تغییرات مهم شیوه معاملات ملکی با قانون جدید
خبرگزاری میزان - علی بهادری جهرمی درباره تغییرات مهم شیوه معاملات ملکی، گفت: اطلاعات ما از قرارداد‌های روزمره عموما به شکل سنتی شکل گرفته است. قرارداد‌های ملکی یکی از مهم‌ترین این قرارداد‌ها است که آثار گسترده مالی و معاملاتی دارند و خطا یا اشتباه در انعقاد آن‌ها ممکن است ما را درگیر مشکلات لاینحل یا بلندمدتی نماید.
وی همچنین در ادامه تاکید کرد: آنچه اهمیت این موضوع را در حال حاضر مضاعف می‌کند، تغییرات قانونی صورت گرفته در رویه‌های سنتی بازار مسکن است که با اصلاحات اساسی دگرگونی‌هایی در این حوزه ایجاد کرده است. از این منظر آگاهی پیدا کردن به این تغییرات برای هر ایرانی ضروری خواهد بود و رسالت هر حقوقدانی کمک به اشراف و اطلاع رسانی هرچه بیشتر در خصوص تغییرات قانونی جدید است. در این رابطه، نکاتی قابل بیان است:
۱- اگر خدای‌ناکرده، پس‌از انجام معامله ملکی روشن شود جرمی صورت گرفته یا در عقد قرارداد خطایی رخ داده است و نیازمند طرح دعوای کیفری یا حقوقی هستید، باید توجه داشته باشید دیگر مثل گذشته نمی‌توانید مبتنی بر قولنامه‌های بنگاهی، حق‌تان را از دادگاه استیفا کنید. با قانون‌گذاری جدید، پذیرش هرگونه شکایت کیفری و حقوقی راجع به اموال غیرمنقول و عقود ناظر به آن، منوط به ثبت این عقود در سامانه ثبت الکترونیک اسناد است. عقود بیع، رهن غیرمنقول، وقف، اجاره بیش‌از دو سال، اجاره به‌شرط تملیک و پیش‌فروش ساختمان و به‌صورت کلی هرنوع عقد و ایقاعی که موضوع یا نتیجه آن انتقال مالکیت عین یا انتقال حق انتفاع اموال غیرمنقول باشد، بایستی در سامانه ثبت الکترونیک اسناد ثبت شود تا شکایات حقوقی و کیفری راجع به آن مسموع باشد. اسناد تنظیمی از تاریخ ۳ تیرماه ۱۴۰۳ که تک‌برگ و سبزرنگ هستند، به صورت مطلق مشمول قانون جدید شده و همه معاملات پیرامون آن بایستی به‌صورت رسمی و در دفترخانه صورت پذیرد. صاحبان اسناد پیش‌از‌این تاریخ که سندشان زردرنگ است هم تا یک‌سال پس‌از راه‌اندازی سامانه مدنظر قانون‌گذار فرصت خواهند داشت تا مطابق الزامات قانون جدید، عمل کنند.
۲- به موجب قانون جدید «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول»، خرید ملک در بنگاه‌های معاملاتی املاک، از حمایت قانونی برخوردار نیست. نقش بنگاه‌های معاملاتی در خرید‌و‌فروش ملک، به دفاتر اسناد رسمی منتقل شده است. به بیان دیگر، مطابق نظر جدید قانون‌گذار، خریداری که در بنگاه‌های املاک اقدام به عقد مبایعه‌نامه کرده و عوض معامله را هم پرداخت می‌کند، نمی‌تواند از حمایت‌های لازم و کافی قانون به‌عنوان خریدار ملک بهره‌برداری کند. مطابق ماده ۳ این قانون، مشاوران و بنگاه‌های معاملاتی ملک، صرفاً می‌توانند نسبت به انجام مذاکرات مقدماتی، درج پیش‌نویس قرارداد در سامانه ثبت الکترونیک اسناد و ارجاع پیش‌نویس به دفاتر اسناد رسمی جهت تنظیم سند رسمی اقدام کنند. البته همین نقش مشاوران و بنگاه‌های معاملاتی هم مانع مراجعه مستقیم مردم برای خرید و فروش ملک به دفاتر اسناد رسمی نیست. نکته مهم دیگر در همین رابطه این‌که مشاوران و بنگاه‌ها، مطابق ماده ۱۱ قانون جدید، حق تنظیم سند عادی هم در رابطه با اموال غیرمنقول ندارند.
۳- دفاتر اسناد رسمی در قانون جدید مکلف شده‌اند قرارداد‌های خصوصی اشخاص را راجع به اموال غیرمنقول، که پیش‌نویس آن در بنگاه‌ها تنظیم نشده است را هم ثبت رسمی کنند. علاوه بر این، تعرفه خدمات مشاوره‌ای بنگاه‌های معاملاتی، بر اساس ضریبی از ارزش معاملاتی املاک به‌صورت منطقه‌ای توسط هیئت دولت تعیین خواهد شد. به بیان دیگر، قیمت روز مورد معامله، در تعیین میزان تعرفه بنگاه‌ها اثرگذار نیست. دریافت هرنوع مبلغی، حتی با توافق طرفین، از جمله حق‌الزحمه ثبت پیش‌نویس در سامانه و ... توسط بنگاه‌های معاملاتی ممنوع است. متخلف از این مقرره، معادل سه برابر مبلغ دریافتی محکوم خواهد شد.
بهادری جهرمی همچنین گفت: مقررات جدید دیگری هم راجع به اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی، اراضی روستایی، نحوه اعتراض اشخاص به اسناد، بارگذاری اسناد جعلی در سامانه و قوانین منسوخ شده با قانون جدید در قانون «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» پیش‌بینی شده است. آگاهی از این قوانین، ضامن حقوق مردم است و از تشکیل پرونده‌های جدید قضایی هم جلوگیری می‌کند. از این‌رو جامعه حقوقی و رسانه‌ها باید بیش‌از‌پیش نسبت به تبیین قانون جدید و مفاد مهم آن اطلاع‌رسانی عمومی کنند.
انتهای پیام/