دولت چگونه می‌تواند حلال مشکلات مستاجران باشد؟
_ روزنامه حمایت نوشت: بالارفتن قیمت اجاره بهای مسکن سهم قابل توجهی از درآمد‌های خانوار را می‌بلعد. طبق برآورد‌ها ۶۰ درصد درآمد خانوار‌ها برای مسکن هزینه می‌شود. این در شرایطی است که تعداد مستاجران از مالکان در حال سبقت گرفتن است. در حالیکه نرخ اجاره‌نشینی شهری در کل کشور ۱۸ درصد در سال ۱۳۶۵ بود این رقم به ۴۲ درصد در سال ۹۸ رسید و به طور حتم با توجه به گرانی‌های چند سال گذشته در بازار مسکن بیشتر شده است. با توجه به افزایش اجاره نشینی در کشور پیشنهاداتی برای حمایت از مستاجران ارائه شده است که مهمترین آن بر پایه افزایش مدت زمان اجاره است.
کارشناسان اقتصاد مسکن مهمترین راهکار برای حمایت از مستاجران را افزایش مدت زمان اجاره عنوان می‌کنند. نسخه موفق کشور‌های توسعه یافته در این زمینه حاکی از این است که در شرایط اولیه اولویت سختگیری و تصمیم برای انتخاب مستاجر با شرایط مناسب‌تر با صاحبخانه و پس از آن عمده حمایت‌ها از مستاجر است. به عنوان مثال صاحبخانه در شرایطی می‌تواند اقدام به باز پس گیری خانه کند که تنها خود بخواهد در آن خانه اسکان کند. همچنین میزان اجاره بها نیز با شرط و شروط‌هایی همراه است. میزان اجاره بها به هزینه تعمیر خانه و افزایش سالانه قیمت‌ها باز می‌گردد و صاحبخانه موظف است این موارد را لحاظ کند. با توجه به افزایش میزان اجاره بها که در یکسال گذشته بیش از ۵۰ درصد برآورد شده است، ضروری است تا اقدامات موثری در این زمینه در راستای ساماندهی بازار اجاره مسکن و حمایت از مستاجران در دستور کار قرار گیرد.
علیرضا ذوالفقاری، کارشناس مسکن در این خصوص گفت: در برنامه ارائه شده وزیر راه و شهرسازی تحت عنوان «نهضت توسعه مسکن و شهرسازی مردم‌پایه مبتنی بر عدالت و پیشرفت» کمتر دیده می‌شود که به بحث اجاره مسکن پرداخته شده باشد، به گونه‌ای که از ۱۴ چالش پیش روی حوزه مسکن که برای آن‌ها اقدامات قابل انجام مشخص شده‌اند، تنها یک مورد به بحث اجاره املاک مسکونی پرداخته است.
وی افزود: سوال این است که آیا این تمرکز بالا بر ساخت و عرضه مسکن تمامی نیاز خانوار‌ها در این حوزه را برطرف می‌کند؟ آیا لازم نبود بیش از این به بحث اجاره‌نشینی و این بازار پر تلاطم توجه شود؟ سیاست‌های دولت در این بازار چه تاثیری در وضع معیشت مردم خواهد گذاشت؟ این کارشناس بازار مسکن بیان کرد: شاید بتوان گفت در حال حاضر شهرنشینان، به خصوص در کلان‌شهر تهران، بیشتر اجاره نشین هستند تا مالک.
ذوالفقاری با بیان اینکه افزایش چشم‌گیر نرخ‌های اجاره‌بها شرایط را روز به روز برای مستاجران سخت‌تر کرده است به ایسنا گفت: طبق گزارشات مرکز ملی آمار در سال‌های اخیر سهم هزینه مسکن از کل هزینه‌های خانوار رو به افزایش بوده است، به گونه‌ای که در سال‌های ۱۳۹۵ و ۱۳۹۶ سهم مسکن از هزینه خانوار ۴۴ درصد اعلام شده، در سال ۱۳۹۷به ۴۶.۸ درصد رسیده و در سال ۱۳۹۸ برابر با ۴۹.۹ درصد بوده است. طبق بررسی‌های صورت گرفته و تحلیل داده‌های بدست آمده از سامانه‌های ملکی تخمین زده می‌شود که این عدد در سال‌های ۱۳۹۹ و ۱۴۰۰ نیز افزایش چشم‌گیری داشته به گونه‌ای که در حال حاضر احتمالا بین ۵۵ تا ۶۰ درصد از هزینه خانوار خرج هزینه مسکن می‌شود.
وی تاکید کرد: افزایش سرسام آور هزینه مسکن (اجاره‌بها) نسبت به درآمد‌های خانوار باعث شده بحث اجاره‌بها تبدیل به یکی از اصلی‌ترین دغدغه‌های خانواده‌های شهری، بخصوص در کلان شهر تهران تبدیل شود و نیاز به توجه به این بخش بیش از پیش شود.
ضرورت تشکیل بنگاه‌های اجاره‌داری حرفه‌ای
تشکیل بنگاه‌های اجاره داری حرفه‌ای مسکن یکی دیگر از نسخه‌های کارشناسان برای حمایت از مستاجران است. کارشناسان می‌گویند دولت باید به حمایت از ایجاد و توسعه بنگاه‌های اجاره‌داری حرفه‌ای با استفاده از مشوق‌های مالیاتی تخفیف عوارض و واگذاری اراضی دولتی به صورت اجاره بلند مدت بپردازد.
همچنین اخذ مالیات از خانه‌های خالی نیز از دیگر راهکار‌های ساماندهی بازار اجاره مسکن است. هر چند انتقاداتی به این طرح وارد است و نحوه پیاده‌سازی آن خیلی مشخص نیست، اما ممکن است تاثیرات هیجانی در بازار اجاره مسکن داشته باشد و حداقل برای زمانی محدود باعث کاهش نرخ اجاره شود. منتقدان این طرح نیز معتقدند تبعات آن در بازار مسکن مبهم است و ممکن است باعث شود مالکان فشار بیشتری به مستاجران بیاورند تا بخشی از ضرر خود از این طرح را جبران نمایند.
تعیین سقف برای اجاره بها
دولت‌های مختلف برای تنظیم بازار اجاره در کلان‌شهر‌ها از طرح‌هایی موسوم به "کنترل اجاره‌بها" استفاده کرده‌اند. در این طرح‌ها دولت با اعمال محدودیت‌هایی برای سقف میزان اجاره خانه‌ها و تعیین سقف افزایش اجاره‌بها برای خانه‌های تمدیدی، شرایطی برای افراد کمتر برخوردار جامعه فراهم می‌کند که بتوانند از پس هزینه‌های مسکن در کلان‌شهر‌ها بربیایند. کارشناسان تاکید می‌کنند با توجه به افزایش نرخ اجاره‌نشینی و سهم بالای اجاره‌بها در هزینه‌های خانوار دولت باید برای حمایت از مستاجران در کوتاه مدت، به طور جدی اقدام به کنترل بازار اجاره املاک مسکونی کند. این کنترل هم شامل قرارداد‌های بلندمدت، هم مالیات بر خانه‌های خالی و هم تعیین «اجاره‌بهای عادلانه» املاک می‌شود. همچنین این کنترل‌ها باید تا زمانی که سیاست‌های سمت عرضه و ساخت مسکن به نتیجه برسند ادامه پیدا کند.
ضرورت افزایش شفافیت در قرارداد‌های اجاره مسکن
از طرف دیگر دولت باید مشاوران املاک را ملزم به ثبت تمامی قرار داد‌های املاک در سامانه ثبت اسناد و گرفتن کد رهگیری برای آن‌ها کند و از طرفی دیگر اقدامات جدّی در جهت اجرایی شدن قانون مالیات خانه‌های خالی انجام دهد. سپس از خانه‌هایی که مبلغ قرارداد اجاره آن‌ها بیش از مبلغ اجاره عادلانه‌شان ثبت شده است، به صورت پله‌ای اخذ مالیات کند تا مشوقی باشد که مالکان با قیمتی عادلانه اقدام به اجاره ملکشان کنند.
در صورتی که مالک‌ها خانه‌هایشان را خالی بگذارند، موظف به پرداخت مالیات خواهند بود که این امر باعث تشویق آن‌ها به اجاره ملکشان می‌شود، در صورتی که برای اجاره نیز مبالغ غیر عادلانه‌ای در نظر بگیرند، مازاد مبلغ را به اداره مالیات پرداخت خواهند کرد که این نیز خود انگیزه‌ای خواهد بود برای آن‌ها که ملکشان را با قیمت عادلانه اجاره دهند. همچنین در صورتی که مالکان اقدام به اجاره ملک خود با قیمتی کمتر از قیمت عادلانه آن بکنند، می‌توانند از معافیت‌های مالیاتی در سایر فعالیت‌های اقتصادی خود بهره ببرند.