انتظار خرید مسکن در تهران به ۷۷ سال رسید
- روزنامه همشهری نوشت: میانگین قیمت هر مترمربع زیربنای مسکونی در شهر تهران به ۳۰ میلیون تومان رسیده و در این شرایط یک خانوار متوسط تهرانی به‌طور میانگین باید برای خرید یک دستگاه آپارتمان ۷۵ متری با پس‌انداز یک‌سوم کل درآمد سالانه خود، ۷۷ سال منتظر بماند؛ این درحالی است که سن امید به زندگی در ایران ۷۶ سال برآورد شده است.
بررسی‌ها نشان می‌دهد درصورتی‌که قیمت مسکن و درآمد خانوارها در سال ۱۴۰۰ معادل میانگین ۳۰ سال اخیر افزایش پیدا کند، شاخص دسترسی خانوار‌های طبقه متوسط تهرانی برای خانه‌دار شدن، یعنی تعداد سال‌هایی که باید کل درآمد خود را برای خرید خانه پس‌انداز کنند به ۲۵.۵ سال خواهد رسید و آن‌ها با فرض پس‌انداز یک‌سوم درآمد خود در طول سال، بعد از ۷۷ سال می‌توانند یک واحد آپارتمان ۷۵ متری در منطقه متوسط تهران خریداری کنند. البته این سناریو به قیمت امروز و با فرض ثبات ارزش ریال و تثبیت درآمد خانوار و قیمت مسکن شدنی است و هرگونه تغییر در این شاخص‌ها می‌تواند دوره انتظار را نیز تغییر دهد.
یک عمر انتظار
محاسبات شاخص دسترسی مسکن براساس آمار‌های بانک مرکزی، وزارت راه و شهرسازی و مرکز آمار ایران نشان می‌دهد که میانگین ارزش یک واحد آپارتمان ۷۵ متری مطابق با الگوی مصرف در شهر تهران با قیمت‌های فعلی به ۲ میلیارد و ۳۰۰ میلیون تومان رسیده که در بهترین سناریو تقریباً ۲۴ برابر میانگین کل درآمد یک خانوار تهرانی در سال ۱۳۹۹ است. بررسی‌های تغییر درآمد خانوار‌های تهرانی در ۳۰ سال اخیر از میانگین رشد ۲۱.۶ درصدی درآمد خانوارها در هر سال حکایت دارد.
با این حساب، با فرض اینکه درآمد خانوار‌های تهرانی در سال ۱۴۰۰ به‌اندازه میانگین ۲۹ سال اخیر رشد کند و قیمت مسکن بدون هیچ تغییری تا پایان سال ثابت بماند، باز هم میانگین ارزش یک آپارتمان ۷۵ متری در تهران حدود ۲۰ برابر میانگین درآمد سالانه یک خانوار تهرانی خواهد بود و طول دوره انتظار برای خرید مسکن باز هم به حوالی ۶۰ سال می‌رسد؛ این در حالی است که سال گذشته، ایرج حریرچی، معاون وزیر بهداشت در یک برنامه تلویزیونی، سن امید به زندگی در ایران را بالای ۷۶سال عنوان کرده بود.
به‌عبارت‌دیگر، اگر سرپرست یک خانوار تهرانی از بدو رسیدن به سن قانونی یعنی ۱۸ سالگی مستقل شود و بخواهد با پس‌انداز یک‌سوم درآمد سالانه خود خانه بخرد، به‌طور میانگین در بهترین سناریو باید ۷۸ سال عمر کند و در سناریوی محتمل نیز با فرض ثبات شرایط موجود تا ۹۵ سالگی قادر به خرید یک آپارتمان ۷۵ متری در منطقه متوسط تهران نخواهد بود.
مرکز آمار ایران در گزارش مربوط به هزینه و درآمد خانوار‌های کشور در سال ۱۳۹۹، میانگین کل درآمد یک خانوار تهرانی در این سال را ۹۵ میلیون و ۷۰۱ هزار تومان برآورد کرده است؛ یعنی به‌طور میانگین هر خانوار تهرانی در سال قبل ماهانه ۷ میلیون و ۹۷۵ هزار تومان درآمد داشته که البته با توجه به اختلاف دوبرابری آن با حداقل مزد قانون کار، رقم بزرگی محسوب می‌شود و می‌تواند برای بسیاری از خانوار‌های تهرانی مصداق پیدا نکند، اما حتی اگر این مبلغ به‌عنوان میانگین کل درآمد یک خانوار تهرانی پذیرفته شود، باز هم در مقایسه با ارزش ریالی مسکن حرفی برای گفتن نخواهد داشت.
قدرت ۵ برابری مسکن به درآمد
بررسی آمار‌های مربوط به تغییرات درآمد خانوار‌های تهرانی و تحولات قیمت مسکن از سال ۱۳۷۱ تا سال ۱۳۹۹ حاکی از این است که در این دوره ۲۹ ساله، درآمد خانوار‌های تهرانی حدود ۲۲ هزار و ۴۶۰ درصد رشد کرده و از حدود ۴۲۴ هزار تومان در سال ۱۳۷۱ به ۹۵ میلیون و ۷۰۱ هزار تومان در سال ۱۳۹۹ رسیده است. در مقابل اما، شیب افزایش قیمت مسکن در این دوره ۲۹ ساله بسیار بیشتر بوده و میانگین قیمت هر آپارتمان ۷۵ متری مطابق با الگوی مصرف از حدود ۲ میلیون و ۱۷۰ هزار تومان در سال ۱۳۷۱ به حوالی ۲ میلیارد و ۲۷۰ میلیون تومان در سال ۱۳۹۹ رسیده است.
به‌عبارت‌دیگر، رشد قیمت مسکن در این دوره زمانی ۴.۶۵ برابر میزان رشد درآمد خانوار‌های تهرانی بوده و برای همین دوره انتظار خرید مسکن که در سال ۷۱ کمتر از ۱۸ سال بوده، در سال گذشته از ۷۱ سال هم عبور کرده است. به‌عبارت‌دیگر، در سال ۱۳۷۱ یک خانوار متوسط تهرانی می‌توانست با پس‌انداز کل درآمد خود در ۶ سال، یک آپارتمان ۷۵ متری در منطقه متوسط تهران خریداری کند، اما همین خانوار متوسط تهرانی در سال ۱۳۹۹ باید کل درآمد خود در ۲۵ سال را برای خرید همان آپارتمان ۷۵ متری اختصاص دهد. البته فراز و فرود تورم و رکود و رونق متوالی بازار مسکن، در میان‌مدت می‌تواند رابطه میان درآمد و قیمت مسکن را تغییر دهد و دوره انتظار را کم یا زیاد کند؛ به‌گونه‌ای که مثلاً در سال ۱۳۷۹، پس از راکد شدن بازار مسکن و تداوم رشد درآمد خانوارها، بهترین شرایط برای خانه‌دار شدن ایجاد شده و یک خانوار متوسط تهرانی توانسته با اختصاص درآمد ۳.۹ سال خود، یک آپارتمان متوسط ۷۵ متری خریداری کند، اما خانوار‌هایی که باوجود قدرت خرید در آن سال نسبت به تأمین مسکن موردنیاز خود اقدام نکرده‌اند، تقریباً در هیچ سال دیگری چنین فرصتی را به‌دست نیاورده‌اند.
پرش‌های ۷.۲ درصدی رؤیای مسکن
درآمد خانوارها و ارزش مسکن در ۲۹ سال گذشته متوالی و ناهمگون بوده، اما به‌طور میانگین درآمد خانوار‌های تهرانی در این دوره سالانه ۲۱.۶ درصد و ارزش مسکن سالانه ۳۰.۴ درصد افزایش پیدا کرده است. البته به واسطه اینکه همواره ارزش مسکن معادل چندین سال درآمد یک خانوار بوده، افزایش ۳۰.۴ درصدی ارزش آپارتمان در هر سال می‌تواند دوره انتظار خرید مسکن را به میزان قابل‌توجهی نسبت به سال قبل افزایش دهد. با این تفاصیل، نکته قابل تأمل این است اگر در سال‌جاری و سال‌های بعد نیز روند افزایش درآمد خانوار و افزایش قیمت مسکن طبق الگوی ۲۹ سال گذشته ادامه پیدا کند، طول دوره انتظار مسکن سالانه بیش ۷.۲ درصد افزایش می‌یابد و حداقل روی کاغذ، هیچ راهی برای تحقق رؤیای خانه‌دار شدن طبقه متوسط شهری با اتکا به دستمزد ناشی از کار باقی نمی‌ماند.
به‌عبارت‌دیگر، با فرض تداوم الگوی ۲۹ ساله افزایش درآمد خانوار و قیمت مسکن در شهر تهران، میانگین دوره انتظار خانوار‌های تهران برای خرید مسکن که در گذشته ۷۱ سال بوده، در سال‌جاری به حدود ۷۷ سال و در سال آینده به بیش از ۸۱ سال خواهد رسید. البته در این میان ممکن است با راکد شدن بازار مسکن در یک یا چند سال، افزایش دوره انتظار هم متوقف شود، اما بعد از آن با نخستین جهش قیمت مسکن، طول دوره انتظار برای خرید مسکن نیز جهش خواهد کرد.
بررسی‌ها نشان می‌دهد، نظیر این اتفاق در سال‌های ۸۶، ۸۹ و ۹۷ به وضوح تجربه شده؛ به‌گونه‌ای که در سال ۸۶ یکباره با جهش قیمت مسکن، دوره انتظار خرید مسکن ۵ سال (معادل ۲۹ درصد) افزایش پیدا کرده، در سال ۸۹ حدود ۱۲ سال (معادل ۵۲ درصد) و در سال ۹۷ حدود ۲۸ سال (معادل ۹۳ درصد) بیشتر شده است. روایت دیگر این آمار و ارقام این است که به‌دلیل کاهش پیوسته قدرت خرید خانوارها در برابر تورم و افت ارزش ریال و همچنین حفظ و به‌روزرسانی ارزش مسکن در مصاف با تورم و جهش نرخ ارز، همواره تحقق رؤیای خرید مسکن مناسب توسط خانوارها سخت‌تر می‌شود.