پیش بینی نوسازی ۲۰ هزار واحد مسکونی فرسوده با بسته‌های تشویقی
به گزارش گروه جامعه کاوه علی اکبری مدیرعامل سازمان نوسازی شهرتهران با اشاره به اینکه بافت فرسوده تهران بر اساس داده‌های سال ۷۹ صورت گرفته است و نزدیک به دو دهه از این داده‌ها می‌گذرد، اظهار کرد: بر این اساس ۳۲۶۸ هکتار بافت فرسوده در تهران شناسایی شده است که پنج درصد مساحت شهر را به خود اختصاص داده و حدود ۱۵درصد از جمعیت شهر در این محدوده ساکن هستند.
وی افزود: ۸۵ درصد بافت فرسوده مصوب تهران در جنوب محور آزادی-انقلاب - دماوند قرار داشته که در مناطق مرکزی و جنوبی (۱۰، ۱۱، ۱۲، ۱۴، ۱۵ و ۱۷) بیشترین تراکم را دارد.
مدیرعامل سازمان نوسازی شهر تهران با اشاره به اینکه اخیرا شاخص‌های جدیدی برای تشخیص بافت فرسوده به تصویب شورای عالی معماری و شهرسازی ایران رسیده است، عنوان کرد: بر اساس این مصوبه، مجموعه‌ای از شاخص‌های جدید برای بافت فرسوده مشخص شده است که در سال جاری تلاش می‌کنیم از طریق تفاهم نامه با معاونت شهرسازی و معماری، وزارت راه و شهرسازی، شرکت بازآفرینی شهری و سازمان نوسازی شهر تهران، آن را عملیاتی کنیم.
وی با مقایسه شاخص‌های قدیمی و جدید بافت فرسوده، تصریح کرد: شاخص‌های قدیمی بر ویژگی‌های کالبدی همچون بی دوامی و کم دوامی در برابر زلزله، عرض کم معابر و مساحت کم پلاک‌ها تمرکز داشته و به صورت کامل گویای وضعیت ناکارآمدی محله‌های شهری نبود؛ براساس آسیب‌شناسی صورت‌گرفته، مجموعه گسترده‌تری از شاخص‌هایی که ابعاد اجتماعی، اقتصادی، زیست محیطی و ... را در بر می‌گیرد شناسایی شده و به تصویب شورای عالی معماری و شهرسازی رسیده است.
علی اکبری ادامه داد: در مجموع شاخص‌های جدید، محله مقیاس فضایی تشخیص محدوده ناکارآمد خواهد بود؛ در حالی که در گذشته بلوک شهری ملاک قرار می‌گرفت. همچنین گونه شناسی محدوده‌های ناکارآمد شهری صورت خواهد گرفت و تلقی همسانی از همه بافت‌های فرسوده وجود نخواهد داشت.
دبیر ستاد بازآفرینی پایدار کلانشهر تهران در تعریف بافت فرسوده توضیح داد: آنچه در حال حاضر از بافت فرسوده استنباط می‌شود، آسیب پذیری بلوک شهری در مقابل مخاطرات طبیعی به ویژه زلزله است که مبنای تعاریف و شاخص‌هایی بوده که تا امروز وجود داشته است. اما در تعاریف جدید به ویژه پس از تصویب سند ملی بازآفرینی توسط هیئت محترم وزیران در سال ۹۳، محدوده‌های ناکارآمد شهری شامل بافت‌های تاریخی و ارزشمند مراکز شهر (که در طول زمان به دلیل بی توجهی و خروج جمعیت اصلی، ارزش خود را از دست داده اند)، بافت‌های فرسوده میانی (که به دلیل مهاجرت جمعیت در دوران معاصر شکل گرفته اند)، هسته‌های روستایی که به شهر الحاق شده اند، سکونتگاه‌های غیررسمی که بیشتر در حاشیه شهر‌ها قرار دارند و نواحی ناکارآمد غیر سکونتگاهی (مانند نواحی نظامی و صنعتی متروکه و غیر فعال که کارکرد خود را از دست داده‌اند)، گونه‌های اصلی در تعریف بافت فرسوده تلقی می‌شوند.
مدیرعامل سازمان نوسازی شهر تهران با اشاره به روند اجرای دستورالعمل ریاست محترم جمهوری، توضیح داد: اولین سیاست دولت و شهرداری در بافت فرسوده مربوط به برنامه چهارم توسعه در سال ۸۲ است که دولت ظرف ۱۰ سال بافت‌های فرسوده شهری را نوسازی کند، پس از آن در برنامه پنجم و ششم ادامه یافته و در سال ۸۹ در سیاست‌های کلی نظام در بخش مسکن به احیای بافت فرسوده روستایی و شهری اشاره شد و در سال ۸۹ اولین قانون ویژه بافت فرسوده و ناکارآمد با عنوان «قانون حمایت از احیاء و نوسازی بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری» به تصویب مجلس شورای اسلامی رسید.
وی افزود: از اوایل دهه ۸۰ مداخله در محدوده ناکارآمد به عنوان یک اولویت بخش عمومی مورد توجه قرار گرفت. اما با تأکید ریاست جمهوری درمورد احیاء بافت فرسوده، آیین نامه اجرایی در تاریخ ۱۰ خرداد امسال به تصویب هیئت وزیران رسید که اولویت گذاری مجددی بر احیای بافت فرسوده بود.
دبیر ستاد بازآفرینی پایدار کلانشهر تهران با بیان اینکه آیین‌نامه ابلاغی رئیس جمهور توجه گسترده‌تری به موضوع بافت فرسوده داشت، خاطرنشان کرد: گروهی از کارشناسان حرفه‌ای در تدوین آئین نامه مشارکت داشته و سعی شد با نگاهی به گذشته و آسیب شناسی، نقاطی که به آن کمتر توجه شده بود، بیشتر مورد توجه قرار گیرد.
علی اکبری با اشاره به توجه جدی برنامه جدید احیاء بافت فرسوده به موضوع تامین خدمات و زیرساخت‌ها، عنوان کرد: براین اساس، دستگاه‌های متولی مکلف شدند در طول دوره نوسازی، خدمات روبنایی و زیربنایی را تامین کنند. همچنین دولت تعهد دارد که ۷۰ درصد هزینه تامین خدمات و زیرساخت‌ها را بپردازد، در مقابل شهرداری‌ها نیز باید۳۰ درصد دیگر را پرداخت کنند.
به گفته این مقام مسئول مهمترین چالش بافت فرسوده تهران، کمبود سرانه‌های خدماتی است، گفت: بر اساس آمار، حدود ۳۲۰ هکتار کمبود سرانه خدماتی در این عرصه‌ها وجود دارد و شامل کاربری‌های درمانی، آموزشی، ورزشی، فرهنگی و فضای سبز است که در روند جاری امکان تامین این خدمات وجود ندارد؛ به همین دلیل در آئین نامه، امکانات جدیدی پیش بینی شده که می‌تواند برای تامین کمبود‌ها در اختیار شهرداری قرار بگیرد.
وی با اشاره به اینکه مهمترین ویژگی این دستورالعمل، نگاه محله محور آن است؛ عنوان کرد: بر این اساس باید برنامه‌های بازآفرینی یا نوسازی برای محله‌هایی که ناکارآمد شناخته می‌شوند تدوین و اقدامات بر اساس آن صورت گیرد.
مدیرعامل سازمان نوسازی شهر تهران با اشاره به دیگر محور‌های مصوبه ۱۰/۳/۹۷ که به تصویب هیات محترم وزیران رسیده است، اظهار کرد: در حوزه نوسازی مسکن، تسهیلات جدیدی پیش بینی شده است که بر اساس آن، دولت بایدبه متقاضیان نوسازی بافت فرسوده تسهیلاتی با نرخ ۵۰ درصد میزان سود مصوب شورای پول و اعتبار پرداخت کند و یا ودیعه مسکن به صورت قرض الحسنه تعلق گیرد.
وی پرداخت تسهیلات اسکان موقت قرض الحسنه را از دیگر امکانات پیش بینی شده برای متقاضیان نوسازی عنوان کرد و گفت: همچنین اگر کسی متقاضی خرید مسکن در بافت فرسوده باشد، می‌تواند تا ۱۶۰ میلیون تومان از محل صندوق یکم اعتبار دریافت کند، یا برای خرید انشعابات واحد مسکونی جدید از تخفیف و تقسیط بهره‌مند شود. همچنین برای بیمه کارگران ساختمان نیز تخفیف‌هایی درنظر گرفته شده است.
علی اکبری ادامه داد: براین اساس، مجموعه‌ای از مشوق‌ها برای نوسازی مسکن درنظرگرفته شده که اگر به مشوق‌های گذشته اضافه شود، انتظار می‌رود تحرکی را نوسازی بافت فرسوده ایجاد کند.
وی با اشاره به بسته‌های تشویقی شهرداری تهران برای نوسازی بافت فرسوده، تصریح کرد: از سال ۱۳۸۹ پروانه ساخت در این محدوده به صورت رایگان صادر می‌شود و در طول ۸ سال گذشته حدود ۸۵۰ میلیارد تومان تخفیف از سوی شهرداری تهران به مالکان و سازندگان در بافت فرسوده تعلق گرفته است.
به گفته مدیرعامل سازمان نوسازی شهر تهران، از ظرفیت اراضی دولتی و شهرداری‌ها در مجاورت محلات بافت فرسوده به عنوان اهرمی برای تامین زمین و احداث مسکنی با کیفیت بهتر، استفاده خواهد شد.
وی ادامه داد: یکی از ویژگی‌های بافت‌های فرسوده، فشردگی و تراکم است که انتظار می‌رود با تامین مسکن‌هایی در قالب طرح «مسکن امید»؛ زمین‌هایی در بافت فرسوده آزاد و به عنوان معوض برای تامین خدمات مورد نیاز بافت یا پروژه‌های جدید مورد استفاده قرار داد.
علی اکبری درمورد چرایی عدم ورود انبوه سازان به نوسازی بافت فرسوده، توضیح داد: ساخت و ساز‌هایی که در بافت فرسوده صورت می‌گیرد، عمدتا به صورت خرد است. ۵۰ درصد پروانه‌ها به صورت انفرادی و تک پلاک بوده و با توجه به اینکه میانگین مساحت پلاک در بافت فرسوده حدود ۱۱۰ مترمربع است، ساخت و ساز‌های کوچکی محسوب می‌شوند. همچنین حدود نیمی دیگری از ساخت و ساز به صورت تجمیع است که میانگین تجمیع‌ها ۳ پلاک بوده و مساحت عرصه به ۳۰۰ متر مربع می‌رسد، به همین دلیل ساخت و ساز‌ها عمدتا کوچک بوده که توسط مالکان و سازندگان محلی انجام می‌شود و تا امروز سازندگان بزرگ وارد نوسازی بافت‌های فرسوده نشده اند.
مدیرعامل سازمان نوسازی شهر تهران ادامه داد: رویکرد اصلی در نوسازی بافت‌های فرسوده، توسعه محله‌ای است که به عنوان مجموعه‌ای از اقدامات کالبدی، محیطی، اجتماعی و اقتصادی تعریف می‌شود که با مشارکت ساکنان صورت می‌گیرد و مهمترین هدف آن، ارتقای زیست پذیری است تا کیفیت زندگی ساکنان را افزایش دهد.
وی برای تحقق این مهم چند اقدام را تشریح کرده و گفت: باتوجه به اینکه چالش اصلی، کمبود خدمات است، اقدام اصلی تامین خدمات است که امسال در شهرداری تهران برای اولین بار حدود ۳۵۰ میلیارد تومان بودجه برای تامین خدمات در نظر گرفته شده که در محور‌هایی مثل تملک و بازگشایی معابر، ایجاد فضای سبز، تامین پارکینگ عمومی، تامین خدمات و بهسازی محیطی از طریق راه اندازی دفاتری با عنوان «دفاتر توسعه محله ای» صورت خواهد گرفت.
به گفته وی در حال حاضر ۴۶ دفتر توسعه محله‌ای در تهران وجود دارد که ۱۵۰ محله را تحت پوشش قرار داده اند و تا پایان آبان به ۵۸ دفتر افزایش پیدا کرده و ۱۷۸ محله تهران را تحت پوشش قرار می‌دهد.
مدیرعامل سازمان نوسازی شهر تهران افزود: در حوزه نوسازی مسکن با توجه به بسته پیش بینی شده انتظار داریم به تناسب تحقق بسته تشویقی بین ۱۲ تا ۲۰ هزار واحد توسط مردم و سازندگان نوسازی شود.
وی با اشاره به بسته‌های تشویقی برای فعال شدن توسعه گران و انبوه سازان، توضیح داد: شهرداری تهران ۱۰ زمین را در اختیار طرح مسکن امید قرار داده است و با فراخوان‌های اعلام شده ۵۰ توسعه گر ارزیابی و از میان آن‌ها ۲۰ توسعه‌گر را انتخاب کرده است. امیدواریم تا پایان شهریور برای این زمین‌ها قرارداد‌های مربوطه را با مشارکت توسعه گران عملیاتی کنیم.
علی اکبری درمورد سرعت روند نوسازی، توضیح داد: علیرغم اینکه در تهران اقدامات قابل توجهی صورت گرفته و می‌توان گفت: تهران پیشتاز نوسازی بافت‌های فرسوده کشور است، اما هنوز با روند مطلوب فاصله دارد؛ به عنوان مثال در برنامه چهارم توسعه پیش بینی شده سالیانه ۱۰ درصد بافت فرسوده نوسازی شود، که در بهترین حالت، نوسازی مسکن در تهران به ۴ درصد در سال رسیده و میانگین آن به دو درصد می‌رسد. از طرفی تمرکز بر روی نوسازی مسکن بوده که خطا محسوب می‌شود.
دبیر ستاد بازآفرینی پایدار کلانشهر تهران تاکید کرد: عوامل اصلی شکل گیری فرسودگی، عوامل اجتماعی و اقتصادی هستند و می‌توان گفت که در توجه به علت ها، تاکنون اقدام چندانی در حوزه نوسازی بافت فرسوده صورت نگرفته است.
مدیرعامل سازمان نوسازی شهر تهران با اشاره به مجموعه چالش‌های سرعت بخشیدن به روند نوسازی بافت فرسوده گفت: متاسفانه در طول زمان این چالش‌ها انباشت و به بحران تبدیل شده است که مهمترین آن‌ها تامین خدمات محسوب می‌شود و نیازمند پیش‌بینی منابع مورد نیاز از طرف بخش عمومی است.
وی ادامه داد: با کم توجهی تاریخی در حوزه نوسازی بافت فرسوده مواجه هستیم، یعنی علیرغم اینکه شکل گیری بافت‌های فرسوده به دهه ۲۰ و ۳۰بازمی‌گردد، اقدام خاصی برای تامین خدمات صورت نگرفته است. امسال برای اولین بار شورای شهر تهران منابع قابل توجهی در بودجه برای این حوزه پیش‌بینی کرده است که انتظار داریم این اتفاق از سوی دولت نیز بیفتد و بر اساس سهم ۳۰ به ۷۰، دولت نیز ۸۲۰ میلیارد تومان برای تامین خدمات در بافت فرسوده اختصاص دهد؛ همچنان که با سازمان برنامه و بودجه مذاکرات خوبی داشته و بسته۳۰۰ میلیارد تومانی را ارائه کرده ایم و قول مساعدت داده اند.
علی اکبری با اشاره به صدور پروانه رایگان توسط شهرداری تهران از سال ۸۹، گفت: مقرر بود دولت نیز تمام تخفیف‌ها را به شهرداری بازگرداند و شهرداری نیز تعهد کرده بود ارقام برگشتی از سوی دولت را برای نوسازی بافت هزینه کند؛ اما تا به امروز تنها ۱۱ میلیارد تومان از این منابع به شهرداری عودت داده شده است.
وی با اشاره به مشکلات اعطای تسهیلات برای نوسازی بافت فرسوده، عنوان کرد: تسهیلات با نرخ عادی پاسخگوی مشکلات بافت فرسوده نیست و با توجه به افزایش سود تسهیلات بانکی از سال ۹۳، با کاهش قابل توجه نوسازی در بافت فرسوده مواجه هستیم، درحالیکه دولت تعهد کرده بود در بافت‌های فرسوده وام ۹ درصدی پرداخت کند؛ که انتظار داریم این تعهد محقق شود.
به گفته علی اکبری به ازای هر واحدی که ساخته می‌شود، ۵۰میلیون تومان تسهیلات با نرخ حداقل ۱۸ درصدی اعطا می‌شود که قرار بود ۹ درصد این سود را دولت به عنوان یارانه به بانک پرداخت کند که انجام نشده است. از طرفی شهرداری تهران از سال ۹۵، ۵ درصد از این سود را به عنوان یارانه به متقاضیان پرداخت می‌کند؛ درحالیکه وظیفه‌ای در این حوزه ندارد و مسئولیتی مضاعف را بر دوش گرفته است.
وی با اشاره به اینکه از دولت انتظار می‌رود به تعهدات خود در این حوزه عمل کند، اظهار کرد: تسهیلات اسکان موقت که آیین نامه اجرایی آن در سال ۹۳ ابلاغ شده بود، تا امروز به صورت کامل اجرایی نشده است. در حوزه تقسیط و تخفیفات انشعابات نیز مصوبات خوبی وجود دارد؛ اما تا در برنامه دستگاه‌های اجرایی قرار گیرد، زمانبر است.
مدیرعامل سازمان نوسازی شهر تهران ادامه داد: بطورکلی نوسازی بافت فرسوده امری فرابخشی قلمداد می‌شود؛ به همین دلیل نیازمند همکاری و هماهنگی دستگاه‌های مختلف است و در صورتی که این هماهنگی نباشد نمی‌توان انتظار پیشرفت زیادی در این حوزه داشت.
به گفته وی، شهرداری تهران نوسازی را به عنوان یکی از اولویت‌های اصلی خود قلمداد می‌کند، انتظار داریم باقی دستگاه‌ها نیز کمک کنند تا زمینه تحول را در این حوزه ایجاد کنیم.
علی اکبری با اشاره به اینکه متولی اصلی نوسازی بافت فرسوده در دولت وزارت راه و شهرسازی است، عنوان کرد: ارگان‌هایی همچون سازمان برنامه و بودجه، بانک‌ها، آموزش پرورش، وزارت ورزش و جوانان، وزارت فرهنگ و ارشاد، دستگاه‌های متولی تسهیلات زیربنایی به عنوان تامین کننده خدمات زیربنایی، سازمان ثبت اسناد و قوه قضاییه نیز در این زمینه نقش دارند.
وی خاطرنشان کرد: از سال ۹۳ برای اینکه چارچوب مدیریت هماهنگ شکل گیرد، ستاد ملی بازآفرینی به ریاستِ، رئیس محترم جمهور در وزارت راه و شهرسازی شکل گرفته؛ در تهران نیز ستاد بازآفرینی پایدار تهران تشکیل شده که شهردار تهران رئیس آن است و تمام دستگاه‌ها در آن عضویت دارند و ظرفیت مناسبی را داریم که باید آن را فعال‌تر کرده تا به صورت بهینه از آن استفاده کنیم.
مدیرعامل سازمان نوسازی شهر تهران عنوان کرد: تمام دستگاه‌ها اولویت نوسازی بافت فرسوده را درک کرده‌اند و از سال گذشته در عرصه سیاست گذاری مشکلی در این حوزه وجود ندارد؛ اما هرکدام از دستگاه‌ها الویت‌هایی را در گذشته برای خود تعریف کرده اند و قرار گرفتن برنامه جدید در آن زمانبر است. تمام دستگاه‌هایی که متولی خدمات و زیرساخت هستند به آن گونه که باید وظایف خود را انجام نداده اند که انتظار می‌رود در حیطه مسئولیت خود نقش آفرینی کنند.
وی در پایان با اشاره به مصوبه ۱۰ خرداد ۹۷ هیأت وزیران خاطرنشان کرد: مشوق‌های خوبی برای حضور توسعه گران نیز فراهم شده است که هم در بخش عرضه و هم در بخش تقاضا نوعی از تضمین را ایجاد کرده و اگر این بسته‌ها اجرایی شود زمینه همکاری توسعه گران را نیز فراهم می‌کند.