سال «ترمیم» بازار مسکن / کاهش شکاف ملکی بین پایتخت و سایر شهر‌ها
- روزنامه دنیای اقتصاد نوشت: بررسی تازه‌ترین گزارش مرکز آمار از وضعیت معاملات و قیمت مسکن و زمین در زمستان ۹۹ در تهران و کشور و مقایسه آن با داده‌های مستند قبلی که در اختیار قرار دارد، گزارش دقیقی از وضعیت بازار زمین و مسکن در یک سال ۹۹ ارائه می‌دهد.
این بررسی حاکی است مهم‌ترین اتفاق در سالی که گذشت این است که شکاف عظیم بین بازار مسکن تهران و کشور که در طول سال‌های ۹۷ و ۹۸ شکل گرفته بود، در سال ۹۹ در مسیر ترمیم قرار گرفت. عملیات ترمیم شکاف ملکی دو بازار مسکن تهران و کشور تحت تاثیر دو عامل شامل جاماندگی تورم مسکن سایرشهر‌ها از پایتخت و نیز سکته تورمی مسکن در نیمه دوم سال ۹۹ به دنبال انتخابات ریاست‌جمهوری آمریکا و به تبع آن کاهش ریسک غیراقتصادی موثر بر بازار مسکن محقق شد. به دنبال شروع جهش پرسرعت قیمت مسکن در پایتخت در ابتدای سال ۹۷ و در حالی که هنوز در سایر شهر‌های کشور خبری از جهش قیمت نبود و دومینوی تورم به خارج از پایتخت نرسیده بود، فاصله قیمت مسکن در تهران از سایر شهر‌ها افزایش پیدا کرد. از اواخر سال ۹۷ و به شکل فراگیر از ابتدای سال ۹۸ افزایش تورم مسکن در بازار مسکن سایر شهر‌های کشور نیز آغاز شد و تغییرات شدید قیمتی در تهران به بازار مسکن کشوری نیز سرایت کرد.
اما تا پیش از اینکه روند رشد پرسرعت قیمت مسکن در سایر شهر‌ها آغاز شود، شکاف عظیمی بین قیمت مسکن در دو بازار مسکن تهران و کشور شکل گرفت، طوری که فاصله میانگین قیمت مسکن در تهران نسبت به سایر شهر‌ها به ۴/ ۳ در مقطعی از سال ۹۷ رسید. این در حالی است که مقدار این شکاف در سال ۹۶ که بازار مسکن تهران وارد فاز «پیش‌رونق» شده بود، اما هنوز از ثبات نسبی برخوردار بود، ۸/ ۲ بوده است. به بیان دیگر نسبت قیمت مسکن در تهران به سایر شهر‌ها ۸/ ۲ بود که این مقدار نیز نرمال نبود، اما از مقدار طبیعی که انتظار می‌رود برقرار باشد، فاصله زیادی نداشت. بررسی «دنیای اقتصاد» از وضعیت شکاف قیمت مسکن در تهران و کشور طی یک دهه اخیر نشان می‌دهد مقدار فاصله طبیعی میانگین قیمت مسکن در تهران نسبت به سایر شهر‌های کشور در بازار باثبات و آرام که خریداران مصرفی در آن حضور دارند و جریان معاملات به شکل منطقی برقرار است، عددی بین ۱/ ۲ تا ۴/ ۲ است. از آنجا که تهران پایتخت سیاسی کشور است، قیمت املاک در این کلان‌شهر با سایر شهر‌ها همواره فاصله دارد، اما این فاصله در دوره‌های جهش به حدی افزایش پیدا می‌کند که صورت «شکاف» پیدا می‌کند.
اگر دوره جهش قیمت مسکن طولانی شود، این شکاف بیشتر می‌شود، کما اینکه در سال ۹۷ و ۹۸ چنین رخدادی سبب افزایش شکاف قیمتی بین دو بازار مسکن پایتخت و کشور شد. پس از آن باید جاماندگی قیمت مسکن کشور از تهران جبران شود و شکاف ایجاد شده در فاز ترمیم قرار گیرد. بر اساس داده‌های آماری موجود از روند تغییرات قیمت مسکن در کشور، این ترمیم از ابتدای سال ۹۹ آغاز شده است. در سال ۹۷ شکاف به عمیق‌ترین حالت ممکن رسید و میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی در تهران ۴/ ۳ برابر میانگین قیمت مسکن در سایر شهر‌های کشور شد. این مقدار در سال ۹۸ نیز ۳/ ۳ برابر بود، اما از ابتدای سال ۹۹ روند ترمیم شکاف دو بازار آغاز شد؛ به این ترتیب که در بهار نسبت بین قیمت مسکن در تهران و کشور به ۳ کاهش یافت. البته در تابستان پارسال به دلیل بروز هیجان دوباره در بازار ارز و سهام، تورم مسکن نیز تحت تاثیر قرار گرفت و عملا شکاف بین قیمت مسکن تهران و کشور بار دیگر تشدید شد، به این ترتیب که میانگین قیمت مسکن در تهران نسبت به سایر شهر‌ها به ۲/ ۳ رسید. اما در پاییز روند ترمیم ادامه پیدا کرد و این مقدار به ۹۸/ ۲ رسید و بر اساس گزارش اخیر مرکز آمار، در زمستان ۹۹ نیز روند کاهش این نسبت ادامه پیدا کرد و به ۹۷/ ۲ رسید. بر این اساس میانگین نسبت قیمت مسکن در تهران به کشور در طول یکسال ۹۹ به ۹۸/ ۲ رسید. در یکسال ۹۹ میانگین قیمت مسکن در کشور ۸ میلیون تومان بوده که نسبت به یکسال ۹۸ تورم ۱۰۰ درصدی داشته است. در عین حال بازار مسکن کشوری در زمستان کار خود را با قیمت میانگین ۱۰ میلیون و ۲۵۰ هزار تومان به ازای هرمترمربع پایان داده است.
به این ترتیب تورم نقطه‌ای مسکن کشور در زمستان ۹۹ نسبت به فصل مشابه سال قبل از آن ۱۱۰ درصد بوده است. این در حالی است که تورم مسکن در یکسال ۹۹ در پایتخت حدود ۸۰ درصد بوده و میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی در تهران در این سال ۲۳ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان بود. البته بازار مسکن پایتخت نیز در فصل زمستان در نهایت کار خود را با رقم ۲۸ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان پایان داد، اما در نهایت مقایسه داده‌ها به خوبی نشان می‌دهد در سالی که گذشت تورم مسکن در سایر شهر‌های کشور از تهران پیشی گرفت و بخشی از جاماندگی قیمت در سایر شهر‌ها از پایتخت جبران شد.
بررسی داده‌های موجود از قیمت مسکن و زمین در سال ۹۹ حاکی از وقوع چهار رویداد شاخص در این سال است. یکی از این رویداد‌ها «رکود برابر دو بازار مسکن کشور و تهران» است. در سال گذشته پس از فرا رسیدن پاییز و برگزاری انتخابات آمریکا که به پیروزی رقیب ترامپ منجر شد و امید به ازسرگیری مذاکرات و حل ریسک غیراقتصادی موثر بر بازار‌ها شکل گرفت، رویه انتظارات تورمی نیز تغییر کرد و این موضوع سبب شد نه تنها متقاضیان مصرفی به کلی بازار را ترک کنند، بلکه حتی متقاضیان سرمایه‌ای خرید مسکن نیز بازار خرید و فروش ملک در پایتخت را ترک کردند و همین موضوع سبب شد در زمستان سال ۹۹ تورم مسکن کشوری از تورم مسکن در پایتخت پیشی بگیرد. در فصل زمستان تورم مسکن کشور ۱۱۰ درصد بود در حالی که این مقدار در تهران ۹۵ درصد بوده است.
رویداد مهم دوم سال ۹۹ کاهش سرعت رشد قیمت مسکن در زمستان بوده است، طوری که در این فصل میانگین تورم نقطه‌ای مسکن از ۱۱۴ درصد در فصل پاییز به ۱۱۰ درصد کاهش یافت. در تهران نیز تورم نقطه‌ای ۱۰۷ درصدی پاییزی به یک‌باره در سه‌ماه زمستان به ۹۵ درصد تنزل یافت. در واقع زمستان امسال هر دو بازار مسیر کاهشی تورم را در پیش گرفتند، اما افت تورم مسکن در تهران به لحاظ واحد درصد، سه برابر میزان افت تورم مسکن در کشور بود و به این ترتیب بخشی از شکاف بازار مسکن تهران و کشور ترمیم شد.
رویداد سوم که پیش‌تر نیز به تفصیل به آن پرداخته شد، کاهش فاصله قیمت مسکن در تهران نسبت به سایر شهر‌های کشور در یکسال ۹۹ بود. اوج این فاصله در سال ۹۷ با شروع جهش پرسرعت قیمت مسکن در پایتخت ثبت شد و مسیر کاهش آن نیز از سال ۹۹ هموار شد.
بررسی نشان می‌دهد بر اساس مقدار حداقلی فاصله قیمتی بین مسکن در تهران و سایر شهر‌ها که رقمی بین ۱/ ۲ تا ۴/ ۲ برابر است، میانگین قیمت مسکن در تهران در زمستان ۹۹ معادل ۱۷ درصد بیشتر بوده است. در واقع برای اینکه فاصله قیمت تهران و سایر شهر‌ها در محدوده طبیعی قرار بگیرد، قیمت مسکن در زمستان ۹۹ باید ۱۷ درصد کمتر می‌بود یعنی معاملات به‌طور میانگین به جای مترمربعی ۲۸ میلیون و ۶۰۰ هزار، باید ۲۳ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان صورت می‌گرفت. به بیان دیگر می‌توان برآورد کرد در زمستان پارسال قیمت مسکن در تهران همچنان ۱۷ درصد حبابی بوده است. البته کاهش فاصله قیمت تهران و کشور از طریق افزایش قیمت در سایر شهر‌ها نیز ممکن است، اما دوره تورمی قیمت مسکن در کشور سپری شده و بازار مسکن کشور به اصطلاح جایی برای رشد دوباره قیمت نداشت.
چهارمین رویداد مهم ملکی در سال ۹۹ نیز در بازار زمین رصد شده است. در سالی که گذشت تورم زمین نیز کاهش محسوسی داشت و حتی با سرعت بیشتری نسبت به مسکن، کاهش پیدا کرد. در زمستان سال گذشته تورم زمین در تهران به زیر ۱۰۰ درصد کاهش یافت و همین روند نیز در کشور رخ داد؛ با این تفاوت که سرعت کاهش تورم زمین در کشور، از تهران بیشتر بوده است. میانگین قیمت زمین در کشور طی یکسال ۹۹ معادل ۷ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان بوده و بازار زمین کشور در زمستان با میانگین قیمت مترمربعی ۹ میلیون و ۳۰۰ هزار تومان به کار خود پایان داد. همچنین میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در کشور در یکسال ۹۹ حدود هشت میلیون تومان بود و بازار مسکن نیز با میانگین قیمت ۱۰ میلیون و ۲۵۰ هزار تومان به ازای هر مترمربع در زمستان پارسال به کار خود پایان داد. اما در تهران میانگین قیمت زمین در یکسال ۹۹ مترمربعی ۳۶ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان بود و بازار زمین پایتخت با متوسط قیمت ۴۴ میلیون و ۶۰۰ هزار تومانی در زمستان پارسال به کار خود پایان داد.
فاصله فعلی نسبت قیمت مسکن در تهران به سایر شهر‌ها نشان می‌دهد هنوز شرایط به حالت طبیعی بازنگشته و سال ۱۴۰۰ نیز می‌تواند همچنان سال کاهش این فاصله و ترمیم شکاف بین دو بازار مسکن تهران و سایر شهر‌ها باشد. البته هنوز داده‌های رسمی از بازار مسکن کشور در بهار امسال منتشر نشده است، اما داده‌های مربوط به میانگین قیمت پیشنهادی مسکن در کشور که از طریق بازار نیازمندی‌های آنلاین «دیوار» در اختیار «دنیای اقتصاد» قرار گرفت و اخیرا منتشر شد، حاکی از این است که سرعت رشد قیمت مسکن در سایر شهر‌های بزرگ کشور کم شده است. برای کاهش فاصله قیمت مسکن در تهران و سایر شهر‌ها دو راه وجود دارد؛ یکی افزایش قیمت در سایر شهر‌ها و دیگری کاهش قیمت در تهران. با این حال بررسی قیمت‌های پیشنهادی و قطعی معاملات مسکن کشور در نیمه اول امسال نشان می‌دهد احتمال افزایش قیمت مسکن در سایر شهر‌ها بسیار ضعیف است.