‌مدت فایل‌های اجاره در بازار مسکن ارزیابی می‌شود. رسوب فایل اجاره در بنگاه‌ها مخمصه‌ای بود که بسیاری از موجران در نیمه دوم امسال به آن دچار شدند، اما موجرانی که نسبت به تعدیل بهای پیشنهادی خود متناسب با شرایط فصل (کاهش تقاضای اجاره) اقدام کردند، توانستند از این مخمصه به در بروند. گزارش بانک مرکزی همچنین میانگین قیمت مسکن در شهر تهران را مترمربعی ۹ میلیون و ۹۷۰ هزار تومان اعلام کرده است که اندکی در مقایسه با رقم اعلامی از سوی دفتر اقتصاد مسکن پایین‌تر است. بر اساس این گزارش میانگین قیمت مسکن در معاملات بهمن ماه نسبت به دی ماه در شرایطی که معاملات با رشد ۳۹ درصدی همراه بوده، ۷/ ۱ درصد رشد داشته است. البته در گزارش دفتر اقتصاد مسکن از بازار بهمن ماه این میزان ۹/ ۲ درصد اعلام شده بود. گزارش بانک مرکزی همچنین میزان رشد نقطه‌ای قیمت مسکن را ۱/ ۸۵ درصد اعلام کرده است. طبق گزارش بانک مرکزی از بهمن‌ماه بازار مسکن، تعداد معاملات مسکن در تهران در ماه میانی زمستان ۹ هزار و ۳۰۰ فقره بوده است که با افزایش قابل توجه نسبت به دی همراه است، اما این معاملات سبب نشده فاز بازار مسکن از رکود به پیش‌رونق تغییر کند و همچنان حجم معاملات کمتر از ۱۰ هزار فقره است.
