بازار مسکن در سالی که گذشت/ از تورم شدید تا رکود در معاملات

- بازار مسکن در سال ۹۹ روز‌های پرفراز و نشیبی را گذراند. از همان ابتدای سال اغلب فعالان بازار مسکن و افرادی که به امید کاهش قیمت و بازگشت دوباره روند نزولی قیمت‌ها مسکن خود را فروخته بودند انتظار داشتند قیمت‌ها از روند صعودی خارج و وارد فاز نزولی شود.

این توقع زمانی ایجاد شد که قیمت مسکن از فاز جهش خارج نشد و موج‌های جدید رشد قیمت را با ارتفاع بیشتر پشت سر گذاشت و با رکورد زنی‌های پی در پی از روند طبیعی خود خارج شد.

در سالی که گذشت میانگین تورم ماهانه مسکن رقم ۷.۶ درصد بوده است و این رقم نشان می‌دهد که قیمت مسکن دو برابر سال ۹۸ که تورم شدیدتری در بازار حاکم بود رشد کرده است.

افزایش قیمت مسکن در سال ۹۹ از سال‌های ۹۷ و ۹۸ بیشتر بود این در حالی است که رکود معاملات خرید مسکن هر سال سنگین‌تر می‌شود.

بررسی‌ها و نظر کارشناسان نشان می‌دهد در سال ۹۹ ترکیبی از عوامل خارجی و داخلی بر رشد شدید قیمت‌ها همراه با افت شدید معاملات اثرگذار بوده است که در این بین تأثیر عوامل خارجی نسبت به عوامل داخلی بیشتر خود را نشان می‌دهد.

سایه بازار بورس بر بازار مسکن

بازار مسکن در ۴ ماهه ابتدای سال به شدت از صعود شاخص بورس تأثیر گرفت به طوریکه اغلب افراد به واسطه سود‌های بالا در بازار سهام برای عقب نماندن از بازدهی این بازار سراغ بازار مسکن بیایند و در این بین برخی با فروش ملک خود و طمع برای سود بیشتر وارد بازار سرمایه شدند؛ البته این روند و معاملات مسکن در این بازه تأثیر چندانی بر بازار مسکن نداشت و آپارتمان‌ها به رشد خود ادامه دادند، سایر بازار بورس بر بازار مسکن تنها خریداران سرمایه‌ای را تحت تأثیر قرار نداد بلکه سمت مقابل یعنی مالکان را نیز تحت تأثیر قرار داد به طوری که توقعی که برای کاهش قیمت مسکن در اوایل سال ۹۹ وجود داشت عملاً در برابر انتظارات تورمی ناشی از بازدهی بورس و ارز کم رمق شد.

بازار بورس در زمان صعود و سقوطش یک اثر مشابه در بازار مسکن داشته است، در اواخر فصل تابستان و پس از آن شاخص روندی نزولی به خود گرفت و بازدهی بازار سهام کاهش یافت، این روند از سوی عده‌ای مطرح شد که تغییر جریان بازدهی بورس باعث افت قیمت مسکن می‌شود، اما به دلیل آنکه ریشه انتظارات تورمی در اغلب بازار‌های مالی از یک جای مشترک آغاز شده بود تغییر جهت در یک بازار نمی‌توانست دلیل محکمی برای تغییر جهت دیگر بازار‌ها باشد. حتی، چون ریشه انتظارات هنوز پابرجا بود، امن نبودن یک بازار برای سرمایه‌گذاران می‌توانست باعث هدایت سرمایه‌ها به بازار امن دیگری شود.

در اواخر تابستان ما شاهد این قضیه بودیم که سرمایه‌گذاران به سمت بازار مسکن کشانده شدند به طوری که مهرماه ۹۹ قیمت مسکن با رشد ۱۰ درصدی نسبت به شهریور ماه روبرو شد. در ماه‌های آبان و آذر به ترتیب رشد قیمت مسکن کاهش یافت و در این دو ماه دو اتفاق در بازار معاملات مسکن رخ داد، اول اینکه خرید‌های سرمایه‌ای که مربوط به تقاضای غیرمصرفی هستند در بازار مسکن فروکش کرد چرا که مشخص شد با پایان کار ترامپ ممکن است گشایش‌هایی در بازار نفت و ارز رخ دهد به همین دلیل برای تورم بیشتر در بازار مسکن دلیلی وجود نداشت دوم اینکه خریداران ملک با روند صعودی روبرو شدند و تقاضا روند افزایشی پیدا کرد.

هر شوک غیر تورمی به بازار ملک در ماه‌های آبان و آذر می‌توانست سرمایه‌گذاری در بازار مسکن را متوقف کند چرا که در این بازار خریداران برای مصرف خود اقدام نکرده بودند در دی ماه ۹۹ بازدهی در بازار‌های موازی همچون ارز و سکه با کاهش روبرو شد و افت شاخص بورس نیز ادامه یافت، اما بازار مسکن در کنار ریزش دیگر بازار‌ها توانست موقعیت خود را حفظ کند و دوباره روند صعودی پیدا کند.

عوامل موثر در روند صعودی قیمت ملک

۳ عامل داخلی در بازار مسکن و قیمت‌ها تاثیر بسزایی دارد، زمینه، مصالح و رکود ساختمانی در این بین قیمت زمین در یکسال اخیر نسبت به قیمت مسکن با شیب تند تری افزایش یافت که این روند برای سازنده‌ها انگیزه ساخت و ساز را به واسطه کاهش صرفه اقتصادی کاهش داد قیمت مصالح ساختمانی نیز در سال ۹۹ رشد قابل توجهی داشت به طوری که میانگین قیمت مصالح ساختمانی نسبت به سال ۹۸ بیش از ۱۰۰ درصد رشد پیدا کرد در این بین دو عامل تورم زمین و تورم مصالح ساختمانی، رکود ساخت و ساز مسکن را برای ششمین سال تکرار کرد و آپارتمان سازی در شهر‌های کشور با افت قابل توجهی روبرو شدند. سالانه در کشور نیاز به ساخت حدود ۹۰۰ هزار واحد مسکونی وجود دارد درحالیکه به طور متوسط در سال ۹۹ کمتر از ۵۰۰ هزار واحد مسکونی احداث شد.

احمدرضا سرحدی در گفت‌وگو با میزان در توضیح وضعیت بازار مسکن در سال ۹۹ اظهار کرد: بازار مسکن در سالی که گذشت با عواملی همچون رشد شدید تورم، رکود سنگین در بازار مسکن و افزایش شدید قیمت‌ها روبرو شد تا حدی که بسیاری از مصرف‌کنندگان نتوانستند با این شرایط برای خرید مسکن اقدام کنند.

وی افزود: بی‌تعادلی در بازار مسکن در سال ۹۹ تا حدی بر بازار حاکم شد که سرمایه‌های سوداگری نیز از بازار مسکن خارج و به سمت دیگر بازار‌های موازی حرکت کردند.

کارشناس بازار مسکن گفت: مسکن ملی نیز آنطور که باید مورد استقبال مردم قرار نگرفت و آنچه که در حال حاضر به متقاضیان تحویل داده می‌شود باقیمانده مسکن مهر از دولت قبلی است.

سرحدی تأکید کرد: با کلید خوردن مسکن مهر عده‌ای صاحبخانه شدند و باقی مانده این طرح فعلی رسید، اما تا اواخر سال ۹۹ پرونده مسکن مهر به طور کامل بسته نشد.

وی افزود: کم‌کاری دولت فعلی در بخش مسکن باعث شد طرح اقدام ملی مسکن موفق پیش نرود و باتوجه به وضعیت بودجه کشور بعید است در مدت باقیمانده دولت بتواند خروجی قابل لمسی را برای جامعه هدف که نیازمند مسکن هستند، ارائه دهد.

کارشناس بازار مسکن در خصوص عوامل تأثیرگذار در بازار گفت: وضعیت مسکن به عوامل بسیاری بستگی دارد که یکی از آن‌ها بحث عرضه و تقاضاست که باتوجه به کمبود تولید مسکن در سال ۹۹ افزایش قیمت‌ها در بازار را به همراه داشته است.

سرحدی تأکید کرد: شاخص اصلی تأثیرگذار در بازار مسکن مربوط به شاخص کل اقتصاد است که در این بین زمانی که قیمت دلار روند صعودی پیدا می‌کند طبیعی است که قیمت تمام کالا‌های متأثر از قیمت دلار افزایش یابد.

وی در توضیح این موضوع که چرا با وجود تولید داخل بودن مصالح ساختمانی قیمت این اقلام با روند صعودی قیمت دلار بالا می‌رود، گفت: همیشه سرمایه به سمت کسب سود حرکت می‌کند و به همین دلیل فعالان اقتصادی سرمایه خود را به بازاری هدایت می‌کنند که سود بیشتری دارد و در مدت اخیر افزایش نقدینگی در بازار مسکن به جهت دریافت سود بیشتر باعث ایجاد تورم شده است.

کارشناس بازار مسکن در خصوص پیش‌بینی روند بازار مسکن در سال ۱۴۰۰، گفت: اگر قرار باشد روند بازار مسکن همانند سال ۹۹ پیش رود قطع به یقین با رکود تورمی شدیدتر از سال قبل مواجه می‌شویم مگر اینکه گشایشی در اقتصاد ایجاد شود و فشار از بخش مسکن برداشته شود.

سرحدی تأکید کرد: ابهامات در قانون دریافت مالیات از خانه‌های خالی باعث شد این طرح با، اما و اگر‌هایی مواجه شود.

وی افزود: این قانون اگر به درستی اجرا شود در بازار خرید و فروش مسکن بی‌تأثیر است، اما می‌تواند بازار استیجار را تا حد زیادی تحت تأثیر قرار دهد.