تعریف اجاره در قانون چیست/مواردی که باید به آن توجه شود

به گزارش خبرنگار گروه حقوقی و قضایی ، اجاره یکی از رایج‌ترین قرارداد‌هایی است که در کشور منعقد می‌شود؛ هرچند قانون مدنی به عنوان قانون عام و قانون روابط موجر و مستأجر به عنوان قانون خاص، مهمترین قوانین حاکم در قرارداد‌های اجاره هستند، برخی افراد، آگاهی چندانی از قوانین نداشته و همین موضوع باعث می‌شود تا گاهی در تنظیم قرارداد‌های اجاره دچار اشکال شوند.

 

هرچند امروزه بسیاری از قرارداد‌های اجاره به صورت پیش‌نویس توسط بنگاه‌ها و دفاتر مشاور املاک تنظیم می‌شود، ناآگاهی این گونه مشاوران به موازین حقوقی و نیز بی توجهی طرفین قرارداد به موضوعات حقوقی باعث می‌شود تا اشکالات زیادی در تنظیم این قرارداد‌ها حادث شود.

قراردادی که در دفا‌تر اسناد رسمی تنظیم شده و به ثبت رسیده باشد، قرارداد رسمی است. سایر قرارداد‌ها، از جمله قراردادی که در بنگاه معاملات املاک و با استفاده از فرم‌های چاپی اتحادیه تنظیم می‌شود، قرارداد عادی است.

تعریف اجاره در ماده ۴۶۶ قانون مدنی بیان شده است اجاره عقدی است که به موجب آن مستأجر مالک منافع عین مستأجر می‌شود، در این حالت اجاره‌دهنده موجر، اجاره‌کننده مستأجر و مورد اجاره عین مستأجر نامیده است.

قوانین ناظر بر عقد اجاره و روابط موجر و مستأجر به تبع تحولات اجتماعی بار‌ها دستخوش تغییر شده است. از جمله مهم‌ترین آن‌ها، قانون مدنی و قوانین روابط موجر و مستأجر مصوب سال‌های ۱۳۵۶، ۱۳۶۲ و ۱۳۷۶ است. هر رابطه استیجاری ممکن است تحت شمول یکی از این قوانین قرار داشته باشد؛ بنابراین در مورد هر قرارداد اجاره، ضروری است ابتدا قانون حاکم بر آن قرارداد معلوم شود.

«کلیه اماکن اعم از مسکونی، تجاری، محل کسب و پیشه، اماکن آموزشی، خوابگاه‌های دانشجویی و ساختمان‌های دولتی و نظایر آن» که پس از مهر ماه ۱۳۷۶، با قرارداد رسمی یا عادی اجاره داده شود، مشمول قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶ است.

قراردادی که در دفا‌تر اسناد رسمی تنظیم شده و به ثبت رسیده باشد، قرارداد رسمی است. سایر قرارداد‌ها، از جمله قراردادی که در بنگاه معاملات املاک و با استفاده از فرم‌های چاپی اتحادیه تنظیم می‌شود، قرارداد عادی است. قرارداد‌های عادی صرفاً در صورتی مشمول قانون سال ۷۶ است که این شرایط را دارا باشد؛

۱ - مدت اجاره در آن قید شده باشد.

۲ - در دو نسخه تنظیم شده باشد.

۳ - به امضای موجر، مستأجر و دو نفر شاهد رسیده باشد.

مواردی که باید در تنظیم قرارداد اجاره به آن توجه شود

طرفین و سمت آن‌ها

مشخصات کامل موجر و مستأجر و اقامتگاه (محل سکونت یا کار) آن‌ها باید در قرارداد ذکر شود. از آنجا که در صورت بروز اختلاف، احضاریه و دیگر اوراق قضایی به نشانی مذکور در قرارداد ابلاغ می‌شود، درج نشانی نادرست یا ناقص می‌تواند موجب بی‌خبر ماندن یکی از طرفین از جریان دادرسی و در نتیجه تضییع حق وی شود؛ بنابراین، اصرار بعضی از موجران به درج نشانی محل مورد اجاره به عنوان اقامتگاه خود، ممکن است به ضرر آن‌ها تمام شود.

در صورتی که هر یک از طرفین قرارداد از سوی شخصی دیگر و به عنوان وکیل او قرارداد را امضا می‌کنند حتماً وکالت نامه مطالبه و پس از بررسی دقیق، تصویر آن ضمیمه قرارداد شود.

 

ضرورتی ندارد که موجر، مالک عین مستأجره باشد و مالکیت منافع کافی است. البته در این صورت باید توجه کرد که حق انتقال منافع به غیر از وی سلب نشده باشد. به عبارت دیگر مستأجر که مالک منافع است می‌تواند در صورتی که در قرارداد اجاره، این حق از وی سلب نشده باشد، مجدداً مورد اجاره را به دیگری اجاره دهد.

مورد اجاره و استفاده مورد نظر

محل مورد اجاره و ملحقات آن از جمله تلفن، پارکینگ و انباری قید شود. همچنین در صورتی که قرارداد اجاره برای مقصود خاصی مثلاً سکونت مستأجر است، این موضوع نیز در قرارداد ذکر شود.

مدت اجاره و مال الاجاره: معمولاً قرارداد اجاره محل سکونت برای یک سال منعقد می‌شود، ولی اجاره برای مدت بیشتر یا کمتر منعی ندارد. مال الاجاره نیز اگر ترتیب دیگری مقرر نشود، باید نقداً و همزمان با امضای قرارداد پرداخت شود.

ضمانت اجرای تخلف از قرارداد

تخلف از برخی شروط قرارداد، برای طرف مقابل، حق فسخ ایجاد می‌کند. ولی این حق فسخ، با توجه به زمانبر بودن رسیدگی قضایی، در بسیاری از موارد برای پیشگیری از تخلف یا جبران ضرر کافی نیست.

شایسته است هنگام انعقاد قرارداد برای تعهدات هر یک از طرفین ضمانت اجرایی همچون «وجه التزام» تعیین شود.

وجه التزام مبلغی است که متخلف در صورت تخلف از قرارداد باید به طرف دیگر بپردازد. مثلاً در صورتی که در موعد مقرر موجر از استرداد قرض الحسنه (رهن) به مستأجر خودداری کند یا مستأجر مورد اجاره را تخلیه نکند، اگر چه می‌توان از طریق مراجع قضایی، طرف متخلف را الزام به ایفای تعهد کرد، ولی معمولاً خسارت ناشی از زمان تلف شده جبران نمی‌شود.

مهمترین نکته‌ای که در تنظیم قرارداد‌های اجاره باید مورد توجه قرار گیرد، قید مدت اجاره در قرارداد است.

تعیین وجه التزام، این خسارات را جبران می‌کند. به علاوه وجود چنین شرطی در قرارداد، تخلف از شروط قرارداد را برای متخلف پرهزینه می‌کند و در نتیجه احتمال تخلف را کاهش می‌دهد.

براساس نظر اکثر حقوقدانان مهمترین نکته‌ای که در تنظیم قرارداد‌های اجاره باید مورد توجه قرار گیرد، قید مدت اجاره در قرارداد است. در غیر این صورت برابر ماده ۴۶۸ قانون مدنی قرار داد باطل است، زیرا به صراحت در متن ماده مذکور عنوان شده است که در اجاره مدت اجاره باید معین شود و در غیر این صورت، باطل است. اگر در قرارداد اجاره مدت به طور صریح ذکر نشده باشد و مال‌الاجاره هم از قرار روز، ماه یا سالی فلان مبلغ معین شده باشد، اجاره برای یک روز یا یک ماه یا یک سال صحیح خواهد بود. این مهم نیز در ماده ۵۰۱ قانون مدنی مورد اشاره قرار گرفته است.

همچنین برابر ماده ۴۷۴ قانون مدنی مستاجر می‌تواند عین مستاجره را به دیگری اجاره دهد مگر آنکه در عقد اجاره خلاف آن شرط شده باشد پس موجران در هنگام تنظیم قرار‌داد باید به این مهم توجه کافی داشته باشند که اگر قصد دادن چنین اجازه‌ای به مستاجر ندارند، در قرار‌داد‌های منعقد شده اشاره کنند که مستاجر حق اجاره مورد اجاره به غیر را به صورت کلی یا جزیی ندارد برای رعایت این شرط از سوی مستاجر، وی باید ضمانت اجرای حق فسخ در صورت عدم رعایت شرط را برای خود پیش‌بینی کند، بنابراین اگر چنین شرطی در قرارداد گنجانده نشود، مستاجر برابر قانون از حق اجاره به غیر برخوردار است.

علاوه بر موارد بالا باید گفت که عقد اجاره به محض انقضای مدت برطرف می‌شود بنابراین اگر مستاجر بعد از انقضای قرارداد، عین مستاجره را بدون اذن مالک در تصرف خود نگاه دارد، باید اجرت‌المثل به مالک پرداخت کند؛ اگرچه سودی از آن کسب نکرده باشد. اگر این ادامه تصرف با اذن مالک باشد، در صورتی باید اجرت‌المثل بدهد که استیفای منفعت کرده باشد مگر اینکه مالک اجازه استفاده مجانی را به او داده باشد.

این مطلب به صراحت در متن ماده ۴۹۴ قانون مدنی مورد اشاره قرار گرفته است لذا مستاجران باید به این نکته مهم توجه داشته باشند و به وسیله توافق قبلی یا مطلع ساختن یکدیگر به وسیله اظهارنامه رسمی، مدتی قبل از انقضای قرارداد در زمینه علاقه‌مندی به تمدید قرارداد یا تحویل گرفتن ملک تصمیمات لازم را اتخاذ کنند تا از مشکلات بعدی ناشی از جهل به قوانین در امان بمانند.

عقد اجاره با فوت هر یک از موجر و مستاجر باطل نشده و فقط در صورتی باطل می‌شود که موجر برای مدت عمر خود مالک منافع عین مستاجره باشد.

در کنار مواردی که تا کنون ذکر شد، ذکر این نکته نیز حائز اهمیت است که مردم در تنظیم قرارداد‌های اجاره بدانند که شخص ورشکسته نمی‌تواند پس از صدور حکم توقف، مالی را اجاره دهد یا مالی را اجاره کند، زیرا اداره اموال چنین شخصی با مدیر تصفیه است. این موضوع بدان جهت است که شخص ورشکسته اهلیت قانونی لازم و تصریح‌شده در ماده ۲۱۱ قانون مدنی را که اشعار می‌دارد متعاملین باید برای معامله اهلیت داشته باشند، از دست داده است.