بازار خرید و فروش املاک در آمریکا/ پایان رویای آمریکایی؟

خبرگزاری میزان - رویای آمریکایی، با تشکیل خانواده، خرید خانه، بچه‌دار شدن، پس‌انداز کافی برای فرستادن فرزندان به دانشگاه و پس‌انداز کافی برای بازنشستگی، تحقق می‌یابد.

خرید مسکن، مهم‌ترین عنصر رویای آمریکایی بوده و علی‌رغم چند بحران اقتصادی در دهه‌های گذشته، تا چهار سال پیش یک امر تحقق‌یافتنی بود. به همین علت، کسانی که خود را اربابان جهان می‌دانند، شروع به تغییر روایت و تعویض «رویای مردم» کرده و به دنبال پیاده‌سازی طرح «مالک هیچ چیز نباشید و خوشحال باشید» هستند.

باتوجه به‌اینکه استطاعت خرید مسکن در آمریکا به پایین‌ترین حد خود در هفده سال اخیر و در حدود بحران اقتصادی سال ۲۰۰۸ رسیده، امید اینکه روزی آمریکایی‌هایی که کمتر از چهل سال سن دارند، صاحب خانه شوند، تبدیل به یک رویا شده است. بیست درصد از افرادی که صاحب خانه‌ای نیستند، هیچ امیدی به اینکه روزی سند مالکیت در دست بگیرند ندارند؛ این در حالی است که به‌طور میانگین در ایالات متحده، ثروت افراد ملاک، چهل برابر افراد اجاره‌نشین است.

نحوه خرید خانه در آمریکا

پیش از اینکه به کاهش استطاعت مردم برای خرید مسکن در آمریکا پرداخته شود، نیاز است که توضیحاتی درباره نحوه خرید ملک در آمریکا ارائه شود. کسانی که برای اولین بار قصد خرید مسکن در آمریکا را دارند، می‌توانند تنها با پرداخت نقدی ۵ درصد از ارزش کل ملک، ۹۵ درصد باقیمانده را با توجه به نرخ بهره بانکی در بازه‌ای مثلاً ۳۰ ساله بپردازند.

البته میزان بهره بانکی برای خوش حساب‌ها، پایین‌تر از کسانی است که به بانک‌ها بدهکارند. افرادی که برای بار دوم به بعد قصد خرید ملک را دشته و یا کمپانی‌هایی که قصد خرید یا سرمایه‌گذاری در ملک را دارند، باید حداقل ۲۰ درصد از قیمت کل ملک را به‌عنوان پیش‌پرداخت بدهند. بهره بانکی نیز به دو صورت ثابت (نرخ بهره در لحظه خرید) و یا شناور (بر اساس نرخ روز، ممکن امروز ۷ درصد باشد و سال بعد به زیر ۴ درصد بیاید) منظور می‌شود.

• بیشتر بخوانید
• پولدارها، پولدارتر می‌شوند و فقیرها، فقیرتر/ معرفی کامل دهک‌های اقتصادی در آمریکا + نمودار
• صنعت چند میلیارد دلاری تغییر جنسیت در آمریکا/ راه بی‌بازگشت دستکاری در هورمون‌های بدن

اما چرا توان خرید مسکن برای یک خانوار معمولی آمریکایی پایین‌تر آمده است؟

1. افزایش نابرابر قیمت مسکن، نسبت به افزایش حقوق خانوار
2. افزایش بهره بانکی
3. افزایش هزینه‌های جاری زندگی اعم ازغذا و درمان

برای اینکه یک خانوار آمریکایی امروز بتواند استطاعت خرید یک خانه با رقم متوسط بهای مسکن در آمریکا (۴۰۲ هزار دلار در ابتدای سال ۲۰۲۴) را داشته باشد، باید سالانه حداقل ۱۱۰ هزار دلار درآمد کسب کند؛ در گزارشی مجزا درباره دهک‌های اقتصادی در آمریکا اشاره شد که کمتر از ۳۵ درصد از خانوار‌های آمریکایی این میزان از درآمد را دارند. این درحالی است که در سال ۲۰۲۰، یک خانوار نیاز به درآمد سالانه تنها ۷۶ هزار دلار برای خرید یک خانه را داشت.

این آمار یعنی حداقل درآمد برای خرید مسکن با بهای متوسط، حدوداً پنجاه درصد در چهار سال اخیر افزایش داشته است. اما میزان درآمد‌های خانوار در این بازه تنها ۲۳ درصد بالا رفته است.

(تصویر بالا مربوط به یک خانه با مساحت ۴۹۰ متر مربع، واقع در زمینی به مساحت ۹۳ هزار متر، با قیمت 371 هزار دلار یا ۲۳ میلیارد تومان)

بهره بانکی نیز در اواخر سال ۲۰۲۰، زیر ۳ درصد بود. این رقم در سال ۲۰۲۴ به ۷ درصد رسیده و بیش از دو برابر شده است. علاوه بر اینکه بهای قیمت مسکن بالاتر رفته است، افزایش بهره بانکی نیز استطاعت خرید مسکن را به‌طور چشمگیری کاهش داده است.

راب باربر، مدیر موسسه ATTOM درباره کاهش استطاعت مردم آمریکا در خرید مسکن گفته است: «به نظر می‌رسد اهرمی که روی بازار مسکن تاثیر می‌گذارد، به ضرر طبقه متوسط کشور عمل می‌کند. اقساط مسکن این روزها بیش از یک سوم از کل حقوق خانوار را به خود اختصاص داده است.»

به‌طور میانگین امروز یک خانوار آمریکایی حداقل ۳۲.۵ درصد از درآمد سالانه خود را باید صرف اقساط مسکن کند و درصد قابل توجهی از مردم بیشتر از ۵۰ درصد از درآمد سالانه خود را به‌عنوان قسط مسکن می‌پردازند.

کارشناسان می‌گویند که یک خانوار آمریکایی باید کمتر از ۲۸ درصد درآمد سالانه خود را صرف اقساط مسکن کند تا فشار سنگینی روی آن‌ها نباشد.این در حالی است که در سال ۲۰۲۰، این نسبت به ۲۱ درصد رسید و خرید ملک در دسترس خانوار‌های بیشتری در آمریکا بود.

البته استطاعت خرید مسکن با منطقه ملک مورد نظر نیز ارتباط نزدیکی دارد؛ برای خرید مسکن در چند بخشداری از ایالت کالیفرنیا و برخی از محله‌های نیویورک، یک خانوار باید بیش از ۱۰۰ درصد از درآمد سالانه خود را برای پرداخت اقساط یک خانه با قیمت متوسط، کنار بگذارد. یعنی اگر به‌عنوان مثال یک خانوار در سال ۱۵۰ هزار دلار درآمد داشته باشد (این رقم آن‌ها را در ۲۰ درصد بالای جامعه قرار می‌دهد)، آن‌ها باید سالانه ۱۶۰ هزار دلار را برای پرداخت اقساط خرید یک خانه با قیمت متوسط در لس‌ آنجلس پرداخت کنند.

در آن روی سکه برای خرید مسکن در برخی از بخشداری‌ها، تنها ۱۲ درصد از درآمد سالانه، برای پرداخت اقساط کافی است. البته تعدادی از شهر‌های بزرگ نیز وجود دارند که برای پرداخت اقساط آن‌ها، کمتر از ۲۰ درصد از درآمد سالانه کفایت می‌کند.

لقب سیاست‌های اقتصادی بایدن، بایدنامیکس Bidenomics بود که مثلاً می‌خواست تورم را کاهش داده و قدرت خرید مردم را بالا ببرد، اما اکنون در یکایک المان‌های سنجش وضعیت اقتصادی در آمریکا، وضعیت برای «۹۹ درصد پایین جامعه از منظر درآمد» بسیار دشوارتر شده است. بر اساس آمار موسسه ATTOM، امکان خرید مسکن در ۹۸ درصد از بخشداری‌ها در آمریکا، سخت‌تر شده است.

برای مقایسه کافی است نگاهی به توانایی مردم در خرید مسکن در پایان سال ۲۰۲۰ بیندازیم؛ استطاعت مردم آمریکا در خرید مسکن به‌اندازه‌ای بالا رفته بود که در ۶۳ درصد از بخشداری‌های آمریکا، خرید یک خانه سه خوابه، ارزان‌تر از اجاره همین خانه تمام می‌شد؛ علت افزایش توانایی خرید مسکن این بود که بهره بانکی به زیر ۳ درصد آمده بود و برخی از بانک‌ها با بهره ۲.۵ درصد نیز به مردم وام می‌دادند. کاهش بی‌سابقه بهره بانکی سبب شد تاحدودی جلوی روند افزایش قیمت مسکن گرفته شود و افراد بیشتری بتوانند به «رویای آمریکایی» دست پیدا کنند.

چه اتفاقاتی باید بیفتد تا توانایی خرید مسکن برای مردم به دوران قبل از دولت بایدن بازگردد؟

کارشناس وب‌سایت Fortune در پاسخ این سوال گفته است: «یا باید قیمت مسکن ۳۵ درصد پایین بیاید، یا بهره بانکی باید دوباره کمتر از ۳ درصد شود و یا درآمد مردم باید ۵۵ درصد بالا برود. مسائل ذکر شده، جریانات بزرگی اقتصادی است، اما هیچ یک از این راهکار‌ها رخ نخواهد داد.»

اکنون اوضاع برای کسانی که پیش از روی کار آمدن دولت بایدن با بهره ثابت وام نگرفته بودند، بحرانی شده است؛ به‌عنوان مثال اگر خانواری با بهره ثابت ۲.۷ درصدی در سال ۲۰۱۹ وام نگرفته باشد، باید امروز با بهره ۷ درصدی اقساط خانه خود را بپردازد؛ یعنی یک خانوار معمولی امروز به طور متوسط مجبور است تا ۶۰ درصد از درآمد سالیانه خود را فقط اقساط مسکن دهد.

پیرها در آمریکا روز به روز ثروتمندتر می‌شوند

وال استریت ژورنال در یادداشتی نوشته که بخشی از تقصیر گرانی مسکن، متوجه افراد مسن است؛ ثروت افراد بالای ۵۵ سال در آمریکا از ۸۴ تریلیون دلار در چهار سال پیش، به ۱۱۴ تریلیون دلار در ۲۰۲۴ رسیده است؛ امروز این گروه سنی مالک ۷۰ درصد از ثروت کل جامعه است. این گروه سنی در ۳۰ سال پیش، مالک ۵۱ درصد از ثروت کل جامعه بود. منظور وال استریت این است که چون وضع مالی افراد بالای ۵۵ سال خوب است، آن‌ها مجبور نیستند که املاک خود را با قیمت پایین‌تری بفروشند.

اما سهم ثروت افراد زیر چهل سال در ۲۰۲۴، ۹ درصد است که پنج درصد نسبت به ۳۰ سال گذشته کاهش یافته است. سهم ثروت افراد در بازه سنی ۴۰ تا ۵۴ سال نیز کمتر از یک چهارم ثروت کل جامعه بوده که نسبت به ۳۰ سال پیش، پانزده درصد کاهش یافته است.

با اینکه خرید مسکن مهم‌ترین عنصر «رویای آمریکایی» است، اما سرمایه اصلی دهک «۰.۱ بالا» از منظر درآمد در ایالات متحده، در بخش ملک خوابانده نشده است. بخش اعظمی از سرمایه این گروه را مالکیت و شراکت در کمپانی‌ها تشکیل می‌دهد. چرا؟ به این علت که به غیر از چند استثنا در بازار‌های ملکی پرتقاضا، بهای مسکن حدوداً ۹ درصد در سال افزایش پیدا می‌کند؛ اما «۰.۱ درصد بالا» به دنبال این است که سالانه حداقل ۲۵ درصد روی سرمایه خود بگذارد، بنابراین به دنبال خرید و شراکت در بیزنس‌های دارای گردش مالی هستند.

انتهای پیام/