لزوم اجرای منویات ریاست دستگاه قضا در اعتبار دهی به اسناد رسمی

- سجاد هوشمندی، وکیل دادگستری در یادداشتی در خصوص لزوم اجرای منویات ریاست محترم دستگاه قضا در اعتبار دهی به اسناد رسمی نوشت:

چندی است که ریاست محترم دستگاه قضا، به عنوان عالی‌ترین مقام قضایی کشور به درستی با تاکید بر اعتبار اسناد رسمی در مقابل اسناد عادی فتح باب جدیدی در زمینه بازنگری کلی مقررات، در حوزه تنظیم اسناد نموده اند که این امر در صورت پیگیری حقوقدانان و طرح در مجلس شورای اسلامی به عنوان طرح و یا لایحه تقدیمی خواهد توانست آثار و برکات مهمی در نظام اقتصادی کشور و رها شدن مردم از مشکلات و موانع معاملات پنهانی (معاملات با سند عادی) ایجاد نماید.

همانگونه که در دادگاه‌های اخیر مفاسد اقتصادی عنوان گردید اکثر موارد پولشویی، فرار مالیاتی و جرایم تحصیل اموال از طریق نامشروع عموما از طریق دریافت و انتقال املاک به واسطه اسناد عادی (پنهانی) صورت پذیرفته است و این یک واقعیت غیر قابل انکار در نظام حقوقی کشور می‌باشد که ریاست محترم قوه قضاییه با تیزبینی و آگاهی به این موضوع ورود کرده و بارقه‌ای از امید را برای اصلاح مقررات مربوطه ایجاد نموده اند.

در نظام‌های حقوقی بین الملل، اصل اعتباردهی به اسناد رسمی و اسنادی که مبتنی بر قواعد آمره و تحت نظر مقامات صلاحیتدار تنظیم و منتشر می‌شود به عنوان بازوی پر قدرت حاکمیت در امکان شناسایی معاملات و رهگیری تراکنش‌های مالی و همچنین امکان اخذ بهینه مالیات‌ها، از جمله مالیات بر عایدی سرمایه و مالیات نقل و انتقال اموال، به عنوان اصلی بنیادین مطمح نظر و توجه ویژه قرار دارد.

تمایز کلیدی فی مابین اسناد رسمی و اسناد عادی، فارغ از نحوه تنظیم و رعایت اصول در حقوق اقتصادی بحث "انتشار سند" می‌باشد. به این معنی که اسناد رسمی به لحاظ قابلیت انتشار و ثبت در سامانه‌های اطلاعاتی به محض صدور مورد شناسایی قرار گرفته و صرفنظر از قابل استناد بودن اینگونه اسناد نسبت به همه اشخاص جامعه، برای دولت امکان وصول درآمد‌های مشخص از جمله انواع مالیات‌ها، جلوگیری از پولشویی و تنظیم سیاست‌های اقتصادی از طریق شناسایی علایق و معاملات فی مابین اشخاص را بوجود خواهد آورد.

در نقطه مقابل اسناد رسمی، اسناد عادی قرار دارد که مستفاد از ماده ۱۲۸۹ قانون مدنی ایران سندی است که فاقد خصوصیات اسناد رسمی است و ما در این نوشته از آن به عنوان اسناد پنهانی یاد خواهیم کرد، زیرا اصولا این اسناد فی مابین اشخاص تنظیم شده و اطلاعات آن معمولا تا زمان بروز اختلافات حقوقی نمایان نخواهد شد و در بسیاری از موارد نیز علی رغم طرح در محاکم و صدور آراء قضایی باز هم معاملات مذکور ناشناخته و غیر قابل رهگیری باقی خواهند ماند.

شاید یکی از دلایل مهم و قابل اعتنا که در سال‌های اخیر لوایح و طرح‌های مصوب مجلس شورای اسلامی را از جمله قوانین مربوط به اخذ مالیات‌های مختلف ناکام گذاشته است و درآمد کشور را شدیدا تحت تاثیر خود قرارداده، فراوانی معاملات پنهانی و عدم الزام قانونی نسبت به ثبت اینگونه معاملات می‌باشد. به طور مثال مطابق قانون هر شخص هنگام فروش و انتقال مال غیر منقول خود می‌بایست مبلغی را به عنوان مالیات نقل و انتقال در حق دولت بپردازد حال مشاهده می‌گردد افراد، اموال غیر منقول خود را با استفاده از اسناد پنهانی (مبایعه نامه عادی) بار‌ها و بار‌ها نقل و انتقال نموده و صرفا در زمان تنظیم سند رسمی مجبور به پرداخت حقوق دولتی می‌گردند با این حال قانون نیز به صورت تمام قد از معاملات با اسناد عادی حمایت کرده و دادگاه‌ها نیز در مقام رسیدگی ماهوی، اسناد عادی و پنهانی را از لحاظ ایجاد آثار مالکیت همطراز اسناد رسمی قرار می‌دهند.

با تدقیق در سیر تطورات قوانین از جمله قانون ثبت اسناد و املاک مصوب سال ۱۳۱۰ در می‌یابیم که مقنن در زمان خود با عطف نظر ویژه به آسیب‌های ناشی از معاملات با اسناد پنهانی (عادی) در مواد ۴۶ و ۴۷ ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول را اجباری اعلام نمود و ضمانت اجرای عدم ثبت معاملات را نیز وفق ماده ۴۸ و ۲۲ عدم شناسایی مالکیت آن توسط دولت عنوان نموده است لیکن پس از انقلاب اسلامی شورای محترم نگهبان طی نظرات تفسیری خود مقررات مواد ۲۲ و ۴۸ قانون ثبت را با این استدلال که سند رسمی نمی‌تواند طریق انحصاری اثبات مالکیت افراد باشد، زیرا عرف مردم معامله با اسناد عادی را پذیرفته است خلاف شرع و باطل اعلام نمود.

اخیرا نیز شورای محترم نگهبان، طرح مصوب مجلس شورای اسلامی تحت عنوان طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول با این استدلال که محصور نمودن معاملات در دایره اسناد رسمی خلاف شرع و عرف جامعه می‌باشد، را به مجلس عودت نمود و با این وصف کشور عملا در زمینه تقویت اسناد رسمی در مقابل اسناد عادی در یک شبه بن بست فرو رفته است. اگر چه قسمت اعظمی از استدلال اعضای محترم شورای نگهبان واقع گرایانه و مبتنی بر عرف جامعه می‌باشد، زیرا عرف از منابع حقوق بوده و نمی‌توان قانونی را بدون در نظر گرفتن عرف جاری کشور مصوب نمود و بر این پایه استوار است که امروزه میلیون‌ها سند عادی در اختیار مردم می‌باشد و اعلام بی اعتباری این اسناد بصورت دفعتا واحده باعث ایجاد سردرگمی و مغایر حقوق مردم می‌باشد لیکن از طرفی نیز نمی‌توان نظام مالی و اقتصادی کشور در بن بست فرو برد و صرفا انسداد حقوقی ایجاد نمود، زیرا همانطور که ریاست محترم قوه قضاییه نیز اعلام نمودند حجم زیادی از دعاوی مطروحه در دادگستری ناشی از تعارضات فی مابین اسناد رسمی و عادی بوده و هم اکنون نیز مردم گره‌های زیادی در خصوص این نوع معاملات دارند و از طرف دیگر تحقق درآمد‌های مالیاتی کشور و شناسایی سرمایه‌ها و رهگیری تراکنش‌های مربوط به حوزه معاملات غیر منقول این اقتضا را دارد که مسئولین امر با بررسی پیشنهادات معتبر راه برون رفت از انسداد ایجاد شده را بطوری که کمترین آسیب به مردم وارد شود بیابند.

به نظر می‌رسد راه حل میانه، که هم نظرات شورای محترم نگهبان را تامین خواهد کرد و هم اصلاح امور مربوط به تنظیم اسناد و معاملات را در پی خواهد داشت این است که در وهله اول بجای حذف اسناد عادی که امری غیر مقدور است می‌توان دامنه شمول اسناد رسمی را گسترش داد. بطور مثال در سالیان گذشته اتحادیه مشاوران املاک سامانه‌ای راه اندازی نمود که پس از تنظیم قرارداد یک کد منحصر به فرد جهت آن معامله صادر میگردید و این سند در آن سامانه ثبت و ضبط گردیده و برای حاکمیت قابل دسترسی بود که به علت بی توجهی مسئولین امر تقریبا طرح مذکور با شکست مواجه گردید لیکن می‌توان سامانه‌ای را تعریف نمود که افراد جامعه الزاما ظرف مدت معین کلیه اسناد عادی در اختیار خود را در این سامانه ثبت و از طرفی اعتبار اسناد عادی را مقید به زمان محدود و خاصی نمود و همینطور انتشار اطلاعات معاملات را واجد آثار اثباتی دانست همانطور که در ماده ۱۱۹۸ اصلاحیه قانون مدنی فرانسه مصوب سال ۲۰۱۶ اشعار می‌دارد " در جایی که ۲ شخص حقوق مشابهی از یک نفر در خصوص اموال غیر منقول کسب کرده اند فردی که زودتر حقوق فوق را ثبت و منتشر کرده ترجیح دارد البته در صورت وجود حسن نیت " و همچنینی ماده ۳ مصوبه ۲۳ مارس سال ۱۹۵۵ کشور فرانسه ثبت مال غیر منقول را اجباری نمود، و اضافه نمود که بیع با سند عادی بیعی صحیح با تمام آثار مربوطه است، اما چنانچه بیعی ثبت نگردد طبق ماده ۳ مصوبه در برابر اشخاص ثالث قابل استناد نیست؛ لذا می‌توان با الهام از مقررات یاد شده و تامین نظر شورای محترم نگهبان و همچنین صحیح دانستن معاملات با اسناد عادی مقرراتی را به این معاملات الحاق نمود تا جنبه پنهانی بودن آن‌ها مرتفع گردیده و قابلیت شناسایی داشته باشند که بدون تردید، این امر باعث کاهش آسیب‌های اقتصادی ناشی از معامله به وسیله اسناد عادی نسبت به دولت و مردم خواهد شد.