یک قرن انتظار برای مسکن
- روزنامه دنیای اقتصاد نوشت: به‌روزرسانی آمار دسترسی مستاجران و خانه‌اولی‌ها به واحد‌های مسکونی از افزایش طول زمان انتظار برای خرید مسکن در تهران و کشور حکایت دارد.
بررسی‌ها و برآورد‌های با استناد به آمار‌های رسمی مربوط به متوسط هزینه و درآمد سالانه خانوار، نرخ تورم عمومی و نوسانات قیمت مسکن و اجاره‌بها نشان می‌دهد هم‌اکنون نه تنها طول دوره انتظار برای خرید مسکن در تهران با نرخ فعلی پس‌انداز به ۱۰۹ سال رسیده است که در عین حال این میزان در کشور نیز به‌طور قابل‌توجهی افزایش یافته است. برآورد‌ها همچنین نشان می‌دهد سهم اجاره‌بها به‌عنوان یک مولفه دائمی، ثابت و بدون قابلیت حذف از سبد خانوار، در سال جاری هم در تهران و هم در کشور افزایش یافته است و به‌طور کلی بازار مسکن در بخش خرید و اجاره در شرایط نامطلوبی قرار دارد.
بررسی‌ها حاکی است هم‌اکنون طول دوره انتظار برای خانه‌دار شدن به حدود یک قرن افزایش یافته است و خانوارها برای خانه‌دار شدن با نرخ فعلی پس‌انداز بیش از یک عمر برای دسترسی به مسکن ملکی باید منتظر بمانند.
درخصوص سهم مسکن در سبد هزینه‌ای خانوارها در یک شرایط معمول، مسکن ۲۵ تا ۳۰ درصد یا معادل یک‌چهارم تا یک‌سوم سبد هزینه‌ای را به خود اختصاص می‌دهد، اما این میزان در کشور و به خصوص در پایتخت بسیار بالاتر از عدد متعارف است.
سهم اجاره از سبد هزینه‌ای خانوار
با محاسبه سهم هزینه اجاره مسکن در سبد هزینه‌ای خانوارها در شهر تهران در سال ۹۹، خانوارها برای اجاره یک واحد مسکونی ۸۰ مترمربعی (متوسط مساحت واحد‌های مسکونی که در نیمه اول سال جاری از سوی خانوار‌های تهرانی در بازار اجاره برای آن‌ها قرارداد منعقد شد)، دو‌سوم سبد هزینه‌ای خانوار را صرف این موضوع کردند. در واقع مطابق با آمار‌های رسمی مرکز آمار ایران، در نیمه اول امسال، اجاره‌بهای مسکن معادل حدود دو‌سوم سبد هزینه‌ای خانوارها را به خود اختصاص داد. در واقع در این مدت ۶۱ درصد سبد هزینه‌ای خانوارها صرف اجاره مسکن با متوسط متراژ ۸۰ مترمربع در شهر تهران شد.
این میزان در سال ۹۸ در پایتخت، با محاسبه متوسط متراژ ۷۵ مترمربع، برابر با ۵۶ درصد بود. این موضوع نشان می‌دهد اجاره‌بهای مسکن در سال جاری مساحت بیشتری از سبد هزینه‌ای خانوارها را به خود اختصاص داده است و شرایط اجاره‌نشینی به لحاظ تامین اجاره‌بها برای مستاجران دشوارتر شده است.
آمار‌ها نشان می‌دهد در شرایط فعلی بخش عمده سبد هزینه‌ای خانوارها (برای خانوار‌های مستاجر) مربوط به هزینه اجاره‌نشینی و تامین سرپناه است.
در کشور سهم اجاره‌بها در سبد هزینه‌ای خانوارها با محاسبه متوسط متراژ ۷۵ مترمربع در سال گذشته برابر با ۲۷ درصد بود، اما این میزان در تهران ۵۶ درصد برآورد شد. امسال با محاسبه متوسط متراژ ۷۵ مترمربع سهم اجاره‌بها از سبد هزینه‌ای خانوارها در کشور به ۳/ ۲۸ درصد افزایش یافت و این میزان در تهران به ۵۸ درصد رسید.
در یک برآورد دیگر و با محاسبه متوسط متراژ ۱۰۰ مترمربع مسکن اجاره‌ای در کشور این میزان در سال ۹۸ در کشور برابر با ۳۸ درصد بود که امسال با محاسبه مساحت ۸۰ مترمربع در تهران به ۶۱ درصد رسید. این آمار‌ها همه نشان‌دهنده آن است که سهم اجاره‌بهای مسکن در سبد هزینه‌ای خانوارها به دنبال شکل‌گیری انتظارات تورمی، جهش قیمت مسکن، تشدید ریسک‌های غیراقتصادی و نوسانات شدید بازار‌های موازی بازار مسکن در سال جاری به میزان محسوس افزایش یافته است. این در حالی است که متوسط افزایش درآمد سالانه خانوار نسبت به میانگین رشد اجاره‌بها در تهران و کشور کمتر بوده است. محاسبات همچنین نشان می‌دهد طول دوره انتظار برای دسترسی خانه‌اولی‌ها تحت تاثیر عوامل یاد شده در فوق در سال جاری در مقایسه با سال قبل نیز مانند سهم اجاره‌بها در سبد هزینه‌ای خانوارها، افزایش یافته است.
افزایش محسوس دوره انتظار برای مسکن
برای محاسبه دوره دسترسی خانوارها به مسکن، دو شاخص «زمان انتظار برای خرید مسکن» که نشان‌دهنده تعداد سال‌هایی است که فرد با پس‌انداز ۱۰۰ درصد درآمد خود به‌صورت سالانه قادر به خرید مسکن خواهد بود و همچنین طول زمانی صاحبخانه شدن با پس‌انداز طبیعی معادل یک‌سوم درآمد سالانه خانوارها، ملاک قرار می‌گیرد و براساس آن طول دوره‌ای که فرد برای دسترسی به مسکن باید منتظر بماند، محاسبه می‌شود. براساس برآورد‌های صورت گرفته متناسب با نسبت قیمت مسکن به درآمد سالانه خانوارها، هم‌اکنون در صورتی که یک فرد ۱۰۰ درصد درآمد خود را در تهران برای خرید مسکن پس‌انداز کند ظرف مدت ۲۲ سال قادر به خرید مسکن خواهد بود. این در حالی است که با محاسبه یک‌سوم درآمد خانوارها به‌عنوان پس‌انداز با هدف خرید مسکن این دوره به ۶۶ سال می‌رسد.
در کشور نیز این میزان با محاسبه پس‌انداز ۱۰۰ درصدی درآمد خانوار به حدود ۱۰ سال رسیده است. در حالی‌که این دوره با پس‌انداز یک‌سوم درآمد فعلی خانوار معادل ۲۸ سال برآورد می‌شود. این آمار‌ها نشان می‌دهد خانوارها هم‌اکنون چه درکشور و چه در پایتخت به لحاظ شاخص دسترسی به مسکن، در شرایط بحرانی قرار دارند و طول دوره انتظار آن‌ها برای خانه‌دار شدن بسیار زیاد و غیرمتعارف است.
مدت زمانی که افراد با پس‌انداز یک‌سوم درآمد خود در سال ۹۸ قادر به خرید مسکن بودند ۵ سال کمتر از این دوره انتظار در سال جاری و معادل ۲۳ سال در کشور بود. این میزان که در پایتخت در سال جاری به ۶۶ سال افزایش یافته است در سال گذشته ۴۹ سال معادل نزدیک به نیم قرن بود که هم‌اکنون ۱۷ سال افزایش یافته است.
با این حال و در سال جاری با توجه به برآورد رشد میانگین ۳۰ درصدی درآمد خانوارها، این میزان به‌طور متوسط در شهر تهران به درآمد سالانه ۱۰۵ میلیون تومان رسیده است و در کشور نیز حدود ۷۰ میلیون تومان است. براساس گزارش رسمی مربوط به میزان درآمد و هزینه‌های متوسط خانوارها، این میزان در سال گذشته در تهران معادل ۸۱ میلیون تومان و در کشور معادل ۵۴ میلیون تومان اعلام شده بود. آمار‌ها نشان می‌دهد در خوش‌بینانه‌ترین شرایط هم‌اکنون خانوار‌های تهرانی با پس‌انداز یک‌سوم درآمد سالانه خود ۶۶ سال زمان می‌برد تا بتوانند یک واحد مسکونی معمولی با متراژ ۸۰ مترمربع خریداری کنند.
این در حالی است که در سال جاری به دلیل دشوارتر شدن وضعیت معیشت خانوارها و تورم بالا، نرخ پس‌انداز خانوارها به ۱۰ درصد کاهش یافته است. با این نرخ پس‌انداز دوره انتظار برای خرید مسکن به بیش از دو قرن یعنی ۲۱۹ سال افزایش خواهد یافت.
در واقع با نرخ پس‌انداز ۱۰ درصدی، در شهر تهران، ۲۱۹ سال طول خواهد کشید که فرد بتواند یک واحد مسکونی ۱۰۰ مترمربعی در پایتخت تملک کند. البته با فرض اینکه قیمت مسکن در طول دو قرن تغییر نکند یا رشد قیمت مسکن در این مدت معادل رشد درآمد سالانه فرد متقاضی باشد.
پیش‌بینی پس‌انداز بینابینی
اما در یک حالت بینابینی یعنی در شرایطی که فرد نه با نرخ ۱۰ درصد فعلی و نه با نرخ ۳۰ درصد قبلی، بلکه با نرخ بینابینی ۲۰ درصد، اقدام به پس‌انداز کند دقیقا بیش از یک قرن زمان برای خانه‌دار شدن مورد نیاز است. یعنی در شرایطی که فرد با هدف خرید مسکن اقدام به پس‌انداز ۲۰ درصد درآمد سالانه خود کند ۱۰۹ سال طول می‌کشد تا بتواند صاحبخانه شود.
اما مطالعات جهانی نشان می‌دهد، طول دوره انتظار برای خانه‌دار شدن در صورتی که بیش از ۱۰ سال باشد، شرایط غیرعادی و غیرمتعارف در بازار مسکن آن کشور وجود دارد. با توجه به اینکه طول دوره دسترسی به مسکن به میزان ۱۰ سال و بیش از آن شرایط و وضعیت غیرعادی و بحرانی تلقی می‌شود به نظر می‌رسد هم‌اکنون شرایط در بازار مسکن ایران یکی از بحرانی‌ترین و بدترین شرایط از لحاظ شاخص دسترسی به مسکن در میان کشور‌های دنیا باشد. مطالعات جهانی نیز این موضوع را به اثبات می‌رساند.
مقایسه وضعیت دنیا
در سال ۲۰۱۹ بزرگ‌ترین نهاد بانکی سوئیس با عنوان بانک UBS در یک بررسی مربوط به شاخص جهانی حباب مسکن و میزان رشد نامتعارف قیمت مسکن در کشور‌های جهان وضعیت بازار مسکن در ۲۴ کلان‌شهر اصلی جهان را مورد بررسی و مطالعه قرار داد.
نتیجه این مطالعه نشان می‌دهد شهر‌هایی که طول دوره دسترسی خانوارها به مسکن در آن‌ها بیشتر از ۱۰ سال باشد در وضعیت بحرانی قرار دارند. در این مطالعه هنگ‌کنگ به دلیل آنکه دوره انتظار خانوارها برای خانه‌دار شدن در آن به‌طور متوسط ۲۱ سال به طول می‌انجامد به‌عنوان بحرانی‌ترین شهر از میان ۲۴ شهر مورد بررسی معرفی شد.
لندن و پاریس نیز در این مطالعه به دلیل آنکه دوره انتظار خانوارها برای خانه‌دار شدن در آن‌ها به‌طور متوسط ۱۴ و ۱۵ سال به طول می‌انجامد شهر‌هایی با شرایط نامتعارف به لحاظ دسترسی خانوارها به مسکن معرفی شدند. در توکیو نیز طول دوره دسترسی خانوارها به مسکن ۱۱ سال اعلام شد.
نتایج این مطالعه نشان می‌دهد شرایط تهران و سایر شهر‌های کشور نیز به لحاظ دوره دسترسی به مسکن، شرایط بحرانی است و به نظر می‌رسد وضعیت کشور به لحاظ طول دوره دسترسی خانوارها به مسکن در میان غالب شهر‌های اصلی بسیار کم‌سابقه یا شاید بی‌سابقه باشد.
این در حالی است که شرایط در بازار اجاره مسکن نیز شرایط نامتعارفی است.
آمار رسمی از بازار مسکن
براساس آمار‌های رسمی هم‌اکنون میانگین اجاره‌بهای ماهانه هر مترمربع مسکن در کشور (براساس ارقام مربوط به اجاره بها در نیمه اول سال جاری) معادل حدود ۲۰ هزار تومان و در شهر تهران معادل حدود ۶۰ هزار تومان است.
میانگین قیمت هر متر مربع مسکن در شهر تهران نیز در ۱۰ ماه اول سال جاری برابر با ۲۲ میلیون و۷۷۰ هزار تومان بود. میانگین قیمت مسکن کشور در نیمه اول امسال به متر مربعی ۷ میلیون تومان رسید. پیش‌بینی‌ها از ادامه افزایش سهم مسکن در سبد هزینه‌ای خانوارها در سال جاری حکایت دارد.
به دنبال تداوم جهش قیمت مسکن در دوره اخیر جهش قیمت دست‌کم به دو و نیم سال از ابتدای سال ۹۷ تا نیمه ۹۹، عمده متقاضیان مصرفی خرید مسکن به ناچار از بازار رانده شده و موفق به تامین نیاز خود در بازار مسکن نشدند. این موضوع به خصوص در میان متقاضیان خانه‌اولی بسیار برجسته‌تر بود.
از سوی دیگر همزمان با افزایش ریسک‌های غیراقتصادی، تورم عمومی، عدم تناسب بین رشد درآمد‌های خانوارها و رشد قیمت و اجاره مسکن، شرایط در بازار مسکن چه برای متقاضیان خرید و چه برای متقاضیان اجاره واحد‌های مسکونی دشوارتر از قبل شد. هم‌اکنون بازار معاملات مسکن تحت تاثیر رویداد‌های سه سال گذشته، در شرایط ابر رکود تورمی قرار گرفته است و حجم معاملات خرید مسکن در این بازار کمتر از کف رکودی است.