ثبت قراردادهای پیش فروش ساختمان خارج از دفاتر اسناد رسمی اعتبار ندارد

به گزارش خبرنگار حقوقی و قضایی میزان به نقل از روابط عمومی دادگستری کل استان قزوین، امیری افزود: قانون پیش فروش ساختمان از 12 دی ماه 1389 از سوی مجلس تصویب و پس از تایید شورای نگهبان ابلاغ شده است که 15 روز پس از انتشار در روزنامه رسمی لازم الاجرا است.

وی ادامه داد: براساس این قانون قراردادهای پیش فروش منعقده در مشاوران املاک فاقد اعتبار است و این نوع قراردادها باید  در دفترخانه اسناد رسمی براساس مقررات تنظیم و به ثبت برسد.

معاون قضایی رئیس دادگستری قزوین اضافه کرد: در انعقاد قرارداد در دفترخانه ها ضمن رعایت موازین قانونی، بستر تضمین حقوق دو طرف رعایت شده و در صورت کوتاهی هر یک از طرفین ضمانت اجرای قانونی مشخص برای آن تعیین گردیده است.

وی افزود: گاهی ممکن است فردی یک آپارتمان بسازد و هر واحد آن را به چند نفر بفروشد که تنظیم قرارداد های پیش خرید و پیش فروش مطابق قانون پیش فروش ساختمان در دفاتر اسناد رسمی از چنین کلاهبرداری هایی جلوگیری می نماید.

امیری اعلام کرد: از این رو قرارداد های پیش فروش ساختمان که خارج از دفاتر اسناد رسمی نوشته می شود، ضمن اینکه زمینه را برای سوءاستفاده احتمالی کلاهبرداران فراهم می نماید اعتباری ندارد و در محاکم به آن ترتیب اثر داده نخواهد شد.

وی عنوان کرد: براساس این قانون، هر قراردادی با هر عنوان که به موجب آن، مالک رسمی زمین (پیش‌فروشنده) متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود و واحد ساختمانی مذکور با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد (پیش‌خریدار) درآید از نظر مقررات این قانون "قرارداد پیش‌فروش ساختمان" محسوب می‌شود.

معاون قضایی رئیس دادگستری قزوین تصریح کرد: براساس این قانون در قرارداد پیش‌فروش باید حداقل به مواردی همچون اسم و مشخصات طرفین قرارداد اعم از حقیقی یا حقوقی، پلاک و مشخصات ثبتی و نشانی وقوع ملک، اوصاف و امکانات واحد ساختمانی مورد معامله مانند مساحت اعیانی، تعداد اتاقها، شماره طبقه، شماره واحد، توقفگاه (پارکینگ) و انباری، مشخصات فنی و معماری ساختمانی که واحد در آن احداث می‌شود مانند موقعیت، کاربری و مساحت کل عرصه و زیربنا، تعداد طبقات و کل واحدها، نما، نوع مصالح مصرفی ساختمان، سیستم گرمایش و سرمایش و قسمتهای مشترک و سایر مواردی که در پروانه ساخت و شناسنامه فنی هر واحد قید شده یا عرفاً در قیمت مؤثر است، بهاء یا عوض در قراردادهای معوض، تعداد اقساط و نحوه پرداخت، زمان تحویل واحد ساختمانی پیش‌فروش‌شده و تنظیم سند رسمی انتقال قطعی و تعیین تکلیف راجع به خسارات، تضمین ها و قرارداد بیمه‌ای، تغییر قیمت و تغییر مشخصات مورد معامله اشاره شود.

وی اعلام کرد: براساس این قانون قرارداد پیش‌فروش و نیز قرارداد واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن باید از طریق تنظیم سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی و با درج در سند مالکیت و ارسال خلاصة آن به اداره ثبت محل صورت گیرد همچنین مدارکی همچون سند رسمی مالکیت یا سند رسمی اجاره با حق احداث بناء یا قرارداد رسمی حاکی از این ‌که مورد معامله در ازاء سرمایه‌گذاری با حق فروش از طریق احداث بناء بر روی عرصه به پیش‌فروشنده اختصاص یافته، به دفترخانه ارائه شود.

امیری توضیح داد: داشتن پروانه ساخت کل ساختمان و شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد، بیمه‌نامه مربوط به مسؤولیت، تأییدیه مهندس ناظر ساختمان مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان و پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک از دیگر مدارکی است که باید توسط پیش فروشنده ارائه شود البته در مجموعه‌های احداثی که پیش‌فروشنده تعهداتی در برابر مرجع صادرکننده پروانه از قبیل آماده‌سازی و انجام فضاهای عمومی و خدماتی با پرداخت حقوق دولتی و عمومی و نظارت آن دارد، اجازه پیش‌فروش واحدهای مذکور منوط به حداقل سی‌درصد  پیشرفت در انجام سرجمع تعهدات مربوط و تأیید آن توسط مرجع صادرکننده پروانه است.

وی خاطرنشان کرد:  چنانچه پیش‌فروشنده در تاریخ مقرر در قرارداد واحد پیش‌فروش‌شده را تحویل پیش‌خریدار ندهد و یا به تعهدات خود عمل ‌نکند علاوه بر اجراء بند(9) ماده (2) این قانون مکلف است به شرح همین قانون، جریمه تأخیر به پیش‌خریدار را بپردازد مگر این‌که به مبالغ بیشتری به نفع پیش‌خریدار توافق نمایند البته اجراء مقررات این ماده مانع از اعمال خیارات برای پیش‌خریدار نیست.

معاون قضایی رئیس دادگستری قزوین تصریح کرد: مضاف بر این در این قانون در پیش بینی حقوق قانونی پیش خریدار نیز مشخص شده؛ درصورتی که واحد پیش‌فروش‌شده و بخش‌های اختصاصی نظیر پارکینگ و انباری در زمان مقرر قابل بهره‌برداری نباشد، تا زمان تحویل واحد به پیش‌خریدار، معادل اجرت‌المثل بخش تحویل‌نشده باید خسارت را پرداخت کند.

وی اعلام کرد: در صورت عدم اقدام به موقع مبنی برانتقال رسمی، روزانه به میزان یک در هزار مبلغ قرارداد خسارت تعیین شده است همچنین برای مساحت کمتر و بیشتر از قرارداد، نحوه بررسی اختلاف درصورت عدم توافق طرفین، نحوه فسخ قرارداد، نحوه پرداخت اقساط و نحوه بررسی اختلاف ها در این زمینه و ...  از دیگر مواردی است که در سایر مواد قانون بدان پرداخته شده است.

امیری یادآورشد: بررسی دقیق تر قانون که پرداخت آن در این مجال نیست نشان می دهد که انعقاد قرارداد پیش خرید مطابق این قانون حقوق قانونی دو طرف قرارداد را مورد توجه و صیانت قرار خواهد داد.

وی تاکید کرد: توصیه می شود که هرگونه پیش فروش و پیش خرید ساختمان براساس مقررات این قانون و به طور رسمی در دفاتر اسناد رسمی صورت گیرد