نشست علمی گذر از دوران رواج و اعتبار مالکیت عادی به دوران رواج و اطلاق اعتبار مالکیت رسمی

به گزارش خبرنگار گروه حقوقی و قضایی نشست علمی با موضوع گذر از دوران رواج و اعتبار مالکیت عادی به دوران رواج و اطلاق اعتبار مالکیت رسمی با حضور اساتید این رشته در پژوهشگاه قوه قضاییه برگزار شد.

در ابتدای این نشست حاجی زاده کارشناس نشست به معرفی چهار رویکرد پیشنهادی برای دوران گذار از سند عادی اشاره کرد و گفت: در حال حاضر حجم قابل توجهی از مالکیتِ اموال غیرمنقول را مالکیت عادی تشکیل می‌دهد.

صیانت از حقوقِ مالکیتِ اموالِ غیرمنقول به عنوان یکی از شاخص‌های اصلی سنجش محیط کسب‌وکار، از وظایف لاینفک حکومت است.

وی گفت: اسناد نظارت‌نشده عادی، ریشه شکل‌گیری بسیاری از ناهنجاری‌های حقوقی و اقتصادی است. مثلا عمده زمین‌خواری‌ها، معاملات معارض، افزایش حجم پرونده‌های قوه قضاییه به این علت است.

حاجی زاده بیان کرد: چیزی که باید پیش فرض مدنظر داشت این است که در بلندمدت باید به دنبال اطلاق اعتبار برای مالکیت رسمی بود؛ فلذا نیاز به تقنین جدید و حذف بعضی قوانین قبلی است.

با توجه به اقتضائات شرعی، باید وجه مصحلتی موضوع را تبیین کرد تا مسیر تقنین از مجمع تشخیص مصلحت بگذرد. فرض بر این است که فرایند ثبت رسمی در حال حاضر از اتقان کافی برخوردار است.

بیان تجربیات چند کشور منتخب در باب اطلاق اعتبار مالکیت رسمی اموال غیرمنقول فرانسه رعایت تشریفات را شرط انتقال مالکیت در اموال غیرمنقول نمی‌داند، ولی انتقال مالکیتی که تشریفات را طی نکند در برابر اشخاص ثالث غیرمعتبر است.

ماده ۳۰ آیین‌نامه سال ۱۹۵۵: معاملات و تصمیمات قضایی که ... باید منتشر شوند، اگر منتشر نشوند، در بـرابر اشـخاص ثـالثی که حقوق مشابهی را ... بر روی همان مال از همان فروشنده کسب کرده و مـنتشر نـموده‌اند قابل استناد نخواهد بود.

در حقوق آلمان، قرارداد بیع به خودی‌خود انتقال مالکیت را باعث نمی‌شود.مـاده ۸۷۳ قانون مدنی آلمان: ... برای انتقال مالکیت یا ایجاد هر حق عینی دیگری نسبت به مال غیر منقول، توافق طرفین بـر این امر و نیز ثبت آن در دفتر ثـبت املاک لازم است. همچنین در آلمان بطلان قرارداد بیع به اعتبار عملیات انتقال مالکیت آسیبی نمی‌زند.

شخص ثالث که تشریفات بیع را طی کرده است مالک است حتی اگر مالکیت ایادی قبلی دچار خدشه باشد. (صیانت از حقوق شخص ثالث)در انگلیس عقودی که بایستی الزاماً تشریفاتی بوده و به صورت سند رسمی تنظیم شوند عبارتند از قرارداد‌هایی که عوض مالی ندارند مثل تعهد بلاعوض یا هبه، قرارداد اجاره زمین برای مدت بیش از ۳ سال، قرارداد انتقال سهام کشتی‌های بریتانیا یا انتقال سهام متعلق به آن‌ها و انتقال مالکیت زمین.

همچنین در حقوق انگلیس با توجه به توان اثباتی سند رسمی در مقایسه با سند عادی در صورت تعارض دو دلیل، سند رسمی مقدم شده و سند عادی را از اعتبار خواهد انداخت.

در حقوق انگلیس، در صورت وجود اصل سند، سایر دلایل (از جمله شهادت) پذیرفته نمی‌شوند و توان اثباتی خود را در مقابل سند از دست می‌دهند. 

در این کشور مالکیت‌های ثبت نشده نسبت به اموال غیر منقول باید هنگام انجام هرگونه معامله جدید یا نخستین توثیق به ثـبت بـرسند. ماده ۱۲۳ قانون ثبت املاک اصلاحی مـصوب ۱۹۹۷ به این امر اشـاره دارد.

جریمه عدم اقدام به ثبت در مـدت دو مـاه از تاریخ معامله عبارت از بطلان و فقدان هرگونه اثر حقوقی برای چنین معامله‌ای استماده ۲۱۶ قانون قرارداد‌های سوئیس هم دراین رابطه می‌گوید: معامله اموال غیر منقول فقط در صورتی که به صورت رسمی انجام گیرد، معتبر می‌باشد.

معرفی چهار رویکرد

رویکرد اول: اسقاط بالمره اعتبار مالکیت عادی اموال غیرمنقول

رویکرد دوم: استفاده از ابزار مالیات بر ارزش زمین (LVT)

رویکرد سوم: افزایش هزینه دادرسی خواسته‌های ثبت رسمی

رویکرد چهارم: ثبت و رسیدگی متمرکز قضائی به ادعا‌های عادی مالکیت 

رویکرد اول: اسقاط بالمره اعتبار مالکیت عادی اموال غیرمنقول

ایده اصلی این رویکرد از ماده ۳۰ آیین نامه سال ۱۹۵۵ فرانسه اخذ شده است.

این رویکرد در پیشنهاد اولیه‌ی ماده ۶۲ احکام دائمی برنامه‌های توسعه کشور مطرح شد:کلیه معاملات راجع به اموال غیرمنقول ثبت شده ... باید به طور رسمی در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شود. اسناد عادی که در خصوص معاملات راجع به اموال غیرمنقول تنظیم شوند، در برابر اشخاص ثالث غیرقابل استناد بوده و قابلیت معارضه با اسناد رسمی را ندارند.

اجرای این رویکرد هم با ابزار بطلان نسبی اسناد عادی ممکن است و هم با ابزار بطلان مطلق. در این رویکرد مفهوم دوران گذار تقریباً وجود ندارد.

رویکرد دوم: استفاده از ابزار مالیات بر ارزش زمین (LVT). این ایده توسط آقای ابوترابی نماینده مجلس، مطرح شده است.

مالیات (LVT) به صورت سالانه و براساس درصدی از ارزش زمین از مالک زمین اخذ می‌شود.

ساز وکار این ایده برای حل مشکل سند:  مالیات زمین‌های ثبت شده در دفترخانه اخذ می‌شود.  مالکین عادی باید مالکیت‌شان را در دادگاه اثبات کرده و سند رسمی بگیرند.

مالیات زمین‌های ثبت نشده به صورت مالکیت مشاعی دولت در اموال مشمولین اخذ می‌شود. با فرض مالیات ۳ درصدی بر زمین‌های با مالکیت عادی حدود ۳۳ سال دوران گذار به طول می‌انجامد.

رویکرد سوم: افزایش هزینه دادرسی خواسته‌های ثبت رسمی

این ایده در طرح قانونی «ارتقای اعتبار اسناد رسمی» توسط دکتر شیران نماینده مشهد مطرح شده است. در این ایده هزینه‌های دادرسی برای تبدیل مالکیت‌های عادی به رسمی در محاکم به صورت تدریجی و پلکانی تا ۷۰ درصد ارزش خواسته افزایش می‌یابد.

دوران گذار ۷ ساله است و در چهار مرحله هزینه‌ی دادرسی ابتدا ۱۰ درصد، سپس ۲۰ درصد، سپس ۳۰ درصد و در مرحله‌ آخر ۷۰ درصد ارزش خواسته خواهد شد. تحلیل صاحب ایده این است که افزایش هزینه دادرسی به مردم پالس می‌دهد که هر چه سریع‌تر نسبت به ثبت رسمی مال خود اقدام کنند.

رویکرد چهارم: ثبت و رسیدگی متمرکز قضایی به ادعا‌های عادی مالکیت

این ایده توسط شبکه کانون‌های تفکر ایران (ایتان) مطرح شده است. در این ایده از زمانی مشخص به بعد (مثلاً ابتدای سال ۱۳۹۹ به بعد) مردم ملزم می‌شوند عقود و ایقاعات خود را در سامانه‌ای تحت عنوان سماع (سامانه مدیریت ادعا‌های عادی) ثبت شکلی نمایند و کد رهگیری دریافت کنند.

منظور از ثبت شکلی، ثبت اثرانگشت متعاملین، تصویر سند عادی و جزئیات سند مذکور است. پس از گذشت یکسال و آشنایی مردم با این سامانه و برطرف شدن عیوب آن، شش ماه به مردم فرصت داده می‌شود تمام ادعا‌های خود را مبنی بر بهره‌مندی از اموال غیرمنقول (از ابتدای ۱۳۹۹ به قبل)، ثبت شکلی کنند.

با اتمام این مدت زمان یکسال و نیمه، مرحله رسیدگی متمرکز قضایی آغاز می‌شود. ۷ سال به محاکم و سازمان ثبت فرصت داده می‌شود که با رسیدگی متمرکز قضایی تکلیف تمام مدعیان را تعیین کنند.

در این بازه‌ ۷ ساله معاملات مردم به یکی از این سه شکل ادامه خواهد داشت: اسناد تک برگی براساس شناسه ملک، اسناد منگوله دار براساس پلاک ثبتی، اسناد عادی براساس کدرهگیری ارائه شده در سامانه• دوران گذار در این رویکرد نزدیک ۹ سال خواهد بود.

در ادامه این نشست دکتر ابراهیمیان رئیس پژوهشکده استخراج و رویه قضایی پژوهشگاه قوه قضاییه اظهار کرد: واقعیت این است که باید جهت بحث امروز مشخص شود. چون تصویری که به ذهن می‌رسد این است که باید به امر تحقیق حقوقی بیشتر توجه شود.

وی گفت: چون گاهی درباره مجری قاعده حقوقی حرف می‌زنیم و گاهی به عنوان واضع آن بحث می‌کنیم؛

لذا ما باید مشخص کنیم که مجری قوانین حقوقی هستیم یا می‌خواهیم به صورت ریشه‌ای بررسی کنیم که چگونه قانون گذاری کنیم که مالکیت رسمی دارای اعتبار جدی تری باشد.

این عضو هیئت علمی دانشگاه تصریح کرد: ما قانونی داریم تحت عنوان احکام دائمی که همه چیز را در برمی‌گیرد. مثلا شما می‌توانید درباره مهم‌ترین مسائلی که دادگستری ایران را درگیر کرده و امنیت اجتماعی و قضایی را به خطر انداخته قاعده گذاری کنید و سپس وقتی که شورای نگهبان به آن ایراد گرفت با پاک کن آن را اصلاح کرده و تغییر دهید.

وی گفت: یعنی زمانی که شورای نگهبان ستونی را بنا کرده است شما باز آن قاعده را حفظ کرده و اصلاحاتی را روی آن انجام می‌دهید.

این عضو شورای نگهبان ادامه داد: در صورتی که اساساً جای حل این مسئله جای دیگر است. اگر بخواهیم روی آن اصرار کنیم که برود مجمع تشخیص مصلحت نظام کل احکام دائمی و خود لایحه معطل می‌ماند؛ بنابراین برای این که زودتر امور به نتیجه برسد پاک کن برداشته و اصلاحاتی روی آن انجام می‌دهیم.

ابراهیمیان افزود: ثبت عادی از گذشته در بین مردم مرسوم بوده، اما جایگاه ثبت رسمی باعث ارتقای جایگاه ثبت شده است. دادگستری و محاکم هم توجه بیشتری به ثبت رسمی دارند و لذا باید بر ارزش مالکیت رسمی تاکید شود.

وی گفت: در نگاه جدید به عنوان یک مصلحت باید به سمتی برویم که یک ثباتی برای حق مالکیت رسمی بشناسیم. چون اگر یک ملک پس از چند سال ثبت رسمی شود، اما شورای نگهبان بگوید مالکیت شرعی نیست دچار مشکل خواهیم شد.

این مقام مسئول بیان کرد: باید پذیرفت که شکستن شیشه به نوعی ناآرامی نیست بلکه برای این که یک امنیت کامل ایجاد کنیم باید بر روی ثبت رسمی تاکید کنیم. وجود سند عادی در جامعه باعث یک عدم امنیت ذهنی در جامعه می‌شود.

در ادامه این نشست علمی دکتر محسن اهوارکی معاون رئیس کل دادگستری استان تهران اظهار کرد: عده‌ای از افراد قضایی و حقوقی معتقدند که برای ابطال سند رسمی به سند عادی می‌توان اعتبار داد.

البته این عده معتقدند برای این کار نیاز جدی به ادله است.وی گفت: نقطه مقابل این نظر این است که سند رسمی تشریفات قانون آن طی شده است و مورد حمایت قانونگذار است؛

لذا دارنده سند عادی نمی‌تواند ادعای بطلان سند رسمی را درخواست کند.این مقام قضایی بیان کرد: نظریه سومی هم وجود دارد و قضاتی موافق نظر دوم هستند با این قید که علی القاعده نمی‌توان سند رسمی را باطل کرد، اما اگر دارنده سند عادی دعوایی را مطرح کرد و حکم به نفع او صادر شد ما ناگریز هستیم به تبعیت از آن هستیم و باید سند رسمی را باطل کنیم.

اهوارکی ادامه داد: استناد به قانون مدنی در مقابل قانون ثبت یکی از مباحاث اساسی در بحث ثبت سند رسمی است. شرایط موجود در جامعه به گونه‌ای است که به علت نبود زیرساخت به سمت سند عادی سوق داده می‌شوند.

وی تصریح کرد: در دعاوی بین دو سند عادی و رسمی در صورت ابطال سند رسمی به اعتبار یک سند عادی در واقع ما ضرر را حذف نکرده ایم بلکه ضرر را از مالک سند عادی به مالک سند رسمی منتقل کرده ایم و صاحب سند رسمی باید خودش ادامه دهنده دعوا با طرف‌های دیگر باشد.

این مقام قضایی ادامه داد: در بحث تاکید بر سند رسمی هر سه قوه کشور وظایفی دارند که باید انجام دهند. قوه مقننه باید قوانین را به سمتی ببرد که از اسناد رسمی حمایت شود، قوه مجریه باید تنظیم اسناد رسمی را تسهیل کند و قوه قضاییه هم باید تفسیر قوانین را به گونه‌ای انجام دهد قاضی حمایت از سند رسمی را مورد توجه قرار دهد.

اهوارکی افزود: مثلا در قانون پیش فروش ساختمان قانونگذار اعلام کرده است که سند پیش فروش ساختمان باید رسمی باشد. این امر نشان می‌دهد که قانونگذار در حال حرکت به سمت حمایت از سند رسمی است.

در این نشست علمی هم دکتر سادات اخوی وکیل پایه یک دادگستری به اهمیت سند رسمی اشاره کرد و گفت: واقعیت این است که همه مردم به دنبال سند رسمی هستند، اما دولت و قوه مجریه در این کار همکاری لازم را انجام نمی‌دهند.ما قانون ثبت و قانون مدنی را در کشور داریم که هر کدام نکات مثبتی را در خود دارند که لازم است از همپوشانی برخی موارد پیشگیری شود.

وی گفت: در بحث عبور از سند عادی به سمت سند رسمی به نظر ما در یک مرحله گیر افتاده ایم و لازم است با مراجعه به مصلحت جامعه از این نقطه عبور کرده و مسئله را توجیح کنیم. نظم عمومی هم باید به عنوان مصلحت جامعه در نظر گرفته شود.

سادات اخوی ادامه داد: البته به جز نظم عمومی نظم اقتصادی را هم باید در نظر داشته باشیم. چون مقوله نظم اقتصادی از اهمیت خاصی برخوردار است.این وکیل دادگستری اظهار کرد: علاوه بر دو مورد فوق بحث کاهش دعاوی را هم می‌توان مورد توجه قرار داد. مثلا زمانی که صرف رسیدگی به دعوای حقوقی با موضوع سند می‌شود را باید بدانیم که بسیار ارزشمند است.

وی توضیح داد: نباید در محاکم زمان صرف شده برای ارزیابی سند رسمی را دست کم گرفت. چون باید معتقد باشیم که سند رسمی قبلا توسط حاکمیت ارزیابی شده و سپس مورد حمایت قرار گرفته است. سند رسمی حرفش این است که نباید دیگر دنبال ارزیابی باشیم.

سادات اخوی بیان کرد: وقتی یک سند عادی در دادگاه مطرح می‌شود یعنی سبب یک حق حق شده است. به عبارت دیگر یعنی حاکمیت آمده است و به نفع شما به اعتبار سند عادی را صادر کرده است.این وکیل ادامه داد: این بدین معنی است که سند رسمی همین حکم را دارد و باید جایگاه رسمی خود را داشته باشد؛ لذا اگر سند رسمی قابل اعتماد نباشد یعنی به هیج سند دیگری هم نمیتوان اعتماد کرد.

وی گفت: به نظر من دولت فقط و فقط باید کسی را مالک بشناسد که دارای سند رسمی است. سند رسمی باید به طور جدی مورد اعتبار باشد و البته سند عادی هم دارای اعتبار است، اما نه به صورت مطلق.گفتنی است در انتهای این نشست علمی به سوالات حاضرین در جلسه پاسخ داده شد.