بدترین شهر‌ها برای مستاجران
دویچه بانک (بانک آلمانی)، در گزارشی ۱۰ شهر گران برای اجاره‌نشینی در سال ۲۰۱۸ را معرفی کرد. در این گزارش ۱۰ شهر گران دنیا برای اجاره‌نشین‌ها در سال میلادی گذشته براساس نسبت میانگین اجاره‌بهای ماهانه واحد‌های مسکونی دو خوابه به متوسط درآمد ماهانه خانوارها بر حسب دلار محاسبه و اعلام شده است؛ در واقع این گزارش نسبت اجاره‌بهای ماهانه به میانگین درآمد خانوار‌های متوسط در این شهر‌ها را محاسبه کرده است. این گزارش نشان می‌دهد هم‌اکنون دست‌کم در ۱۰ شهر دنیا اجاره‌بهای مسکن در حال خارج شدن از استطاعت مالی مستاجران است چرا که میانگین اجاره‌بهای یک واحد مسکونی دو خوابه در این شهر‌ها بین ۳۰ تا ۷۶ درصد از درآمد ماهانه این خانوارها را می‌بلعد. این در حالی است که براساس بررسی‌های به عمل آمده در کشور‌هایی که سیاست‌های موفق برای حمایت از مستاجران در آن‌ها به اجرا درآمده است نسبت میانگین اجاره‌بها به متوسط درآمد ماهانه خانوارها معمولا از ۳۰ درصد تجاوز نمی‌کند. در گزارش دویچه بانک، از شهر‌های هنگ‌کنگ در چین، سان‌فرانسیسکو و نیویورک سیتی در آمریکا، پاریس در فرانسه، لندن در انگلستان، زوریخ در سوئیس، بوستون در آمریکا، سیدنی در استرالیا، دوبلین در ایرلند و سنگاپور به ترتیب به‌عنوان ۱۰شهر گران دنیا در سال ۲۰۱۸ برای اجاره‌نشین‌ها نام برده شده است. نسبت میانگین هزینه اجاره یک واحد مسکونی دوخوابه در هنگ‌کنگ به متوسط درآمد ماهانه مستاجران این کشور ۷۶ درصد، در سان‌فرانسیسکو ۵۸ درصد، نیوریورک سیتی ۵۱درصد، پاریس ۵۶درصد، لندن ۵۵ درصد، زوریخ ۳۰ درصد، بوستون ۳۸ درصد، سیدنی ۴۶ درصد، دوبلین ۵۸درصد و سنگاپور ۴۴درصد محاسبه شده است.
رتبه‌بندی در این جدول براساس متوسط اجاره‌بهای ماهانه واحد‌های مسکونی دوخوابه بر حسب دلار انجام شده و در کنار آن با ذکر میانگین درآمد خالص ماهانه خانوارها به دلار، نسبت هزینه اجاره به درآمد محاسبه شده است. این در حالی است که گران‌ترین شهر در این رتبه‌بندی به لحاظ متوسط اجاره ماهانه یک آپارتمان دوخوابه در واقع به دلیل آنکه بالاترین نسبت اجاره به متوسط درآمد ماهانه را به خود اختصاص داده است درعین حال پرتنش‌ترین شهر برای اجاره‌نشینی در سال ۲۰۱۸ در این رتبه‌بندی بوده است. به گزارش «دنیای اقتصاد»، وضعیت فعلی اجاره‌بهای واحد‌های مسکونی در شهر تهران نشان می‌دهد اگر قرار بود در این رتبه‌بندی شهر تهران نیز به‌عنوان یکی از شهر‌های گران دنیا به لحاظ اجاره‌نشینی مورد بررسی قرار بگیرد، به لحاظ نسبت میانگین اجاره‌بهای ماهانه یک آپارتمان دوخوابه (مساحت ۷۵ مترمربع) به متوسط درآمد ماهانه خانوارها در تهران، در جایگاه دوم قرار می‌گرفت؛ هر چند متوسط اجاره‌بهای ماهانه در این شهر در مقایسه با میانگین اجاره‌بهای ماهانه در ۱۰ شهر مورد بررسی به مراتب کمتر است. میانگین اجاره‌بهای ماهانه هرمترمربع واحد مسکونی در شهر تهران پاییز امسال به ۳۵ هزار تومان رسید؛ محاسبه میانگین اجاره‌بهای ماهانه یک واحد مسکونی معمولی دو خوابه در شهر تهران نشان می‌دهد این میزان در طول یک‌ماه به‌طور متوسط معادل ۳۶۰ دلار (معادل ۲ میلیون و ۶۲۵ هزار تومان) است؛ این در حالی است که متوسط درآمد ماهانه خانوارها در استان تهران (براساس آمار‌های سال ۹۶) حدود ۴ میلیون و۳۰۰ هزار تومان برآورد شده است؛ بنابراین نسبت اجاره‌بهای یک واحد مسکونی ۷۵ مترمربعی دو خوابه در طول یک‌ماه به درآمد ماهانه خانوارها در تهران معادل ۶۱ درصد است؛ آمار‌ها نشان می‌دهد هم‌اکنون ۴۲ درصد جمعیت تهران و ۲۵ درصد جمعیت کشور اجاره‌نشین هستند؛ همچنین سهم مسکن از کل هزینه خانوار‌های شهری در کشور ۳۳ درصد و این سهم در شهر تهران برای کل خانوارها ۴۱ درصد برآورد شده است؛ سهم ۶۱ درصدی اجاره‌بها از کل درآمد ماهانه خانوارها مربوط به خانوار‌های اجاره‌نشین در واحد‌های مسکونی دو خوابه با میانگین متراژ ۷۵ مترمربع است. با این محاسبه در صورتی که قرار بود شهر تهران نیز در این بررسی قرار بگیرد، پایتخت، به لحاظ سهم اجاره‌بهای مسکن از متوسط درآمد خانوارها در طول یک‌ماه، در رتبه دوم قرار می‌گرفت. بررسی‌ها نشان می‌دهد اختلاف میانگین درآمد ماهانه خانوار‌های تهرانی با متوسط درآمد ماهانه خانوارها در ۱۰ کشور مورد بررسی از سوی دویچه بانک موجب شده است اگرچه میزان اجاره‌بهای ماهانه برای اجاره یک واحد مسکونی دو خوابه در شهر تهران به مراتب کمتر از اجاره‌بهای واحدی مشابه در ۱۰شهر مورد بررسی است، اما پس از محاسبه نسبت اجاره به درآمد ماهانه خانوارها، شهر تهران به لحاظ سهم اجاره بها از درآمد ماهانه خانوارها، در رتبه دوم قرار می‌گیرد. در چنین شرایطی این سوال ایجاد می‌شود که چگونه می‌توان این نسبت را با میزان درآمد ماهانه فعلی خانوارها کاهش داد یا به عبارت دیگر راهکار‌های تعدیل اجاره‌بها برای مستاجران پایتخت چیست تا بتوان به واسطه استفاده از اهرم‌ها و ابزار‌های موثر، فشار موجود بر خانوار‌های مستاجر را کم کرد.
تجربه‌های دست‌کم ۱۰ کشور موفق دنیا در حوزه مدیریت بازار اجاره نشان می‌دهد در این کشورها حداقل با اجرای ۶ سیاست اصلی و کلیدی بدون اقدام و مداخله دستوری، برنامه‌هایی تدارک دیده شده است که به واسطه نهادینه شدن برخی ضوابط در بازار اجاره این کشورها، سطح اجاره‌بها تعدیل شده است؛ به طوری‌که میانگین اجاره‌بهای ماهانه در این کشورها از ۳۰ تا ۵۰ درصد متوسط درآمد خانوارها تجاوز نمی‌کند و در عمده موارد معادل کمتر از ۳۰ درصد میانگین درآمد ماهانه خانوارها است.
بررسی‌های انجام شده از سوی دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی در این زمینه نشان می‌دهد، سیاست‌های موفقی در دست‌کم ۱۰ کشور دنیا شامل آمریکا، آلمان، اتریش، مالزی، ژاپن، فرانسه، ایرلند، اسپانیا، سوئیس، ترکیه و... به اجرا درآمده است که این سیاست‌ها هم‌اکنون به‌عنوان قوانین اجاره‌داری در این کشورها به نفع مستاجران منجر به تعدیل سطح اجاره‌بهای واحد‌های مسکونی شده است. این در حالی است که به واسطه اعمال سیاست‌های مشوق، سرمایه‌گذاران بازار املاک استیجاری نیز از این سیاست‌ها منتفع می‌شوند.
در عمده این کشورها عمده قرارداد‌های اجاره مسکن به‌صورت «بلندمدت» و «چند ساله» تنظیم می‌شود؛ طول دوره قرارداد‌های اجاره مسکن در کشور اتریش ۳ سال، ژاپن ۳ تا ۵ سال، فرانسه ۳ تا ۶ سال، ایرلند ۴ سال، اسپانیا ۳ سال، سوئیس ۶ سال، ایالات متحده آمریکا ۲ سال و در کشور‌هایی مانند آلمان، دانمارک، فنلاند، هلند و سوئد با «پایان باز» یعنی بدون محدودیت زمانی است. این قوانین به خصوص برای خانه‌های قدیمی با نظارت بیشتری اعمال می‌شود و در بازار اجاره مسکن این کشورها بیش از سایر واحد‌ها مورد توجه است؛ «افزایش اجاره‌بهای مسکن به‌صورت چند ساله یا هرچند سال یکبار» از دیگر اهرم‌های تنظیم‌کننده بازار اجاره مسکن در این کشورها است؛ به‌عنوان مثال اجاره‌بهای مسکن معمولا در کشور آلمان هر ۵ سال یکبار به‌روز‌رسانی می‌شود و شهرداری‌ها به‌عنوان دولت‌های محلی متناسب با میزان تورم عمومی اقدام به تغییر سطح اجاره بهای واحد‌های مسکونی در این کشور می‌کنند. در کشور‌هایی نظیر ژاپن و اتریش و... نیز این موضوع وجود دارد؛ «اعمال مشوق‌های مالیاتی» به‌عنوان سومین سیاست تنظیم‌کننده بازار اجاره‌بهای مسکن در کشور‌هایی که به الگو‌های موفق برای ساماندهی و تنظیم بازار اجاره دست یافته‌اند قابل ذکر است؛ به‌عنوان مثال میانگین مالیات‌های دریافتی از موجران در کشور ژاپن مطابق با بررسی‌های صورت گرفته ۵ درصد است که این موضوع منجر به ایجاد انگیزه مضاعف در سرمایه‌گذاران برای سرمایه‌گذاری در ساخت واحد‌های مسکونی استیجاری می‌شود.
«حمایت از ساخت پروژه‌های استیجاری» از روش‌های اصلی واهرم‌های مهم تنظیم بازار اجاره مسکن در کشور‌های مختلف است؛ در آمریکا و چند کشور دیگر، تسهیلات ساخت واحد‌های مسکونی استیجاری با دوره بازپرداخت ۲۰ سال و بیشتر پرداخت می‌شود؛ عرضه شرکتی خانه‌های اجاره‌ای که منجر به کاهش تعداد موجران در عین عرضه انبوه واحد‌های استیجاری می‌شود و افزایش ریسک خالی گذاشتن خانه‌ها برای موجران در عین ضمانت حقوقی محکم برای بازگرداندن اجاره‌بهای بالاتر از حد به مستاجران از جمله مهم‌ترین ابزار‌ها و اهرم‌های تنظیم‌کننده بازار اجاره در این کشورها محسوب می‌شود. همچنین تاسیس صندوق‌های سرمایه‌گذاری پروژه‌های استیجاری و صندوق‌های تراست مسکن، با حمایت دولت منجر به پرداخت تسهیلات با بهره صفر تا یک درصدی به سرمایه‌گذاران و سازندگان واحد‌های مسکونی اجاره‌ای می‌شود؛ ضمن اینکه اجاره‌بهای دریافتی از محل این خانه‌ها برای ۷۵ درصد واحد‌های استیجاری کمتر از ۳۰ درصد متوسط درآمد ماهانه خانوارها و تنها ۲۵ درصد آن بین ۳۰ تا ۵۰ درصد متوسط درآمد خانوارها تعیین می‌شود. در واقع بازار اجاره در استطاعت در این کشورها بازاری است که در آن میانگین سطح اجاره‌بها برای عمده مستاجران کمتر از ۳۰ درصد از درآمد ماهانه آن‌ها را به خود اختصاص دهد. «پرداخت یارانه نقدی اجاره‌بها در قالب کوپن‌های اجاره» به‌عنوان مثال در کشور آمریکا از دیگر روش‌های حمایت از مستاجران است؛ در این کشور برای اینکه کم‌درآمد‌ها از بازار خصوصی مسکن اجاری آسیب نبینند سیاستی موفق به اجرا درآمده است که در پی آن کوپن‌های اجاره به ضمیمه قرارداد اجاره به مستاجران داده می‌شود. همچنین شهرداری‌ها می‌توانند برای حمایت از مستاجران به منظور ساخت و افزایش عرضه واحد‌های استیجاری «اوراق قرضه» صادر کنند؛ این اوراق معاف از مالیات است و بنابراین همین معافیت مالیاتی به‌عنوان مشوقی قدرتمند برای جذب سرمایه به بازار ساخت واحد‌های استیجاری کارآمد خواهد بود.