جاماندن مصرف کنندگان از بازار مسکن

- روزنامه همشهری نوشت: فعالان بازار مسکن می‌گویند: جنس خریدارانی که این روز‌ها در حال خرید مسکن هستند، عمدتاً از جنس سرمایه‌گذارانی است که مصرف‌کننده نیستند و فقط می‌خواهند ریال را به خاک و بتن و آهن تبدیل کنند تا خاطرشان از محفوظ ماندن ارزش دارایی خود جمع باشد.

 آخرین آمار‌های غیررسمی از رسیدن سهم تقاضای سرمایه‌گذاری از معاملات مسکن به ۸۵ درصد حکایت داشت و در مقابل ۱۵ درصد از معاملات این بازار نیز به متقاضیان مصرفی اختصاص پیدا می‌کرد؛ اما حالا، بررسی‌های میدانی و پرس و جو از مشاوران املاک نشان می‌دهد که حداقل در شهر تهران، حتی این سهم ۱۵ درصدی متقاضیان مصرفی نیز به تصاحب متقاضیان سرمایه‌گذاری درآمده است.

مرگ تدریجی یک رؤیا

براساس آمار‌های بانک مرکزی، در مهرماه امسال میانگین قیمت یک مترمربع زیربنای مسکونی در شهر تهران به ۲۶ میلیون و ۷۲۰ هزار تومان رسیده که نسبت به شهریور ۱۰ درصد و نسبت به مهر پارسال ۱۱۰.۱ درصد افزایش یافته است.

در این شرایط، عملاً ارزش یک واحد مسکونی متوسط بیش از معادل ده‌ها سال حقوق و درآمد خانوار‌های متوسط است و با توجه به نبود ابزار‌های مؤثر و کارآمد در افزایش قدرت خرید مسکن در کشور، عملاً امکان خرید مسکن از سوی شهروندان طبقه متوسط رو به پایین و حتی بخشی از دهک‌های بالای درآمدی وجود ندارد. این وضعیت تا حدی بغرنج است که بررسی‌های مقدماتی نشان می‌دهد، میانگین طول دوره انتظار طبقه متوسط تهرانی برای خانه‌دار شدن به ۱۱۲ سال رسیده و عملاً هیچ راهی برای خانه‌دار شدن این خانوار‌ها براساس الگوی مصرف خانوار وجود ندارد.

بر همین اساس است که از نگاه مشاوران املاک و دلالان ملکی، متقاضیان مصرفی به‌کلی از گردونه بازار مسکن حذف شده‌اند و به‌جز کسانی که نسبت به معاوضه خانه فعلی خود با خانه دیگری اقدام می‌کنند، هیچ‌کسی برای مصرف شخصی خود مسکن نمی‌خرد.

به گفته آنها، نکته غم‌انگیز‌تر این است که در گذشته افراد خانه‌های خود را با خانه‌هایی بهتر و بزرگ‌تر تعویض می‌کردند، اما اکنون، برخی از مشتریان به‌دنبال تعویض خانه‌های خود با خانه‌هایی ارزان‌تر و نازل‌تر هستند تا سرمایه‌ای دستشان را بگیرد و کسب‌وکار یا معیشت‌شان را بگذرانند.

یکی از مشاوران املاک منطقه ۶ تهران، با اشاره به چند مورد از این معاملات می‌گوید: ترقی قیمت مسکن در محدوده میانی شهر، باعث شده برخی از مالکان این محدوده، ملک خود را با واحد‌هایی در یکی، دو خیابان پایین‌تر که قیمت آن حدود ۲۰ درصد کمتر است تعویض کنند تا به‌اصطلاح پولی هم دستشان را بگیرد.

گرانی مسکن به لطف زمین

مشاوران املاک درباره شرایط فعلی بازار مسکن می‌گویند، این است که قدرت نقد شوندگی بازار به‌جز مناطق پرمعامله‌ای نظیر منطقه ۵، نسبت به ماه‌های قبل افت کرده و حتی متقاضیان سرمایه‌گذاری نیز رغبت زیادی برای قبول قیمت پیشنهادی فروشندگان ندارند؛ چراکه رشد پیوسته و یک‌نفس قیمت مسکن از ابتدای سال تا کنون، همه را نسبت به رکود بازار نگران کرده است.

یکی از مشاوران املاک محدوده سید‌خندان نیز این وضعیت را تأیید می‌کند و آن را به انتظار بازار برای روشن شدن نتایج انتخابات آمریکا ربط می‌دهد. به عقیده او، آنچه به رشد قیمت مسکن منجر شده، افت ارزش ریال و بالا رفتن نرخ تورم است؛ در نتیجه اگر روند به‌گونه‌ای تغییر کند که جلوی این ۲ عامل را بگیرد، بازار مسکن هم راکد خواهد شد. البته این فعال بازار مسکن معتقد است؛ قیمت مسکن کاهش پیدا نخواهد کرد، چراکه بخش عمده آن مربوط به قیمت زمین است و مافیای زمین شهری هرگز مهلتی به ارزان شدن زمین نمی‌دهد؛ پس مسکن هم گران می‌ماند.

شکست قیمت در فروش فوری

در ماجرای بازار مسکن یک نکته دیگر نیز به چشم می‌آید. اینکه برخی از مشاوران املاک مدعی داشتن فایل‌های فروشی هستند که زیر قیمت بازار هم قابل خرید هستند؛ چراکه فروشنده آن‌ها سریعاً به پول نقد نیاز دارد و حاضر است ۱۰ تا ۱۵ درصد زیر قیمت منطقه بازار هم با خریدار راه بیاید.

این میزان تخفیف برای یک آپارتمان متوسط در میانه شهر تهران حدود ۲۰۰ تا ۳۰۰ میلیون تومان به نفع خریدار است و می‌تواند پیشنهادی وسوسه‌انگیز باشد، اما بررسی کارشناسی اغلب این فایل‌های فروش حاکی از آن است که این دسته از املاک به دلایلی نظیر جانمایی بد، نقشه نامناسب، کمبود امکانات یا حتی همسایه‌ها و محله بد، اصولاً بد فروش و کم مشتری هستند وگرنه دلالان ملکی پیش از هر خریدار عادی نسبت به خرید آن‌ها اقدام کرده بودند.

در بازدید میدانی، ۲ مورد از این فایل‌های فروش در مناطق ۱۷ و ۶ تهران مورد بررسی قرار گرفت که یکی به‌واسطه وضعیت نامناسب همسایگان ساکن در ساختمان و دیگری به‌واسطه نقص جدی در نقشه و اسکلت‌بندی بنا برای مدت‌ها بدون مشتری مانده بود.

جالب اینکه بررسی سابقه آگهی در ۲ ملک در سایت‌های آگهی مسکن نیز نشان می‌دهد که این آپارتمان‌ها از ماه‌ها پیش و توسط چندین شخص و بنگاه مختلف آگهی شده و به فروش نرسیده است؛ اما همچنان با حفظ تخفیف، همگام با رشد قیمت مسکن گران‌تر شده‌اند.

به گفته یکی از مشاوران املاک، مالکان چنین آپارتمان‌هایی به‌دنبال تعویض ملک خود و موردی مناسب‌تر هستند و به همین دلیل متناسب با وضعیت بازار، قیمت پیشنهادی خود را تغییر می‌دهند تا درصورت فروش ملک خود، از خرید جدید بازنمانند.

نوساز‌ها در تله احتکار

بدترین اتفاق در شرایط فعلی بازار مسکن این است که سازندگان و مالکان واحد‌های نوساز به‌شدت نسبت به فروش واحد‌های خود بی‌تمایل هستند و به‌نوعی این واحد‌ها را احتکار می‌کنند. البته جهش قیمت زمین و نهاده‌های ساختمانی نیز نقش پررنگی در شکل‌گیری این وضعیت دارند، چراکه رشد مداوم قیمت این ۲ عنصر اصلی ساخت مسکن باعث شده سازندگان کوچک و بساز بفروش‌ها، عملاً در ساخت واحد‌های مشابه واحد‌های فعلی ناتوان شوند؛ در نتیجه ترجیح می‌دهند تا زمانی که قیمت مسکن صعودی است، همان تولیدات قبلی را نگه‌دارند.

مهم‌ترین تهدیدی که می‌تواند این دسته از محتکران را غافلگیر کند، اجرای جدی طرح شناسایی و مالیات ستانی خانه‌های خالی است که البته به گفته یکی از سازندگان، فعلاً خبری از آن نیست.