نقش مشاوران املاک در افزایش یا کاهش پرونده‌های قضایی موثر است/ ضعف نظارت بر مشاوران املاک از عوامل افزایش قیمت مسکن
- نشست تخصصی «آسیب شناسی و بررسی تحولات جایگاه مشاوران املاک در معاملات در پرتو طرح الزام به ثبت رسمی معاملات غیرمنقول» توسط اداره قوانین و مقررات پژوهشگاه قوه‌قضاییه برگزار شد.
در ابتدا صادق سازگاری، پژوهشگر اداره قوانین و مقررات، در تبیین موضوع، بیان کرد: طرح الزام به ثبت‌رسمی معاملات اموال غیرمنقول در سال ۱۳۹۵ توسط مجلس شورای اسلامی اعلام وصول و در پایان مجلس دهم در اردیبهشت سال جاری، اما بعد از مدتی این طرح از سوی شورای نگهبان با ایرادات به مجلس بازگشت؛ درحقیقت یکی از موضوعاتی که شورای نگهبان ایراد گرفته در خصوص اعتبارزدایی از اسناد عادی است.
وی با بیان اینکه در این طرح از تهیه پیش‌نویسی توسط مشاورین املاک سخن به میان آمده است که اکنون باید دید چه میزان این پیش‌نویس اعتبار دارد، گفت: ۲۵ مورد از این طرح مورد ایراد شورای نگهبان واقع شده است که دو محور عمده آن در خصوص نحوه نرخ گذاری تعرفه اخذ شده از سوی مشاورین املاک معاملات و اعتبار زدایی از اسناد عادی است که در این نشست مورد بررسی قرار می‌گیرد. همچنین دیگر محور نشست با مدنظر قرار دادن تاثیر مشاورین املاک در معاملات بحث آموزش تخصصی حقوقی این صنف است.
کاهش پرونده‌ها با آموزش تخصصی صنفی املاک
در ادامه طهماسبی، قائم مقام معاون حقوقی و امور مجلس قوه‌قضاییه با بیان اینکه دستورالعمل ارائه آموزش تخصصی حقوقی معطل مانده است، اظهارکرد: یکی از دغدغه‌های اجتماعی مردم موضوع املاک است که باید برای حل آن چاره اندیشی کرد؛ همچنین طبق اصل ۱۵۶ قانون اساسی موضوع پیشگیری از افزایش بی‌رویه قیمت املاک به عنوان یکی از موارد مرتبط با حقوق عامه باید مدنظر قرار گیرد.
وی با بیان اینکه نقش مشاوران املاک در کاهش و افزایش پرونده‌ها موثر است، افزود: اگر صنف املاک آموزش لازم را ببیند به طور قطع به عنوان بازوی معاضدتی شاهد کاهش پرونده‌ها خواهیم بود.
باید به دنبال خودکنترلی حکومتی باشیم/ تشکیل کارگروه چند جانبه
قائم مقام معاون حقوقی و امور مجلس قوه‌قضاییه با بیان اینکه باید افرادی که در زمینه املاک هستند، آموزش لازم را ببینند و از سوی دیگر نظارت خاص بر آن‌ها صورت گیرد، اظهارکرد: امروزه به دلیل ضعف نظارت بر این صنف، عللی بر علل افزایش قیمت املاک افزوده شده است.
طهماسبی اظهارکرد: باید کارگروهی چند جانبه با حضور بنگاه‌های املاک، مرکز پژوهش‌های مجلس، سازمان تعزیرات، وزارت صمت، پژوهشکده شورای نگهبان و پژوهشگاه قوه‌قضاییه برای طراحی سازو کار مطلوب اخذ کمیسیون مشاورین املاک تشکیل شود.
وی با اشاره به راهکار‌های مدنظر، گفت: نظارت و کنترل دقیق و حاکمیتی، بحث لزوم آموزش و تعیین تعرفه از سوی حاکمیت باید در دستور کار قرار گیرد.
۱۵۰ هزار واحد صنفی در سطح کشور
در ادامه جهانگیری، رییس اتحادیه مشاورین املاک اصفهان و عضو هیات رییسه اتاق اصناف ایران با بیان اینکه باید مطالبات در خصوص املاک ملی باشد، افزود: در حل حاضر ۱۵۰ هزار واحد صنفی در سطح کشور داریم.
وی با بیان اینکه حلقه مشاوران املاک با چرخه تولید صنعت ساختمان مرتبط است، اظهارکرد: بنده با بحث آموزش موافق بوده و معتقدم که باید آموزش تخصصی وجود داشته باشد.
عضو هیات رییسه اتاق اصناف ایران با بیان اینکه دید بنده لزوماً صنفی نیست بلکه مردمی است و هر موردی که به نفع مردم باشد ما استقبال می‌کنیم، افزود: در حال حاضر ما در اصفهان صد ساعت کلاس آموزشی در موضوعات حقوق و مسائل ثبتی و قضایی و همچنین انتظامی برگزار کردهایم؛ اما در بسیاری از استان‌ها این امر مغفول بوده و ضعف آموزش را در سطح کشور مورد قبول دانسته و اعلام داشت که اتحادیه مشاورین املاک اصفهان آماده همکاری لازم در این زمینه هست.
عدم تشکیل هیات عالی نظارت طی چهار سال گذشته
وی با اشاره به اینکه حتی موضوع پیشگیری از جعل نیز در این کلاس‌های آموزشی نیز مورد بررسی قرار گرفته است، افزود: نبود آموزش مشکلات بسیاری به دنبال دارد ما شاهد هستیم برخی از املاکی‌ها، یک خانه را از فردی که به صورت جعلی خود را مالک دانسته به مستاجر داده و بعد متوجه شدند این فرد کلاهبردار بوده و اسناد جعل کرده است، بابراین آموزش بسیار مهم است.
جهانگیری با بیان اینکه باید کار قانونمند و ضابطه‌مند باشد، افزود: در خصوص نرخگذاری و تعرفه‌ها باید بگویم که این موضوع مرتبط با کمیسیون نظارت شهرستان‌ها و هیات عالی نظارت است که متاسفانه هیات عالی نظارت چهار سال که تشکیل نشده است با وجود اینکه هیات باید ماهانه تشکیل شود.
دکتر جهانگیری با اشاره به اینکه ما در حال حاضر سامانه ۱۲۴ و سامانه طرح شکایت و همچنین سامانه شکایت اتاق اصناف واحد بازرسی را داریم، ولی باید واحد بازرسی و نظارت کامل‌تر باشد، افزود: ما برای آموزش آماده هستیم البته باید زیرساخت آن فراهم شود.
آموزش برای پیشگیری از تخلفات در زمینه املاک
در ادامه طیبی، معاون حقوقی و پیشگیری اداره کل تعزیرات حکومتی استان تهران با بیان اینکه در صنف املاک بیشتر افراد قانونمند هستند، افزود: بحث آموزش برای پیشگیری از تخلفات باید در دستور کار قرار گیرد.
وی با بیان اینکه اگر آموزش داشته باشیم بحث وقوع اختلافات و جرایم وجود نخواهد داشت، گفت: باید سرفصل آموزش تخصصی املاک مشخص شود.
طیبی با اشاره به اینکه مشاوران املاک در افزایش قیمت مسکن موثر هستند، ولی عامل اصلی نیستند، افزود: نقش املاک را نباید نادیده بگیریم و باید در زمینه آموزش همه شهرستان‌ها را نیز سهیم کنیم.
وی با اشاره به اینکه برخی از افراد هستند که در بنگاه املاک بر افزایش قیمت املاک دامن می‌زنند به این شکل که به طور مثال فردی زمین خود را متری ۱۵ میلیون تومان قصد فروش دارد، ولی بنگاه املاکی او را مجاب می‌کند که به قیمت متری ۲۰ میلیون تومان بفروشد و از ۵ میلیون اضافی سهمی نصیب وی شود. گفت: در زمینه تعرفه و نرخ نیز باید اتحادیه و اتاق اصناف به عنوان دغدغه ورود کرده و تعرفه را تعیین کند.
با افزایش قیمت مسکن، میزان تعرفه نیز افزایش می‌یابد
معاون حقوقی و پیشگیری اداره کل تعزیرات حکومتی استان تهران با بیان اینکه این موضوع امروزه وجود دارد که هر میزان قیمت مسکن افزایش می‌یابد میزان تعرفه و حق الزحمه نیز افزایش می‌یابد، افزود: بنده معتقدم برای اینکه به مردم فشار وارد نشده و اجحاف نشود باید تعرفه‌ای خاص مشخص شود که رابطه‌ای به میزان افزایش یا کاهش ملک نداشته باشد.
وی با بیان اینکه در بحث آموزش نیز باید بگویم که ما آمادگی لازم را داریم تا در این زمینه هر گونه همکاری را داشته باشیم، افزود: طبق ماده ۵۷ قانون نظام صنفی کشور، گرانفروشی، عبارت است از عرضه یا فروش کالا یا ارائه خدمت به‌بهائی بیش از نرخ‌های تعیین شده به وسیله مراجع قانونی ذی‌ربط، عدم اجرای مقررات و‌ضوابط قیمت‌گذاری و انجام دادن هر نوع عملی که منجر به افزایش بهای کالا یا خدمت به‌زیان خریدار گردد.
وی ادامه داد: جریمه گران فروشی، با عنایت به دفعات تکرار در طول هر سال به شرح زیر است متخلف علاوه بر الزام به پرداخت خسارت وارد‌شده به خریدار یا مصرف‌کننده در مرتبه اول به دو برابر مبلغ گرانفروشی و در مرتبه دوم به چهار برابر مبلغ گرانفروشی جریمه می‌گردد؛ در مرتبه سوم به شش برابر مبلغ گرانفروشی جریمه می‌شود و علاوه بر پرداخت جریمه پارچه یا تابلو بر سر در محل کسب به عنوان متخلف صنفی به‌مدت دو هفته نصب می‌شود. در مرتبه چهارم به هشت برابر مبلغ گرانفروشی جریمه می‌شود و پارچه یا تابلو بر سر در محل کسب به‌عنوان متخلف صنفی به‌مدت یک‌ماه نصب می‌شود همچنین در مرتبه پنجم و مراتب بعدی به ده‌برابر مبلغ گرانفروشی جریمه می‌شود و پارچه یا تابلو بر سر در محل کسب به‌عنوان متخلف صنفی به‌مدت دو ماه نصب می‌شود. همچنین به مدت شش‌ماه، پروانه کسب وی تعلیق و محل کسب تعطیل می‌گردد.
طیبی بیان کرد: باید نظارت بر بنگاه‌های املاک توام با آموزش صورت گیرد.
ارزش معاملاتی جایگزین هزینه‌ها به نرخ روز شود
همچنین در ادامه شکوری، عضو دفتر مطالعات حقوقی مرکز پژوهش‌های مجلس شورای اسلامی با بیان اینکه سند عادی یکی از مشکلات عمده در نظام حقوقی و قضایی است که تا امروز لاینحل بوده است، اظهار داشت در این طرح تکالیف برای دستگاه‌های مختلف و مراجع قضایی و حتی مشاورین املاک در نظر گرفته شده و موضوع ساماندهی جامع پیش‌بینی شده است.
عضو دفتر مطالعات حقوقی مرکز پژوهش‌های مجلس شورای اسلامی با بیان اینکه در زمینه تعرفه و نرخ گذاری باید بگویم که تعارض منافع در نرخ گذاری نباید صورت گیرد و باید هر دو طرف مشاوران املاک و مردم در نظر گرفته شوند، افزود: ارزش معاملاتی جایگزین قیمت عرفی بازار شود.
شکوری بیان کرد: ساز و کار برای قرارداد‌ها وجود ندارد باید در سامانه‌ای انتظام بخشی در این زمینه صورت گیرد و همه موارد بر روی سامانه ارائه شود.
مطالعات پژوهشی برای شکل گیری اصناف
در ادامه فراهانی، معاون پژوهش و توسعه حقوقی مرکز وکلا، کارشناسان رسمی و مشاوران خانواده قوه‌قضاییه با بیان اینکه عمده ایراد شورای نگهبان در خصوص این طرح موضوع اعتبار اسناد عادی است، اظهارکرد: باید مهلتی در نظر گرفته شود تا اسناد عادی در مهلت ۶ ماهه در دفتر اسناد رسمی ثبت شود تا شاهد کاهش مشکلات و پرونده‌ها شویم.
وی افزود: موضوع نرخ گذاری و بحث شکل گیری اصناف و وجود ناظر، نیازمند مطالعات پژوهشی است.
معاون پژوهش و توسعه حقوقی مرکز وکلا، کارشناسان رسمی و مشاوران خانواده قوه‌قضاییه با بیان اینکه آنچه در بنگاه‌های املاک اتفاق می‌افتد، خدمات حقوقی است که به نظر بنده حاکمیت در این زمینه می‌تواند نقش داشته باشد.
وی با بیان اینکه باید ارتباط تعرفه با قیمت مسکن قطع شود، افزود: بحث آموزش نیز باید با فراهم شدن ساز و کار و زیر ساخت در دستور کار قرار گیرد.
در ادامه مرتضی خمسه رییس اداره قوانین و مقررات پژوهشگاه قوه‌قضاییه بیان کرد: نظام نرخگذاری خدمات در کشور دچار خلاء جدی قانونی است که مشاورین املاک نیز از این قاعده مستثنی نیست و خدمات ارائه شده توسط این صنف ظاهراً تناسبی با حق العمل دریافت شده ندارد چرا که با افزایش قیمت مسکن خود به خود مبلغ حق العمل افزایش می‌یابد. برای بهبود وضعیت در این مورد خاص باید ارتباط و و ابستگی میان هزینه خدمات مشاورین املاک با قیمت مسکن قطع شود و در ساز و کاری جداگانه این موضوع تعیین تکلیف شود.