تبدیل مسکن به کالای مصرفی با اجرای دو طرح درمانی

_ روزنامه وطن امروز نوشت: سامان‌بخشی بازار مسکن یکی از دغدغه‌های مهم مردم طی سال‌های اخیر بود. نمایندگان مجلس یازدهم از آن غافل نشدند و با تصویب طرح افزایش مالیات بر خانه‌های خالی و مکلف کردن دولت به اجرای  این قانون و دریافت مالیات سنگین و پلکانی (به طور سالانه) از مالکان خانه‌های مشمول طرح، اقدامی بازدارنده برای احتکار خانه در این بازار ملتهب انجام دادند.  

 

دریافت مالیات از خانه‌های خالی یکی از طرح‌هایی بود که آذر ۹۹ در مجلس شورای اسلامی به تصویب نمایندگان مجلس رسید و پس از اینکه این طرح به تایید شورای نگهبان رسید، جهت اجرا به وزارت امور اقتصادی و دارایی ابلاغ شد. از طرح افزایش مالیات بر خانه‌های خالی به عنوان درمان گرانی و کمبود عرضه در بازار مسکن هم یاد می‌شود، چرا که کاهش نرخ اجاره‌بها در کشور یکی از اهداف اجرای این طرح است.  

 

هر چند در قانون مالیات‌های مستقیم (مصوب سال ۱۳۹۴) بر اخذ مالیات از خانه‌های خالی تاکید شده بود، اما شواهد نشان می‌دهد روش‌های پیاده‌سازی این مصوبه همراه با ابهاماتی بوده و از این رو مجلس یازدهم با اصلاح این قانون این ابهامات را رفع کرده و با توجه به اینکه آن را به شکل قانون درآورده، دولت را مکلف به اجرای آن کرده است. پیرو اجرایی شدن این قانون، ساماندهی پایگاه املاک و اسکان کشور در دستور کار قرار گرفت و اکنون شاهدیم مالکان و مستاجران در حال تکمیل سامانه ملی املاک و اسکان کشور هستند تا هر چه سریع‌تر مصوبه افزایش مالیات بر خانه‌های خالی اجرایی شود. با اجرایی شدن کامل این طرح هم قطعا شاهد تاثیر آن در بخش‌های عرضه مسکن، کاهش نرخ مسکن و کاهش اثرگذاری نوسانات اقتصادی روی این بازار خواهیم بود.  

 

با توجه به اینکه تورم افسارگسیخته و بی‌سابقه سال‌های اخیر در بازار مسکن، شکاف میان عرضه و تقاضا را تشدید و خرید خانه را به رؤیایی برای مردم تبدیل کرده، عده‌ای ناچارند اجاره‌نشین باشند، اما به دلیل عدم وجود توازن بین تعداد مالکان و مستاجران، نرخ اجاره‌بها هم طی این سال‌ها افزایش چشم‌گیری داشته که لازم بود با دریافت مالیات از خانه‌های خالی زمینه برای از بین رفتن پدیده احتکار و حبس سرمایه در بازار مسکن فراهم شود و نمایندگان مجلس یازدهم هم با قانونی کردن این طرح و انجام اصلاحاتی روی آن، در این مسیر گام نهادند که به مرور زمان با اجرای دقیق این قانون، شاهد تاثیرات مثبت آن خواهیم بود.  

 

لازم به ذکر است بر اساس آمار‌های جمع‌آوری شده در سرشماری نفوس و مسکن سال ۱۳۹۵، تعداد خانه‌های خالی سراسر کشور بیش از ۲ میلیون و ۵۰۰ هزار واحد مسکونی برآورد شده بود که همین امر نشان می‌دهد مسکن به کالایی سرمایه‌ای در کشور تبدیل شده و در پی آن، روز به روز به نرخ اجاره‌بها و خرید مسکن اضافه می‌شود. از این رو، سامان‌بخشی بازار مسکن یکی از دغدغه‌های مهم مردم بود که نمایندگان مجلس یازدهم از آن غافل نشدند و با تصویب طرح افزایش مالیات بر خانه‌های خالی و مکلف کردن دولت به اجرایی شدن این قانون و دریافت مالیات سنگین و پلکانی (به طور سالانه) از مالکان خانه‌های مشمول طرح، اقدامی بازدارنده برای احتکار خانه در این بازار ملتهب انجام دادند.  

 

قطعا اجرای طرح افزایش مالیات بر خانه‌های خالی اقدامی اساسی برای حمایت از افراد فاقد مسکن تلقی می‌شود که با اجرایی شدن آن، مسکن از حالت سرمایه‌ای خارج شده و به کالایی مصرفی تبدیل می‌شود، چرا که اجرای طرح مذکور، شرایطی را ایجاد می‌کند که سرمایه‌گذاری برای مالکان در این بازار صرفه اقتصادی نخواهد داشت و آنان ناچار می‌شوند یا خانه‌های خالی را اجاره دهند یا به فروش این منازل بپردازند که این امر منجر به افزایش عرضه مسکن‌های ساخته شده به بازار و به تبع آن کاهش نرخ اجاره بها و قیمت واحد‌های مسکونی و همچنین ساماندهی بازار مسکن می‌شود، البته میزان تاثیرگذاری این طرح بر بازار مسکن بستگی به جدیت در اجرای آن دارد.  

 

طبق گفته‌های وزیر راه‌و‌شهرسازی، مهم‌ترین هدف از اجرای قانون افزایش مالیات بر خانه‌های خالی این است که فعالیت در بازار مسکن برای سرمایه‌گذاری نباشد، بلکه برای خرید مسکن مصرفی و سرمایه‌گذاری در تولید هزینه شود. از این رو با توجه به اصلاحیه جدید قانون مالیات بر خانه‌های خالی، قانونگذار میزان مالیات را به گونه‌ای افزایش داده که خالی نگه داشتن مسکن توجیه اقتصادی نداشته باشد.  

 

بر اساس این طرح، واحد‌های مسکونی واقع در شهر‌های بالای ۱۰۰ هزار نفر جمعیت - که به استناد سامانه ملی املاک و اسکان کشور خانه خالی شناسایی شوند - چنانچه بیش از ۱۲ ماه از پایان عملیات ساخت (برای واحد‌های نوساز) یا بیش از ۶ ماه از آخرین نقل و انتقال یا آخرین زمان سکونت (برای واحد‌های غیرنوساز) گذشته باشد، در سال نخست مشمول مالیاتی به ازای هر ماه ۲ برابر ارزش جاری ماهانه ملک می‌شوند که این مالیات در سال‌های بعد، ۵۰ درصد بیش از سال قبل خواهد بود.  

 

گفتنی است این مالیات از سال دوم اجرا، مشمول تمام شهر‌ها خواهد شد و طبق مصوبات آن، ثبت وضعیت ملکی مالکان و مستاجران در سامانه جامع املاک و اسکان موجب می‌شود نحوه مالکیت آحاد مردم مشخص شود و طبق میزانی که قانون معافیت مالیاتی تعیین کرده، مالکان از اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی معاف خواهند شد و علاوه بر آن، با توجه به مدت خالی بودن واحد مسکونی اشخاص حقیقی و حقوقی طی سال‌های اول، دوم و سوم خالی نگه داشتن خانه، میزان مالیات هر خانه خالی تعیین می‌شود. اشخاص مشمول این قانون مکلفند تغییر محل سکونت یا تغییر مالکیت واحد مسکونی خود را حداکثر ظرف ۱۵ روز در سامانه ملی املاک و اسکان کشور ثبت کنند و در صورت احراز تخلف در ثبت اطلاعات در سامانه، اشخاص مشمول جریمه‌ای معادل ۲ برابر مالیات بر خانه خالی در سال اول خواهند بود.  

 

از سویی، کمیسیون تلفیق مجلس بر اخذ مالیات از خانه‌های لوکس در بودجه سال ۱۴۰۰ هم تاکید داشته و اگر این مهم محقق شود شاهد افزایش عرضه خانه‌های خالی خواهیم بود. طبق گزارش اتحادیه مشاوران املاک، اقدامات وزارت راه و شهرسازی در ۳ ماه پایانی سال ۹۹ منجر به کاهش ۲۵ تا ۳۰ درصدی قیمت مسکن در بازار شده است. با این اوصاف، اجرای کامل قانون مالیات بر خانه‌های خالی به مرور زمان تاثیر بیشتری روی کاهش قیمت‌ها در بازار مسکن خواهد داشت.  

 

بر اساس این طرح، واحد‌های مسکونی که به حکم مراجع قانونی ذی‌ربط امکان فروش یا اجاره را ندارند یا قابل سکونت نیستند، تا زمان اعلام حل و فصل دعاوی یا قابل سکونت شدن، مشمول مالیات موضوع این ماده قانونی نمی‌شوند. درباره املاک مسکونی مشاع حسب مورد میزان سهم الشرکه، مالکان مشمول مالیات موضوع این ماده خواهند شد. همچنین طبق این طرح، وزارت راه‌و‌شهرسازی مکلف است اطلاعات مورد نیاز سازمان امور مالیاتی کشور درباره واحد‌های مشمول مالیات این ماده را به صورت برخط در اختیار این سازمان قرار دهد. سازمان امور مالیاتی کشور هم موظف است مطابق فصل هشتم این قانون، مالیات متعلقه را به مالک واحد مشمول ابلاغ کند و مالک واحد خالی مکلف است ۳ ماه پس از ابلاغ، مالیات متعلقه را به نحوی که سازمان امور مالیاتی تعیین می‌کند، پرداخت کند. تاخیر در پرداخت مالیات، ماهانه مشمول جریمه ۴ درصد مالیات متعلقه خواهد بود. اجرای قانون افزایش مالیات بر خانه‌های خالی مسلما می‌تواند گامی رو به جلو برای خروج مسکن از کالایی سرمایه‌ای تلقی شود که اجرای دقیق آن به کاهش التهابات بازار مسکن منجر می‌شود. با این اوصاف، اجرایی شدن قانون مذکور بیش از هر چیز به نفع مستاجران خواهد بود.

 

همچنین مجلس یازدهم به منظور ساماندهی بازار مسکن و ایجاد توازن در میزان عرضه و تقاضا، چندی پیش اقدام به تصویب طرح جهش تولید و تامین مسکن کرد. طبق این طرح دولت با در نظر گرفتن ساز‌و‌کار‌هایی برای تامین زمین، تامین منابع مالی، تامین مصالح و خدمات ساختمانی مکلف شده طی ۴ سال به تولید و عرضه سالانه یک میلیون و ۲۰۰ هزار واحد مسکونی در شهر‌ها و روستا‌ها بپردازد.  

 

طرح جهش تولید و تامین مسکن با هدف تولید و عرضه سالانه یک میلیون واحد مسکونی، یکی از مواردی بود که از همان ابتدا در دستور کار مجلس یازدهم قرار گرفت و نمایندگان به دنبال تصویب و تبدیل به قانون شدن آن بودند و در این مسیر هم عملکرد مطلوبی داشتند به طوری که طرح مذکور با تایید شورای نگهبان به قانون تبدیل خواهد شد و دیگر راهی برای ممانعت از اجرای آن وجود نخواهد داشت.