بازار مسکن در مسیر تخلیه حباب قیمتی

_ روزنامه همشهری نوشت: روایت بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن پایتخت این است که این بازار در آخرین‌ماه تابستان، با جهش ۴۱.۶ درصدی معاملات و رشد ۲.۴ درصد میانگین قیمت که هنوز کمتر از نرخ تورم ماهانه است، برای گرفتار نشدن در رکود سنگین تقلا می‌کند؛ اما آیا موفق به رهایی از کسادی و رکود می‌شود؟

تازه‌ترین گزارش اداره بررسی‌ها و سیاست‌های اقتصادی بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن شهر تهران در شهریور ۱۴۰۰ نشان می‌دهد که تعداد معاملات مسکن شهر تهران در این ماه به ۷هزارو۷۸۹فقره رسیده که ۴۱.۶ درصد بیش از‌ماه قبل و ۸ درصد کمتر از شهریور پارسال است و میانگین قیمت نیز با فتح قله ۳۱میلیون‌و۷۰۳هزار تومانی، ۲.۴ درصد بالاتر از ماه قبل و ۳۰.۵ درصد بالاتر از شهریور ۱۳۹۹ ایستاده است.

بازگشت توافق به معاملات

با توجه به تخلیه ملایم حباب قیمتی بازار مسکن در ماه‌های اخیر که به‌واسطه رشد کمتر از نرخ تورم مصرف‌کننده در حال محقق شدن است، می‌توان افزایش ۴۱.۶ درصدی تعداد معاملات در شهریورماه را نشانه نزدیک شدن نظر خریداران و فروشندگان مسکن و آماده شدن فضا برای خروج غیرتورمی مسکن از رکود معاملاتی دانست، اما این فضا فقط تا وقتی می‌تواند ادامه پیدا کند که تورم انتظاری و نرخ ارز افزایش جدی پیدا نکند؛ در غیراین صورت، اگر بار دیگر جهشی در قیمت مسکن رخ دهد، به‌واسطه تضعیف شدید قدرت خرید متقاضیان مصرفی و سرمایه‌گذاری در اقتصاد ایران، بازار مسکن قادر به رهایی از رکود نخواهد بود. در این وضعیت، اگر دولت قادر باشد تعهد تولید ۴ میلیون مسکن در ۴ سال را نیز با نرخ مناسب‌تر از بازار ایفا کند، عملا بخش قابل‌توجهی از تقاضای مؤثر بازار مسکن شهر حذف می‌شود و حتی دورنمای سرمایه‌گذاری در این بازار نیز برای چشم‌انداز چندساله مبهم و منفی خواهد بود.

قهر ادامه‌دار تولید

بررسی توزیع تعداد واحد‌های مسکونی به تفکیک عمر بنا در معاملات شهریورماهی بازار مسکن شهر تهران حاکی از این است که در این ماه سهم واحد‌های نوساز و تا ۵سال ساخت فقط ۳۳درصد بوده که نسبت به شهریور پارسال ۵ درصد و نسبت به اوایل دهه ۹۰ حدود ۳۶ درصد کمتر است. تضعیف ساخت‌وساز مسکونی به‌واسطه رشد هزینه‌های تولید و همچنین گرایش متقاضیان مصرفی و سرمایه‌گذاری به واحد‌های با عمر بالاتر به‌دلیل پایین‌تر بودن قیمت، از دلایل اصلی عقب‌نشینی سازندگان است. بررسی توزیع فراوانی تعداد واحد‌های مسکونی معامله شده برحسب قیمت یک‌مترمربع بنا در شهریورماه سال۱۴۰۰ نیز نشان می‌دهد که در این ماه، در مجموع ۶۱.۱ درصد واحد‌های مسکونی با قیمتی کمتر از متوسط قیمت شهر تهران معامله شده‌اند که از گرایش بخش عمده خریداران به واحد‌های ارزان‌تر است. بررسی توزیع فراوانی تعداد واحد‌های مسکونی معامله شده برحسب سطح زیربنای هر واحد مسکونی در شهریورماه سال۱۴۰۰ نیز حاکی از این است که در مجموع ۵۶.۳ درصد از معاملات انجام شده، بیشترین سهم از معاملات انجام شده مربوط به واحد‌های مسکونی با سطح زیربنای کمتر از ۸۰مترمربع بوده که تناسب بیشتری با الگوی مصرف دارد و تقاضای مصرفی و اجاره‌ای برای آن‌ها بیشتر است. بررسی توزیع فراوانی تعداد واحد‌های مسکونی معامله شده برحسب ارزش هر واحد نیز حاکی از این است که در مجموع حدود ۵۰.۱ درصد از معاملات به واحد‌های مسکونی با ارزش کمتر از ۲میلیارد تومان اختصاص داشته که می‌تواند تناسب بیشتری با تقاضای مصرفی داشته باشد هرچند بخش قابل‌توجهی از همین معاملات نیز به سرمایه‌گذاران تعلق داشته و در نهایت به بازار اجاره عرضه شده است.

معاملات منطقه‌ای مسکن

توزیع تعداد معاملات انجام شده برحسب مناطق مختلف شهر تهران در شهریورماه سال۱۴۰۰ حاکی از آن است که از میان مناطق ۲۲گانه شهر تهران، منطقه۵ با سهم ۱۴.۲ درصدی از کل معاملات، بیشترین تعداد قرارداد‌های مبایعه‌نامه را به خود اختصاص داده است. همچنین مناطق ۱۰ و ۲ به‌ترتیب با اختصاص سهم‌های ۱۰ و ۸.۷ درصدی در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند. در مجموع ۷۲.۶ درصد از کل تعداد معاملات انجام شده در شهر تهران در شهریورماه سال۱۴۰۰ مربوط به ۱۰منطقه شهر (به‌ترتیب بیشترین فراوانی شامل مناطق ۵، ۱۰، ۲، ۴، ۱۴، ۷، ۸، ۱، ۱۵ و ۱۱) بوده و ۱۲منطقه باقیمانده ۲۷.۴ درصد از کل تعداد معاملات را به خود اختصاص داده‌اند. از سوی دیگر، در میان مناطق ۲۲گانه شهرداری تهران، بیشترین متوسط قیمت یک‌مترمربع زیربنای مسکونی معامله شده معادل ۶۸میلیون‌و۹۱۰هزار تومان به منطقه یک و کمترین آن با ۱۵میلیون‌و۳۰هزار تومان به منطقه۱۸ تعلق داشته است. ارقام مزبور نسبت به ماه مشابه سال۱۳۹۹ به‌ترتیب ۳۵.۷ و ۴۴.۳ درصد افزایش نشان می‌دهند.

تورم داغ بازار اجاره

گزارش بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن شهر تهران در شهریور ۱۴۰۰ از تداوم تخلیه تورم مسکن در بازار اجاره حکایت دارد به‌گونه‌ای که با وجود لازم‌الاجرا بودن مصوبه ستاد مقابله با کرونا برای تمدید خودکار قرارداد‌های اجاره سررسید شده با سقف قیمتی ۲۵ درصدی، باز هم شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران ۴۲.۸ درصد نسبت به سال قبل افزایش پیدا کرده است. این مقدار، بالاترین تورم نقطه‌به‌نقطه در بازار اجاره تهران در سال‌های اخیر محسوب می‌شود و در کل مناطق شهری نیز همین وضعیت تکرار شده است؛ به‌گونه‌ای که شاخص کرایه مسکن اجاری در مناطق شهری کشور در شهریور امسال ۴۵.۷ درصد بالاتر از شهریور پارسال قرار گرفته است. با توجه به اینکه هزینه مسکن بخش قابل‌توجهی از سبد مصرفی خانوار‌های شهری را به‌خود اختصاص می‌دهد و با اتمام دوره کرونا، عنان بازار اجاره نیز پس از ۲ سال رها خواهد شد، تداوم جهش قیمت اجاره و بی‌توجهی سیاستگذار به سازوکار بازار اجاره می‌تواند به وقوع بحرانی تمام‌عیار برای دهک‌های متوسط رو به پایین منجر شود.