هزینه‌های مشترک آپارتمان بر عهده مالک است یا مستاجر؟

به گزارش خبرنگار گروه حقوقی و قضایی ، آپارتمان نشینی اصول و مقررات خود را دارد. وقتی چندین واحد آپارتمان در یک مجتمع ساکن هستند، لاجرم می‌بایست برای جلوگیری از اعمال نظر‌های شخصی و تنش و درگیری از یک سری مقررات تبعیت بشود. همانطور که در هر جایی که مجموعه‌ای از افراد به صورت مستمر با هم تعاملاتی دارند مانند اداره جات، دانشگاه‌ها، سازمان‌ها و حتی در بعد وسیع‌تر، جامعه؛ برای تنظیم روابط میان افراد مقرراتی تعریف می‌شود، در یک مجتمع کوچک آپارتمانی هم لازم است قوانینی وجود داشته باشد تا در صورت بروز هرگونه اختلاف یا مشکل بتوان به راحتی و در کمترین زمان، آن را حل و فصل نمود. قانون تملک آپارتمان‌ها و آیین نامه اجرایی آن این وظیفه را برعهده دارد.

یکی از مواردی که این قانون بدان اشاره کرده است در بحث عدم پرداخت هزینه‌های مشترک از جانب یک از واحد هاست. در این خصوص توضیحاتی ارائه می‌شود.

۱. بر اساس ماده ۲۵ آیین نامه، هزینه‌های مشترک عبارتست از:

الف. ـ. هزینه‌های لازم برای استفاده، حفظ و نگاهداری عادی‌ساختمان و تأسیسات و تجهیزات مربوطه.

ب. ـ. هزینه‌های اداری و حق‌الزحمه مدیر یا مدیران.

در واقع هر آنچه که برای تداوم سکونت در ساختمان لازم است و هزینه‌هایی را بر عهده ساکنین یا مالک آن تحمیل می‌کند و جزو قسمت‌های اختصاصی هم محسوب نمی‌شود، را هزینه‌های مشترک می‌نامند. برخی از آن‌ها شامل هزینه‌های مربوط به سرایدار، نگهبان، متصدی آسانسور، هزینه نگاهداری تأسیسات، باغبان، تزیینات قسمت‌های مشترک می‌شوند.

۲. با توجه به آنکه تعداد بسیاری از ساکنین آپارتمان‌ها، مالک نبوده و اجاره نشین هستند این پرسش مطرح می‌شود که هزینه‌های جاری ساختمان را چه کسی می‌بایست پرداخت کند. باید دانست که اولا هزیه‌های مربوط به اصل ساختمان و هزینه‌های اساسی همیشه با مالک است. مثلا هزینه نقاشی کردن ساختمان، قیرگونی پشت بام، بازسازی ساختمان و مواردی از این دست. اما هزینه‌های جاری مانند قبوض مختلف، باغچه و سرایدار با مستاجر می‌باشد. چنانچه به موجب اجاره‌نامه یا قرارداد خصوصی‌پرداخت هزینه‌های مشترک به عهده مالک باشد و مالک آن را نپردازد، مستأجر می‌تواند از محل مال‌الاجاره هزینه‌های‌مزبور را پرداخت کند، یعنی به جای آنچه اجاره را به مالک بپردازد به مدیر ساختمان بدهد و بدهی واحد را تصفیه نماید. همچنین در صورتی که پرداخت هزینه‌های جاری‌مشترک به عهده استفاده‌کننده باشد و از پرداخت آن استنکاف کند، مدیر یا مدیران می‌توانند علاوه بر مراجعه به استفاده‌کننده، به مالک‌اصلی نیز مراجعه نمایند. در این صورت اگر مالک هزینه‌ها را پرداخت نماید می‌تواند از محل ودیعه نسبت به مبالغی که پرداخته جهت تصفیه حساب با مستاجر، برداشت نماید.

۳. راه حل اجبار مستنکف از پرداخت هزینه‌ها هم در قانون ذکر شده است. هرگاه مالک یا استفاده کننده هزینه‌های مشترک را پرداخت نکند، مدیر ساختمان می‌تواند یک اظهار نامه برای مستنکف ارسال نماید. اگر ظرف ده روز نسبت به پرداخت هزینه‌ها اقدامی صورت نگیرد، مدیر یا هیئت مدیران میتوانند به تشخیص خود و با توجه به امکانات از دادن خدمات مشترک از قبیل: شوفاژ – تهویه مطبوع – آب گرم – برق – گاز و ... خودداری کنند و درصورتیکه مالک و یا استفاده کننده همچنان اقدام به تصفیه حساب ننمایند اداره ثبت محل وقوع آپارتمان به تقاضای مدیر یا هیئت مدیران برای وصول وجه مزبور بر طبق اظهار نامه ابلاغ شده اجرائیه صادر خواهد کرد. عملیات اجرائی وفق مقررات اجرای اسناد رسمی صورت خواهد گرفت و درحال مدیر یا هیئت مدیران موظف میباشند که بمحض وصول وجوه مورد مطالبه یا ارائه دستور موقت دادگاه نسبت به برقراری مجدد خدمات مشترک فوراً اقدام نمایند.

 

در صورتی که عدم ارائه خدمات مشترک ممکن یا مؤثر نباشد، مدیر یا مدیران مجموعه می‌توانند به مراجع قضایی شکایت کنند، دادگاه‌ها موظفند این گونه شکایات را خارج از نوبت رسیدگی و واحد بدهکار را از دریافت خدمات دولتی که به مجموع ارائه می‌شود محروم کنند و تا دو برابر مبلغ بدهی به نفع مجموعه جریمه نمایند. استفاده مجدد از خدمات موکول به پرداخت هزینه‌های معوق واحد مربوط بنا به گواهی مدیر یا مدیران و یا به حکم دادگاه و نیز هزینه مربوط به استفاده مجدد خواهد بود.

 

ستاره ایوبی کارشناس ارشد حقوق خصوصی