طرح مسکنی دولت انتظار خرید مسکن را چقدر کاهش می‌دهد؟
- روزنامه فرهیختگان نوشت: ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکن، یکی از کلیدی‌ترین وعده‌های اقتصادی دولت سیزدهم است که هم در ایام انتخابات ریاست‌جمهوری و هم بعد از آن، شخص رئیس‌جمهور و وزیر مسکن بار‌ها بر مصمم بودن خود برای تحقق این وعده تاکید داشتند. وعده‌ای که بسیاری از مردم به‌ویژه دهک‌های پایین جامعه را برای خانه‌دار شدن و محقق شدن آرزوی دور و دراز خود امیدوار کرده است.
از همان ابتدا و با مطرح شدن ایده ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکن، برخی ساخت این تعداد واحد مسکونی را از سمت دولت غیرممکن می‌دانستند و عده‌ای دیگر نیز با طرح سوال درخصوص تامین منابع مالی این طرح، اجرای آن را موجب ایجاد شوک نقدینگی در کشور می‌دانند. گمانه‌زنی‌های مختلف درخصوص پیامد‌های این طرح این سوال را به ذهن متبادر می‌سازد که چرا دولت باید مسکن بسازد؟ برای یافتن پاسخ، ابتدا باید وضعیت فعلی صنعت مسکن بررسی شود.
در هشت سال گذشته صنعت مسکن یکی از بی‌رمق‌ترین صنایع کشور بوده است. علی‌رغم وابستگی صد‌ها صنعت به حوزه مسکن و نقش آن به‌عنوان یک صنعت پیشرو و لوکوموتیو بسیاری از صنایع، دولت یازدهم و دوازدهم در طول زمامداری خود هیچ‌گاه اقدامی جدی برای تامین مسکن برای مردم به‌ویژه اقشار کم‌درآمد جامعه انجام نداده است، درواقع دولت روحانی نه‌تن‌ها گامی روبه‌جلو برای توسعه ساخت مسکن انجام نداد بلکه با مزخرف خواندن طرح مسکن مهر، علاوه‌بر توقف اجرای آن تکمیل بسیاری از واحد‌های مسکن مهر را نیز آنچنان به درازا کشاند که بعد از هشت سال، حال دولت سیزدهم باید بخشی از تعهدات مسکن مهر را اجرایی کند. رشد ۶ برابری قیمت مسکن و رسیدن سال‌های انتظار خرید مسکن به ۵۰ تا ۱۰۰ سال در برخی دهک‌ها ازجمله نتایج بی‌توجهی دولت روحانی به ساخت مسکن بوده است.
۶ برابر شدن قیمت
بی‌توجهی به ساخت‌وساز مسکن در دولت تدبیر و امید دیری نپایید که تاثیرات خود را در قیمت و عرضه مسکن نشان داد. اطلاعات مرکز آمار ایران نشان می‌دهد متوسط قیمت مسکن شهری در کشور از متری یک میلیون و ۴۲۰ تومان در سال ۱۳۹۲ به متری حدود ۹ میلیون تومان در پایان سال ۱۳۹۹ رسیده است. تکانه‌های قیمت مسکن در شهر تهران وضعیتی به‌مراتب شدیدتری داشته و متوسط قیمت مسکن تهران در ماه‌های اخیر وارد کانال ۳۱ میلیون تومانی شده است. درحالی‌که در سال ۱۳۹۲ متوسط قیمت مسکن در شهر تهران حدود پنج میلیون و ۲۰۰ هزارتومان بوده است.
افزایش ۶ برابری قیمت در طول هشت سال یکی از تکانه‌های صنعت مسکن بوده است. گزارش مرکز آمار از تعداد پروانه‌های ساخت‌وساز که توسط شهرداری‌های کل کشور صادر شده است، نشان می‌دهد در طول هشت سال رکود عمیقی در ساخت‌وساز در صنعت مسکن حاکم بوده است. تجمیع آمار هشت سال و مقایسه دولت‌های مختلف نیز نشان‌دهند‌ه رکود و کم‌کاری دولت یازدهم و دوازدهم در صنعت مسکن است. به‌عنوان مثال حدفاصل سال‌های ۱۳۶۹ تا ۱۳۷۶ یک میلیون و ۱۷۰ هزار واحد مسکونی در کشور ساخت شده، این عدد برای حدفاصل سال‌های ۱۳۷۷ تا ۱۳۸۴ دو میلیون و ۱۲۰ هزار واحد و برای بازه زمانی ۱۳۸۵ تا ۱۳۹۲ چهار میلیون و ۸۰۰ هزار واحد بوده است، درحالی‌که در هشت سال گذشته علی‌رغم افزایش جمعیت و ورود پیک جمعیتی دهه شصت به متقاضیان مسکن تنها دو میلیون و ۵۰۰ هزار واحد مسکونی در کشور ساخته شده است.
۵۰ تا ۱۰۰ سال انتظار برای خرید مسکن
یکی از شاخص‌های کلیدی برای تبیین اهمیت ورود دولت به ساخت مسکن در کشور دوره انتظار برای خرید خانه است. به‌صورت معمول در جهان دوره انتظار بیش ۱۰ سال برای خرید مسکن را وضعیت بحرانی مسکن می‌نامند. این درحالی است که بررسی متوسط درآمد و هزینه خانوار‌های کشور که هر سال توسط مرکز آمار منتشر می‌شود، نشان می‌دهد درصورتی‌که یک خانواده سالانه یک‌سوم درآمد خود را پس‌انداز کند، با شرط عدم افت ارزش پول و حفظ تناسب قیمت مسکن و درآمد، متوسط دوره انتظار برای خرید یک خانه ۷۵ متری (براساس متوسط قیمت یک متر زیربنای مسکونی) در کشور ۲۷ سال زمان خواهد بود که خانوار مالک مسکن شوند.
یعنی یک خانواده با درآمد متوسط باید ۲۷ سال برای خرید یک واحد مسکونی ۷۵ متری در تهران منتظر بماند. بحرانی‌ترین وضعیت دوره انتظار را دهک اول جامعه دارند که متوسط کشوری دوره انتظار آن‌ها ۱۱۳ سال خواهد بود. البته همان‌گونه که اشاره شد، این دوره انتظار با چند شرط اساسی همراه است. اول آنکه ارزش ریال طی این مدت کاهش نیابد. دوم آنکه تناسب رشد قیمت مسکن و درآمد و هزینه خانوار حفظ شود. سوم آنکه در طول این مدت هزینه پیش‌بینی‌نشده‌ای مثل بیماری صعب‌العلاج و... برای خانوار‌ها ایجاد نشود و چهارم، عمر خانوار‌ها برای درک رویای خانه‌دار شدن به دنیا باشد.
سال‌های انتظار در دنیا ۱۰ سال است
وضعیت دوره انتظار جهانی مسکن هم خالی از لطف نیست. در سال ۲۰۱۹ بزرگ‌ترین نهاد بانکی سوئیس با عنوان بانک UBS در یک بررسی مربوط به شاخص جهانی حباب مسکن و میزان رشد نامتعارف قیمت مسکن در کشور‌های جهان وضعیت بازار مسکن در ۲۴ کلانشهر اصلی جهان را مورد بررسی و مطالعه قرار داد.
نتیجه این مطالعه نشان می‌دهد شهر‌هایی که طول دوره دسترسی خانوار‌ها به مسکن در آن‌ها بیشتر از ۱۰ سال باشد در وضعیت بحرانی قرار دارند. در این مطالعه هنگ‌کنگ به‌دلیل آنکه دوره انتظار خانوار‌ها برای خانه‌دار شدن در آن به‌طور متوسط ۲۱سال به طول می‌انجامد به‌عنوان بحرانی‌ترین شهر از میان ۲۴شهر مورد بررسی معرفی شد. لندن و پاریس نیز در این مطالعه به‌دلیل آنکه دوره انتظار خانوار‌ها برای خانه‌دار شدن در آن‌ها به‌طور متوسط ۱۴ و ۱۵سال به طول می‌انجامد، شهر‌هایی با شرایط نامتعارف به لحاظ دسترسی خانوار‌ها به مسکن معرفی شدند. در توکیو نیز طول دوره دسترسی خانوار‌ها به مسکن ۱۱سال اعلام شد.
کاهش ۵۰درصدی انتظار خرید مسکن با طرح مسکنی دولت
شرایط فعلی بازار مسکن باعث شده است تا خرید مسکن برای دهک‌های بالای جامعه هم چندان سهل و آسان نباشد و بدون دخالت دولت بخش عمده‌ای از جامعه عملا هرگز صاحب خانه نخواهند شد. با اجرایی شدن قانون جهش تولید مسکن و حذف زمین از قیمت تمام‌شده مسکن حتی با عدم تخصیص تسهیلات، دوره انتظار برای خرید خانه به‌صورت چشمگیری کاهش می‌یابد.
براساس ابلاغیه سازمان نظام مهندسی درخصوص قیمت ساخت‌وساز هر متر زیربنای مسکونی در سال ۱۴۰۰ با فرض ساخت مجتمع‌های ۱۶ طبقه متوسط دوره انتظار برای خرید خانه در کشور با کاهش ۵۰ درصدی به ۲۲ سال و با فرض ساخت ساختمان‌های ۷ طبقه به کمتر از ۱۵ سال خواهد رسید.
برخی منتقدان طرح ساخت مسکن توسط دولت نیز اعطای تسهیلات به ساخت مسکن را موجب افزایش نقدینگی در کشور می‌دانند که درنهایت موجب افزایش نرخ تورم خواهد شد. بی‌شک نمی‌توان منکر تاثیر اعطای تسهیلات مسکن در نقدینگی شد، اما با توجه به شرایط رکود در کشور و اهمیت صنعت ساختمان به‌عنوان پیشران صد‌ها صنعت باید عنوان کرد که ممانعت از اعطای تسهیلات ساخت مسکن راهکار کنترل نقدینگی نیست.
درحال‌حاضر روزانه حدود سه هزار میلیاردتومان به نقدینگی کشور افزوده می‌شود که بخش قابل‌توجه آن توسط ماشین خلق پول بانک‌های خصوصی ایجاد می‌شود و اکثریت آن نه در فرآیند تولید بلکه با ورود به اقتصاد غیررسمی صرف واسطه‌گری‌ها و دلال‌بازی می‌شود.
با فرض تامین مالی کامل پروژه ساخت یک میلیون مسکن از طریق تسهیلات بانکی و درنظر گرفتن متوسط قیمت تمام‌شده ۴ میلیون تومان برای هر متر زیربنا و مفروض کردن زیربنای ۷۰ متری برای هر واحد، کل نقدینگی موردنیاز برای ساخت یک میلیون مسکن ۲۸۰ هزار میلیاردتومان، معادل خلق نقدینگی ۳ ماهه است؛ بنابراین با کنترل ماشین خلق پول بانک‌های خصوصی می‌توان آثار افزایش نقدینگی تسهیلات ساخت مسکن را بهتر کنترل کرد. از سوی دیگر بخشی از منابع این طرح از طریق آورده مردم تامین خواهد شد.
حتی با ورود ساخت مسکن به بورس می‌توان منابع مالی بخش قابل‌توجهی از این طرح را از طریق نقدینگی موجود تامین کرد. می‌توان نتیجه گرفت که بهبود وضعیت بازار مسکن بدون ورود دولت غیرممکن است. حذف قیمت زمین از قیمت تمام‌شده موجب کاهش دوره انتظار برای خرید خانه خواهد شد و با کنترل خلق پول بانک‌های خصوصی، تامین مالی بخشی از پروژه ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی از طریق آورده نقدی و بازار سرمایه می‌توان علاوه‌بر به حرکت درآوردن چرخ ده‌ها صنعت وابسته آثار رشد نقدینگی این طرح را نیز مدیریت کرد.