قرارداد پیش‌فروش ساختمان؛ چالش‌ها، قوانین و راهکار‌های پیشگیری از مشکلات حقوقی
قرارداد پیش‌فروش ساختمان یکی از پرریسک‌ترین معاملات در حوزه مسکن است که عدم آگاهی از قوانین و مقررات مربوط به آن، می‌تواند منجر به بروز اختلافات و مشکلات حقوقی شود. آشنایی با اصول تنظیم این قرارداد و الزامات قانونی، از جمله شرایط ثبت رسمی، می‌تواند نقش مهمی در کاهش دعاوی و افزایش امنیت معاملات داشته باشد.
پیش فروش ساختمان، از جمله قرارداد‌های پرریسک برای مردم محسوب می‌شود. از آنجا که بسیاری از دعاوی و پرونده‌های مربوط به قرارداد پیش‌فروش ساختمان ناشی از عدم آگاهی‌های حقوقی و عدم اطلاع از قوانین و مقررات مربوط به این حوزه است، آگاهی از مقررات تنظیم صحیح این قرارداد برای پیشگیری از مشکلات و اختلافات احتمالی ناشی از آن، امری مهم و ضروری است.
قرارداد پیش‌فروش ساختمان
بر اساس ماده یک قانون پیش‌فروش ساختمان (اصلاحی به‌موجب قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول) هر قرارداد با هر عنوانی که به‌موجب آن مالک رسمی زمین با شخص دیگری مبادرت به مشارکت در ساخت نماید یا هر قراردادی که به موجب آن شخصی در برابر دیگری متعهد به ساخت و تحویل واحد ساختمانی مشخص شود و نیز هر نوع انتقال حقوق و تعهدات ناشی از قرارداد‌های مذکور، پیش‌فروش ساختمان محسوب می‌شود؛ بنابراین پیش فروش ساختمان اختصاص به آپارتمان ندارد و موضوع آن می‌تواند، زمینی که اصلا ساخت و ساز در آن نشده یا آپارتمان در حال احداث و یا آپارتمان تکمیل شده باشد.
قرارداد پیش‌فروش ساختمان نوعی قرارداد بیع است. قراردادی لازم بین طرفین که حق فسخ آن را ندارند، مگر اینکه این حق در قرارداد پیش‌بینی شده باشد. یکی از تفاوت‌های قرارداد پیش‌فروش و بیع این است که در بیع باید مورد معامله به‌صورت فیزیکی آماده باشد، اما در پیش فروش نیازی به تکمیل واحد نیست.
طبق اصلاحات جدید ماده ۲۳ قانون پیش‌فروش ساختمان، اشخاصی که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش‌فروش ساختمان کنند، به حبس از چهل و پنج روز تا شش ماه یا جزای نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم می‌شوند.
همچنین بر اساس ماده ۲۴ قانون مذکور، مشاوران املاک نیز باید پس از انجام مذاکرات مقدماتی، طرفین را برای تنظیم سند رسمی قرارداد پیش فروش به یکی از دفاتر اسناد رسمی راهنمایی کنند و نمی‌توانند راساً مبادرت به تنظیم قرارداد پیش فروش کنند. در غیر این صورت برای بار اول تا یک سال و برای بار دوم تا دو سال تعلیق پروانه کسب و برای بار سوم به ابطال پروانه کسب محکوم می‌شوند.
چه مواردی باید در قرارداد پیش‌فروش ساختمان ذکر شود؟
طبق ماده ۲ قانون پیش‌فروش ساختمان، در قرارداد پیش‌فروش باید حداقل به موارد زیر تصریح شود:
- اسم و مشخصات طرفین قرارداد اعم از حقیقی یا حقوقی
- پلاک و مشخصات ثبتی و نشانی وقوع ملک
- متن پروانه ساختمانی صادرشده از مراجع ذی‌صلاح در صورت صدور، راجع به موضوع معامله به عنوان پیوست قرارداد
- مشخصات فنی و معماری ساختمانی که واحد در آن احداث می‌شود مانند موقعیت، کاربری و مساحت کل عرصه و زیربنا، تعداد طبقات و کل واحدها، نما، نوع مصالح مصرفی
- ساختمان، سیستم گرمایش و سرمایش و قسمت‌های مشترک و سایر مواردی که در پروانه ساخت قید شده یا عرفاً در قیمت موثر است.
- بها یا عوض در قرارداد‌های معوض، تعداد اقساط و نحوه پرداخت
- شماره قبوض اقساطی برای بها، تحویل و انتقال قطعی
- زمان تحویل واحد ساختمانی پیش فروش شده و تنظیم سند رسمی انتقال قطعی
- تعیین تکلیف راجع به خسارات، تضمین‌ها و قرارداد بیمه ای، تغییر قیمت و تغییر مشخصات مورد معامله
- تعهدات پیش فروشنده به مرجع صادرکننده پروانه و سایر مراجع قانونی
- احکام مذکور در مواد (۶)، (۷) و (۸) و تبصره آن، (۹)، (۱۱)، (۱۲)، (۱۴)، (۱۶) قانون پیش فروش ساختمان
به موجب ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، یک‌سال پس از راه‌اندازی رسمی سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی، هر نوع پیش‌فروش ساختمان اعم از اینکه به صورت سهمی از کل عرصه و یا اعیان باشد و تعهد به انجام کلیه اعمال حقوقی مذکور در این ماده باشد باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به ثبت برسد در غیر این صورت دعاوی راجع به اعمال حقوقی مذکور که ثبت نشده باشد و ادله راجع به آنها در بخشی که مفید موارد مذکور در این ماده است، نزد مراجع قضایی شبه‌قضایی و داوری قابل استماع نبوده و فاقد اعتبار است و جز دعوای استرداد عوضین هیچ شکایت کیفری یا دعوای حقوقی یا تقاضایی در خصوص آن عمل حقوقی و اسناد مربوط به آن از قبیل شکایت انتقال مال غیر دعوای اثبات یا تنفیذ معامله ابطال سند رسمی مالکیت الزام به تنظیم سند رسمی خلع ید، تخلیه ید و الزام به اجرای تعهدات مندرج در آن در مراجع مذکور مسموع نیست.
مدارک لازم و نکات مهم در تنظیم سند رسمی قرارداد پیش‌فروش آپارتمان
تنظیم قرارداد پیش‌فروش و واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن نزد دفاتر اسناد رسمی با پرداخت حق‌الثبت و بدون ارائه گواهی مالیاتی و صرفاً در برابر پرداخت حق‌التحریر طبق تعرفه خاص قوه قضاییه صورت می‌گیرد.
مدارک و شرایطی که برای تنظیم سند رسمی پیش‌فروش ساختمان در دفتر اسناد رسمی لازم است به این شرح است:
- سند مالکیت رسمی
- تعیین طرفین قرارداد (مالک یا پیش‌فروشنده و پیش‌خریدار)
- احراز هویت و دریافت آدرس و کدپستی طرفین سند
- پروانه ساخت ساختمان
- ذکر مشخصات ثبتی و کد پستی مورد معامله در قرارداد
- بیمه‌نامه مسئولیت فروشنده
- استعلام ثبت ملک از سامانه ثبت آن برای اطلاع از بازداشت نبودن ملک، مشخص شدن وضعیت رهنی و عدم پیش‌فروش قبلی
- مشخصات دقیق و مساحت تقریبی واحد پیش‌فروش شده، به عنوان مثال: ۶ دانگ یک واحد آپارتمان مسکونی به مساحت تقریبی یکصد مترمربع، واقع در طبقه دوم سمت شرقی واحد دوم، به انضمام انباری به مساحت تقریبی ۳ متر مربع و پارکینگ به مساحت ۱۲ متر مربع و دارای کدپستی...؛ به نشانی...
- تعیین مرجع حل اختلاف در سند برای موارد وقوع اختلاف بین طرفین
- درج دقیق حقوق و تعهدات طرفین در سند مانند اینکه مالک واحد را در چه تاریخی تحویل می‌دهد و یا اینکه زمان انتقال سند در چه تارخی است و یا میزان وجه التزام در صورت عدم انجام تعهدات و ...
- در قسمت شرایط و متون حقوقی قرارداد، باید طرفین مشخص کنند که واحد پیش‌فروش شده، دارای امکانات است و یا فاقد امکانات و اگر قرار است تجهیزاتی در واحد نصب شود، با جزئیات کامل ذکر شود.
- ذکر دقیق بهای مورد معامله و نحوه پرداخت آن در سند
یکی از مهمترین موارد در پیش‌فروش ساختمان زمان‌بندی تاریخ چک‌هاست. به‌عنوان مثال جهت تحویل واحد یک چک صادر می‌شود، برای انتقال سند چکی دیگر و یک چک کلی هم برای ضمانت انجام تعهدات فروشنده صادر می‌شود. سپس با توجه به شرایط قرارداد، چک‌های صادره توسط خریدار، که بابت پیش‌خرید واحد بوده نیز در سند درج می‌شود و سردفتر باید مبلغ چک، شماره چک و بانک صادرکننده و شعبه را به‌صورت دقیق در سند درج کند. پس باید بهای مورد معامله و نحوه پرداخت آن دقیقا در سند مشخص شود.
علاوه بر موارد فوق نکات مهمی برای تنظیم سند پیش‌فروش به منظور پیشگیری از وقوع جرایم مرتبط از جمله کلاهبرداری و جلوگیری از بروز اختلافات و طرح دعاوی در محاکم وجود دارد:
- احراز مالکیت؛ ملاحظه سند مالکیت و قرارداد مشارکت در ساخت (داشتن حق فروش واحد مسکونی توسط فروشنده)
- داشتن پروانه ساختمانی، نقشه مصوب شهرداری و سازمان نظام مهندسی
- اجرای نقشه مصوب بدون تخلفات ساختمانی
- تعیین متراژ و مساحت واحد مورد معامله و تعیین تکلیف قیمت آن برای پیشگیری از اختلاف احتمالی متراژ ساختمان در زمان اخذ سند رسمی
- تعیین روش‌های حل اختلاف در موارد عدم اجرای تعهدات بدون نیاز به رسیدگی قضایی
همچنین از آنجا که طبق ماده (۱۴) قانون الزام به ثبت، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور باید برای هر واحد ساختمان در حال ساخت، شناسه یکتا صادر کند و تا زمان صدور سند تفکیکی برای واحد، معاملات در رابطه با آن واحد صرفاً با شناسه یکتا امکان‌پذیر است، این امر موجب جلوگیری از وقوع جرایمی مانند کلاهبرداری و فروش مال غیر می‌شود و در نتیجه با بهبود امنیت معاملات پیش‌فروش، انگیزه مردم برای سرمایه‌گذاری در ساخت مسکن نیز افزایش می‌یابد.
انتهای پیام/
ارسال دیدگاه
دیدگاهتان را بنویسید
نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *