بازار مسکن در سال ۹۷ چگونه خواهد بود؟

به گزارش گروه فضای مجازی ،  بازار مسکن از سال ۹۱ وارد فاز رکودی شد و حجم معاملات کاهش محسوسی پیدا کرد. بعد از آن عرضه ملک در بازار کمتر شد و سرمایه گذاری در این بخش به سمت بازار‌های دیگر رفت. هر چند از نظر برخی کارشناسان این بخش شرایط در این بازار به گونه‌ای بود که سوداگران از این بازار خارج شده بودند. اما حجم ۲.۵ میلیون خانه خالی لوکس حکایت از این می‌کرد که سوداگران بازار مسکن هم چشم طمع خود را به طور کامل از این بخش برنداشته اند.

در سال ۹۶ با سررسید پرداخت تسهیلات بانکی خرید مسکن در قالب برخی طرح‌های یکساله سپرده گذاری، نشانه‌هایی از افزایش تقاضا در بازار شکل گرفت. اما متعاقب این موضوع بیشتر از آنکه حجم معاملات افزایش پیدا کند، قیمت‌ها از سمت عرضه کنندگان بالارفت. در برخی تحلیل‌ها علت این موضوع تمایل نداشتن عرضه کنندگان به فروش اعلام نشد. بلکه علت را در این می‌دانستند که فروشندگان نمی‌خواهند ارزش پول شان از بین برود.

با این حال با ورود متقاضیان در بازار مسکن که اغلب آن‌ها مصرف کننده نهایی بودند، بسیاری اصرار کردند که این موضوع نشانه رونق در بخش مسکن است و رکود بعد از ۵ سال به اتمام رسیده است. با این حال ابهامات فراوان در بخش مسکن حکایت از این دارد که چشم انداز روشنی در اواخر سال ۹۶ برای فعالان این بازار بوجود نیامده است و رفتار محتاطانه از سوی فروشندگان و عرضه کنندگان شرایط را برای سال ۹۷ با ابهام مواجه کرده است.

بخش مسکن به دلیل اینکه در فرایند تولید صنایع زیادی را درگیر می‌کند، به عنوان یکی از اصلی‌ترین موتور‌های رشد اقتصادی عمل می‌کند. اما طی ۵ سال اخیر به دلیل کاهش عرضه، بخش تولید نیز با افت همراه شده است. تنها در مواقعی که قیمت مسکن نوسان کرده است، صنایع وابسته به آن دچار شوک‌های مختلف شده اند. در نهایت هم طولانی شدن این روند به ناامیدی فعالان مختلف در این بازار منجر شده است و خوش بینی‌ها نسبت به سال ۹۷ را نیز کاسته است. چرا که در صورت تداوم گرانی عرضه، صنایع وابسته نیز تحت تاثیر قرار می‌گیرند و انگیزه‌ها برای تولید کاهش پیدا می‌کند. در این صورت ابتدای چرخه که تولید است با کاهش مواجه خواهد شد و عرضه کننده نیز انگیزه اش برای عرضه ملک قدیمی و ساخت واحد‌های جدید را از دست خواهد داد.

محسن عدالت خواه، کارشناس بازار مسکن یکی از دلایل ایجاد رکود در بازار مسکن را ناتوانی تقاضاکنندگان و خریداران می‌داند و معتقد است که تا هنگامی که این مشکل حل نشود نمی‌توان انتظار رونق در بخش مسکن داشت.

وی با بیان اینکه سیاست‌های ایجاد رونق در بخش مسکن می‌بایست به سمت توانمند کردن متقاضیان حرکت کند، این طور می‌افزاید که حوزه مسکن بدون نیاز به بخش ارزی می‌تواند به عنوان موتور محرک اقتصاد کشور عمل کند. این بخش از اولویت بیشتری برای تحرک اقتصادی برخوردار است. وابستگی بیش از ۱۰۰ صنعت کشور به این بخش سبب شده است تا ایجاد رونق در این بخش سهم بالایی از رونق اقتصادی کشور داشته باشد.

اتاق اصناف تهران در گزارشی با عنوان «چرا بخش مسکن از رکود خارج نمی‌شود؟» که در میانه سال ۹۶ منتشر کرد به ریشه یابی تداوم رکود پرداخته است. در این گزارش تیرماه سال ۹۲ زمانی است که بخش مسکن وارد فاز رکودی عمیق شد و از آن هنگام به غیر از یک یا دماه در همه ماه‌ها تورم نقطه به نقطه سالیانه قیمت مسکن از تورم نقطه به نقطه عمومی کشور کمتر بوده است. عمق رکود در ماه‌هایی طی این ۴ سال به حدی بوده است که بازار مسکن تورم منفی را هم تجربه کرده است و کاهش قیمت نیز در بازار رخ داده است، که این وضعیت به ضرر سرمایه گذاران بخش مسکن منجر شده است.

این گزارش با گمانه زنی پیرامون اینکه آیا ممکن است در آینده شاهد رشد قیمت مسکن همانند دوره سال‌های ۸۶ تا ۹۱ باشیم، دلایل تداوم رکود مسکن را در چند ۴ عامل خلاصه کرده است که شامل قیمت نفت، مازاد تقاضا، عامل نرخ سپرده و تسهیلات بانک می‌شود. البته این گزارش اشاره‌ای به عواملی همچون نرخ ارز نکرده است که از نگاه برخی صاحبنظران شرایط سایر بازار‌ها همچون مسکن را نیز تحت تاثیر قرار داده است.

در گزارش اتاق اصناف تهران پیرامون نقش قیمت نفت بر رونق بازار مسکن آمده است که مقایسه‌ای میان دوره‌های رونق بازار مسکن و قیمت نفت بیانگر این موضوع است که هر گاه بازار مسکن در رونق به سر برده است، قیمت نفت در کف تاریخی خود بوده است. در توضیح این مساله گزارش اخیر می‌نویسد که قیمت نفت به عنوان موتور توزیع ثروت است و با کاهش این درآمد پول کافی در جامعه توزیع نمی‌شود و این وضعیت سبب می‌شود که با عدم بسط نقدینگی امکان افزایش قیمت مسکن از طریق افزایش قیمت نفت سلب شود.

دومین عاملی که در گزارش اتاق اصناف تهران به عنوان عامل تداوم رکود از آن یاد شده است موضوع عامل مازاد تقاضاست. بر این اساس با یادآوری یک دوره تاریخی گفته شده است که هر گاه موج افزایش قیمت بازار مسکن را فراگرفته است، شاهد افزایش ساخت و ساز در کلانشهر‌ها بودیم. در حالی که این ساخت و ساز متناسب با تقاضا نبوده است و شاید زمینه انباشت خانه‌های خالی شده است. در این خصوص هم باید یادآور شد با توجه به افزایش تقاضا که از سال ۹۶ شروع شده است تا هنگامی که عرضه این خانه‌های انباشت شده انجام نشود، موج افزایش قیمت‌ها بدون افزایش حجم معاملات می‌تواند ادامه پیدا کند.

نرخ بهره بانکی سپرده‌ها در سال‌های اخیر یکی دیگر از عواملی است که گزارش یادشده به آن می‌پردازد. در توضیح این بخش آمده است که نرخ سپرده در فاصله میان سال‌های ۹۲ تا ۹۶ روند کاهشی متناسب با نرخ تورم نداشته است. در آخرین مقطع در سال ۹۶ با ایجاد نوسان در بازار ارز، فروش اوراق مالی با سود ۲۰ درصد سیاست‌های کاهش سود بانکی در این سال را ناتمام گذاشت.

این گزارش می‌افزاید که نرخ سود سپرده بالای بانکی عاملی است که قدرت تحرک از بازار‌های سرمایه گذاری همچون بازار مسکن را سلب کرده است. نرخ سود‌های بالا سبب شد سرمایه گذاران وارد بازار مسکن نشوند.

گزارش اتاق اصناف تهران دلیل اینکه بانک‌ها به پرداخت سود بالا متمایل شده اند را نوعی بحران در شبکه بانکی می‌داند و نتیجه می‌گیرد که طی سال‌های گذشته ارتباط میان نرخ سود به سپرده‌های بانکی مدت دار و نرخ تورم قطع شده است. بر همین اساس در چهارمین بخش از این گزارش بحران بانکی به عنوان عاملی یاد می‌شود که بانک‌ها نتوانند تسهیلات متناسب برای خرید مسکن به متقاضیان پرداخت کنند تا از این طریق طرف تقاضا تحریک شود.

در این بخش آمده است که بانک مسکن از معدود بانک‌هایی است که توان پرداخت تسهیلات متناسب با شرایط متقاضیان را دارد و این حالت سبب شده است که بخش مسکن به یک بازار بزرگ نقدی تبدیل شود و این موضوع با توجه به قیمت مسکن شرایطی را بوجود آورده است که هر کس امکان ورود به آن را نداشته باشد.

با این شرایط در حالی که قیمت نفت ممکن است در آینده تغییر زیادی نداشته باشد و در حالی که قدرت خرید مردم حتی با وجود تسهیلات بانکی کاهش پیدا کرده است و از طرفی عرضه مسکن با مشکلاتی همراه شده است. می‌توان گفت: با وجود افزایش قیمت مسکن که می‌تواند انعکاس دهنده نگرانی عرضه کننده‌ها قلمداد شود، امیدی به خروج از رکود بخش مسکن طی سال پیش رو وجود نداشته باشد.