پیش‌بینی افت قیمت مسکن با خروج دلالان از این بازار

_ روزنامه جوان نوشت: «ازدواج از جوانان، مسکن و کار از ما» همین جمله منتخب سیزدهمین دوره ریاست جمهوری ایران سیگنال خروج دلالان و سفته بازان را از بازار مسکن کلید زد، زیرا سیاست‌های دولت آتی در حوزه مسکن روی کاهش نرخ نهاده اصلی تولید مسکن یعنی زمین و افزایش ساخت و ساز مسکن معطوف شده‌است، البته نگرانی از تخلیه حباب‌قیمت در بازار مسکن و همچنین تسلط ابزار‌های مالیاتی بر زمین و مسکن دپو شده در صف دارایی‌های اشخاص حقیقی و حقوقی خبر از ریزش نرخ در بازار مسکن می‌دهد، این در حالی است که رئیس اتحادیه املاک نیز کاهش نرخ مسکن در نیمه‌دوم سال ۱۴۰۰ را در رأس پیش‌بینی‌های خود قرار داده است.

 

اگر کمی به عقب برگردیم و سیاست‌های نامزد‌های ریاست جمهوری‌۱۴۰۰ را در حوزه مسکن مرور کنیم، همه نامزد‌ها روی افزایش تولید مسکن و کنترل نرخ‌ها تأکید داشتند، یکی از جمله‌های شاخص آیت‌الله‌رئیسی به عنوان منتخب سیزدهمین دوره ریاست جمهوری در جریان رقابت‌ها و مناظره‌های انتخاباتی خطاب به جوانان این بود که «کار و مسکن از ما و ازدواج از جوانان»، در همین حال ساخت ۴‌میلیون مسکن با آورده اولیه صفر، زمین رایگان و وام ارزان بدون یک‌ریال بودجه دولتی جزو مشخصه‌های اصلی طرح مسکن ایشان بود.

 

یکی از افسوس‌های حسن روحانی در هشت‌سال اخیر بی‌توجهی عباس‌آخوندی به عنوان شخصی که از سال‌۹۲ تا مهر‌سال‌۹۷ سکاندار وزارت راه و شهرسازی بود، به حوزه ساخت و ساز مسکن و به ویژه احیا و بهسازی بافت‌های فرسوده در کشور بود، البته اختلاف نظر حسن‌روحانی با عباس آخوندی در بخش سیاست‌های مسکن در دولت دوازدهم علنی شد، اما از آنجایی که در این سال‌ها ایران به‌طور مجدد در تحریم‌های اقتصادی قرار گرفت، دولت عملاً توجه خود را صرفاً به تأمین هزینه‌های جاری کشور معطوف کرد.

 

ناکارآمدی سیاست‌های حوزه زمین و ساختمان در دولت حسن روحانی هم بازار ساخت و ساز مسکن را به رکود برد و هم اینکه زمینه‌ای ایجاد کرد تا متوسط نرخ هر متر مربع مسکن در تهران در هشت‌سال از محدوده ۳ میلیون تومان به ۳۰‌میلیون تومان برسد، البته کارشناسان اقتصادی بر این باورند که نرخ مسکن در سال‌۹۹ به تأسی از رشد بازار‌های ارز و سهام و طلا جهش کرد و همزمان با کاهش نرخ‌ها در بازار‌های مالی و کالایی دیگر نرخ مسکن کاهش نیافت از این رو انتظار کاهش ۲۰ تا ۴۰‌درصدی قیمت مسکن در بین افکار عمومی وجود دارد.

 

عباس آخوندی به عنوان وزیر‌راه و شهرسازی دولت روحانی طی سال‌های‌۹۲ تا مهرماه‌۹۷، فقط منتقد جدی طرح مسکن مهر بود و یکی از ضعیف‌ترین کارنامه‌ها را در بعد مسکن در میان وزرای ادوار گذشته دارد، نکته جالب توجه در دوران مدیریت وی این بود که بار‌ها به دلیل ضعف مدیریتی در مجلس استیضاح شد و در نهایت نیز استعفا کرد، با این مشخصه مهم در دوران مدیریتش که خط اعتباری مسکن مهر برای دو دهه در اختیار بانک دولتی و تخصصی مسکن قرار گرفت، اما همچنان گفته می‌شود که مسکن مهر به اتمام نرسیده است.

 

بی‌توجهی به حوزه مسکن طی هشت‌سال اخیر تاجایی ادامه یافته که سهم تسهیلات مسکن از منابع بانکی به حداقل ممکن رسیده‌است، در صورتی که جا دارد حداقل ۲۰۰‌هزار میلیارد‌تومان منابع به حوزه ساخت و تولید مسکن اختصاص یابد، به هر ترتیب از روز‌های تیره و تار بخش مسکن طی هشت‌سال گذشته که بگذریم، خوشبختانه دولتی بر سر کار خواهد آمد که پیشاپیش توجه ویژه‌ای به حوزه تولید و کاهش نرخ مسکن دارد.

 

بررسی‌های میدانی از سطح بنگاه‌های مشاوران املاک و همچنین فضای مجازی بیانگر آن است که در کنار افزایش فایل‌های فروش مسکن، با وجودی‌که صاحب ملک نرخ‌های را پایین آورده است، از لفظ ارائه تخفیف به خریدار واقعی نیز استفاده می‌کنند. فعالان بازار ملک بر این باورند که بازار‌های موازی ملک همگی دچار کاهش قیمت شده‌اند و انتظار برای ریزش قیمت‌ها همزمان با آغاز دولت سیزدهم در بین افکار عمومی بالا گرفته‌است، از این انتظار کاهش قیمت مسکن بی‌شک نرخ را در بازار با تعدیل منفی مواجه خواهد کرد، البته ابزار‌های مالیاتی هم در کمین بازار است که ملاکان بزرگ ترجیح می‌دهند، ملک‌های اضافی را از سبد دارایی‌های خود خالی کنند.

 

یکی از مشکلات بازار مسکن این است که هم قدرت خرید در بازار کم است و هم اینکه انتظار برای کاهش قیمت موجب شده‌است تا خریداران تا تخلیه حباب قیمتی مسکن خرید‌های خود را به تأخیر بیندازند، از این رو تحلیلگران معتقدند نیمه‌دوم سال جاری همزمان با آغاز به کار دولت سیزدهم و عملیاتی شدن طرح‌های مسکن‌سازی در این دولت نرخ مسکن کاهش قابل ملاحظه‌ای یابد.

 

در همین باره رئیس اتحادیه مشاوران املاک در گفتگو با تسنیم با بیان اینکه آیت‌الله رئیسی قاطعیت و پشتکار دارد که با این دو ویژگی می‌توان به آینده خوب اقتصاد کشور امیدوار بود، تصریح کرد: با توجه به این‌که مسکن دغدغه دولت سیزدهم است و بار‌ها بر حل آن تأکید کرده، می‌توانیم پیش‌بینی کنیم در شش‌ماه دوم سال با افت قیمت مسکن مواجه خواهیم شد. مصطفی قلی‌خسروی اضافه کرد: از سوی دیگر به دلیل نوع نگاه رئیس‌جمهور سیزدهم، ایشان قطعاً از بخش خصوصی برای اداره امور بهره می‌برد و این مسئله به نفع اقتصاد کشور خواهد بود.

 

عضو سابق شورای عالی مسکن با بیان این‌که بخش مسکن هیچ وابستگی‌ای به خارج ندارد و تمام نهاده‌های ساختمانی در کشور تولید می‌شود، اظهار کرد: مسکن لکوموتیو و پیشران اقتصاد است. با توجه به نیاز کشور و کمبود‌های چند ساله اخیر نیاز است ساخت و ساز‌ها با اجرای طرح‌های قوی تقویت شود. افشین پروین‌پور با بیان این‌که ساخت مسکن می‌تواند رشد اقتصادی را دو برابر کند، افزود: یک تیم تخصصی و پژوهشی در حوزه اقتصاد و مسکن حدود هفت‌ماه است روی طرحی کار می‌کند که ارتقا یافته و تقویت شده طرح مسکن مهر است و هم اکنون به عنوان یکی از برنامه‌های اصلی دولت مردمی آیت‌الله‌رئیسی در دستور کار ایشان قرار دارد. وی تأکید کرد: راه حل رفع مشکل مسکن در کشور ایجاد نهضت مسکن‌سازی است، اصول طرح مذکور همان اصول مسکن مهر است، یعنی زمین رایگان، وام ساخت ارزان‌قیمت و به‌کارگیری ظرفیت بخش خصوصی برای ساخت مسکن.

 

وی با ابراز این‌که اشکالات مسکن مهر در این طرح جدید برطرف می‌شود تا تکرار نشود، تصریح کرد: نظام اجرایی کشور تجربه چنین طرحی را نداشت، در مجموع این طرح نمره قبولی را گرفته است، حالا بماند برخی مسئولان سابق با نیت‌های شوم بخش مسکن و اقتصاد کشور را به خاک سیاه نشاندند.

 

وی اضافه کرد: در طرح جدید قرار است طی چهار‌سال آینده ۴‌میلیون واحد مسکونی ساخته شود؛ برای تأمین مالی این طرح از منابع بانکی با طراحی یک تیم مالی خیلی قوی اقدام خواهد شد. در تهیه این طرح فرض را بر این گرفته‌ایم که ایران تا ۱۰۰‌سال دیگر تحریم است و امریکا ما را تحریم خواهد کرد. عضو سابق شورای عالی مسکن با بیان اینکه شهرداری‌ها مسئول اجرای این طرح هستند، گفت: در طرح مسکن مهر شهرداری‌ها عملکرد خوبی نداشتند، ولی در طرح جدید شهرداری‌ها مسئول هستند. در بحث زیرساخت‌ها نیز مسائل را با توسعه‌گرایی حل می‌کنیم.