خانه‌های کوچک متراژ در صدر معاملات
مهرماه امسال واحد‌های مسکونی در دامنه قیمتی ۶ تا ۱۰.۵ میلیون تومان در هر متر مربع ۳۳ درصد از کل قرارداد‌های خرید و فروش مسکن شهر تهران را در بر گرفتند. خانه‌های در بازه قیمتی ۱۰.۵ تا ۱۵ میلیون تومان در هر متر مربع نیز ۲۴ درصد معاملات را شامل شده‌اند. هم‌چنین ۵۸.۳ درصد آپارتمان‌ها با قیمتی کمتر از متوسط قیمت شهر تهران (۱۲.۷ میلیون تومان) معامله شده‌اند. به طور کلی خانه‌های در دامنه قیمتی ۶ تا ۱۵ میلیون تومان در هر متر مربع ۶۴ درصد معاملات شهر تهران در مهرماه سال جاری را به خود اختصاص داده‌اند.
نکته جالب توجه این‌که با وجود جهش سنگین قیمت مسکن ۵.۲ درصد معاملات مربوط به واحد‌های با قیمت کمتر از ۴.۵ میلیون تومان در هر متر مربع است.
خانه‌های کوچک متراژ در صدر معاملات
توزیع فراوانی تعداد واحد‌های مسکونی معامله شده برحسب سطح زیربنا در مهرماه ۱۳۹۸ نیز نشان می‌دهد بیشترین سهم از معاملات به واحد‌های مسکونی ۵۰ تا ۶۰ متر مربع با سهم ۱۴.۲ درصد اختصاص داشته است. واحد‌های ۶۰ تا ۷۰ متر و ۴۰ تا ۵۰ متر مربع به ترتیب با سهم‌های ۱۳.۲ و ۱۱.۸ درصدی در رتبه‌های بعدی قرار دارند. مطابق اعلام بانک مرکزی در مجموع در این ماه واحد‌های مسکونی با سطح زیربنای کمتر از ۸۰ متر مربع ۵۴.۵ درصد از معاملات انجام شده را به خود اختصاص دادند.
بیشترین معاملات در خانه‌های ۳۰۰ تا ۴۵۰ میلیون تومان
از سوی دیگر توزیع فراوانی معاملات برحسب ارزش هر واحد حاکی از آن است که واحد‌های مسکونی با ارزش ۳۰۰ تا ۴۵۰ میلیون تومان با اختصاص ۱۵.۶ درصد بیشترین سهم از معاملات انجام شده را به خود اختصاص داده‌اند. واحد‌های دارای ارزش ۴۵۰ تا ۶۰۰ و ۶۰۰ تا ۷۵۰ میلیون تومان نیز به ترتیب با اختصاص سهم‌های ۱۱.۸ و ۹.۷ درصدی در رتبه‌های بعدی قرار گرفتند. در مجموع در این ماه حدود ۵۳.۶ درصد از معاملات به واحد‌های مسکونی با ارزش کمتر از ۹۰۰ میلیون تومان اختصاص داشته است.
تراکم تقاضا در مناطق ۵، ۲ و ۴
با وجود این‌که معمولا بیشترین قرارداد‌های خرید و فروش به ترتیب در مناطق ۵ و ۴ تهران انجام می‌شود، اما در مهرماه رتبه دوم به منطقه ۲ اختصاص پیدا کرد. توزیع تعداد معاملات در مناطق مختلف پایتخت حاکی از آن است که در مهرماه ۱۳۹۸ از میان مناطق ۲۲ گانه شهر تهران منطقه ۵ در غرب تهران با سهم ۱۵.۱ درصدی از کل معاملات بیشترین تعداد قرارداد‌های مبایعه‌نامه را به خود اختصاص داده است. هم‌چنین مناطق ۲ در شمال غرب و ۴ در شمال شرق به ترتیب با سهم‌های ۹ و ۷.۹ درصدی در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند. در مجموع ۷۰.۸ درصد از کل تعداد معاملات انجام شده در شهر تهران در مهرماه سال جاری مربوط به ۱۰ منطقه شهر (به ترتیب شامل مناطق ۵، ۲، ۴، ۱۰، ۷، ۱۵، ۱، ۱۴، ۸ و ۶) بوده و ۱۲ منطقه‌ی باقی‌مانده ۲۹.۲ درصد از کل تعداد معاملات را به خود اختصاص داده‌اند.
شکست بازار مسکن در مناطق پرتقاضا
با وجودی که آمار مهرماه گویای افزایش ناچیز ۰.۴ درصدی قیمت مسکن شهر تهران است، خط سیر بازار به سمت کاهش قیمت تمایل دارد. مهرماه امسال قیمت مسکن در شش منطقه از ۱۰ منطقه پرتقاضای شهر تهران ۶.۲ درصد کاهش پیدا کرد و به همین دلیل رشد ۵.۴ درصدی قیمت در چهار منطقه پرتقاضا نتوانست بر معدل کل تاثیر چندانی ایجاد کند. این در حالی است که پیش‌بینی می‌شد با توجه به ثبات نرخ ارز، سیاست‌های انبساطی سیستم بانکی و ورود اولین گروه از متقاضیان مصرفی به بازار مسکن شاهد رونق نسبی در بازار باشیم. کارشناسان روند قیمت‌ها در بازار مسکن را نزولی ارزیابی می‌کنند.
قیمت مسکن در شش منطقه از مناطق ۲۲گانه شهر تهران شامل مناطق ۴، ۵، ۷، ۱۰، ۱۴ و ۱۵ که مجموعا ۴۷ درصد معاملات مسکن در مهرماه ۱۳۹۸ را به خود اختصاص دادند ۶.۲ درصد نسبت به شهریورماه کاهش یافت؛ به طوری که متوسط هر متر مربع مسکن در منطقه ۴ معادل ۲.۱ درصد، منطقه ۵ معادل ۶.۵ درصد، منطقه ۷ معادل ۱۲.۴ درصد، منطقه ۱۰ معادل ۳ درصد، منطقه ۱۴ معادل ۲.۷ درصد و منطقه ۱۵معادل ۱۱ درصد نسبت به شهریورماه کاهش یافت. در سوی مقابل در چهار منطقه دیگر شامل مناطق ۱، ۲، ۶ و ۸ که جزو ۱۰ منطقه‌ی پرتقاضا محسوب می‌شود و مهرماه ۱۳۹۸ مجموعا ۲۳ درصد معاملات شهر تهران در این مناطق انجام شده میانگین قیمت‌ها ۵.۴ درصد نسبت به ماه قبل افزایش یافت.
مهرماه امسال متوسط قیمت مسکن در منطقه ۱ معادل ۷.۶ درصد، منطقه ۲ معادل ۹ درصد، منطقه ۶ معادل ۰.۵ درصد و منطقه ۸ معادل ۴.۳ درصد افزایش یافت. با این حال در ماه‌های قبل قیمت خانه در این مناطق کاهش محسوسی پیدا کرده بود و با توجه به افت ۶۴ درصدی معاملات نسبت به مهرماه پارسال، نوسانات ماهیانه قیمت در مناطق مختلف تهران نمی‌تواند ملاک مناسبی برای ارزیابی بازار مسکن باشد. شرایط کلی گویای آن است که بازار به ثبات قیمتی نزدیک شده، اما برخی کارشناسان معتقدند که تا پایان سال شیب قیمت‌ها نزولی خواهد بود.