چه مقرراتی بر قرارداد اجاره حاکم است؟

به گزارش خبرنگار گروه حقوقی و قضایی ، بر اساس قوانین فعلی حاکم بر قرارداد اجاره، مستأجر به محض پایان زمان قرارداد باید ملک را تخلیه کند و اگر بعد از پایان مدت اجاره، مستأجر ملک را در تصرف خود نگه دارد، باید حسب ماده ۵۱۵ قانون آیین دادرسی مدنی، اجاره‌بهایی که اجرت‌المثل (اجاره‌بهای به روز) لقب دارد، بپردازد.

از آنجایی که تأمین مسکن، بیشترین هزینه را در سبد کالای هر خانوار به خود اختصاص داده است، لذا اکثر مردم با معنی و مفهوم «اجاره» آشنا هستند.

 

با توجه به تنوع سبک زندگی شهروندان و نیاز آنان به خانه یا محل سکونت و اقامت به عنوان نیاز اساسی و همچنین استفاده از ساختمان‌های با کاربری تجاری و اداری، قانونگذار برای تنظیم روابط بین طرفین قرارداد، ضوابط و مقرراتی را پیش‌بینی کرده است.

 

این مقررات عمدتاً مربوط به قانون روابط موجر و مستاجر سال‌های ۱۳۵۶، ۱۳۶۲ و ۱۳۷۶ بوده و تشخیص اینکه قرارداد تابع کدام قانون است، از اهمیت بسیاری برخوردار است زیرا قوانین مذکور، حقوق متفاوتی را به‌ویژه در خصوص واحد‌های تجاری در نظر گرفته‌اند.

بنابراین یکی از مـسـایل مهمی کـه در روابـط مـوجـر و مـسـتـاجر باید به آن توجه کرد، این است که روابط آن‌ها بر اساس کدام قانون و تحت چه شرایطی تنظیم شده است.

 

به عبارت دیگر اگر طرفین قرارداد اجاره بخواهند در زمان فعلی به تنظیم قرارداد اجاره اقدام کنند، بدیهی است که روابط استیجاری خود را باید تحت قانون مصوب سال ۱۳۷۶ درآورند.

 

اما قرارداد‌های قبل از این قانون عمدتاً مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ بوده و مستأجر دارای حقوق مکتسبه‌ای است که در ادامه به توضیح آن‌ها خواهیم پرداخت.

ویژگی‌های کلی مشترک قوانین اجاره

در اجاره هر واحدی باید مدت اجاره معین باشد که معمولاً این مدت برای یک سال تا سه سال تعیین می‌شود و آغاز آن از روزی خواهد بود که مورد توافق مؤجر و مستأجر واقع شده و اگر در هنگام تنظیم قرارداد، ابتدای مدت تعیین نشود، از زمان انعقاد قرارداد محسوب خواهد شد.

 

به علاوه، مستاجر باید در زمان‌های مورد توافق با مالک اجاره‌بها را پرداخت کند و در مقابل از وی رسید دریافت کند. در غیر این صورت حق فسخ قرارداد برای مؤجر به رسمیت شناخته شده است.

همچنین در فرضی که ملک مورد اجاره جهت استفاده مسکونی اجاره داده شده، مستاجر حق تبدیل به کاربری اداری یا تجاری را ندارد. در غیر این صورت، در چنین مواردی نیز قانون حق فسخ اجاره را به مالک داده است.

بر اساس قوانین فعلی حاکم بر قرارداد اجاره، مستأجر به محض پایان زمان قرارداد باید ملک را تخلیه کند و اگر بعد از پایان مدت اجاره مستأجر آن را در تصرف خود نگه دارد، باید حسب ماده ۵۱۵ قانون آیین دادرسی مدنی، اجاره‌بهایی که اجرت‌المثل (اجاره‌بهای به‌روز) لقب دارد، بپردازد.

 

البته اگر مستاجر مبلغی را به عنوان رهن نزد مالک داشته باشد، مطابق قانون، تخلیه و تحویل مورد اجاره، منوط به تحویل مبلغ رهن به مستأجر خواهد بود.

آنچه اکنون به عنوان مقررات قابل اجرا، بر روابط استیجاری حاکم است، قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۷۶ است. در صورتی قرارداد اجاره یا رابطه استیجاری مشمول قانون سال ۱۳۷۶ می‌شود که ضوابطی درباره تنظیم قرارداد رعایت شود: از جمله اینکه قرارداد به صورت کتبی، در دو نسخه و به امضای دو نفر شاهد و طرفین تنظیم شود. اما اجاره محل‌های مسکونی که پیش از لازم‌الاجرا شدن قانون ۱۳۷۶ تنظیم شده باشند، مشمول قانون سال ۱۳۶۲ و قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ است.

بر اساس قوانین جاری، لازم نیست که موجر، مالک عین مستأجره باشد، اما باید مالک منافع عین مستأجره شناخته شود بنابراین اگر الف. خانه‌ای را از دیگری اجاره کرد، چون مالک منافع آن است قادر به انتقال منافع در مدت اجاره به دیگری است، اما باید گوشزد کرد که طریقه عملی در قرارداد‌های اجاره این است که شرط خلاف آن می‌شود، بدین صورت که معمولاً شرط می‌شود، مستأجر حق انتقال منافع را به غیر ندارد.

تعریف رهن و اجاره

به طور معمول، اجاره‌بها همان مبلغی است که باید مستاجر در زمان‌های معین به موجر بپردازد. اما به پول پیش یا هر مبلغی با هر عنوان که در قرارداد اجاره محل مسکونی به عنوان بخشی از اجاره‌بها میان دو طرف محاسبه و برای بازگرداندن آن در پایان مدت اجاره و پیش از تخلیه محل اجاره توافقی انجام شود، رهن، قرض‌الحسنه یا ودیعه گفته می‌شود. ضمناً هر آنچه به عنوان تضمین و از این قبیل بین طرفین توافق شود، معتبر است و باید بر اساس آن عمل شود.

 

البته لازم به ذکر است که به جهت پرهیز از معامله ربوی، طرفین از احکام شرعی ودیعه مسکن که در رساله‌های عملیه بیان شده است، آگاهی یابند.

تعمیرات اساسی مانند بنایی و اموری از قبیل: نصب آبگرمکن یا شوفاژ بر عهده مالک است، اما مخارجی که برای حسن استفاده از مورد اجاره است مانند کاغذ دیواری و نورپردازی و همچنین هزینه‌های مربوط به شارژ ساختمان بر عهده مستأجر است، مگر آنکه در اجاره‌نامه خلاف آن قید شود.

تنظیم قرارداد در فرم‌های چاپی بنگاه‌های مشاوران املاک یا تایپ مفاد قرارداد موجب رسمی شدن آن نمی‌شود و تأثیری در ماهیت آن ندارد. ضمناً برای تنظیم قرارداد اجاره به صورت عادی تأکید می‌شود که باید دو نفر به عنوان گواه، ذیل آن را امضا کنند تا طرفین از مزایای قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۷۶ بهره‌مند شوند.

قرارداد اجاره از جمله عقودی است که طرفین آن را متعهد و پایبند به ادامه آن تا پایان انقضای مدت اجاره می‌کنند. مگر در مواردی مانند عدم امکان بهره‌برداری از ملک که به لحاظ عیبی قابل استفاده نباشد، یا اینکه طرفین توافق دیگری کرده باشند.

 

البته در قرارداد‌های اجاره، امکان گنجاندن این شرط وجود دارد که اگر هر یک از طرفین مایل به فسخ و بر هم زدن اجاره باشند، یک یا دو ماه از قبل اعلام کنند که در این صورت با تسویه حساب موجر و مستاجر قرارداد اجاره به پایان می‌رسد. همچنین تراضی طرفین حین قرارداد که اصطلاحاً به آن اقاله می‌گویند، یکی از عوامل خاتمه دادن به قرارداد اجاره است.

در اینجا پرسشی مطرح می‌شود، مبنی بر اینکه اگر موجر مدعی ورود خسارت به مورد اجاره از سوی مستأجر یا عدم پرداخت اجاره‌بها، هزینه شارژ و ... باشد، می‌تواند از مبلغ ودیعه کم کند؟

 

در پاسخ باید گفت: در صورتی که در قرارداد شرط نشده باشد، مؤجر نمی‌تواند رأساً نسبت به برداشت موارد فوق از مبلغ ودیعه که نزد او است اقدام کند، بلکه باید با تقدیم دادخواست به دادگاه عمومی و مطالبه ضرر و زیان به میزان مورد ادعا، پس از حکم قطعی به دایره اجرا مراجعه کند تا مطالبات وی از مبلغ ودیعه کسر و مانده آن به مستأجر مسترد شود.

حقوق و تکالیف مؤجر و مستأجر در صورت تخلف از مفاد قرارداد

در صورت استفاده مستأجر مغایر با موضوع قرارداد و بر خلاف توافق، مثلاً انتقال محل اجاره به دیگری، تخریب و صدمه به محل اجاره، عدم پرداخت اجاره‌بها و همچنین پایان یافتن مدت اجاره در محل مسکونی، مالک می‌تواند با مراجعه به شورای حل اختلاف، دادخواست تخلیه بدهد.

 

مستاجر نیز می‌تواند در مواردی مثل عدم تنظیم قرارداد اجاره یا سند رسمی اجاره (درباره محل اجاره تجاری) یا خرابی عمده محل اجاره یا مانعی که از جانب مالک برای استفاده از محل اجاره ایجاد شده و نیز در صورت انتقال محل اجاره به دیگری بدون در نظر گرفتن منافع و حقوق مستاجر، همچنین بازنگرداندن مبلغ رهن، قرض‌الحسنه یا هر عنوان دیگری که در هنگام تخلیه باید پس داده شود، به مراجع قانونی و قضایی مراجعه و دادخواهی کند.

فرآیند گرفتن دستور تخلیه از شورای حل اختلاف

شورای حل اختلاف با احراز مالکیت یا ذی‌نفع بودن مؤجر دستور تخلیه را صادر خواهد کرد. اگر مؤجر مبلغی به عنوان رهن از مستاجر دریافت کرده باشد صدور این دستور موکول به واریز آن وجه به صندوق دادگستری است. پس از ابلاغ این دستور توسط مأموران به مستأجر، او مکلف است ظرف مهلتی معمولاً بین سه تا هفت روز پس از ابلاغ نسبت به تخلیه اقدام کند.

اگر موجر از مستأجر بابت تضمین تخلیه ملک استیجاری چکی دریافت کند که در متن آن قید شود بابت تضمین تخلیه است، آیا صادرکننده چک قابل تعقیب کیفری است؟ در پاسخ به این پرسش باید گفت: هر گاه کسی مبادرت به صدور چکی کند که در متن آن «امانی بودن» یا «تضمین تخلیه ملک مورد اجاره» را قید کرده باشد، چک مذکور در ردیف چک مشروط قرار می‌گیرد و مشمول موارد کیفری در قانون صدور چک نخواهد بود.

آیا یکی از ورثه حق دارد در قسمتی از ماترک (خانه پدری) ساکن شود؟

استفاده انحصاری از خانه مورث به‌وسیله احد از ورثه با وجود عدم رضایت سایر وراث، مستلزم پرداخت اجرت‌المثل ملک مزبور به سایر وراث به نسبت سهم‌الارث هر یک است. از جمله سایر حقوق وراث، تقاضای خلع ید متصرف از ملک موصوف است

تفاوت اساسی مقررات حاکم در روابط مؤجر و مستأجر در قوانین جاری

بر اساس مقررات قانون سال ۱۳۵۶ در روابط موجر و مستاجر ضرورت ندارد قرارداد کتبی عادی یا رسمی وجود داشته باشد، اگرچه به جهت جلوگیری از اختلافات آتی همواره در کلیه قرارداد‌ها توصیه می‌شود روابط منعقده کتبی باشد؛ لذا صرف وجود رابطه استیجاری یا تصرف متصرف ناشی از تراضی موجر به عنوان اجاره یا سایر عناوین برای شمولیت قانون کافی است، حتی اگر شفاهی باشد.

اما در قانون سال ۱۳۷۶ برای شمول قانون بر رابطه استیجاری، مکتوب شدن قرارداد به صورت سند عادی یا رسمی با شرایط مقرر در قانون مذکور الزامی است، در غیر این صورت اجاره مشمول قانون سال ۱۳۷۶ نخواهد بود.

قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ اماکنی که قبل از تصویب این قانون، به اجاره داده شده است را هم در برمی‌گیرد، اما قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ صرفاً اماکن و اجاره‌هایی که بعد از تاریخ لازم‌الاجرا شدن قانون ۱۳۷۶ منعقد شده و روابط استیجاری امروزی را شامل می‌شود.

اماکنی که قبل از سال ۱۳۷۶ قراردادشان تنظیم شده، مشمول قانون سال ۱۳۵۶ و صرفاً تابع مقررات همان قانون است، اما اماکنی که بعد از سال ۱۳۷۶ قراردادشان تنظیم شده، مشمول این قانون و علاوه بر آن، تابع مقررات قانون مدنی و به‌علاوه شروط مورد توافق بین طرفین نیز خواهد بود.

در قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ رابطه استیجاری تقریباً دایمی فرض می‌شود و بنابراین مؤجر به صرف انقضای مدت حق تخلیه ملک را نداشته بلکه تخلیه محل استیجاری مستاجر تابع تحقق شرایط خاصی مانند افراط و تفریط مستأجر است، اما در قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ به محض انقضای مدت و به صرف تقاضای مؤجر، مورد اجاره تخلیه می‌شود.

در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ نگرش و اعمال قانون در اجاره با سند رسمی و سند عادی یا شفاهی یکسان است، اما در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ نگرش و اعمال قانون در اجاره با سند رسمی با اعمال قانون در مورد اجاره‌نامه‌های عادی متفاوت است، و اجاره‌نامه‌های غیرمکتوب هم از شمول قانون خارج هستند.

در غیر این صورت مؤجر نمی‌تواند از مهمترین دستاورد آن که همانا تخلیه ملک آن هم از طریق اخذ دستور از شورا‌های حل اختلاف و معافیت از مراجعه به دادگاه‌ها است، بهره‌مند شود.

در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ شروطی که طرفین به منظور جلوگیری از اجرای مقررات قانون سال ۱۳۵۶ اتخاذ کنند پس از اثبات در محکمه باطل و بلااثر است، اما در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ یکی از اصول حاکم بر روابط استیجاری، شروط مورد توافق طرفین است.