۲ روایت رسمی متناقض از بازار مسکن
- روزنامه همشهری نوشت: بازار مسکن در دوره رکود و اصلاح بازارها، همچنان متورم است و رشد نسبی قیمت را تجربه می‌کند؛ اما جالب اینجاست که تحولات این بازار از نگاه مرکز آمار و بانک مرکزی متفاوت است و لزوماً حرکات بازار در گزارش‌های این دو مرجع همسو نیست.
باوجوداینکه دو مرجع رسمی انتشار اطلاعات مربوط به معاملات بازار مسکن با فاصله حدود یک‌ماهه گزارش‌های خود را منتشر می‌کنند، بازهم تفاوت در تحلیل و برآورد این دو مرجع به‌قدری است که پی بردن به واقعیت را مشکل می‌کند. به‌عنوان‌مثال، بانک مرکزی در گزارش مربوط به تحولات بازار مسکن شهر تهران در اردیبهشت ۱۴۰۰، از کاهش ۱.۸ درصدی قیمت نسبت به ماه قبل خبر داده بود؛ اما در گزارش مرکز آمار ایران که دیروز منتشر شد، افزایش ۳ درصدی قیمت مسکن در تهران به ثبت رسیده است.
رونق یا رکود؟
گزارش‌های میدانی از بازار مسکن شهر تهران، حاکی از این است که این بازار ازنظر وضعیت معاملات در رکود شدیدی به سر می‌برد و در حالت عادی، خریدوفروش واحد‌های مسکونی تقریباً متوقف شده است. البته با توجه به اینکه بیش از ۱۰ هزار واحد صنفی مشاور املاک دارای مجوز در شهر تهران فعال است و در شرایط فعلی کل معاملات خریدوفروش مسکن در شهر تهران به‌زحمت از ۳ هزار معامله فراتر می‌رود، در بهترین حالت در هرماه از هر ۳ بنگاه ملکی فقط یک بنگاه قادر است یک معامله ملکی ثبت کند و به همین واسطه، اظهارنظر مشاوران املاک مبنی بر رکود سنگین بازار در گزارش میدانی، گزاره اشتباه و بی‌راهی نیست.
بااین‌وجود، فضای کلی بازار در آمار مراجع رسمی نیز بیش از اینکه بیانگر روانی معاملات و رونق خریدوفروش باشد، از رکود شدید و افت محسوس معاملات حکایت دارد و فقط از منظر قیمت کشف شده در معاملات اختلاف‌نظر‌هایی دیده می‌شود که بخشی از آن می‌تواند ناشی از تفاوت شیوه آمارگیری باشد؛ اما بخشی نیز متهم به منعکس نکردن واقعیت‌ها و به اصطلاح، دست‌کاری در آمار است که البته مقیاس و معیاری برای اثبات آن وجود ندارد و نمی‌تواند فراتر از یک فرضیه مطرح شود.
اختلاف ۴.۸ درصدی قیمت
حدود یک ماه پیش که بانک مرکزی جمهوری اسلامی، گزارش تحولات مسکن شهر تهران در اردیبهشت را منتشر کرد، از تداوم افت قیمت در این بازار و کاهش ۱.۸ درصدی قیمت در معاملات اردیبهشت١٤٠٠ خبر داد. حالا اما، مرکز آمار ایران در گزارشی که دیروز برای معاملات اردیبهشت‌ماه بازار مسکن شهر تهران منتشر کرده، نه‌تن‌ها بر افت ۱.۸ درصدی قیمت که بانک مرکزی ادعا می‌کند، خط کشیده، بلکه افزایش ۳ درصدی قیمت را نیز به ماجرا افزوده است.
البته مرکز آمار در سری جدید گزارش‌های مسکن، از روش هدانیک (Hedonic) استفاده می‌کند که در آن اثرات متقابل میان کیفیت محیطی و مسکن عرضه شده در بازار نیز مدنظر قرار می‌گیرد درحالی‌که گزارش بانک مرکزی، با اتکا به اطلاعات خام سامانه املاک و مستغلات و پس از حذف اطلاعات مشکوک و به شیوه میانگین وزنی تهیه و منتشر می‌شود. مزیت گزارش بانک مرکزی در این است که در کنار قیمت، نمایی از تعداد معاملات بازار نیز به دست می‌دهد درحالی‌که مرکز آمار فقط بر قیمت مسکن متمرکز است و تلاش دارد بر اساس شاخص‌های تطبیق‌پذیر، تغییرات واقعی قیمت مسکن را ارائه دهد. به‌هرحال، نتیجه این دو شیوه متفاوت، اختلاف ۴.۸ درصدی میانگین قیمت اعلامی از سوی دو مرجع است که هرکدام از جهاتی درست است؛ اما از نگاه جامعه و بازار، مشخص نیست که کدام‌یک باید ملاک قضاوت قرار گیرد.
روایت مرکز آمار از بازار مسکن اردیبهشت
محاسبات و بررسی‌های مرکز آمار ایران به روش هدانیک، حاکی از این است که در اردیبهشت ۱۴۰۰، عدد شاخص قیمت املاک مسکونی شهر تهران بر اساس ماه پایه فروردین١٣٩٥ به ۷۱۱.۶ واحد رسیده که نسبت به ماه قبل ٣درصد افزایش نشان می‌دهد. با توجه به اینکه در گزارش فروردین‌ماه، میزان رشد قیمت مسکن فقط ۰.۱ درصد اعلام شده بود، می‌توان گفت تورم مسکن در اردیبهشت ۱۴۰۰ بالغ‌بر ۲.۹ درصدی بیش از تورم ماه قبل از آن بوده است. همچنین بر اساس محاسبات مرکز آمار ایران، نرخ تورم نقطه‌ای مسکن شهر تهران در اردیبهشت امسال، نسبت به فروردین‌ماه به عدد ۷۱.۸ درصد رسیده که در مقایسه با همین اطلاع در فروردین (۸۲.۶ درصد) بالغ‌بر ۱۰.۸ درصدی کاهش دارد.
به‌عبارت‌دیگر، درصد تغییر قیمت مسکن در اردیبهشت امسال نسبت به اردیبهشت سال قبل، ۱۰.۸ درصدی کمتر از تغییر قیمت در فروردین امسال نسبت به فروردین سال قبل است. البته در گزارش بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن شهر تهران در اردیبهشت، به دنبال کاهش ۱.۸ درصدی تورم بازار مسکن در این ماه، تورم نقطه‌به‌نقطه نسبت به ماه مشابه سال قبل نیز ۶۹.۷ درصد اعلام شده که ۲.۱ درصد کمتر از برآورد مرکز آمار ایران است.
با توجه به شرایط اقتصاد ایران، کاهش تورم نقطه‌به‌نقطه، یکی از نشانه‌های فروکش کردن تنش تورمی در بازار مسکن محسوب می‌شود که در صورت تداوم وضعیت موجود اقتصاد، می‌تواند در ماه‌های آتی نیز تا زمان رسیدن به ثبات، ادامه پیدا کند. نکته آخر اینکه، با استناد به محاسبات مرکز آمار ایران در گزارش مسکن شهر تهران در اردیبهشت ۱۴۰۰، نرخ تورم سالانه املاک مسکونی شهر تهران در ۱۲ ماهه منتهی به اردیبهشت امسال معادل ۱.۸۴ درصد بوده که نسبت به همین اطلاع در ماه قبل ٢.٦واحد درصد افزایش نشان می‌دهد.