راهکار‌های توسعه ثبت رسمی/ معامله با سند عادی، منشأ بسیاری از دعاوی مطرح شده در دادگاه‌ها/ سند رسمی لازم‌الاجرا است
ذبیح اله خدائیان معاون حقوقی قوه قضاییه در گفت‌وگو با خبرنگار گروه حقوقی و قضایی به موضوع تفاوت اعتبار اسناد عادی با اسناد ثبت شده در دفاتر رسمی اشاره کرد و گفت: در حال حاضر اکثر معاملات با سند عادی انجام می‌شود که این موضوع منشأ اختلافات، مطرح شدن دعاوی و تشکیل پرونده‌های بسیاری در دستگاه قضایی شده است.
وی در خصوص تفاوت ثبت عادی و رسمی و راهکار‌های توسعه ثبت رسمی بیان کرد: بر اساس ماده ۱۲۸۴ قانون مدنی، سند عبارت است از هر نوشته‌ای که در مقام دعوا یا دفاع قابل استناد باشد. یعنی به چیزی سند می‌گوییم که هم نوشته و هم قابل استناد باشد؛ همچنین طبق ماده ۱۲۸۶ همین قانون، سند اشتمال بر دو نوع عادی و سند رسمی دارد و سند رسمی، سندی است که در اداره ثبت اسناد و املاک یا دفاتر اسناد رسمی یا نزد سایر مأمورین رسمی در حدود صلاحیت تنظیم قانونی و با رعایت مقررات قانونی تنظیم شده باشد.
خدائیان با یادآوری این امر که قانونگذار ما در طول دوران قانونگذاری کشور به دنبال برتری بخشی به سند رسمی نسبت به سند عادی بوده و مقرراتی در این زمینه ایجاد کرده است گفت: با وجود این، هنوز سند عادی در کشور ما دارای اعتبار است و همین اعتبار اسناد عادی، خود منشأ بسیاری از دعاوی مطرح شده در دادگاه‌ها است؛ زیرا سند عادی فقط آن نیست که در دفاتر معاملات ملکی تنظیم شده باشد بلکه دو نفر هم می‌توانند در خانه خود اقدام به معامله و تنظیم سندی عادی کنند.
این حقوقدان ضمن اشاره به اینکه در حال حاضر اکثر معاملات با سند عادی انجام می‌شود، تصریح کرد: این موضوع منشأ اختلافات بسیار و موجب تشکیل پرونده‌های زیادی در دستگاه قضایی شده است؛ در حالی که سند رسمی معتبرتر از سند عادی است و جلوی تخلفات را سد می‌کند.
خدائیان برتری‌های سند رسمی را نسبت به سند عادی مورد اشاره قرار داد و گفت: تعرض‌پذیری سند عادی نسبت به سند رسمی بیشتر است، یعنی نسبت به سند رسمی تنها می‌شود ادعای جعل داشت و ادعای انکار و تردید نسبت به آن پذیرفته نیست؛ در حالی که در سند عادی هم می‌شود ادعای انکار کرد و هم تردید و جعل. نکته دیگر آنکه سند رسمی لازم‌الاجرا است؛ به این معنا که می‌شود علاوه بر مراجعه به دستگاه قضایی در اجرای احکام ثبت اسناد و املاک هم تقاضای اجرای مفاد آن را داد و این امتیاز باعث می‌شود از تشکیل پرونده در دستگاه قضایی جلوگیری شود؛ حتی در اجرای ثبت، موضوع سریع به اجرا گذاشته می‌شود.
معاون قوه قضاییه با اشاره به اینکه در قانون برنامه ششم توسعه حکمی درباره اسناد رسمی پیش بینی شده است، اظهار کرد: بر اساس این حکم کسانی که سند رسمی دارند در ابتدا باید به اداره ثبت اسناد و املاک مراجعه کنند؛ بنابراین طبق بند ب ماده ۱۱۳ قانون برنامه ششم مقرر شد اسناد رسمی لازم‌الاجرا از طریق ادارات اجرای مفاد اسناد رسمی لازم‌الاجرای سازمان ثبت اسناد و املاک کشور اجرا شوند. در آن حکم به شاکی فرصت داده شد که ابتدا به ادارات ثبتی مراجعه کند و اگر اقدام او نتیجه بخش نبود ظرف حداکثر شش ماه به دستگاه قضایی مراجعه کند.
وی یادآور شد: مجددا در ماده ۶۲ قانون برنامه ششم پیش‌بینی و مقرر شد که کلیه معاملات راجع به اموال غیرمنقول ثبت شده مانند بیع، صلح، اجاره، رهن و ... باید به‌صورت ثبتی انجام شود؛ مگر اینکه اعتبار یک سند عادی در محکمه ثابت شود.
خدائیان با اشاره به مواد ۲۲ و ۴۸ قانون ثبت اسناد که بر ثبت رسمی تاکید دارند، افزود: ماده ۲۲ این قانون مقرر داشته است؛ در صورت اینکه ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید، دولت فقط کسی را که ملک به نام او ثبت شده یا کسی را که ملک مزبور به وی منتقل شده و این انتقال نیز در دفاتر املاک به ثبت رسیده باشد مالک خواهد شناخت. در ماده ۴۸ نیز همین موضوع آمده است به نحوی که این ماده مقرر داشته است سندی که مطابق قانون به ثبت نرسد در هیچ اداره دولتی یا محکمه‌ای پذیرفته نخواهد شد.