طرح ثبت رسمی معاملات غیرمنقول اشکالات جدی دارد/کاهش پرونده‌های قضایی با ثبت رسمی
- سومین نشست تخصصی بررسی طرح الزام به ثبت معاملات اموال غیرمنقول با حضور حقوقدانان، وکلای دادگستری، اساتید دانشگاه و مسئولانی از سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و مرکز پژوهش‌های مجلس شورای اسلامی در پژوهشگاه قوه قضاییه برگزار شد.
در ابتدای این نشست، سید سعید هاشمی پژوهشگر پژوهشگاه قوه قضاییه گفت: در ماده یک طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول آمده است که تمام امور و معاملات راجع به حقوق، عین و منافع اموال غیرمنقول ثبت شده از قبیل انتقال مالکیت و اجاره برای مدت بیش از دو سال، پیش فروش ساختمان اعم از اینکه به صورت سهمی از کل عرصه یا اعیان باشد و تعهد به انجام کلیه موارد مذکور، باید در دفاتر اسناد رسمی به ثبت برسد و عقود و معاملاتی که به ثبت نرسیده در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهد شد و فقط کسی مالک ملک شناخته می‌شود که در دفتر املاک سازمان ثبت اسناد و املاک کشور که از این پس در این قانون سازمان نامیده می‌شود ملک به نام او به ثبت رسیده یا ملک مذکور به طور رسمی به او منتقل شده یا از مالک رسمی به ارث برده باشد.
این پژوهشگر افزود: طبق ماده ۱۰، نیز سازمان مکلف است با استفاده از بودجه و امکانات موجود خود ظرف مدت یک سال از تاریخ لازم‌الاجرا شدن این قانون سامانه‌ای را جهت ثبت قرارداد‌های موضوع ماده (۱) این قانون که پیش از لازم الاجرا شدن این قانون با سند عادی تنظیم شده‌اند، ایجاد کند. دارندگان اسناد عادی مذکور مکلفند ظرف مدت یک سال از تاریخ راه اندازی سامانه، نسبت به ثبت اسناد عادی خود در سامانه مذکور و ظرف مدت پنج سال از تاریخ ثبت در سامانه، حسب مورد نسبت به تنظیم سند رسمی یا طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی در مراجع قضایی اقدام کنند. در صورت انقضای مواعد فوق‌الذکر و عدم اقدام دارندگان اسناد عادی مذکور، اسناد عادی تنظیمی و قرارداد‌های مذکور در مقابل اشخاص ثالث دارنده سند رسمی غیرقابل استناد است.
وی ادامه داد: ماده ۱۰ این طرح به نوعی خواسته است دوران گذار از اعتبار سندی عادی به دوران اعتبار مطلق سند رسمی را ترسیم کند، اما این ماده نتوانسته مسیر درستی را انتخاب کند؛ چرا که معایب به کارگرفته شده در این سامانه به مراتب از وضعیت قبلی بدتر بوده و خود این ماده بر خلاف هدف این قانون به اسناد عادی اعتبار می‌بخشد؛ به نظر می‌رسد بهترین راه‌حل برای عبور از این دوران گذار، اعطای مهلت ۶ ماهه جهت تعیین تکلیف اسناد عادی صادر شده پیش از تصویب این طرح است؛ همین امر از سوء استفاده‌های احتمالی جلوگیری به عمل می‌آورد.
وجود برخی اشکالات به مواد طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول
در ادامه این نشست جناب آقای محسن اهوارکی قاضی بازنشسته دادگستری و استاد دانشگاه اظهار کرد: معتقدم طرح مذکور خوب است، زیرا رویکرد تقویتی نسبت به اسناد رسمی دارد، اما ماده ۶۲ قانون احکام دائمی بهتر از ماده یک این طرح است.
وی افزود: ماده یک این طرح اشکال و ایراد دارد و مانند ماده ۶۲ قانون احکام دائمی برنامههای توسعة کشور، مشکلات مربوط به استناد به اسناد عادی در برابر شخص ثالث برطرف نشده است.
این حقوقدان و استاد دانشگاه با تأکید بر انجام برخی اصلاحات در طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول اظهار کرد: هر چند ماده ۱۰ این طرح موجب می‌شود به مرور، دعاوی مربوط به اسناد عادی از بین برود، اما اشکالات جدی به آن وارد است که باید برطرف شود.
کاهش پرونده‌های قضایی با ثبت سند رسمی
در ادامه سیدحسن میرحسینی حقوقدان و استاد دانشگاه با بیان اینکه ماده ۱۰ مشکلی را حل نمی‌کند، زیرا این ماده به سند عادی همانند سند رسمی اعتبار می‌دهد، گفت: جلوی اسناد عادی را باید گرفت و امروز بیشترین مشکلات در دادگاه‌های حقوقی به دلیل تنظیم سند عادی است.
وی با بیان اینکه ثبت رسمی معاملات در دفاتر اسناد رسمی موجب کاهش تخلفات و پرونده‌های قضایی می‌شود افزود: ماده یک این طرح ابهام دارد و باید به صراحت بیان شود که هرگونه سند عادی و قولنامه غیر معتبر بوده و باید به صورت سند رسمی باشد و همچنین باید اسناد قبلی که قولنامه‌ای بوده را به سند رسمی تبدیل کرده و از این به بعد تمام معاملات ثبت رسمی شوند.
تنظیم سند عادی باید ریشه کن شود
مبینی مدیرکل دفتر آموزش و پژوهش سازمان ثبت اسناد و املاک کشور نیز در این نشست تأکید کرد: باید اسناد عادی ناشی از معاملات اموال غیرمنقول در کشور به صفر برسد.
به گفته این مقام مسئول در سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در حال حاضر ۵۰ میلیون پلاک ثبتی دارای مالکیت در کشور وجود دارد.
در ادامه این نشست دکتر مظاهری حقوقدان و استاد دانشگاه گفت: دولت باید بررسی کند تا افرادی که سند عادی دارند بتوانند سند رسمی دریافت کنند.
سند عادی نباید اعتبار داشته باشد
در ادامه عبدالملکی مدیرگروه حقوق خصوصی مرکز پژوهش‌های مجلس شورای اسلامی با بیان اینکه تنظیم ماده یک و ۱۰ این طرح درست است، افزود: باید تکلیف ماده یک به خوبی روشن شود، زیرا در حال حاضر املاک بسیاری وجود دارد که ثبت نشده‌اند بنابراین باید برای آن‌ها راه حلی در نظر گرفت.
این پژوهشگر بیان کرد: حداقلی‌ترین کار این است که قانون‌گذار اعلام کند اسناد عادی در دعاوی مقابل اسناد رسمی بی‌اعتبار هستند و از این به بعد نیز همه معاملات باید ثبت رسمی شوند.
مردم باید در آرامش، ملکی را خریداری کنند
در ادامه دکتر رشوند، عضو هیات علمی دانشگاه علوم قضایی با بیان اینکه هدف در اینجا استحکام اموال غیرمنقول است، افزود: باید افراد وقتی ملکی را می‌خرند با ثبت رسمی به آرامش برسند تا در صورت نیاز بتوانند به دادگاه مراجعه و مشکلات خود را حل کنند نه اینکه سند عادی باشد و مشکلی به مشکلات اضافه شود.
وی در ادامه با اشاره به ماده ۱۰ طرح الزام به ثبت معاملات اموال غیرمنقول گفت: امروز مشکل سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تنظیم نشدن سند به شکل رسمی است و به طور قطع با ثبت سند رسمی، فساد کاهش می‌یابد.
مشکل دادگاه حقوقی، سند‌های عادی است
دالوندی معاون حقوقی و امور مجلس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور گفت: ۳۰ درصد پرونده دادگستری مرتبط با املاک است که با اصلاح این طرح می‌توانیم در کاهش این موضوع موثر باشیم.
این مقام مسئول بیان کرد: مشکل دادگاه‌های حقوقی اسناد عادی است که رویکرد ثبت در این زمینه پیش‌روی به سمت ثبت رسمی است.