نادیده گرفتن نیاز اعتباری خانه‌اولی‌ها متحمل پرداخت خسارت / بروز رکود در مسکن/ الزام ایجاد تعادل بین عرضه و تقاضا/ راه‌اندازی لیزینگ مسکن
صاحب نظران حوزه مسکن ضمن هشدار درباره «نقطه کور» سیاست‌گذاری دولت، نسخه تعادل‌بخشی بازار ملک را به متولی بخش ارائه کردند. آخرین اظهارنظر مسئولان درباره آنچه دولت برای این بازار تدارک دیده است، از «تمرکز صرف برنامه‌ها بر سمت عرضه (ساخت و ساز)» و «بی‌پاسخ گذاشتن نیاز مالی تقاضای مصرفی به‌خصوص خانه‌اولی‌ها در مواجهه با تخریب قدرت تسهیلات خرید مسکن» حکایت دارد. بر این اساس اعلام شده است، سیاست تعدیل ارزش ریالی تسهیلات خرید مسکن در دستور کار نیست و ظرفیت‌های حمایتی و اعتباری در خدمت بازار ساخت مسکن قرار می‌گیرد. هرچند یک مراجعه ساده به آرشیو حداقل ۳ دهه برنامه‌ریزی در وزارت مسکن سابق و وزارت راه و شهرسازی فعلی، «پیامد‌های دوطرفه» سرکوب تقاضای مصرفی در بخش مسکن را به‌خوبی نشان می‌دهد، اما در کنار شواهدی که درباره آثار منفی حذف خریداران مسکن از سیاست‌ها و برنامه‌های دولت وجود دارد، نتایج بررسی کارشناسان در این‌باره تصریح می‌کند: نادیده گرفتن نیاز اعتباری خانه‌اولی‌ها به‌عنوان نقطه‌کور سیاست‌گذاری، اگرچه در کوتاه‌مدت ظاهری مثبت از رونق ساخت‌وساز به‌واسطه تجمع منابع حمایتی در این سمت از بازار را به نمایش می‌گذارد، اما در نهایت، تاوان این «تجویز ناقص»، هم به متقاضیان خرید مسکن و هم به سازنده‌ها آسیب و خسارت وارد خواهد کرد.
در این بررسی، حسین عبده‌تبریزی، تیمور رحمانی، داوود سوری، فردین یزدانی و علی قائدی به ترتیب «تجربه جهانی تامین مسکن خانه‌اولی‌ها»، «اشکالات نظام تامین مالی مسکن»، «ابزار‌های مالی مناسب تقاضا»، «راهکار تحریک موثر و هدفمند عرضه مسکن» و همچنین «واقعیت مغفول درباره علل جهش قیمت مسکن و بهترین زمان و شکل تعدیل وام خرید خانه‌اولی‌ها» را تشریح کرده‌اند.
خلاصه نتایج بررسی‌ها مشخص می‌کند: التهابات قیمت مسکن طی روند بلندمدت گذشته عمدتا ناشی از سه عامل بیرونی بازار بوده که البته کمبود عرضه مناسب نیز در این رخداد نقش داشته، اما عامل اصلی نبوده است. در این میان، متولی بخش مسکن و سیاست‌گذار پولی نمی‌تواند نسبت به بازار تسهیلات رهنی و نیازمندی‌های این بازار متناسب با تورم مسکن، بی‌تفاوت باشد و شکل متعارف خانه‌دارشدن خانه‌اولی‌ها در کشور‌های مختلف که بر «تامین بودجه خرید از محل پس‌انداز گذشته و درآمد آینده در قالب وام بلندمدت مسکن» استوار است، را از فهرست برنامه‌های خود خارج کند. نسخه اصلی تنظیم بازار مسکن با محتوای رونق ساخت و عرضه مسکن، «تقویت قدرت خرید مسکن تقاضای مصرفی را به‌عنوان عامل محرک سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی» معرفی می‌کند، به‌طوری که، حضور تقاضای موثر در بازار مسکن، حلقه آخر پروسه ساخت مسکن را برای سازنده‌ها –تسهیل فروش- تکمیل می‌کند و جریان پایدار تامین منابع مالی مورد نیاز ساخت و ساز‌های جدید (پروژه‌های بعدی) را به‌وجود می‌آورد، اما سرکوب تقاضا به امید رونق بیشتر عرضه، سازنده‌ها را در انتهای کار به مسیر انحرافی «بن‌بست فروش ناشی از رکود خرید مصرفی مسکن» می‌کشاند. در این نسخه، هدایت تسهیلات مسکن به بازار دوم (پیش‌خرید و پیش‌فروش واحد مسکونی منطبق با الگوی مصرف خانه‌اولی‌ها) پیشنهاد شده است تا هم دغدغه دولت از بابت افزایش عرضه و هم نیاز مغفول بازار تقاضا، مرتفع شود.
کاربری وام خرید در مقطع فروش سازنده‌ها
حسین عبده‌تبریزی با بیان اینکه افزایش میزان تسهیلات خرید مسکن ضروری است، اعلام کرد: امکانات بانک هم محدود است. مطلع هستید که اکنون سال‌هاست که دیگر بانک‌ها از اعطای تسهیلات رهنی (یعنی تسهیلات بلندمدت خرید مسکن) عاجزند، زیرا هزینه پول برای آن‌ها بالاست و نمی‌توانند با نرخ‌های پایین تسهیلات بدهند. اگر هم بخواهند با نرخ بالا بدهند، مردم نمی‌توانند اقساط را پرداخت کنند، از این‌رو بانک مسکن با نرخ یارانه‌ای ۸ تا ۱۰ درصد اعطای تسهیلات می‌کند.
بانک مسکن هم منابع محدودی دارد که از محل برگشت اعتبارات اعطایی به مردم برای مسکن مهر تامین می‌شود و با آن وجوه در حال پرداخت تسهیلات جدید است. این وجوه خط اعتباری ۴ درصدی از بانک مرکزی است و بانک مسکن می‌تواند با این وجوه به نرخ ۸ درصد تسهیلات بدهد و بسیار هم موثر بوده و طبق اطلاع من تا ۴۰۰ هزار نفر هم سپرده‌گذاری کرده‌اند. بانک‌های دیگر نمی‌توانند چنین تسهیلاتی بدهند، چون هزینه پول برای آن‌ها الان حدود ۲۰ درصد است. دولت هم در بودجه «یارانه تفاوت سود» منظور نکرده است و به‌علاوه بدهی خود به بانک مسکن بابت یارانه تفاوت سود را هم نپرداخته است. راه و مسیر هم همان است که دولت بتواند تفاوت سودی پرداخت کند تا بانک‌های دیگر هم راضی شده و منابع خود را در این مسیر حرکت دهند. البته، منظور بنده از پرداخت یارانه سود به مردم، پرداخت به افرادی است که برای اولین‌بار منزلی می‌خرند یا اشاره به مسکن‌های حداقلی است که اقشار ضعیف می‌خرند. کسی نمی‌گوید یارانه سود به همه پرداخت شود. «خانه‌اولی‌ها» و ساکنان بافت فرسوده باید در اولویت باشند. حال در این شرایط، مسئولان و مدیران منابعی ندارند که میزان تسهیلات در بانک مسکن را بالا ببرند. عبده تبریزی درباره راه صحیح برای تنظیم بازار مسکن تاکید کرده است: کاملا روشن است که اعطای تسهیلات برای خرید مسکن به مردم اجازه می‌دهد که مسکن را نه فقط از محل پس‌انداز گذشته و حال خود، بلکه از محل پس‌انداز آتی خود خریداری کنند. صد‌ها میلیون نفر در سراسر جهان از این طریق خانه‌دار شده‌اند. در ایران هم بانک مسکن توانسته از همین طریق میلیون‌ها نفر را صاحب خانه کند. بدیهی است از «مسکن متوسط» صحبت می‌کنیم و روشن است که خریداران مسکن‌های گران‌قیمت، به تسهیلات رهنی نیاز ندارند و خودشان منابع دارند.
رابطه بین قیمت مسکن و تسهیلات خرید
علی قائدی کارشناس اقتصاد مسکن نیز به بررسی رابطه بین قیمت و تسهیلات خرید مسکن پرداخته است. این بررسی نشان می‌دهد: می‌توان کارشناسان و سیاست‌گذاران حوزه مسکن را به دو گروه و نحله فکری تقسیم کرد.
در گروه اول، رویکرد فکری حاکم این گونه است که برای ایجاد تعادل و ثبات قیمتی در بخش مسکن باید عرضه مسکن توسط دولت تقویت شود؛ لذا بر این اعتقاد هستند که دولت باید با استفاده از ابزار‌های مختلف همچون افزایش عرضه زمین و اضافه کردن محدوده شهر‌ها در این راستا، بارگذاری بیشتر بر زمین‌های موجود از طریق ارائه تراکم بیشتر و ...، به همراه ارائه تسهیلات ساخت، عرضه مسکن را افزایش دهد. این امر منجر به ایجاد تعادل در بین عرضه و تقاضا می‌شود و به تبع آن قیمت مسکن نیز به ثبات می‌رسد. معتقدان به این رویکرد و تفکر، اگر چه شرایط متغیر‌های کلان اقتصادی و بی‌ثباتی این متغیر‌ها را نیز بر بازار مسکن بی‌تاثیر نمی‌دانند، ولی راهکار اصلی ایجاد ثبات در بازار مسکن را تقویت عرضه مسکن می‌دانند. از این‌رو درخصوص سیاست‌های تسهیلاتی نیز تمرکز به تخصیص تسهیلات به حوزه ساخت مسکن دارند و افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن را عامل تشدید افزایش قیمت مسکن و به تبع آن نامساعدتر شدن شرایط بازار به ضرر خانوار‌های فاقد مسکن می‌دانند.
در گروه دوم، این اعتقاد وجود که هر چند دولت باید شرایط را برای عرضه مسکن با استفاده حداکثری از ظرفیت بخش خصوصی و ایجاد ابزار‌های مالی و غیرمالی مناسب برای ایفای نقش بیشتر توسط بخش خصوصی مهیا کند، ولی از دیدگاه آن‌ها عامل اصلی بی‌ثباتی در بازار مسکن کمبود عرضه مسکن نیست و این شرایط کلان اقتصادی و بی‌ثباتی در متغیر‌های اقتصادی است که منجر به افزایش قیمت و بعضا کاهش عرضه مسکن می‌شود. همچنین این طیف بر این باورند که راهکار‌هایی همچون ارائه تراکم بیشتر و افزایش محدوده شهر‌ها نه تنها به ثبات قیمت مسکن کمک نمی‌کند بلکه منجر به ایجاد رانت و سوداگری و افزایش قیمت در بازار زمین و به تبع آن افزایش قیمت مسکن می‌شوند. حسب نظر این طیف از فعالان حوزه مسکن، ضروری است قدرت خرید خانوار متقاضیان مسکن از طریق افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن به منظور پوشش بخش قابل توجهی از قیمت مسکن به وسیله این تسهیلات، تقویت شود، زیرا مسکن یک کالای گران قیمت است و خرید آن به قصد استفاده در یک دوره طولانی از عمر صورت می‌پذیرد از این‌رو متقاضیان باید بتوانند با استفاده از پس‌انداز‌های گذشته و اخذ تسهیلات خرید و بازپرداخت اقساط آن با درآمد‌های آینده، مسکن مورد نیاز خورد را تامین کنند.
سه چالش فعلی نظام تامین مالی مسکن
داوود سوری، صاحب‌نظر اقتصادی نیز موضوع افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن در مقطع زمانی فعلی را موضوعی پیچیده عنوان کرد و افزود: از یک سو صرفا موضوع افزایش سقف وام با هدف افزایش توان خرید متقاضیان برای خرید از بازار ملک مطرح است. از سوی دیگر بحث چگونگی، امکان‌پذیر بودن یا عدم امکان تامین منابع مورد نیاز برای پرداخت وام بیشتر به متقاضیان خرید مسکن وجود دارد. این در حالی است که از پس همین مسائل موضوع دیگری به‌عنوان توان بازپرداخت وام‌ها از سوی وام‌گیرنده‌ها قابل توجه است؛ اینکه متقاضیان بر اساس توانایی مالی و درآمدی که دارند قادر به پرداخت چه میزان اقساط ماهانه برای بازپرداخت وام بانکی دریافت شده خواهند بود؛ بنابراین به نظر می‌رسد، هر سه این موضوعات به‌عنوان سه چالش فعلی نظام تامین مالی مسکن در مقطع زمانی فعلی قابل توجه و تامل است. زمانی که ایده افزایش سقف تسهیلات مسکن مطرح می‌شود، باید به این موضوعات اندیشیده شود که در وهله اول منابع مورد نیاز برای افزایش سقف تسهیلات مسکن باید از چه محلی تامین شود؛ از سوی دیگر متقاضیان تا چه اندازه توانایی مالی دارند تا بتوانند به تعهدات مالی خود در قبال نظام بانکی در جهت بازپرداخت وام در قالب اقساط ماهانه عمل کنند؛ نکته قابل توجه در این زمینه آن است که در شرایط فعلی اگرچه تسهیلات خرید مسکن به خصوص در کلان‌شهر‌ها ناکارآمد شده است و شاید افزایش سقف تسهیلات به‌عنوان یکی از گزینه‌ها برای درمان وضعیت فعلی تجویز شود، اما با توجه به سطح درآمد عمده گروه‌های متقاضی، حتی در صورت افزایش سقف تسهیلات بانکی خرید مسکن بسیاری از گروه‌ها از دایره مشمولان وام خارج می‌شوند؛ چرا که توان و پشتوانه مالی کافی برای بازپرداخت تسهیلات در ارقام بالاتر را ندارند. همچنین از طریق راه‌اندازی لیزینگ مسکن می‌توان گروهی از متقاضیان خرید مسکن را که درآمد بالاتری دارند، اما به دلیل عدم تناسب سقف فعلی تسهیلات خرید مسکن با نیاز مالی آن‌ها عملا در دایره استفاده‌کنندگان این تسهیلات قرار نمی‌گیرند تحت پوشش نظام تامین مالی مسکن با استفاده از کاربرد یک نهاد تامین مالی کرد.
استفاده دوگانه از تسهیلات مسکن
فردین یزدانی، نویسنده طرح جامع مسکن اعلام کرد: بازار مسکن در مقطع زمانی فعلی با شرایطی مواجه شده است که یکی از مهم‌ترین ویژگی‌های آن ناکارآمد شدن وام‌های بانکی برای خرید مسکن است؛ افزایش وام خرید مسکن در شرایط معمول یکی از رایج‌ترین و مناسب‌ترین روش‌های افزایش قدرت خرید متقاضیان در بازار مسکن و ایجاد رونق در بازار معاملات ملک است؛ اما در مقطع زمانی فعلی که شرایط به نوعی شرایط بحرانی است افزایش سقف وام همزمان با تقویت تقاضای خرید مسکن می‌تواند از عوامل افزایش قیمت مسکن و ناکارآمدی مجدد وام‌ها شود.
اشکالات در بخش تامین مالی
تیمور رحمانی، اقتصاددان نیز درباره مدل‌های تامین مالی مسکن گفت: فراتر از اینکه موضوع افزایش سقف تسهیلات بانکی خرید مسکن در شرایط فعلی وبه‌طور کلی در حیطه وظایف کدام وزارتخانه، نهاد یا سازمان است، ابتدا باید به این سوال پاسخ داده شود که آیا در وضعیت فعلی بازار مسکن لازم است، سقف تسهیلات بانکی خرید مسکن مورد بازنگری و افزایش قرار گیرد یا خیر؟ اساسا و در حالت کلی به دلایل مختلف از جمله وجود برخی ملاحظات حقوقی و کند بودن سرعت اجرای ضرورت‌ها و سیاست‌ها در بازار‌های مختلف در کنار ترجیحات نظام بانکی در حمایت از کسب و کار‌ها و فعالیت‌های مختلف، موضوع نظام تامین مالی بخش مسکن در کشور دچار اشکالات اساسی است. یکی از مهم‌ترین ضعف‌های این نظام تامین مالی، کنار گذاشته شدن بخشی از متقاضیان خرید مسکن است؛ طی سال‌های اخیر بخش قابل توجهی از جامعه متقاضی دریافت تسهیلات برای خرید مسکن که بنیه بازپرداخت وام‌های با سقف‌های بالاتر از سقف‌های فعلی دارد عملا از دایره وام‌گیرنده‌ها کنار گذاشته شدند. به نظر می‌رسد لازم است این گروه از متقاضیان نیز مورد توجه قرار گیرند و در بازنگری شرایط پرداخت تسهیلات خرید مسکن ضوابط و نهاد‌های مالی مورد نیاز برای پاسخ به تقاضای خرید مسکن این افراد نیز طراحی و اجرا شود؛ از سوی دیگر هر گونه افزایش سقف تسهیلات یا انعطاف در شرایط پرداخت وام بانکی خرید مسکن نیازمند اعمال ملاحظات حقوقی محکم است تا بانک‌ها نیز از بابت عدم تبدیل تسهیلات پرداختی به دارایی منجمد، اطمینان حاصل کنند.