دلالان یا قیمت تولید؛ چه عاملی مسکن را گران کرد؟
- روزنامه اعتماد نوشت: یکی از دغدغه‌های همه افرادی که خانه میسازند، متفاوت بودن و تغییرات سریع و غیرمنطقی هزینه ساخت خانه است و بر اساس آمار‌ها هزینه ساخت مسکن به صورت پیمانکاری، حدود ۱۵ درصد کمتر از ساخت و ساز شخصی تمام می‌شود.
در ساخت یک واحد مسکونی عوامل مختلفی دخیل هستند، برآورد کل هزینه ساخت ساختمان مسکونی با توجه به مساحت واحد‌های احداثی، تعداد طبقات، کیفیت ساخت، متوسط قیمت هر متر مربع اجرای سقف در ساختمان با کاربری مسکونی شامل سقف، راه‌پله، انباری‌ها، پارکینگ و ... مد نظر قرار می‌گیرد همچنین جمع هزینه‌های اجرا شامل خاکبرداری، فنداسیون، اسکلت، دیوارچینی، مصالح، دستمزد، ابزار آلات و حمل‌ونقل مصالح و ... نیز باید محاسبه شود. در این میان گفته می‌شود کیفیت ساخت مسکن متفاوت است و بر این اساس نمی‌توان عدد دقیقی را به صورت یکسان برای کلیه مناطق مدنظر قرار داد و مسلما هر چه به مناطق مرغوب‌تر نزدیک شویم، این عدد افزایش می‌یابد.
تولید مسکن کند شد
البته در سال‌های اخیر میزان ساخت مسکن افت داشته و برخی مسوولان کند شدن تولید مسکن از سال گذشته را به کرونا نسبت می‌دهند، اما از زمان وزارت عباس آخوندی در وزارتخانه راه و شهرسازی تاکنون که محمد اسلامی بر سر کار است، هنوز برنامه مشخصی برای تولید مسکن از سوی دولت ارایه نشده است.
اما اخیرا مصطفی قلی خسروی رییس اتحادیه مشاوران املاک در خصوص ساخت مسکن اعلام کرده؛ کف هزینه ساخت مسکن متری ۲.۳ میلیون و حداکثر قیمت ساخت مسکن در کل کشور متری ۴.۶ میلیون تومان اعلام شده است این در حالی است که برخی سازندگان قیمت‌های بالای ۱۰۰ میلیون تومان در هر متر مربع برای واحد‌های خود تعیین می‌کنند که همین مساله باعث رکود در این حوزه شده است و در واقع قیمت ساخت با نرخ فروش بیش از ۲۰۰۰ درصد فاصله دارد.
وی در ادامه گفته است: در دهه‌های گذشته ساخت و ساز بسیار سودآور بود و انبوه‌سازان بین ۱۰۰ تا ۵۰۰ درصد سود می‌کردند. همین مساله باعث رشد قیمت زمین و مسکن در کلانشهر‌ها شد؛ تا جایی که قیمت‌ها آنقدر بالا رفت که امروز دیگر مردم توان خرید ندارند، بنابراین بازار مسکن ظرفیت خود را از دست داده و رشد مجدد قیمت‌ها اتفاق نخواهد افتاد.
نوع کار سازنده‌ها نیز با یکدیگر متفاوت است
عطا آیت‌اللهی کارشناس بازار مسکن در خصوص فاصله ۲۰۰۰ درصدی قیمت ساخت تا نرخ فروش مسکن معتقد است؛ هر چند ساخت و ساز سود خوبی به همراه دارد، اما این رقم صحیح نیست ضمن آنکه نرخ نهایی مسکن را سازنده ملک مشخص می‌کند و واسطه‌ها هم با حضور سازنده ملک اقدام به فروش مسکن می‌کنند.
آیت‌اللهی گفت: ساخت مسکن با وجود تورم بالا و افزایش دستمزد‌ها و تغییر در نرخ مصالح ساختمانی قابل مقایسه با سال‌های گذشته نیست، ضمن آنکه نوع کار سازنده‌ها نیز با یکدیگر متفاوت است و نوع مصالح ساختمانی و هزینه‌های ساخت مسکن برای جذب سلایق مختلف مشتری‌ها و بودجه‌شان هم فرق دارد.
مسکن مهر را هم متری ۲ میلیون و ۳۰۰ هزار تومان نمی‌سازند
این کارشناس بازار مسکن در ادامه اظهار داشت: اینکه برخی ادعا می‌کنند ساخت هر متر مربع از مسکن ۲ میلیون و ۳۰۰ هزار تومان است در حالی که آن را ۱۰۰ میلیون تومان یا بیشتر نرخ‌گذاری می‌کنند اصلا منطقی به نظر نمی‌رسد چرا که این روز‌ها حتی مسکن مهر را هم متری ۲ میلیون و ۳۰۰ هزار تومان نمی‌سازند و قیمت آن بیشتر شده است.
آیت‌اللهی با اشاره به نرخ‌گذاری محصولات کشاورزی از سوی دلال‌ها در کشور افزود: موضوع نرخ‌گذاری‌ها از سوی دلال‌ها بیشتر در بخش کشاورزی کاربرد دارد تا در بخش مسکن، آنچه شاهد آنیم این است که کشاورز محصولاتش را در مزرعه با قیمت پایین به دلال‌ها می‌فروشد زیرا دسترسی به مغازه‌های سطح شهر ندارد.
او ادامه داد: هر چند گاهی شاهد خرید ملک‌های قدیمی از سوی دلال‌ها و بازسازی آن‌ها و فروش آن هستیم، اما فروش این ملک‌ها هم با سودی معقول است و تعداد این افراد هم چندان زیاد نیست و آن‌گونه که در کشور‌های دیگر این قضیه متداول است در ایران نیست.
بیت‌الله ستاریان کارشناس دیگر بازار مسکن در این خصوص گفت: فاصله ۲۰۰۰ درصدی قیمت ساخت تا نرخ فروش مسکن تنها یک اغراق است زیرا در ساخت مسکن پارامتر‌های مختلفی مطرح است. از قیمت زمین و منطقه ساخت گرفته تا هزینه‌های جانبی آن (دریافت مجوز‌های مختلف، هزینه‌های کارگری و نوسان قیمتی در مصالح ساختمانی) در قیمت‌گذاری‌ها لحاظ می‌شود.
ستاریان ادامه داد: مسلما زمینی که در فرمانیه و نیاوران برای ساخت انتخاب می‌شود با زمینی که در یافت‌آباد و جنوب تهران انتخاب می‌شود بسیار متفاوت خواهد بود، ضمن آنکه نوسان قیمت روز به روز برخی از مصالح ساختمانی را هم باید در این قضیه لحاظ کرد.
تاثیر قیمت مصالح ساختمانی در ساخت مسکن حدود ۳۵ درصد است
این کارشناس بازار مسکن تصریح کرد: البته این نکته را نباید فراموش کرد که تاثیر قیمت مصالح ساختمانی در ساخت مسکن نهایتا ۳۵ درصد است و در صورتی که قیمت مصالح ساختمانی بین ۱۰ تا ۳۰ درصد افزایش پیدا کند در قیمت کلی مسکن حدود ۳ تا ۴ درصد تاثیر خواهد داشت.
این کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه نباید مردم را از مسیر اصلی و هدفی که دارند منحرف کرد خاطرنشان کرد: نباید با برخی اظهارنظر‌ها مردم را از برنامه‌ریزی‌های‌شان فراری دهیم یا اینکه گمراه‌شان کنیم.
ستاریان در ادامه افزود: اگر گفته می‌شود بازار مسکن را دلال‌ها به هم می‌ریزند چرا باید پتانسیل ورود دلال‌ها به بازار مسکن فراهم باشد؟ به نظر می‌رسد منافع عده‌ای در این موضوع نهفته است که اصل قضیه را نادیده بگیرند و همچنان به رویه قبلی خود ادامه دهند.
افزایش ۶،۶ درصدی قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران
براساس این گزارش، متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران در اسفند سال گذشته ۳۰ میلیون و ۲۷۴ هزار و ۷۰۰ تومان بود که نسبت به ماه قبل از آن (بهمن ۹۹) که این شاخص متری ۲۸ میلیون و ۳۸۹ هزار و ۱۰۰ تومان بود، افزایش ۶.۶ درصدی و نسبت به ماه مشابه سال قبل از آن (اسفند ۹۸) که متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی ۱۵ میلیون و ۶۲۸ هزار و ۵۰۰ تومان بود، افزایش ۹۳.۷ درصدی داشته است.
بیشترین تعداد معاملات مسکن مانند سال‌های گذشته در اسفند ۹۹ به منطقه ۵ با ۷۷۴ فقره معامله مسکن اختصاص داشت و در رتبه‌های بعدی، مناطق ۱۰ و ۴ به ترتیب ۴۷۰ و ۴۵۰ فقره معامله مسکن صورت گرفته است. گزارش بانک مرکزی از بازار مسکن اسفند سال گذشته درباره تحولات اجاره‌بهای مسکن حاکی از رشد ۳۱.۴ درصدی شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و ۳۵.۲ درصدی در کل مناطق شهری است.