درد مسکن چگونه درمان می‌شود؟
_ روزنامه وطن امروز نوشت: مسکن یکی از نیاز‌های اولیه بشر و مهم‌ترین کالایی است که تامین آن سهم قابل توجهی از درآمد عامه مردم را به خود اختصاص می‌دهد. در این میان نوسانات قیمتی غیرمعمول این کالا در ایران که به وفور در سال‌های اخیر تجربه شده، باعث حذف قشر با درآمد متوسط و ضعیف جامعه از گردونه تقاضای موثر شده و در سال‌های اخیر دسترسی به مسکن مناسب را به یک آرزوی دست‌نیافتنی مبدل کرده است. بر این اساس در پاره‌ا‌ی از موارد حوزه تامین و توزیع مسکن به موضوع و مصداق شکست بازار بدل شده و ضرورت دخالت دولت را مؤکد می‌کند. عدم اتخاذ سیاست‌های مناسب برای بازار مسکن طی یک دهه گذشته باعث شده است موضوع مسکن به یک بحران جدی تبدیل شود. طبق داده‌های مرکز آمار، بازار مسکن نیازمند عرضه حداقل ۱۰ میلیون مسکن طی ۴ سال آینده است. در این راستا اجرای سیاست‌های مالیاتی مانند مالیات بر خانه‌های خالی و عایدی سرمایه، شناسایی زمین‌های مناسب دولتی برای مسکن‌سازی، تکمیل پروژه‌های مسکن مهر و طرح اقدام ملی، تمرکز بر بافت‌های فرسوده و راه‌اندازی سیستم پیش‌فروش ساختمان باید جزو اولویت‌های وزیر راهوشهرسازی دولت سیزدهم باشد.
در شرایطی هفته گذشته وزیر راه‌و شهرسازی دولت سیزدهم توسط مجلس انتخاب شد که وزارت راهوشهرسازی طی ۸ سال گذشته با مدیریت ناکارآمد، تامین یکی از نیاز‌های اساسی مردم یعنی مسکن را با بحران جدی روبه‌رو کرده است. بررسی شاخص‌های بازار مسکن حاکی از آن است جبران عقب‌افتادگی‌ها از یک طرف و به حالت طبیعی رساندن بازار مسکن از طرف دیگر، امری دشوار خواهد بود که امید است با مدیریت هوشمندانه، به‌کارگیری دانش و پیگیری شبانه‌روزی امکان‌پذیر شود. با این حال، بهره‌گیری از تجارب دولت‌های قبل و برخی کشور‌های خارجی در این زمینه بسیار حیاتی است. با بررسی این تجربیات، اقدامات کلیدی لازم که وزیر راهوشهرسازی باید برای بهبود بازار مسکن انجام دهد در ادامه مورد بررسی قرار گرفته است.
سیاست‌های مالیاتی در بازار مسکن؛ پیش‌نیاز سیاست‌های پولی
اولین اقدامی که وزیر راهوشهرسازی باید انجام دهد، در حوزه مدیریت بازار است و آن استفاده از ابزار‌های کنترل‌گر و تنظیم‌گر مالی در بازار مسکن است. اتخاذ سیاست‌های مالیاتی در این زمینه از آن جهت مهم است که با جلوگیری از رشد بی‌ضابطه قیمت‌ها در آینده و کاهش ریسک کسب و‌کار‌های حوزه مسکن، امکان استفاده از سیاست‌های پولی را تسهیل خواهد کرد.
۴ ابزار مهم در این حوزه به ترتیب مالیات بر خانه‌های خالی، مالیات بر عایدی سرمایه، مالیات سالانه املاک و مالیات بر زمین‌های بایر است. قانون مالیات بر خانه‌های خالی سال گذشته به دولت ابلاغ شده است و قبل از اتمام مهلت قانونی آن باید هر چه سریع‌تر توسط وزارت راهوشهرسازی به مرحله اجرا برسد. مالیات بر عایدی سرمایه نیز در مرحله طراحی متن قانون توسط مجلس است که نیاز است وزارت راهوشهرسازی به عنوان یکی از ذی‌نفعان اصلی این قانون، اقدامات جدی خود را جهت اجرایی شدن هر چه سریع‌تر آن به کار گیرد.
شناسایی و به‌کارگیری زمین‌های مناسب جهت ساخت مسکن برای اقشار کم‌درآمد
اقدام بعدی مربوط به حوزه ساخت و عرضه مسکن برای اقشار کم‌درآمد است. وزارت راهوشهرسازی باید بستر تهیه مسکن به صورت ملکی را برای همه افراد جامعه، متناسب با ظرفیت خانوار‌ها و شهر‌ها ایجاد کند. از طرفی با توجه به اینکه اقشار کم‌درآمد در اولویت تهیه مسکن هستند، دومین اقدام وزیر راهوشهرسازی باید شناسایی زمین‌های مناسب جهت اجرای پروژه‌های مسکن‌سازی و سکونت مردم شهر‌ها و روستا‌ها باشد. هر چند با توجه به وسعت کشورمان این اقدام ممکن است کمی زمانبر باشد، اما عدم بررسی و شناسایی دقیق این زمین‌ها از نظر موقعیت جغرافیایی، اشتغال ساکنان، محیط‌زیست و دسترسی به حمل‌ونقل، هزینه‌های به مراتب بیشتری را در آینده به دولت و این وزارتخانه تحمیل خواهد کرد.
یکی از مشکلاتی که دولت در این زمینه با آن روبه‌رو است، نبود اطلاعات جامع و سیستمی از زمین‌های دولتی است که به دلیل کوتاهی دولت‌های پیشین به یکی از چالش‌ها در تعریف پروژه‌های انبوه سازی مسکن تبدیل شده است.
به سرانجام رساندن پروژه‌های مسکن مهر و اقدام ملی
یکی دیگر از اقدامات اولویت‌دار که باید در کنار اقدام دوم همزمان پیگیری شود، مربوط به پروژه‌های ناتمام دولت‌های قبل یعنی مسکن مهر و مسکن ملی است. تعدادی از پروژه‌های مسکن مهر، با وجود گذشت بیش از ۸ سال، به دلیل عدم توجه دولت قبل اجرا نشده است و تعدادی از مردم سال‌هاست بلاتکلیف مانده‌اند، لذا در اسرع وقت این پروژه‌ها باید به سرانجام برسد.
درباره پروژه‌های اقدام ملی مسکن نیز ابتدا باید از وضعیت متقاضیان اطلاعات کافی به دست آید، سپس وضعیت تخصیص واحد‌های مسکونی به متقاضیان برآورد شود که به چه میزان خانوار تعلق یافته است و چه میزان در صف انتظار قرار دارند. همچنین لازم است میزان پیشرفت مسکن‌های تخصیص یافته پیگیری شود و برای کسانی که در صف انتظار هستند، پروژه‌ها در صف تعریف و تخصیص قرار گیرد. مهم‌ترین چالش درباره کسانی که منتظر تخصیص هستند، مساله نداشتن زمین‌های مناسب و عدم توانایی در تعریف و طراحی پروژه‌هاست.
تمرکز بر ظرفیت بافت فرسوده جهت افزایش عرضه مسکن
چهارمین اقدام وزیر راهوشهرسازی باید توجه به ظرفیت‌های صاحبان سرمایه در بازار مسکن باشد. منظور از صاحبان سرمایه خانوار‌هایی هستند که زمین یا نقدینگی لازم برای تهیه مسکن را دارند. دسته‌ای از این افراد، متقاضیانی هستند که در بافت‌های فرسوده زندگی می‌کنند و می‌توان با ایجاد قرارداد‌های نوین ساخت بین صاحبان سرمایه، توسعه‌گران و مالکان، باعث ایجاد تحول در این مناطق شد؛ اقدامی که به دلیل وجود دشواری‌های اجتماعی و فرهنگی، در دولت‌های قبل مورد توجه قرار نگرفته و در آن تنها به تصویب قانون و مشوق‌هایی مانند وام و معافیت مالیاتی برای این مناطق بسنده شده است. طبق تجارب سایر کشورها، بهترین روش حل مساله بافت‌های فرسوده استفاده از روش کلید به کلید و جابه‌جایی خانوار‌ها به صورت منطقه به منطقه است که در اجرا باید برنامه عملیاتی مدونی برای آن طراحی شود.
راه‌اندازی سیستم پیش فروش ساختمان در بازار مسکن
سیاست دیگری که باید در بازار مسکن عملیاتی شود، راه‌اندازی سیستم پیش‌فروش ساختمان است. در واقع این سیستم مناسب آن دسته از صاحبان سرمایه است که می‌توانند در تعامل با هم نقدینگی لازم برای عرضه و تهیه مسکن را تامین کنند. طبق تجارب کشورها با استفاده از این روش، هم در طرف عرضه و هم در طرف تقاضا، برای متقاضیان منابع مالی موقعیتی پیش می‌آید که محدودیت‌های خود را برطرف کنند.
طی دهه‌های گذشته تخلفات گسترده‌ای در حوزه قرارداد‌های پیش‌فروش به وجود آمده است که اعتماد بین متقاضیان و عرضه‌کنندگان را برای به‌کارگیری این ابزار خدشه‌دار کرده است. به رغم تصویب قانون پیش‌فروش ساختمان در سال ۸۹، ضعف‌های موجود در متن قانون در ۲ بخش مسائل حقوقی و اقتصادی باعث شده است این ابزار کارایی لازم را نداشته باشد؛ بنابراین در سمت تقاضا بسیاری از خریداران به علت نداشتن اعتماد به سازندگان، استفاده از روش پیش‌فروش ساختمان را پرریسک ارزیابی می‌کنند. همچنین در طرف عرضه طی سالیان اخیر به دلیل وجود تورم‌های کوتاه‌مدت در ۲ نهاده زمین و مصالح، ریسک سازندگان نیز افزایش یافته و تولید مسکن در بازار مختل شده است.
بسیاری از سازندگان در حالت معمول تمایل به استفاده از این روش برای تامین مالی ساخت دارند، اما به محض بروز نشانه‌هایی از ریسک دست از کار می‌کشند و قدرت عقد قرارداد با خریداران مسکن را نخواهند داشت؛ در نتیجه پیوند بین عرضه و تقاضا برقرار نخواهد شد، لذا مهم‌ترین اقدامی که دولت می‌تواند در این بخش در کنار استفاده از سیاست‌های مالی اتخاذ کند، استفاده از ظرفیت بازار‌های آتی برای کاهش ریسک قرارداد‌ها از جنبه تامین مصالح است که باعث خواهد شد متقاضیان و عرضه‌کنندگان با اطمینان خاطر به برنامه‌ریزی و انجام معامله در بازار خرید و فروش مسکن اقدام کنند.