ساخت یا تامین مسکن؛ کدام اولویت دارد؟ /نابرابری وارونه در بازار مسکن
- روزنامه دنیای اقتصاد نوشت: آیا افزایش عرضه مسکن می‌تواند باعث کاهش قیمت مسکن شود؟ آیا اساسا در بازار مسکن با کسری عرضه نسبت به تقاضای مصرفی مواجه هستیم یا با مازاد عرضه؟ برخلاف تصورات و القائات موجود در بازار مسکن، بررسی‌ها نشان می‌دهد نه‌تنها با کسری عرضه مواجه نیستیم، بلکه با مازاد عرضه‌ای بالغ بر ۱۰درصد تقاضای کل (با لحاظ خانوار‌های تک‌نفره) مواجه هستیم. اما آنچه باعث شده تصور کسری عرضه ایجاد شود، تقاضای سرمایه‌ای و سفته‌بازانه است. حال پرسش آن است که آیا افزایش عرضه می‌تواند حریف تقاضای غیرمصرفی شود و قیمت را کاهش دهد؟ پاسخ روشن است: تا زمانی که «انتظارات تورمی» به قوت خود باقی است و پناهگاه بازار ملک هیچ هزینه‌ای برای تقاضای غیرمصرفی ایجاد نمی‌کند (مثل مالیات سالانه بر املاک که برخلاف مالیات‌های فرعی مثل مالیات بر خانه خالی یا مالیات بر عایدی سرمایه، صحبتی از آن نمی‌شود) افزایش عرضه باعث کاهش قیمت مسکن نخواهد شد؛ بنابراین اضافه‌پرش قیمت مسکن با سیاست صحیح مالیاتی به نفع تقاضای مصرفی قابل مهار است.
شناسایی نابرابری وارونه در بازار مسکن نشان می‌دهد که سیاستگذار بخش مسکن باید به جای اولویت دادن به «خانه‌سازی»، در وهله اول «تامین مسکن» از طریق ایجاد بستر عرضه واحد‌های مسکونی احتکارشده را در دستور کار قرار دهد. تعداد واحد‌های مسکونی کشور نسبت به تعداد خانوارها در حال حاضر ۱/ ۱ براکن» از طریق ایجاد بستر عرضه واحد‌های مسکونی احتکارشده را در دستور کار قرار دهد. تعداد واحد‌های مسکونی کشور نسبت به تعداد خانوارها در حال حاضر ۱بر است و این یعنی همین حالا موجودی مسکن کشور ۱۰ درصد از تقاضای خانوارها بیشتر است، اما جریان سمی احتکار و انجماد ملکی با اهداف سوداگرانه اجازه عرضه این واحد‌ها را به بازار نمی‌دهد.
براساس نتایج سرشماری سال ۱۳۹۵ در کل کشور ۲۴ میلیون و ۲۰۰ هزار خانوار شناسایی شد. همچنین نتایج این سرشماری نشان داد، در آن مقطع زمانی ۲۲ میلیون و ۸۰۰ هزار واحد مسکونی در حال استفاده توسط این خانوارها در کشور وجود دارد که بهره‌برداری از آن‌ها از قبیل ملکی یا استیجاری بوده است. تعداد واحد‌های مسکونی خالی کشور در این سرشماری نیز ۲ میلیون و ۶۰۰ هزار واحد و تعداد خانه‌های دوم ۲ میلیون و ۱۰۰ هزار واحد اعلام شد. آمار خانه‌های خالی و دوم از این جهت که در زمره خانه‌های مصرفی به شمار نمی‌آیند، حائز اهمیت است. به این ترتیب براساس نتایج آخرین سرشماری رسمی کشور، در مجموع ۲۷ میلیون و ۵۰۰ هزار واحد مسکونی وجود دارد و این یعنی تعداد خانه‌های مسکونی کل کشور ۱/ ۱ برابر تعداد خانوارهاست.
با وجود اینکه تعداد آپارتمان‌های مسکونی در مقطع سال‌های ۹۵ و ۹۶ بیش از تعداد خانوارها بوده است، آنچه سبب شده مشکل تامین مسکن در سال‌های اخیر همچنان حل‌نشده باقی بماند، جریان سمی احتکار و انجماد مسکن است که سیاستگذار بخش مسکن باید برای آن چاره‌اندیشی کند.
آمار‌های روزآمد تعداد خانوارها و واحد‌های مسکونی نیز نشان می‌دهد که این نسبت همچنان در پایان سال ۹۹ و شروع سال ۱۴۰۰ حفظ شده است. بررسی نشان می‌دهد که در فاصله سال‌های ۹۶ تا پایان ۹۹ درمجموع یک میلیون و ۵۷۶ هزار عرضه جدید مسکن در کشور صورت گرفته که البته بخشی از این رقم با توجه به اینکه در سال گذشته پروانه ساخت دریافت کرده‌اند، همچنان در حال ساخت هستند و در ماه‌های آینده به موجودی مسکن آماده استفاده اضافه می‌شوند. به این ترتیب با اضافه کردن عرضه جدید به موجودی سال ۹۵ در حال حاضر موجودی واحد مسکونی در کشور به ۲۹ میلیون و ۷۶ هزار واحد افزایش یافته است.
براساس اطلاعات مرکز آمار، تعداد خانوار‌های کشور در پایان سال ۹۹، ۲۶ میلیون و ۲۰۰ هزار خانوار برآورد شده است. به این ترتیب نسبت بین تعداد خانه‌ها و خانوارها در شروع سال ۱۴۰۰ همچنان ۱/ ۱ است. این نسبت نشان‌دهنده وجود نابرابری وارونه در بازار مسکن است. مقصود از نابرابری وارونه این است که برخلاف تصور غالب مبنی بر اینکه تقاضا از عرضه مسکن کمتر است و به همین دلیل برخی از افراد دخیل در امر سیاستگذاری کلان مسکن، سیاست ساخت مسکن را در دستور کار قرار داده‌اند، اتفاقا نابرابری وارونه بوده و عرضه از تقاضا حتی پیشی گرفته و تعداد واحد‌های مسکونی کشور در حال حاضر، حدود ۱۰ درصد از تعداد خانوارها بیشتر است.
اما سوال این است که چرا با وجود مازاد عرضه در بازار مسکن، همچنان خانه‌دار شدن اقشار مختلف جامعه دشوار است و مشکل مسکن در کشور حل‌نشده باقی مانده است؟ واقعیت این است که با وجود خانه‌سازی بیش از نیاز خانوارها، بخشی از واحد‌های مسکونی به شکل خانه خالی احتکارشده یا به‌عنوان خانه دوم در اختیار ملاکان قرار گرفته و عملا حبس شده‌اند.
این جریان ملکی سمی که در بازار مسکن شکل گرفته و در سال‌های اخیر به‌عنوان یکی از بازیگران اصلی بازار ملک در مقاطع مختلف رونق و رکود معاملات، در بازار حاضر شده است، عملا سبب شده موجودی مسکن در عین «کافی» بودن روی کاغذ، برای خانوارها «ناکافی» به نظر برسد، چراکه جریان سمی ملک‌باز‌ها مانع از دسترسی خانوارها به واحد‌های مسکونی شده است. در واقع زیر پوست نابرابری وارونه ملکی که در کشور وجود دارد، جریان احتکار ملک به اشکال مختلف مشاهده می‌شود که اگر مهار نشود، وضعیت خانه‌دار شدن متقاضیان مصرفی در سال‌های پیش رو با وجود تقویت عرضه، باز هم بهبود پیدا نخواهد کرد.
آمار‌های مذکور سندی رسمی از مازاد عرضه مسکن نسبت به خانوار‌های کشور است و در این بین مهم است که سیاستگذار بخش مسکن چه پیامی از این سند رسمی دریافت خواهد کرد. سیاستگذار قاعدتا با مشاهده این صورت‌مساله باید بین «ساخت» و «تامین» مسکن، دومی را انتخاب کند، چراکه عرضه جدید مادامی که جریان سمی ملاکی مهار نشده باشد، الزاما نمی‌تواند به خانه‌دار شدن متقاضیان مصرفی مسکن بینجامد.
بر این اساس، بهترین و فوری‌ترین سیاستی که باید توسط سیاستگذار بخش مسکن در پیش گرفته شود، این است که تامین مسکن با اولویت در دستور کار قرار گیرد، به این معنا که دولت راهی را برای شکست جریان سمی ملاکی پیدا کند و زمینه مناسب برای عرضه واحد‌های مسکونی مازاد بر نیاز مصرفی ملاکان برای فروش به بازار عرضه شود.
برای تحقق این هدف، موثرترین راهکار، استفاده از ابزار مالیاتی است. اگرچه موضوع اخذ مالیات از واحد‌های مسکونی خالی مشروط بر اینکه میزان این مالیات بازدارندگی لازم را داشته باشد، به خودی خود می‌تواند مهارکننده مشکل احتکار مسکن باشد، اما، چون اجرای قانون اخذ مالیات از مالکان واحد‌های مسکونی خالی از سکنه نیازمند داشتن یک بانک اطلاعاتی قوی از کل املاک کشور و وضعیت سکونتی آن‌ها بوده و چنین چیزی در اختیار دولت نیست، بنابراین نمی‌توان برای حل مشکل فوری بخش مسکن به این نوع مالیات امید بست. این در حالی است که اگر اخذ مالیات سالانه املاک در اولویت اجرا قرار گیرد، همه مالکان خانه‌های مسکونی، صرف‌نظر از اینکه واحد آن‌ها خالی یا در اختیار مستاجر است، ناگزیر خواهند بود رقمی را که عموما در کشور‌هایی که این نوع مالیات را وضع کرده‌اند و بین ۵/ ۰ تا یک درصد ارزش روز ملک است، به صورت سالانه پرداخت کنند.
وقتی ملاکی برای همه اقشار بدون استثنا و تبصره هزینه در بر داشته باشد، طبعا جریان سمی احتکار ملک مغلوب خواهد شد. در واقع اخذ مالیات سالانه املاک مسیر پیچیده‌ای ندارد و سیاستی است که به فوریت قابل اجراست و این همان تفاوتی است که این نوع مالیات با مالیات خانه‌های خالی دارد.
دولت برای اخذ مالیات خانه‌های خالی ماه‌هاست فراخوان داده و از مردم خواسته با خوداظهاری اعلام کنند چه املاکی دارند و کدام‌یک خالی است. این در حالی است که با گذشت حدود ۵ ماه هنوز بانک اطلاعاتی مذکور تکمیل نشده است. از طرفی راستی‌آزمایی ادعای خالی بودن یا نبودن املاک فرآیند زمان‌بری است که پس از تکمیل بانک اطلاعاتی ادامه خواهد داشت. جدا از این، استثنا‌هایی برای اخذ این نوع مالیات در قانون در نظر گرفته شده که عملا بخشی از خانه‌های خالی را از پرداخت مالیات معاف کرده است؛ بنابراین بعید به نظر می‌رسد، این نوع مالیات اولا در کوتاه‌مدت قابلیت اجرا داشته باشد و ثانیا حتی در صورت اجرا، بتواند جریان سمی ملاکی را به‌دقت و به‌طور تمام و کمال هدف بگیرد.
توجه به این نکته از سوی سیاستگذار ضروری است که اگر در نیمه دهه ۹۰ موجودی مسکن نسبت به تعداد خانوارها ۱۰ درصد بیشتر بوده و این نسبت در پایان دهه ۹۰ همچنان بدون تغییر است، نشان‌دهنده اوج اختلال و عیب در بازار مسکن بوده و سطح بالای غلبه جریان سمی در این بازار را منعکس می‌کند، چراکه در نیمه دهه ۹۰ ساخت و عرضه مسکن مهر وجود داشت و بازار ساخت‌و‌ساز کشور نیز از رونق نسبی برخوردار بود. اما در حال حاضر نه خبری از ساخت و عرضه پروژه‌های بزرگ‌مقیاس مسکن مهر است و نه ساخت‌و‌ساز رونق دارد. آمار صدور پروانه ساختمانی دست‌کم در طول دو، سه سال اخیر، نشان‌دهنده عمق رکود فعالیت ساختمانی سازنده‌ها بوده و با این حال همچنان نسبت بین موجودی خانه‌های کشور و تعداد خانوارها با وجود کاهش عرضه، بهبود پیدا نکرده است؛ بنابراین در این شرایط سیاست بهینه دولت باید استفاده از ابزار‌های در اختیار خود برای تامین مسکن باشد و به نظر می‌رسد این سیاست فوریت به‌مراتب بیشتری نسبت به ساخت و عرضه مسکن دارد.