وضعیت بازار مسکن پایتخت در اوایل پاییز ۹۸

به گزارش گروه فضای مجازی ،بررسی‌های میدانی از تازه‌ترین شرایط بازار معاملات واحد‌های مسکونی در مناطق مختلف شهر تهران نشان می‌دهد هیجانی که در سال گذشته از سمت تقاضای مسکن به بازار معاملات ملک وارد و منجر به افزایش چند مرحله‌ای و جهش قیمت واحد‌های مسکونی شد، هم‌اکنون به نحو دیگری در حال انتقال به سمت عرضه واحد‌های مسکونی است. به این معنا که هم‌اکنون منبع شارژ هیجان در بازار مسکن از سمت تقاضا به سمت عرضه منتقل شده هر چند این تغییر دست‌کم با یک تفاوت عمده در مقایسه با سال گذشته مواجه شده است.

سال گذشته و به دنبال بروز افزایش چند مرحله‌ای قیمت مسکن، قیمت پیشنهادی فروش بخش عمده‌ای از واحد‌های مسکونی در چند نوبت، به‌صورت هفته‌ای، روزانه و حتی در برخی موارد لحظه‌ای دستخوش تغییر و تحول قرار گرفته و افزایش یافت؛ طوری‌که در بسیاری موارد به‌رغم حصول توافق اولیه بر سر قیمت نهایی و شرایط فروش آپارتمان و حتی در زمان برگزاری نشست مشترک بین خریدار و فروشنده، سمت عرضه اقدام به اعلام انصراف از انجام معامله برای افزایش قیمت می‌کرد. این موضوع سال گذشته یکی از مهم‌ترین بحران‌های پیش روی خریداران مسکن محسوب می‌شد؛ چرا که در «نبود فایل» قیمت مناسب برای خرید از سوی خریداران، ورود هیجانی به بازار مسکن از سوی دست‌کم سه نوع خریداران اعم از متقاضیان مصرفی، سرمایه‌گذاران ملکی و سفته‌بازان، بحران نبود فایل برای خرید و در نتیجه سیر صعودی قیمت‌ها را تشدید کرد.

پیشی گرفتن تعداد خریداران و متقاضیان خرید واحد‌های مسکونی بر تعداد عرضه‌کنندگان آپارتمان به بازار موجب شد سمت تقاضا در سال گذشته به‌عنوان مهم‌ترین منبع شارژ هیجان در این بازار شناخته شود؛ این در حالی است که به دنبال فروکش کردن هیجان تقاضای مصرفی برای خرید مسکن دست‌کم بنا بر سه علت عمده، ابتدا تعداد معاملات خرید مسکن شروع به کاهش کرده و سپس در دو ماه پیاپی (مرداد و شهریور ۹۸) میانگین قیمت مسکن نیز تحت‌تاثیر این موضوع در شهر تهران هر ماه به میزان ۳ درصد کاهش یافت.

علت اول خروج تقاضای مصرفی از بازار مسکن به افزایش فاصله بین قیمت مسکن و قدرت خرید خانوارهاست. به دنبال جهش قیمت مسکن در سال گذشته دایره توانایی مالی خانه‌اولی‌ها و متقاضیان مصرفی برای تامین هزینه موردنیاز برای خرید آپارتمان تنگ‌تر شد و شرایط به گونه‌ای رقم خورد که تحت تاثیر جهش شدید قیمت، این گروه از متقاضیان به ناچار و به دلیل ناتوانی از خرید مسکن، به حاشیه رانده شده و در نهایت از بازار خارج شدند.

دومین عامل، مربوط به خروج سرمایه‌گذاران ملکی از بازار است. این گروه از متقاضیان مسکن نیز با مشاهده شروع دوره رکود در بازار و نبود چشم‌انداز محسوس رشد قیمت‌ها در آینده نزدیک و در میان‌مدت، فعلا از ورود به بازار مسکن و خرید آپارتمان صرف‌نظر کرده و از این بازار خارج شده‌اند.

تحت تاثیر نبود چشم‌انداز رشد محسوس قیمت مسکن و عقب‌نشینی متقاضیان مصرفی و سرمایه‌ای مسکن از بازار، از سوی دیگر سفته‌بازان ملکی که سال گذشته با استفاده از شرایط هیجانی بازار مسکن و وجود تقاضا برای خرید آپارتمان با قیمت‌های نجومی، اقدام به خرید و فروش مکرر واحد‌های مسکونی و کسب سود قابل توجه از این محل کرده بودند نیز از بازار خارج شدند.

بخش قابل‌توجهی از این سفته‌بازان هم‌اکنون به جمع سایر فروشنده‌های مسکن اعم از سازنده‌ها و فروشندگانی که به هر دلیل قصد فروش واحد مسکونی خود را دارند اضافه شده‌اند.

به دنبال فروکش کردن تب و تاب ناشی از رفتار هیجانی سمت تقاضا برای خرید مسکن، تعداد معاملات خرید آپارتمان در ماه‌های سال ۹۸ شروع به کاهش کرد؛ به گونه‌ای که تابستان امسال بازار مسکن با رکودی کم‌سابقه مواجه شد و سطح معاملات خرید مسکن حتی از کف شرایط رکودی نیز پایین‌تر رفت. تحت تاثیر تشدید رکود در بازار معاملات مسکن میانگین قیمت مسکن در شهر تهران مرداد ماه امسال در مقایسه با تیرماه حدود ۵/ ۳ درصد و در شهریور ماه در مقایسه با مرداد حدود ۳ درصد کاهش یافت.

روند ریزش قیمت مسکن از ابتدای تابستان و با استارت کاهش قیمت‌های پیشنهادی واحد‌های مسکونی در مناطق لوکس شمال شهر تهران به خصوص منطقه یک آغاز شد و به تدریج و با ادامه حرکت بازار مسکن در فصل تابستان به سایر مناطق از جمله مناطق مصرفی سرایت کرد.

ابتدای تابستان سطح «قیمت پیشنهادی» واحد‌های مسکونی لوکس در مناطق شمالی شهر تهران بین ۱۰ تا ۱۵ درصد کاهش یافت؛ این رویداد به‌تدریج در قیمت‌های قطعی این مناطق نیز رصد شد و تا قبل از رسیدن فصل تابستان به نیمه، کاهش قیمت پیشنهادی و قطعی واحد‌های مسکونی به سایر مناطق از جمله مناطق مصرفی نیز سرایت کرد. هم‌اکنون واسطه‌های معاملات مسکن شهر تهران در مناطق لوکس و مصرفی نیمه شمالی شهر تهران از مرحله دوم تحولات قیمتی در راستای تعدیل قیمت‌های فروش مسکن خبر می‌دهند.

واسطه‌های معاملات مسکن به  اعلام کردند طی هفته‌های اخیر شکاف بین قیمت‌های قطعی و پیشنهادی واحد‌های مسکونی تحت‌تاثیر انتقال هیجان از سمت تقاضا به سمت عرضه مسکن افزایش یافته است؛ به این معنا که بازار مسکن در روز‌های اخیر با دو تحول عمده در مقایسه با سال گذشته و ماه‌های قبل مواجه شده است.

اولین تحول همان انتقال هیجان از سمت تقاضا به سمت عرضه است. بر خلاف سال گذشته که فروشنده‌ها تعیین‌کننده قیمت وشرایط پرداخت در معاملات خرید وفروش واحد‌های مسکونی بودند و خریداران به دلیل چشم‌انداز افزایش قیمت وکمبود فایل برای خرید در بازار مجبور به پذیرش قیمت‌ها وشرایط فروشندگان بودند، هم‌اکنون به دلیل عقب‌نشینی تقاضا از بازار، کاهش قیمت‌ها و نبود چشم‌انداز افزایش قیمت‌ها وحتی ادامه روند کاهش بهای آپارتمان، برخی فروشنده‌ها بیش از متقاضیان خرید مسکن راغب به انجام معامله در بازار مسکن هستند.

در واقع هم‌اکنون این فروشنده‌ها هستند که برای مشتری‌یابی، جلوگیری از فروش واحد در آینده با قیمت کمتر و همچنین طولانی‌شدن پروسه بازاریابی تا فروش، ناچار به تعدیل قیمت‌ها و پذیرش شرایط پرداختی مورد نظر خریدار شده‌اند.

مرحله دوم کاهش قیمت‌های پیشنهادی با تعدیل ۲۰ درصدی قیمت پیشنهادی مالکان در زمان فروش و انجام معامله، خود را نشان داده است. مرحله دوم نیز همانند مرحله اول کاهش قیمت‌های پیشنهادی، ابتدا از مناطق شمالی و آپارتمان‌های لوکس استارت خورده است، هرچند نشانه‌های آن در مناطق مصرفی و پرتقاضای شهر تهران نیز دیده می‌شود؛ طوری‌که در روز‌های اخیر برخی از مالکان در مناطق یک و۲ شهر تهران که مصمم به فروش آپارتمان خود بوده‌اند تا ۲۰ درصد کمتر از قیمت پیشنهادی ابتدای تابستان اقدام به فروش واحدشان به خریدار کرده‌اند.

این موضوع در منطقه ۵ شهر تهران نیز براساس تحقیقات میدانی انجام شده در میان برخی از فایل‌های فروش آپارتمان تا ۲۰ درصد مشاهده شد؛ واسطه‌های معاملات مسکن در مناطق یک ودو شهر تهران می‌گویند:این رویداد اخیرا در میان مالکانی که مصمم به فروش آپارتمانشان هستند با فراوانی بالا مشاهده شده است؛ حتی در برخی موارد آن دسته از مالکانی که در ابتدا و در زمان فایل کردن ملکشان برای فروش قیمت پیشنهادی خود را مقطوع اعلام کرده بودند، پس از تماس واسطه‌ها برای چانه‌زنی و اطلاع از وجود «خریدار مصمم»، حاضر به کاهش قیمت پیشنهادی خود تا ۲۰ درصد وبیشتر هم شده‌اند.

بسیاری از آن‌ها علاوه بر اعمال این تخفیف حاضر به فروش واحدشان با شرایط پرداخت چند مرحله‌ای نیز شده‌اند.

واسطه‌های مناطق مصرفی نیز از سرایت این موضوع به این مناطق، اما با شدتی کمتر از مناطق لوکس و شمالی تهران خبر می‌دهند، اما معتقدند این موج به تدریج و در صورت ادامه رکود فعلی و افزایش عمق آن در بازار مسکن به همه مناطق تهران خواهد رسید.

فعلا پول‌لازم‌ها و افرادی که به هر دلیل تصمیم به فروش واحد مسکونی خود گرفته‌اند در مناطق مصرفی همچون منطقه ۵ شهر تهران اقدام به فروش واحدشان با قیمتی نزدیک به نرخ واقعی و تعدیل‌شده می‌کنند، اما همچنان افرادی که عجله‌ای از بابت فروش واحد یا واحد‌های مسکونی خود ندارند در برابر تعدیل قیمت‌ها دراین مناطق بعد از یک مرحله کاهش قیمت پیشنهادی در تابستان، اینبار برای بار دوم در پاییز، مقاومت می‌کنند.

هر چند این گروه از مالکان نیز امیدی از بابت افزایش محسوس قیمت مسکن حتی در میان‌مدت ندارند، اما از آنجا که برخی از آن‌ها به فروش آپارتمان با قیمت‌های فضایی و غیرمتعارف در سال ۹۷ عادت کرده و واحد آن‌ها در سال گذشته با چند مرحله افزایش قیمت مواجه شده‌است، هم‌اکنون قادر به اقناع خود برای فروش آپارتمان با نرخ‌های تعدیل‌شده و نزدیک به نرخ واقعی نیستند. واسطه‌ها همچنین می‌گویند این در حالی است که در صورت ادامه شرایط فعلی و تشدید عمق رکود، بالاخره همه مالکان برای فروش واحد‌های خود ناچار به تعدیل قیمت‌های پیشنهادی و قطعی هستند در غیر این‌صورت و ادامه مقاومت، باید فایل‌های خود را دست‌کم برای مدت یک سال از بازار خارج کرده ومنتظر موج رونق و افزایش قیمت مجدد در سال‌های آتی باشند.

با این حال، تجربه بازار از بابت کاهش قیمت پیشنهادی مسکن در اوایل تیرماه در مناطق شمالی شهر تهران وسپس سرایت آن به سایر مناطق این احتمال را در بازار معاملات مسکن پررنگ کرده است که مرحله دوم کاهش قیمت مسکن به همه مناطق تهران به خصوص مناطق پرتقاضا سرایت کند.

کارشناسان و فعالان بازار مسکن همچنین یکی از مهم‌ترین شروط کاهش عمق رکود در بازار معاملات مسکن را کاهش سطح قیمت‌های پیشنهادی و قطعی فروش مسکن و متناسب شدن با شرایط اقتصادی و بنیه مالی خانوار‌ها می‌دانند؛ در غیر این‌صورت این احتمال وجود دارد که دوره رکود فعلی از دوره‌های قبلی طولانی‌تر شود. شرایطی که علاوه بر وارد شدن زیان به سمت تقاضای مصرفی و ناتوانی آن‌ها برای خرید مسکن به‌طور قطع منجر به زیان فروشنده‌ها وسازنده‌های مسکن به دلیل نبود تقاضا برای واحد‌های مسکونی آن‌ها خواهد شد.