شرایط صدور دستور تخلیه در اماکن استیجاری

به گزارش گروه حقوقی و قضایی به نقل از روزنامه حمایت، یکی از دعاوی رایج میان موجر و مستاجر، عدم تخلیه عین مستاجره در پایان قرارداد اجاره از سوی مستاجر است؛ در این موارد، موجر باید با طرح دعوای حقوقی نزد مراجع صالح قضایی، خواستار تخلیه مستاجر و پرداخت اجرت المثل ایام تصرف بی‌مورد مستاجر شود.

بر اساس قوانین، یکی از تعهدات مستاجر این است که با پایان قرارداد اجاره، در صورتی‌که نتواند با مالک برای تمدید قرارداد به توافق برسد، فوری مورد اجاره را تخلیه و تسلیم موجر کند؛ تخلف از تعهدات، علاوه بر اینکه مسئولیت مدنی در مقابل خسارت‌های پیش‌بینی نشده برای مستاجر ایجاد می‌کند، برای مالک هم این حق را ایجاد می‌کند تا خسارت‌های عدم تخلیه را از مستاجر مطالبه کند. 

دکتر حبیب‌زاده ابتدا درباره تعریف اجاره، بیان کرد: اجاره قراردادی است که بر طبق آن یک نفر (موجر)، بهره‌برداری از منافع خانه یا آپارتمان یا مغازه خود را برای مدت معین و در ازای اجاره بها (کرایه) به فرد دیگری (مستاجر) واگذار می‌کند.

این وکیل دادگستری با اشاره به نحوه پرداخت اجاره‌بها تصریح کرد: معمولا پرداخت کرایه به صورت ماهانه است و مستاجر باید در پایان هر ماه اجاره بها را به موجر یا نماینده موجر پرداخت کند،‌ در صورتی که در قرارداد اجاره حق فسخ قرارداد اجاره در صورت عدم پرداخت به موقع اجاره بها پیش‌بینی شده باشد، باید مستاجر به موقع اجاره بها را پرداخت کند تا دچار مشکلات تخلیه نشود، در مواردی که مستاجر خانه یا آپارتمان را رهن کامل می‌کند، دیگر اجاره بها نمی پردازد.

وی ادامه داد: در قراردادهایی که موسوم به رهن کامل است، معمولا مبلغ پیش پرداخت زیاد است و به همین خاطر کرایه‌ای در کار نیست اما اگر مبلغ پیش پرداخت کم باشد، موجر اجاره بها(کرایه) هم می‌گیرد.

حبیب‌زاده با اشاره به تعهدات مستاجر در قرارداد اجاره تاکید کرد: در قانون آمده است که مستاجر باید به گونه‌ای از خانه یا مغازه استفاده کند که خسارتی به آن وارد نشود در صورت ورود خسارت مستاجر باید خودش آنرا جبران کند. اگر مستاجر برای شغل خاصی مغازه را اجاره کرده باشد(مثلا طلا فروشی ) حق ندارد بدون موافقت موجر شغل خود را تغییر دهد و مثلا به درب و پنجره سازی مشغول شود؛ اگر موجر با تغییر شغل موافقت نکند می‌تواند قرارداد اجاره را فسخ کند.

وی با اشاره به نحوه تخلیه اماکن مسکونی با حکم مراجع قانونی گفت: با توجه به حمایت قانونگذار از موجر، برابر قانون، شورای حل اختلاف موظف به  رسیدگی به‌ دعاوی تخلیه اماکن مسکونی است و در این مورد  قانونگذار از موجران حمایت کرده است.

این وکیل دادگستری ادامه داد: در شورای حل اختلاف سعی شده است تا با کمترین تشریفات، دستور تخلیه به صورت فوریت صادر شود و پرونده‌ها نیر با سرعت ‌رسیدگی می‌شود.

وی در ادامه با اشاره به شرایط صدور حکم تخلیه نیز توضیح داد: باید توجه داشت که در صورت پایان یافتن موعد اجاره نامه فرد می‌تواند برای دریافت حکم تخلیه به مراکز قضایی مراجعه کند البته باید در اجازه‌نامه امضای ‌2 نفر شاهد وجود داشته باشد تا شورای حل اختلاف به دادخواست رسیدگی کند.

وی در ادامه با اشاره به نحوه تخلیه اماکن تجاری نیز، تصریح کرد: برای رسیدگی به دعاوی اماکن تجاری، قانونگذار صلاحیت رسیدگی به آن را به دادگاه‌های عمومی واگذار کرده است که در این زمینه قانونگذار تشریفات پیچیده قرار داده است که افراد با تضمین وقت و توافق طرفین به دادگاه دعوت می‌شوند‌.

حبیب‌زاده تصریح کرد: دادگاه با تضمین وقت و توافق از طرفین دعوت می‌کند تا در جلسات حضور داشته باشند و با رعایت مقررات حکم تخلیه صادر می‌شود.

این وکیل دادگستری بیان کرد:  در جلسات رسیدگی دادگاه‌ وضعیت ملک که مشمول حق کسب و سرقفل می‌شود نیز مدنظر قرار گرفته می‌شود بر اساس به ‌حقوق کسبی مستاجر رسیدگی می‌شود.

وی درباره حضور یا عدم حضور مستاجر در جلسات دادگاه‌، بیان کرد: الزامی به حضور مستاجر در دادگاه نیست و ابلاغ واقعی طبق مقررات انجام می‌شود یا اگر آدرسی در کار نیست و مستاجر شناخته شده نباشد، ابلاغ از طریق آگهی روزنامه منتشر می‌شود.

این وکیل دادگستری تصریح کرد: اگر مستاجر در جلسات دادگاه حضور نداشته باشد نیز قانونگذار حق واخواهی به آنها را داده ‌ پیش‌بینی شده است و می‌تواند مستاجر واخواهی کند‌.

وی خاطرنشان کرد: بعد از صدور حکم دادگاه، مراحل ابلاغ حکم طی می‌شود و 20 روز زمان برای تجدیدنظر فرصت وجود دارد، اگر در این مدت اعتراضی نشود، رای قطعی می‌شود.

حبیب‌زاده با بیان اینکه پس از قطعیت حکم، رای توسط اجرای احکام به موعد اجرا گذاشته می‌شود، تصریح کرد: طبق قانون اجرای احکام مدنی، محکوم علیه یا همان مستاجر ظرف 10 روز مکلف است تا نسبت به تخلیه عین مستاجره اقدام کند اگر تخلیه صورت نگرفت این کار به دستور دادگاه و با حضور ماموران اجرای احکام(کلانتری محل) صورت می‌گیرد.

این وکیل دادگستری با اشاره به حقوق مستاجر که از سوی قانون مورد توجه قرار گرفته شده است، گفت: اگر مستاجر حقوقی دارد و وجهی به مالک پرداخت کرده است، موجر باید وجه مورد نظر را به حساب دادگستری واریز کند تا مستاجر بتواند مبلغ مورد نظر را دریافت کند؛ در قانون این موضوع در مورد حمایت از حقوق مستاجر مدنظر قرار گرفته شده است.

وی تاکید کرد: با واریز وجه به حساب دادگستری، از اقامه دعاوی دیگر از سوی مستاجر برای مطالبه وجه پیش‌پرداخت پیشگیری می‌شود.